房地產(chǎn)建設與城市化發(fā)展的協(xié)調(diào)性分析

摘 要：在城市化進程中，由于房地產(chǎn)建設的無序、規(guī)模偏大、房價又過高等與城市化發(fā)展存在一定的不協(xié)調(diào)問題，從而制約著社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展。因此，科學把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，從落實科學發(fā)展觀和構建和諧社會的高度，通過各種調(diào)控手段并結合區(qū)位理論制定科學理性的規(guī)劃，使房地產(chǎn)市場健康運行，促進房地產(chǎn)建設與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。

關鍵詞：城市化；房地產(chǎn)；協(xié)調(diào)

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： Ａ 文章編號：１００３－３８９０（２００8）07－００92-05

隨著全球經(jīng)濟的一體化、社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城市逐漸成為經(jīng)濟社會活動的中心，城市化發(fā)展逐漸成為推動經(jīng)濟社會發(fā)展的動力。房地產(chǎn)建設是城市化發(fā)展的重要標志之一，城市化發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為社會發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。但在中國城市化進程當中，也存在一些不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，由于房地產(chǎn)建設與城市化發(fā)展不協(xié)調(diào)而引發(fā)的問題也日益突出，并在一定程度上制約著社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展。因此，對這些問題進行深入的探討迫在眉睫。

一、和諧社會的構建要求房地產(chǎn)建設與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展

（一）城市化發(fā)展要求房地產(chǎn)建設與之協(xié)調(diào)發(fā)展

城市化一詞來源于英語urbanization，也有人譯為城鎮(zhèn)化、都市化、市鎮(zhèn)化。城市化是一種復雜的社會經(jīng)濟現(xiàn)象和過程，不同的學科對它有不同的理解。按照《中華人民共和國國家標準城市規(guī)劃術語》的定義，城市化是“人類生產(chǎn)與生活方式由農(nóng)村型向城市型轉化的歷史過程，主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口轉化為城市人口及城市不斷發(fā)展完善的過程”。城市化的本質(zhì)是一個國家或地區(qū)實現(xiàn)人口集聚、財富集聚、技術集聚和服務集聚的過程，同時也是一個生活方式轉變、生產(chǎn)方式轉變和組織方式轉變的過程，表現(xiàn)為人口向城市的集中，城市數(shù)量的增加、規(guī)模的擴大及城市現(xiàn)代化水平的提高。

城市化是社會經(jīng)濟結構發(fā)生根本性變革并獲得巨大發(fā)展空間的表現(xiàn)，城市化發(fā)展就要求房地產(chǎn)建設與之協(xié)調(diào)。在提供基本居住條件的前提下，配套基礎設施建設一定要跟上，建設規(guī)模符合城市化要求，建設速度一定要適應城市化發(fā)展進度。房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高度綜合性和關聯(lián)性的行業(yè)，是國民經(jīng)濟中各行業(yè)相互集中、聯(lián)系的樞紐，在城市經(jīng)濟發(fā)展中起核心作用。房地產(chǎn)建設作為龐大的社會工程，不但直接為社會生產(chǎn)和生活提供物質(zhì)保障，影響人居環(huán)境的改善和人民生活水平的提高，而且影響到社會城市化的進程。但是現(xiàn)階段存在的房地產(chǎn)建設與城市化發(fā)展不協(xié)調(diào)的種種表現(xiàn)，已經(jīng)成為中國構建和諧社會的阻力，制約了城市化發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)建設與城市化發(fā)展不協(xié)調(diào)的表現(xiàn)

1． 城市建設無序，土地資源浪費嚴重。中國土地資源不足表現(xiàn)在耕地資源十分短缺，人均耕地只有1.43畝，不足世界平均水平的40％。在房地產(chǎn)建設與城市化發(fā)展過程中，中國大城市郊區(qū)土地占用驚人，缺乏實際的城市發(fā)展戰(zhàn)略，土地資源利用效率普遍不高，資源沒有優(yōu)化配置。有些城市缺乏整體規(guī)劃，工業(yè)廠房和居民住宅分散、雜亂，工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)混雜，缺乏層次感，經(jīng)常會出現(xiàn)今年建、明年拆的現(xiàn)象；有些城市管理混亂、亂批亂占、未批先占、雜亂無章；有些城市沿路開發(fā)房地產(chǎn)，用地結構松散，致使基礎設施和公用設施配置困難；還有些城市脫離實際、貪大求洋，高起點、高標準地建設城市新區(qū)，大力投資辦公樓、寫字樓、住宅樓等形象工程，成倍甚至翻倍地擴大城市房地產(chǎn)建設用地，浪費現(xiàn)象嚴重。

2． 房地產(chǎn)建設規(guī)模偏大，投資比例過高。在中國城市化進程中，一些城市動用了大量資金投資房地產(chǎn)建設，大搞造城運動而忽視了其他方面的建設。部分城市房地產(chǎn)用地供應出現(xiàn)失控，別墅類高檔房地產(chǎn)用地量過大，投資成本過高，造成資源嚴重浪費。一些地方政府急功近利，為了加快城市化進度，人為推進城市化，盲目搞城市擴建，資源過多地用于房地產(chǎn)建設而忽略了對本地產(chǎn)業(yè)的投入，形成了城市產(chǎn)業(yè)空心化，阻礙城市化的發(fā)展。

3． 房價虛高，上漲過快，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。房價過高，已與城市化水平不相適應，出現(xiàn)了負面的影響。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)表明，2007年商品房價格上漲11.4％。房價居高不下，使得國內(nèi)大部分城市居民無力購買商品房，同時也大大抬高了農(nóng)民進入城市的門檻，使中國城鄉(xiāng)二元結構化進一步加劇，背離了城市化本來的意義。房價虛高，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，已成為中國城市化進程中的重要問題，這對社會穩(wěn)定及城市長遠發(fā)展是不利的。

4． 建筑設計缺乏特色，城市文化缺失。近20年的粗放式建設，在某種程度上導致歷史文明載體嚴重破壞，民族文化特色和地域特色也逐漸消失，城市建筑與城市文化不相協(xié)調(diào)。城市建筑是城市的“筋骨”，城市文化才是城市的“靈魂”，只有城市建筑與城市文化相互協(xié)調(diào)，才能使城市和諧發(fā)展，提升城市品味。而目前中國大部分城市雷同的規(guī)劃和建筑形態(tài)上的千篇一律使房地產(chǎn)建設失去地方特色，反映不出當?shù)氐牡赜蛱卣鳌⒚褡屣L俗、文化傳統(tǒng)和歷史積淀，城市出現(xiàn)了普遍的千城一面的景觀克隆現(xiàn)象，城市的可識別性缺失。

（三）房地產(chǎn)建設與城市化發(fā)展不協(xié)調(diào)問題的成因分析

1． 政府監(jiān)管不力。中國城市化發(fā)展與房地產(chǎn)建設不協(xié)調(diào)，在很大程度上取決于政府監(jiān)管不力，政府對房地產(chǎn)市場的責任不明晰。表現(xiàn)在：政府放松土地監(jiān)管，出現(xiàn)囤積、炒買炒賣土地等違法行為；金融機構對房地產(chǎn)貸款監(jiān)管不力，導致房地產(chǎn)投資過熱，加大貸款風險；預售房屋制度不健全，導致開發(fā)商失去誠實信用，欺詐消費者，從而不斷引發(fā)消費爭議和糾紛，破壞正常的市場秩序；對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管不力使得房價漲幅沒有得到有效的控制，出現(xiàn)一定程度的房地產(chǎn)泡沫。

2． 缺乏整體規(guī)劃和建設。由于中國城市化發(fā)展水平還不高，城市規(guī)劃和土地利用結構還不完善，使規(guī)劃嚴重滯后于城市發(fā)展。從規(guī)劃層次上講，規(guī)劃編制的不合理使得城市發(fā)展空間受到極大限制，房屋建設無序，資源利用不充分，規(guī)劃缺乏預見性和科學性，生活區(qū)與工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)等功能區(qū)相互混雜，布局不合理造成了土地資源浪費和生態(tài)環(huán)境的惡化。

3． 過分追求國外城市化發(fā)展模式。由于中國城市化起步較晚，經(jīng)驗不足，有些地方過分依賴模仿國外城市化發(fā)展模式，在一些發(fā)達地區(qū)已經(jīng)不適用的路子，我們有些地方還在作為先進經(jīng)驗積極引進。還有些城市過分模仿其他城市，大搞形象工程，城市克隆現(xiàn)象嚴重，使得城市缺乏特色。

4． 配套改革滯后，法制不健全。城市化不斷發(fā)展，一些政策體制已不能適應其進一步發(fā)展的需要。如：拆遷補償制度落后，被拆遷戶得不到合理的補償，從而引發(fā)矛盾使拆遷工作不能順利進行；土地使用制度改革落后，土地利用不合理，土地招標、拍賣、掛牌制度不完善；法律機制與房地產(chǎn)市場的發(fā)展不相配套，對一些問題法律顯得蒼白無力，以致混亂現(xiàn)象不斷加劇，侵犯消費者利益的事件有增無減；房地產(chǎn)開發(fā)投資的政策法規(guī)中帶有明顯的所有制歧視、地方保護主義色彩，破壞了公平的市場競爭機制。另外，非法侵占、征用土地現(xiàn)象得不到有效控制，這不僅對合理開發(fā)土地資源、保護正當開發(fā)投資產(chǎn)生嚴重影響，而且也造成嚴重的社會問題。

二、房地產(chǎn)建設與城市化發(fā)展的協(xié)調(diào)性分析

（一）房地產(chǎn)建設與城市化發(fā)展的協(xié)同性

房地產(chǎn)建設是城市建設的一部分，二者相互作用、密不可分。房地產(chǎn)建設是促進城市化發(fā)展的主力軍，它所構建的商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)為投資者、消費者提供了工作、休閑和居住空間，即提供了優(yōu)越的物質(zhì)環(huán)境；在這些房地產(chǎn)的建設過程中又擴大了街道、社區(qū)、廠房周圍的綠地范圍，即提供了優(yōu)越的自然環(huán)境；另外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，智能房地產(chǎn)、綠色房地產(chǎn)不僅滿足了人們的物質(zhì)需求，還使人們的精神需求層次不斷提高，即提供了優(yōu)越的人文環(huán)境。從而城市化發(fā)展與房地產(chǎn)建設的關系越來越密切，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1． 房地產(chǎn)建設為城市化發(fā)展奠定基礎。一座城市的崛起與房地產(chǎn)業(yè)的崛起是分不開的，房地產(chǎn)建設為人類生產(chǎn)生活提供物質(zhì)保障。房地產(chǎn)建設是人類經(jīng)濟生活的必然要求，也是城市化發(fā)展的必然要求。城市要想發(fā)展必須先改善城市生活環(huán)境，制定合理的城市土地開發(fā)政策，為城市可持續(xù)發(fā)展奠定基礎。在滿足基本的居民住宅需求同時，還要注重房地產(chǎn)建設的品味和特色，這將在很大程度上促進城市化發(fā)展。

2． 城市化發(fā)展促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城市化發(fā)展使得城市經(jīng)濟結構升級，財富不斷增長，進而促進了土地和房地產(chǎn)需求的擴張。隨著經(jīng)濟進一步發(fā)展，大量新技術應用于房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)建設向智能化、環(huán)保化、高效化邁進。城市化發(fā)展迫切要求城市建設的發(fā)展，其中一個主要內(nèi)容是房地產(chǎn)建設。城市既要接納人口，又要合理安置，打造和諧社會，促進安定團結，減少社會矛盾。

3． 房地產(chǎn)建設加速城市化進程。房地產(chǎn)建設為城市規(guī)模的擴大提供了條件，帶動了消費需求的增長。居民消費結構的變化使得房地產(chǎn)投資成為一個非常活躍的領域。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了相關產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，更大范圍、更高層次地推動城市化進程，提高城市化品味，促進城市化的發(fā)展。

4． 房地產(chǎn)建設與城市化發(fā)展是相互聯(lián)系、相互推動的統(tǒng)一體。房地產(chǎn)建設與城市化發(fā)展二者相輔相成、互為依托、相互發(fā)展、和諧統(tǒng)一。例如住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動了其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如水泥、建材、鋼鐵等，這些產(chǎn)業(yè)都是重工業(yè)部門，它有規(guī)模經(jīng)濟的要求，與家庭作坊式不同，它的生產(chǎn)必須依托大城市才能完成。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也直接或間接推動了城市化發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，既是城市化發(fā)展的體現(xiàn)，又會對城市化發(fā)展起到加速作用，如果二者不相匹配則勢必引發(fā)矛盾，使城市化、工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化三化失衡，導致經(jīng)濟發(fā)展緩慢、落后。

房地產(chǎn)建設與城市化發(fā)展具有協(xié)同性，一方的發(fā)展必將影響另一方的發(fā)展，二者相互制約，互相促進。房地產(chǎn)的區(qū)位選擇在城市化發(fā)展中起著重要的作用，按照區(qū)位理論，只有各個區(qū)域相互協(xié)調(diào)，城市化發(fā)展才能整體協(xié)調(diào)。要想保證房地產(chǎn)建設與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展就必須運用區(qū)位理論，制定合理的房地產(chǎn)建設規(guī)劃，協(xié)調(diào)城市空間布局，進行各項建設的綜合部署和全面安排，使各區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）區(qū)位理論在城市房地產(chǎn)建設中的重要性

房地產(chǎn)業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位。可見，區(qū)位理論在房地產(chǎn)建設中的重要性。區(qū)位是指某一空間的幾何位置，是自然界的地理要素和人類社會經(jīng)濟活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。選擇最佳的區(qū)位對房地產(chǎn)建設至關重要，特別是在構建和諧社會的今天，促進城市和諧發(fā)展，我們更應重視區(qū)位選擇。

從“杜能圈”到韋伯的工業(yè)區(qū)位論，區(qū)位理論一直在探討成本問題，以降低生活成本為主要目標，確定企業(yè)的最佳區(qū)位。克里斯塔那地理中心論在于探索和揭示決定城市數(shù)量、規(guī)模和分布的原則，從城市或中心居民點的供應、行政、管理、交通等主要職能角度來論述城鎮(zhèn)居民和地域體系的，認為城市形成于一定數(shù)量的生產(chǎn)地中心地，也是向周圍居住的人口供應物品和勞務的地點，而且不同級別的中心地應遵循一定等級的分布規(guī)律。城市化進程加快，城市繁華度不同，對應的服務半徑也不同，這都是以城市中心論為依據(jù)的。

建設和諧城市，就要求房地產(chǎn)建設與城市化發(fā)展相協(xié)調(diào)，二者都既不能超前也不能滯后。城市化發(fā)展超前會使城市基礎設施建設跟不上，從而引發(fā)矛盾；城市化發(fā)展滯后會導致房地產(chǎn)業(yè)走向蕭條。同樣，房地產(chǎn)發(fā)展過熱會使社會資本浪費，滯后會導致城市化進程緩慢。因此，要以區(qū)位理論為基礎，以促進城市協(xié)調(diào)發(fā)展為導向，有效指導城市房地產(chǎn)建設。

（三）區(qū)位理論在城市房地產(chǎn)建設中的應用

1． 城市房地產(chǎn)區(qū)位選擇。房地產(chǎn)建設要適應城市化發(fā)展，最終要落實到房地產(chǎn)的微觀區(qū)位選擇。城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位是指每一個商業(yè)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位、機關、居民房等選擇自己所用的房地產(chǎn)的區(qū)位或用地區(qū)位。每一塊具體區(qū)位的土地都有多種用途，其中必有一種最佳的用途。每個用地單位都有自己的選擇標準，都可以找到客觀上存在的最適于自己活動的用地區(qū)位，再加上城市合理規(guī)劃的引導，使房地產(chǎn)建設與城市的整體規(guī)劃、發(fā)展相協(xié)調(diào)，這樣，不同區(qū)位多種用途的土地都能獲得最佳用途，不同部門、行業(yè)的企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關和居民都能找到適于自己活動的最佳區(qū)位，從而優(yōu)化城市土地空間布局，促進城市和諧發(fā)展，使全社會獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益。

2． 城市土地利用結構與城市發(fā)展模式。城市化進程中，根據(jù)城市土地利用結構不同出現(xiàn)了以下幾種城市發(fā)展模式：（1）同心圓模式。美國學者伯杰斯提出，城市發(fā)展的典型過程是通過以中央商業(yè)區(qū)為中心向外輻射擴展，城市各地帶不斷地侵入和轉移，形成了同心圓式的擴展過程，并形成了五個同心圓帶構成的空間結構。這種模式認為，不同地塊的價值將隨它離城市中心距離的增加而下降，離城市中心越近，地價就越高。這種地價圈層結構成為投資商選擇投資區(qū)位的理論依據(jù)。（2）扇形模式。霍伊特在對美國城市房租進行研究后提出扇形布局模式。該模式是在城市土地利用規(guī)劃不規(guī)則的情況下，以房地產(chǎn)從市中心向外擴展形成城市發(fā)展的扇形格局，并由此形成了區(qū)位地租理論。（3）多核心模式。哈里斯和尤曼在研究各城市地域后提出了多核心模式，認為各行業(yè)在以自身利益為目標的區(qū)位選擇過程中，與其他行業(yè)發(fā)生分離，使得城市中心多元化和城市地域結構的差異。多核心布局更加強調(diào)了城市職能分區(qū)，城市除了中央商業(yè)區(qū)外還有其他次中心，如上海、北京等地的布局模式。（4）多地帶模式。如果對各種功能區(qū)如商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、居住區(qū)進行抽象概括，則城市可以歸結為中央地帶、過渡地帶和外圍地帶。多地帶模式一般有三地帶或四地帶模式。多地帶模式對人口眾多、發(fā)展速度較快的城市有很大的借鑒意義。采用多地帶模式的城市，其地價變化一般較快。

城市發(fā)展的模式不同，對房地產(chǎn)建設的要求也不盡相同，但有一個目標是相同的，就是要使房地產(chǎn)建設與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，應根據(jù)不同的土地利用結構選擇不同的城市發(fā)展模式，應用區(qū)位理論進行相應的房地產(chǎn)開發(fā)建設，使房地產(chǎn)建設與不同的城市發(fā)展模式相協(xié)調(diào)。

三、促進房地產(chǎn)建設與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑

（一）利用都市圈擴散效應引導城市化發(fā)展方向

城市人口激增，城市地價不斷上漲，商業(yè)住宅密集，交通異常擁擠和環(huán)境日益惡化，加上近幾年來人民生活水平的提高，使得城市人口和產(chǎn)業(yè)不斷向郊區(qū)遷移，郊區(qū)化進程加速。隨著生活水平的改善，人們開始追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，追求低密度的獨立住宅，告別城市的喧囂，享受安靜的生活。于是城市圈不斷擴大，郊區(qū)的特點逐漸消失，城市和郊區(qū)的區(qū)別日益模糊，城鄉(xiāng)逐步實現(xiàn)一體化。以北京為例，原來作為城區(qū)邊界的三環(huán)，現(xiàn)在已成為城市的中心。四環(huán)開通沒幾年，就有了五環(huán)，現(xiàn)在正在向六環(huán)擴展。

都市圈的擴散效應帶動了房地產(chǎn)建設的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。城市人口向郊區(qū)轉移，不僅對商品住宅產(chǎn)生巨大的需求，而且對商業(yè)辦公樓宇、工業(yè)廠房、公用設施和酒店、商店、運動場等娛樂設施也產(chǎn)生了大量需求。

（二）采取對策，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)建設與城市化發(fā)展

1． 制定科學的城市規(guī)劃，促進城市經(jīng)濟社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。和諧社會要求房地產(chǎn)建設與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展，因此城市規(guī)劃就要根據(jù)建設和諧社會的統(tǒng)一要求，以“生態(tài)城、文化城、暢通城”為目標，按協(xié)調(diào)區(qū)域間發(fā)展的原則，把經(jīng)濟規(guī)劃、社會規(guī)劃和建設規(guī)劃三者緊密結合，以整體意識來研究城市規(guī)劃。城市建設規(guī)劃與經(jīng)濟規(guī)劃結合，就是根據(jù)城市化、工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的統(tǒng)一要求，對城市重點開發(fā)項目、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和布局進行優(yōu)先考慮，為城市經(jīng)濟建設提供一個科學有序的發(fā)展空間，推動城市化發(fā)展。城市建設規(guī)劃與社會規(guī)劃結合，就是對城市的公用設施、公益事業(yè)和居民住宅區(qū)要統(tǒng)一規(guī)劃和布局，使城市建設體現(xiàn)地方歷史文化特點，做到居住環(huán)境優(yōu)美、舒適、環(huán)保、節(jié)能，從科學化、現(xiàn)代化的層次追求以人為本的思想，實現(xiàn)城市經(jīng)濟、社會、環(huán)境的全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。

2． 合理選擇區(qū)位，提高城市化質(zhì)量。提高城市化質(zhì)量就是提高城市土地的產(chǎn)出率，提高資源配置的效率，優(yōu)化城市空間布局，這就要選擇最合適的區(qū)位進行房地產(chǎn)建設，使房地產(chǎn)建設成本最低，收益最大。建設良好的人居環(huán)境，就要將現(xiàn)代化的文化與城市功能建設、文化氛圍建設相結合，以充分體現(xiàn)和諧社會所要求的人與環(huán)境的和諧。

3． 加強宏觀調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場。宏觀調(diào)控必然要觸動房地產(chǎn)業(yè)的兩根最敏感的神經(jīng)——土地和資金。房地產(chǎn)業(yè)已被國家有關部門認定為過熱，因此一系列調(diào)控措施就應該圍繞這兩個方面展開。一是要加強土地資源的管理。政府應綜合運用土地供應和城市規(guī)劃管理等行政手段，加強對土地的管理，以控制房地產(chǎn)的不良投資。特別是要進一步調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地結構，依照城市化發(fā)展要求，促進房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展。二是要規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，從資金上控制房地產(chǎn)投資過熱。通過金融機構有效利用金融手段控制資金借貸，為房地產(chǎn)投資把好關，以最大限度地遏制房地產(chǎn)過度投資。

4． 準確把握城市化發(fā)展速度，循序漸進。準確把握城市化發(fā)展進度，不要過度鋪張，過分向郊區(qū)擴散；土地越占越多，要量力而行，從實際出發(fā)，分階段推進。例如按同心圓模式發(fā)展，城市應圍繞中央商業(yè)區(qū)一圈一圈向外擴散。房地產(chǎn)建設要與城市化發(fā)展水平相適應，與現(xiàn)有的經(jīng)濟發(fā)展水平相匹配，既要有長遠的發(fā)展眼光，又要循序漸進，妥善處理好二者的關系。

5． 借鑒國外成功經(jīng)驗，推進城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。當前正是城市化發(fā)展和房地產(chǎn)建設的關鍵階段，大量基礎性研究一定要跟上，否則我們的發(fā)展和建設就會變得盲目。現(xiàn)階段雖然中國已經(jīng)取得了一定的研究成果，但有些方面還存在不足。因此要加強國際、國內(nèi)學術交流，積極汲取發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗、教訓，尋找適合中國的城市化發(fā)展模式，探索有中國特色的城市化發(fā)展道路。

四、結束語

當前中國正面臨歷史上最大規(guī)模的城市化，城市化發(fā)展將直接影響和諧社會的構建。建設和諧城市是構建和諧社會的內(nèi)在要求和必由之路。因此，要以降低生活成本、促進各區(qū)域之間的協(xié)調(diào)發(fā)展為目標，加強配套設施建設，使房地產(chǎn)建設與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。我們應遵循建設和諧城市的理念，圍繞城市上規(guī)模、上檔次、上品位，全力營造城市環(huán)境，運用市場化運作手段，以城市化協(xié)調(diào)發(fā)展為導向，加快舊城區(qū)改造步伐，不斷拓寬融資渠道，多方面籌集城市建設資金，使城市建設步入良性發(fā)展軌道，使城市設計突出特色求和諧，房產(chǎn)建筑講究藝術求和諧，以促進房地產(chǎn)建設與城市化的協(xié)調(diào)發(fā)展。

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