房價，沒有只漲不跌的

保障性住房直接影響房價的走勢

能夠影響房價的因素，從住房供應性質來看，可分為兩大部分，一是保障性住房，二是商品房，兩者的平衡關系，直接決定著房價的走勢。香港樓市價格從1997年到2003年8月持續下跌，房屋價值縮水70％，17萬家庭成為“負資產家庭”。而在1997年以前，香港房價漲勢如虹。為何發生了如此大的變化?就在于特區政府加大了保障性住房的投入。為此，港府投入巨資建設大量平民住宅——公屋數量占到整個市場的50％左右，保障性住房供應量的擴大必然蠶食商品房市場的空間，從根本上改變供求關系，導致房價的快速下跌。

新加坡的情況大致差不多。新加坡地少人多，如果住房供應完全交給市場，房價將變成“天價”，而實際上新加坡的房價相對比較穩定，這成為新加坡保持社會和諧的一個重要根基，關鍵就在于，其住房供應結構中，商品房所占比例非常小。新加坡政府規定，占住戶總數3％的富人由開發商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業稅，而對占住戶總數80％的中低收入者提供由政府控制戶型和房價的房屋，對15％困難戶供應由政府補貼的房屋。由于保障性住房占比大，開發商不能通過壟斷形成定價權，房價走勢平穩。

這兩個例子說明，保障性住房與商品房在整個住房供應體系中的比例，直接影響著房價的走勢。具體而言，這種關系就是，當保障性住房占比重大時，房價會保持平穩態勢，波動較小。而當商品房占據主流的時候，開發商掌控定價權，逐利的沖動會使它不斷通過各種手段推高房價。商品房的占比越大，這種壟斷性越強。

開發商完全主導市場的時代將走向終點

2003年以前，我國房價走勢平穩，漲幅非常小。而在2003年以后，房價飛漲。為何?國務院1998年發布的房改23號文，所設計的住房供應體系，是城市80％以上的家庭由政府供應經濟適用房，而不是開發商供應高價商品房。也就是說，保障性住房是市場供應的主體，屬于開發商建設的商品房占比只有10％多，而到了2003年，建設部出臺的18號文把經濟適用房由“住房供應主體”改成“具有保障性質的政策性商品住房”，這意味著，保障性住房被商品房所取代——盡管它帶有“保障性質”，但畢竟落腳點在“商品住房”上。因此，2003年當年的房價漲幅，就超過了1998年至2003年的累計漲幅。

中國房價的快速上漲直至天價——這個文件是始作俑者!

保障性住房被市場化的商品房所取代，等于賦予了開發商壟斷定價權，房價的失控也源于此，即使2005年的房地產調控，亦不能阻止房價快速上漲的步伐，因為，調控沒有改變住房的供應結構。可以這樣說，如果住房的供應壟斷在開發商手中，房價的走勢就可能降下來。但是，房價的持續上漲，越辣越遠離民眾實際購買力的現狀，令民眾憂心忡忡，也令政府不安。在認識到我國房價飛速上漲的真正癥結以后，政府開始以前所未有的速度，加大保障性住房的供應，而這成為促進房價下跌的一支重要力量。

2007年8月13日，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(簡稱“24號文”)發布，要求“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，基本確立了住房保障制度的政策框架。24號文特別強調擴大廉租住房資金來源，使得保障性住房的供應變得更有保障，供應量自然要增大。

11月30日，建設部等七部門又聯合發布了《經濟適用住房管理辦法》辦法指出，“經濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接。”于是，經濟適用房向下與廉租房銜接，向上又與“限價房”實現鏈接，“三房”無縫對接，不僅使社會保障性住房有了_個系統的體系，也使得從經濟適用房到商品房的過渡因為“限價房”的作用而有機銜接在了一起，這種對接弱化了商品房的作用，因為經濟適用房和限價房對商品房都具有替代作用，這意味著開發商完全主導市場的時代走向終點。

也因此，房價的下跌已變得難以避免。5月17日，中國房地產業協會發布的《中國房地產市場研究報告》指出，保障性住房已經成為2008年房地產市場供應不可忽視的重要組成部分。“從供給狀況來看，根據此前文件要求，今年6月底前全國656座城市要公布今后4年的住房規劃。而此前全國重點城市公布的2008年度住房建設計劃中，住房保障和供應結構調整成為各大城市今年住房市場發展的主要著力點。”據統計，全國10個重點城市2008年計劃新建住房面積共15294.17萬平方米，其中保障性住房面積共4090.18萬平方米，占新建住房面積比例為26.7％。并且，全國大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10％以上。其中，武漢的比例最大，約為70.8％；北京計劃新建保障性住房也在四成以上。_為此，研究報告指出，目前各地都明顯加大了規劃中保障性住房的建設面積，這將成為今年房地產市場供應不可忽視的重要組成部分。

當然，所謂“保障性住房已經成為2008年房地產市場供應不可忽視的重要組成部分”的說法比較委婉，也比較含蓄，說直接點，就是保障性住房必將壓低房價!

從炒房客被深度套牢，看到了希望

投機性與投資性購房行為都是建立在對未來房價將上漲這一預期基礎之上的，一旦這種預期被打破，此前囤積在流通環節的大量住房將突然釋放出來，將有效供給成倍放大，從而，導致房價的下跌。因此，在住房歷史上有一個“加速”現象，一旦房價步入上漲軌道，由于囤積等因素，盡管商品房投資增長很快，但有效供給卻相對減少，房價不僅漲幅快，也會持續較長時間，而一旦房價步入下跌軌道，囤積的住房釋放出來，盡管商品房投資放緩，但有效供給成倍放大，這時，房價不僅跌幅大，而且，下跌同樣會持續較長時間。

這樣的例子不勝枚舉。1993年6月，受國家宏觀調控(即6號文)影響，北海、海口等地的房地產泡沫破滅。其中，海口市積壓的空置商品房264萬平方米，“爛尾樓”400萬平方米，沉淀資金264億元，這些積壓的空置商品房直到2004年還沒有完全消化完。

現在，我們房地產界面臨著比1993年時更嚴峻的壓力。一方面，為了化解通脹壓力，政府調控的力度在加大，從信貸緊縮到土地審批到打擊炒房等，全方位調控。另一方面，我國房價已經經歷了一個接近10年的上漲周期，在這個周期里，有大量商品房被投資者和投機者占據。在南方的深圳等市，有媒體調查發現，超過80％的購房者目的在于炒房而不是居住。

這意味著，嚴厲的調控政策一旦發威，將逼出比1994年時多得多的商品房，這無疑將放大商品房市場的有效供給。另一方面，在商品房快速發展的十幾年中，有效需求得到了最大限度的釋放，大量真正需要商品房又買得起商品房的人，以及那些棄舊房換新房的人，基本上都已經完成了購房行為。這意味著，商品房的需求量相對過去其實有一個下降趨勢。因此，房地產調控政策一旦發力，將房價送入下跌軌道，絕非一個“拐點”所能涵蓋。就連一向樂觀的潘石屹也發出房地產將“百日巨變”。

實際上，大量商品房被逼出來的情形在珠三角地區已經出現。4月20日，有媒體刊發了題為《珠三角退房風波群起百億元炒樓資金深度套牢》的報道，僅深圳炒房團成員2007年投入到深圳樓市的百億資金就全部被深度套牢。一些業主開始要求退房或退差價。盡管深圳國土部門表示，業主要求退房或補償價差的要求是一個非法、無理、蠻橫的訴求，“此頭不能開”，但退房風波從一個側面反映出，囤積在投機者或投資者手中的商品房正在涌向市場。

囤積房屋行為必須在充足的資金支持的情況下才能完成，而現在，許多開發商都面臨著資金鏈可能斷裂的危險，盡快將手中的房屋變現幾乎成為每個開發商的夢想，他們哪里還敢奢望繼續囤房?而開發商急于變現的打折銷售行為一旦成為共識，就容易引發羊群效應。一方面，將使大量商品房向市場集中供應。另一方面，將加大人們對房價可能進一步下跌的預期。因此，盡管目前只有珠三角地區的房價在下跌，它的影響卻是全面的，一旦房價步入下跌軌道；能夠獨善其身的城市微乎其微。

而且，從2003年至今，持續高速增長的房地產投資與多子女一代消費人群的退潮，也在從根本上改變商品房的供求關系。也許，過不了多久，當許多城市的房價相繼步入下跌軌道。人們才突然發現，所謂商品房供不應求、房價只漲不跌的說法只是一個美麗的謊言，商品房其實是供大于求的。

捂盤、圈錢擋不住房價下降趨勢

居民及企業則把房子捂在手中，認為大勢不會改變。他們不是從市場競爭基本法則入手，而是又希望國家房地產政策等外在的東西使其走出困境。因此，盡管內地不少房地產開發商知道問題的嚴重性，但是他們都把希望寄托在房地產政策的變化上。這些房地產企業基本上是停留在計劃經濟的陰影下，以歷史經驗來判斷當前的房地產市場形勢。

其實，無論一些企業如何來捂盤，但是市場已經發生了根本性變化。比如，政府要求生產更多的中低檔產品、政府保障性住房的建造，商業銀行對個人住房消費信貸嚴格管理，房地產市場投資性購買擠出．等原因，都表明國內房地產大勢將發生根本性轉變。而且在住房的民生性方面，我相信政府還會進一步強化，還有更多的有利于改善每一個居民住房條件的政策出臺。因此，在這種大勢面前，即房地產企業所理解的系統性風險，又有哪家企業能夠抗拒得了呢?

國內房地產市場發生了根本性改變還表現在國內土地市場的變化上。一是全國性地價水平上漲幅度下落；二是土地流拍開始在全國蔓延。比如，不少城市綜合地價環比增幅放緩，部分城市出現負增長和零增長。統計數據顯示，其中38個城市的綜合增長率集中在－3.00％3.00％之間，約占監測城市的83％。又比如，從深圳到上海、從廣州到北京、從廈門到南京、從東莞到杭州等地方，從2007年10月開始，全國普遍出現了土地流拍的現象。據不完全統計，自2007年10月以來至今，全國土地市場流拍達50宗之多。

上述現象表明，2007年那種從股市圈到錢，然后用這些錢去套購土地，再用這些土地注入上市公司，推高上市公司股價，并再從股市圈錢來套購土地的情形已一去不復返。當土地市場價格的泡沫破滅，也就預示著國內房地產市場將出現重大的調整。因為土地價格的高低完全取決于房價的高低。當房價高企時，土地的價格也會隨之走高。同時，由于房地產生產的周期性，當房地產開發商預期房價會往下行時，自然會反映到土地的價格上。因此，土地市場的價格是房地產市場的價格先行指標，如果大量的土地流拍，如果全國土地市場的價格全面向下運行，也就預示著未來房地產市場的價格會走低。

房價整體下降已成定局

據了解，深圳市寶安區的金地梅隴鎮有一個占地面積達13.6萬平方米的大型樓盤，叫“金地梅隴鎮”。2007年7月，金地梅隴鎮二期第二批開盤銷售，均價高達15000元／平方米，部分熱門戶型和樓層甚至達到了17000元／平方米。但到2008年2月底，金地梅隴鎮三期登場，公布的銷售價格如今卻只賣11000元／平方米，而且還可以打9.7折，并且還贈送精裝修，每平方米實際的價格還不到1萬元，價格下跌近40％。

深圳世聯地產公司的統計數據顯示，今年1至3月，深圳住房交易量分別為5200套、2200套和6600套，與去年同期的1.38萬套、1.34萬套和1.81萬套相比，今年一季度深圳住房交易量下降了近70％。深圳市國土房產局日前發布的《房地產市場發展分析報告》也顯示，2008年一季度，深圳市商品住宅空置面積達66.37萬平方米，與去年同期相比，空置面積增加了67.47％。報告同時顯示，今年一季度深圳住宅均價呈現大幅下降的走勢，其中，3月份的房價住宅均價為每平米13618.42元，環比2月份，僅僅一個月降幅就達到了16.53％。

最新的統計數字顯示，從2007年下半年，北京樓市開始顯現“量縮價升”的苗頭。進入2008年，這個趨勢進一步加劇。今年一季度，北京市商品房現房銷售面積為72.1萬平方米，比上年同期下降17.3％期房銷售面積為102萬平方米，下降56.7％。從住宅銷售套數看，一季度北京市銷售住宅10598套，日均簽約量僅有116套，比上年同期下降46.9％。與此同時，北京房價卻繼續保持著上漲勢頭。一季度，北京市房屋銷售價格同比上漲13.9％，漲幅比上年同期提高4.9個百分點。

上海的情況表面上與北京相同，但是上海的房地產商則用簽訂假合同、請民工排隊購房來制造房地產市場虛假繁榮。

這些現象與數據說明，深圳房價的下跌已經是不爭的事實，而且是大幅下跌。有的房子都跌了近40％，整個城市的房價月跌幅達到了近17％，銷售量也急劇下降了70％。這還不算下跌嗎?還不算是拐點嗎?盡管北京及上海的房價沒有下跌，但銷售量急劇下降也是事實。蓋好的房子沒有人購買，其問題就很大了。如果一些人連這樣的基本事實都不承認，那么只能說是掩耳盜鈴，自欺欺人了。

現在的問題是，深圳房價為什么會大幅下跌?這種下跌是局部性還是全國性的?深圳房價大幅的調整就在于從2007年下半年起中國房地產市場政策發生了根本性改變，即24號文件、359號文件明確規定了中國的房地產市場是民生的市場，是住房消費的市場。而且，今年的政府工作報告、2008年國務院工作要點都明確表明了嚴厲遏制房地產市場不合理的需求，要對房地產市場的炒作進行嚴厲打擊。因此，凡是房地產炒作嚴重的地區，或是房地產投資比重過高的地方，都會受到極大沖擊。

觀點

著名經濟學家李開發：我本人很認同房地產業已經出現拐點的說法。首先從經濟研究的角度來看，只要在—個波動周期中，最近連續3個月房價的走勢完全不同，和上期同比發生了很大變化，價格上下的波動幅度超過5％，那么，我們就可經將其作為拐點的一個標志。對照這個標志，假設去年的8月份中國房價是一個頂點，那么最近幾個月它的波動已經遠遠超過5％。我們看到深圳方面出現了30％到35％甚至是40％的降價幅度，廣州也出現了約15％到20％的降價幅度。

除了深圳I和廣州，北京房價也在小幅下降，而且，實際上降價幅匿早已經超過5％。李開發分析，支持這一說法主要原因有兩點：一是價格水平即使相同，但實際價格已經下降，CPI在過去的兩個季度上漲了7％到8％，這就意味著手里的同量貨幣和以前相比實際下降了5％以上；二是北京的房地產市場各種優惠已全面展開，這種優惠如送裝修、送家用電器以及送車庫、送物業費等。這些都是打折、降價的另一種形式，此外，許多新開的樓盤價格定位也有顯著下降。這些在去年10月份之前是絕對沒有過的。

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容：盡管有研究認為，中國的房地產市場不會出現拐點，但實際上，不管這種拐點是指政策還是指價格，當房地產市場發展模式發生根本性改變時，這種拐點出現是基本的事實。因為，房地產開發商比政府管理部門，比我們這些研究人員更懂得市場。正因為房地產開發商看到房地產市場已經出現了拐點，他們或是降低其住宅產品的價格，先他人一招而大量銷售。

中國社會科學院金融研究所結構金融室副主任劉煜輝：從宏觀經濟面分析，國家實行緊縮的調控政策，資產價格受到嚴峻考驗；而外圍，次貸危機導致全球流動性收緊，美國銀行對向外貸款非常謹慎，信用規模收縮。因比，總體來說，樓市資金面是流出的。股市調整厲害，對房地產行業的資金和供求都有影響，像深圳、上海等～些城市房價都開始出現松動，北京的房地產行業的推銷廣告也越來越多，雖然價格不減，但是成交量明顯縮小，資金面緊張。

地產專家趙卓文：在限價房的引導下，廣州樓價在2008年將講入降價趨勢。