工業(yè)化、城市化條件下我國(guó)城市土地供求均衡分析

摘 要：中國(guó)城市化發(fā)展模式激化城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)土地制度矛盾，使得土地集約利用和土地增值收益分配成為影響城鄉(xiāng)土地供求的核心因素。城市土地有效供求分析模型表明要實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)和諧發(fā)展，確實(shí)有效貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，就要調(diào)整現(xiàn)有的城市化模式，以提高土地集約利用水平和提高農(nóng)民土地增值收益分配比例為核心，實(shí)現(xiàn)城市空間的緊湊和布局的多元化，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)土地供求的有效均衡。

關(guān)鍵詞：工業(yè)化；城市化；城市土地；有效供求

中圖分類號(hào)：F293．2；F301．2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1000-176X（2008）09-0125-05

一、城市土地的有效需求分析

城市土地的集約利用程度影響農(nóng)村人口向城市人口的轉(zhuǎn)化、新型工業(yè)化道路和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)、縮小城鄉(xiāng)差距、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等。因此，城市土地集約利用不僅是低成本、集約型城市化模式的重要特征之一，也是城市土地的需求，且對(duì)低成本、集約型城市化模式及其他重要特征的實(shí)現(xiàn)也起著非常重要的作用，是低成本、集約型城市化模式的核心。

因此，城市土地的有效需求可以定位為在實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速發(fā)展的均衡條件下，土地集約利用水平、城市化達(dá)到與經(jīng)濟(jì)發(fā)展最佳結(jié)合情況下對(duì)土地?cái)?shù)量的需求情況。此時(shí)，政府作為福利人，政府和居民的效用都得到滿足，企業(yè)、個(gè)人、政府的收入實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化，社會(huì)福利也實(shí)現(xiàn)最大化。

2．城市土地有效需求的影響因素

從城市土地的有效需求的定義出發(fā)，可以看到影響城市土地有效需求的因素主要包括土地集約利用水平、城市化程度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平^[2]。應(yīng)該進(jìn)一步看到的是，城市土地有效需求暗含幾個(gè)假設(shè)條件：一是城市空間布局的合理性^[3]。城市空間布局的合理性假設(shè)是土地集約利用的基礎(chǔ)，土地的實(shí)際利用與其在城市空間的應(yīng)該利用相結(jié)合，與其區(qū)位選擇相對(duì)應(yīng)，實(shí)現(xiàn)利益最大化。二是政府是福利人。政府作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)利益的代表者，不僅代表最廣大群眾的社會(huì)福利，也代表政府本身的利益，是經(jīng)濟(jì)人與福利人的綜合體。在這里假設(shè)政府的福利性大于經(jīng)濟(jì)性。因此，政府土地利用的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，節(jié)約、集約利用土地，盡量減少對(duì)農(nóng)村土地的占有，并盡量少占有或不占有農(nóng)地非農(nóng)化增值所帶來(lái)的收益，消散制度租金。三是不考慮城市化準(zhǔn)備階段、初級(jí)階段中城鄉(xiāng)未發(fā)生交接的階段。城市化發(fā)展有一個(gè)漸進(jìn)的過程，土地集約利用也是一個(gè)逐步推進(jìn)的過程。因此，定義t表示時(shí)間，A2(t)表示土地的集約利用程度，S(t)表示城市化率，A(t)表示城市技術(shù)進(jìn)步，也表示城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次的高低，且技術(shù)進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用是規(guī)模收益遞增的。考慮到單一技術(shù)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用呈現(xiàn)規(guī)模收益遞減的趨勢(shì)，但是持續(xù)的技術(shù)創(chuàng)新必然不斷推進(jìn)技術(shù)水平的提高，使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)規(guī)模收益遞增的情況。由此，可以得到城市土地需求函數(shù)為：

N和K分別表示土地、勞動(dòng)力和資本要素的投入量。

城市土地的需求主要受到其內(nèi)生變量：土地集約利用、城市化和城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的影響。土地集約利用水平的提高，單位面積的社會(huì)效用水平提高，在居民效用滿足水平一定的情況下，居民土地消費(fèi)需求量下降。同理，土地集約利用水平提高，單位面積產(chǎn)量增加，廠商單位面積利潤(rùn)水平提高。政府亦是如此。

城市化的快速發(fā)展不僅表現(xiàn)為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市空間的擴(kuò)張、城市人口的增加。因此，除了城市現(xiàn)有存量土地的利用，對(duì)城市土地的需求進(jìn)一步擴(kuò)張到城市邊緣區(qū)、農(nóng)村，以滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

此外，城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模對(duì)土地需求也有很重要的影響。在一定城市規(guī)模下，可以通過有效的土地集約利用或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)來(lái)滿足城市土地的需求。但是隨著城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，這也是受到城市化的影響（包含城市化飽和階段以后），現(xiàn)有城市空間將不能滿足城市規(guī)模擴(kuò)大的需求，這也會(huì)形成大量的需求。

二、城市土地的有效供給分析



1．城市土地有效供給的含義

城市化的快速發(fā)展要求進(jìn)一步的城市土地供給以滿足發(fā)展所需要的空間。城市土地的供給主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是存量土地及其集約利用，二是增量土地及其集約利用。

存量土地的集約利用就是在空間布局合理的基礎(chǔ)上現(xiàn)有土地利用效率的進(jìn)一步提高。存量土地增加土地供給主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是土地性質(zhì)變動(dòng)而增加的經(jīng)濟(jì)供給，二是土地集約利用水平提高帶來(lái)的實(shí)際供給。我國(guó)當(dāng)前的城市土地利用主要是粗放式的，根源于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度，農(nóng)村土地必須通過征用的形式進(jìn)入城市土地市場(chǎng)進(jìn)行交易，使得政府在土地轉(zhuǎn)換的過程中獲取大量的租金。政府由此缺乏土地集約利用的動(dòng)力，而為獲得土地制度租金促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行大量征地，也就是采用第二種方式來(lái)增加城市土地的供給。

城市化的實(shí)質(zhì)是農(nóng)村人口向城市流動(dòng)和集中的過程，這一過程的內(nèi)在動(dòng)因之一在于農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，使得農(nóng)村剩余人口不斷增加，這些剩余農(nóng)村人口將自己承包的土地流轉(zhuǎn)出去，從而實(shí)現(xiàn)和土地的真正脫離，進(jìn)入城市。在地域空間上的反映就是，農(nóng)業(yè)用地在農(nóng)業(yè)內(nèi)部的流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)用地形態(tài)轉(zhuǎn)化為城市用地形態(tài)的過程。一方面承包土地的農(nóng)民將土地轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)民耕種，或者轉(zhuǎn)讓給相關(guān)的農(nóng)業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移，使得農(nóng)業(yè)用地能逐漸集中，為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)提供最基本的條件^[4]；另一方面，農(nóng)民向城市的集中會(huì)導(dǎo)致新城鎮(zhèn)的產(chǎn)生，或者已有城市規(guī)模的擴(kuò)大，從而導(dǎo)致城市用地的外延式擴(kuò)張。因此，在我國(guó)，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用成為城市化進(jìn)程中土地供應(yīng)的主要方式。

由此，可以定義城市土地的有效供給是指為滿足城市經(jīng)濟(jì)的有效、健康、快速、協(xié)調(diào)發(fā)展，通過提高城市現(xiàn)有土地的集約利用程度和農(nóng)轉(zhuǎn)非而實(shí)現(xiàn)的土地供給量。其核心在于城鄉(xiāng)和諧和社會(huì)福利水平的提高。

2．城市土地有效供給的影響因素

從城市土地有效供給的結(jié)構(gòu)可以看到，城市土地的有效供給不僅受到城市本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)水平的影響，還受到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)水平的影響，更重要的是受到農(nóng)轉(zhuǎn)非過程中存在的制度租金的分配比例的影響。具體而言，城市土地集約利用水平的提高，將提高存量土地的利用效率，一方面提高了土地的經(jīng)濟(jì)供給和實(shí)際供給，另一方面可以減少增量土地的供給數(shù)量。城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距擴(kuò)大，使得城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)民進(jìn)入城市，而使得農(nóng)村土地效率下降，變相地增加了城市土地的供給。此外，農(nóng)轉(zhuǎn)非過程中制度租金分配比例的提高，使得農(nóng)民能夠獲得工業(yè)化、城市化帶來(lái)的農(nóng)地增值，也就使得農(nóng)民愿意甚至主動(dòng)地提供相應(yīng)的土地，或通過相應(yīng)的制度變遷變相地增加了城市土地的供給。由此，與城市土地的有效需求類似，城市土地的有效供給：

在土地需求一定的情況下，城市化與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要更多的城市空間。農(nóng)轉(zhuǎn)非過程中的土地增值收益使得政府或農(nóng)民具有增加土地供給的動(dòng)力。這種增量供給的主動(dòng)性和被動(dòng)性取決于農(nóng)民在土地增值收益分配中所占的比重。如果比重較高或者全部歸農(nóng)民所有，則農(nóng)民具有很大的動(dòng)力。如果比例較低，政府獲得主要的收益，則農(nóng)民缺乏動(dòng)力，但政府處于強(qiáng)勢(shì)，農(nóng)民也被迫接受征地。這兩種情況，都會(huì)增加城市土地的自然供給，使得城市土地的供給從S1上升到S3。但是城市土地集約利用水平的提高，現(xiàn)有存量土地的利用效率提高，提高了城市土地的經(jīng)濟(jì)供給和實(shí)際供給，抵消一部分對(duì)農(nóng)村土地的供給需求量，使得土地的供給量從S3下降到S2，成為實(shí)際供給需求量。

綜上所述，農(nóng)轉(zhuǎn)非土地增值收益分配比例的提高也增加城市土地的有效供給，城市土地集約利用水平的提高也增加城市土地的有效供給，并抵消對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非土地的供給需求。

三、城市土地的有效供需均衡分析

對(duì)城市土地的供給和需求的分析是在現(xiàn)行體制下進(jìn)行的，也就是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。同時(shí)，也充分考慮到經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的影響，納入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的因素。從城市有效需求和有效供給的分析可以看出，影響城市土地的供需平衡核心因素在于城市化、城市土地集約利用、城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模、城鄉(xiāng)收入差距以及農(nóng)轉(zhuǎn)非土地增值收益分配的比例。要實(shí)現(xiàn)城市土地的有效供需平衡，需先將土地供給和需求模型結(jié)合起來(lái)：

如圖3所示，城市化與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得城市土地的需求從D1上升到D3。同樣受到城市化的影響，農(nóng)村土地增值，且城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)土地制度的存在，使得農(nóng)轉(zhuǎn)非存在巨大的制度租金^[5]，因此政府和農(nóng)民都存在增加土地供給的意愿，但主動(dòng)或被動(dòng)的核心在于土地增值收益分配的比例。但是不管是主動(dòng)或被動(dòng)，都將增加土地的供給，使得土地供給從S1增加到S3。此時(shí)均衡點(diǎn)從E1到E3。這個(gè)均衡點(diǎn)的變動(dòng)，雖然是在土地供給量增加的情況下，但卻造成土地價(jià)格的進(jìn)一步上升。一方面是緣于土地要素的稀缺性，另一方面是一定的土地集約利用水平，土地利用效率太低。在增加城市存量土地集約利用水平的情況下，使得城市化需要的實(shí)際土地自然供給數(shù)量下降，提高了土地的利用效率。同時(shí)土地增值收益分配比例提高，使得農(nóng)轉(zhuǎn)非的成本提高，制度租金不斷消散，這就使得政府在一定程度上缺乏農(nóng)轉(zhuǎn)非的動(dòng)力。均衡點(diǎn)從E3變動(dòng)到E2。此時(shí)，土地需求量下降，土地供給量減小，同時(shí)土地價(jià)格還得到抑制，是一種帕累托改進(jìn)。

綜上所述，在現(xiàn)有工業(yè)化、城市化條件下，土地集約利用水平的變動(dòng)提高了城市土地存量供給的效率，降低了城市土地的實(shí)際需求。土地增值收益分配比例的提高，減少了城市土地的增量供給，提高了城市土地的存量供給。同時(shí)，二者能夠降低城市化的土地成本。

四、政策建議

貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)的協(xié)調(diào)，在土地上表現(xiàn)為打破城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)體系。因此，要實(shí)現(xiàn)城市土地的有效供求其核心在于提高城鄉(xiāng)土地集約利用的水平，提高農(nóng)轉(zhuǎn)非土地增值中農(nóng)民所占的份額，使農(nóng)民享受工業(yè)化、城市化的成果，以工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)。

1．促進(jìn)城市空間土地利用的緊湊型發(fā)展

緊湊型城市化是指城市土地利用的空間布局比較緊湊，即在有限的城市空間上布置較高密度的產(chǎn)業(yè)和人口，城市用地單位面積有較高的產(chǎn)出。中國(guó)城市化模式要以低成本、集約型為核心特征，實(shí)現(xiàn)城市形態(tài)上最佳密度、土地混合利用，同時(shí)避免城市空心化問題，維持市中心繁榮，減少居民的通勤時(shí)間和距離，減少交通成本和能源消耗，提高居民效用，降低經(jīng)濟(jì)成本，充分發(fā)揮聚集經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，降低公共設(shè)施投入，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。

2．推進(jìn)城市化的空間多元化

現(xiàn)行城市化模式是一種城市偏向型城市化，表現(xiàn)為要素主要向城市甚至是大城市、特大城市聚集。特別的，現(xiàn)行土地制度給予城市政府足夠的尋租空間^[6]導(dǎo)致城市空間擴(kuò)張的低土地成本。低土地成本、政府的尋租和要素的逐利性使得城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展容易出現(xiàn)泡沫，可能會(huì)急劇拉大城鄉(xiāng)收入差距，激化城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾，給社會(huì)的穩(wěn)定帶來(lái)極大的隱患。因此，這就要求調(diào)整現(xiàn)有城市化的空間布局，從集中性向分散性發(fā)展，除個(gè)別大（特大）城市以外，大力發(fā)展中小城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民就地城市化。

3．打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地市場(chǎng)，建立以土地使用權(quán)能一致性為基礎(chǔ)的城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)

由于制度變遷路徑依賴的作用，沿著原有的制度變遷路徑和既定方向進(jìn)行農(nóng)地所有制創(chuàng)新，可節(jié)省大量的制度創(chuàng)新成本。我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義制度，生產(chǎn)資料的公有制是社會(huì)主義制度的重要特征和基礎(chǔ)，因此對(duì)土地制度的改革和創(chuàng)新不應(yīng)改變土地公有制這一根本性的制度。同時(shí)應(yīng)該進(jìn)一步看到的是，改革現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)行單一的國(guó)有制或者完全的私有制都是不現(xiàn)實(shí)的，制度變遷的成本太高。而且根據(jù)新興古典產(chǎn)權(quán)理論，由于各種兩難沖突的存在，產(chǎn)權(quán)并不是越清晰越好。產(chǎn)權(quán)界定及監(jiān)督執(zhí)行都是要支付費(fèi)用的，產(chǎn)權(quán)界定并不是在所有情況下都是有效益的，只有當(dāng)交易費(fèi)用的節(jié)約大于產(chǎn)權(quán)界定成本時(shí)才是可取的。由于農(nóng)地流動(dòng)性差、變現(xiàn)性弱、增值趨小，產(chǎn)權(quán)界定清楚后并不必然會(huì)降低交易費(fèi)用，還可能不利于土地資源的有效配置，因?yàn)檫@可能導(dǎo)致家庭形成對(duì)土地的壟斷性占有，阻礙了土地的流動(dòng)性，即使流轉(zhuǎn)，也會(huì)增加務(wù)農(nóng)者的成本，達(dá)不到通過農(nóng)地制度創(chuàng)新，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)負(fù)擔(dān)減輕的目的，這樣的制度安排應(yīng)該說(shuō)是無(wú)效的。因此，堅(jiān)持現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)制度的安排即產(chǎn)權(quán)模糊的設(shè)定往往比清晰地界定產(chǎn)權(quán)更有效率，在法律制度保證人們有自由選擇合約的權(quán)利下，最有效的土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)會(huì)通過自由的產(chǎn)權(quán)買賣而自發(fā)形成，建立和完善農(nóng)地市場(chǎng)不但能優(yōu)化資源配置，最重要的是可實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。培育、健全和完善農(nóng)地市場(chǎng)，使之與農(nóng)地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)關(guān)系相對(duì)應(yīng)，擴(kuò)展農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的深度和廣度。這一過程遭到的是一種長(zhǎng)期的、內(nèi)生的、正式和非正式的制度阻力，即強(qiáng)勢(shì)的國(guó)家和集體組織相對(duì)于弱勢(shì)農(nóng)民的優(yōu)勢(shì)地位使得侵權(quán)成為長(zhǎng)期和經(jīng)常的行為，從而使模糊產(chǎn)權(quán)邊界的制度安排成為一種常態(tài)^[7]。

鑒于這一基本認(rèn)識(shí)，對(duì)我國(guó)土地制度的改革應(yīng)該在現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)制度下，通過制度創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地市場(chǎng)權(quán)能與城市土地市場(chǎng)權(quán)能一致，奠定形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)的權(quán)能基礎(chǔ)，逐步建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)，通過土地制度創(chuàng)新和市場(chǎng)配置效率的提高來(lái)逐步實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)的清晰和合理化。這樣做的好處在于：一是維持現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)制度不變，通過城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)權(quán)能的一致構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，改變現(xiàn)行農(nóng)村土地市場(chǎng)、城市土地市場(chǎng)的二元市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，通過市場(chǎng)資源配置效率的改進(jìn)來(lái)逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化，有利于減少制度變遷的成本，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。二是我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入城市化快速發(fā)展階段，快速城市化是當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力之一，在現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)制度下，通過市場(chǎng)效率的提高實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的帕累托改進(jìn)，有利于使農(nóng)民在共享工業(yè)化、城市化成果的基礎(chǔ)上控制城市化成本，進(jìn)一步發(fā)揮城市化推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力作用，穩(wěn)定我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程。三是在現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)制度下，通過市場(chǎng)行為來(lái)推進(jìn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的改進(jìn)，有利于在提高土地資源市場(chǎng)配置效率的同時(shí)，提高土地集約利用程度。四是打破政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，無(wú)論農(nóng)村土地還是城市土地的使用者在符合土地利用規(guī)劃和計(jì)劃的情況下，可以將土地的使用權(quán)、收益權(quán)自由轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民可以作為平等的市場(chǎng)交易主體直接參與到農(nóng)地轉(zhuǎn)用的市場(chǎng)交易之中，實(shí)現(xiàn)其作為土地部分產(chǎn)權(quán)所有者的權(quán)益。五是有利于提高農(nóng)民保護(hù)耕地的自覺性和增加土地投入、擴(kuò)大再生產(chǎn)的積極性，避免短期行為。

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［8］ 余凱．中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的內(nèi)生機(jī)制研究［J］．云南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2007，（4）：42-48．

（責(zé)任編輯：于振榮）

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