住房反向抵押貸款“叫好不叫座”

摘要：住房反向抵押貸款是歐美一些國家比較成熟的金融產品，它的推出解決了這些國家的部分養老問題。以房養老的概念從20世紀90年代引進我國以來，引來一片叫好之聲，但時至今日也沒有在中國得到推廣，可謂“叫好不叫座”。本文從中國的實際情況出發，對推行該模式將遭遇的障礙和困難從供給兩方面做出闡述，得出在中國人口老齡化日趨嚴重的國情下，直接采取拿來主義是行不通的，障礙沒有排除，這項產品的推出仍需拭目以待。

關鍵詞：住房方向抵押貸款；HECM計劃；老齡化

住房反向抵押貸款是一種新型的金融產品。它是指老年人以自己的產權房做抵押，向銀行或其它金融機構借款消費，同時老人仍然享有居住權的一種融資工具。具體的操作方法是，屆滿一定年齡的老年人(美國規定62歲)，作為借款人將住房抵押給貸款人(銀行或特定的金融機構)，貸款人對房屋進行評估，根據房屋的凈值向借款人支付現金；當借款人死亡或到達約定的時間，貸款人取得被抵押房屋的所有權，對其進行處置以實現利潤。

住房反向抵押貸款20世紀80年代起源于荷蘭，近年來，這一貸款方式因對解決人口老齡化社會的養老問題效果顯著而迅速在許多國家推廣。其推出大大降低了老年人生活負擔，提高了老年人的生活水平。在我國，南京市溫泉留年老年公寓打出了“給我你的房子，我替你養老送終”的旗號，試水“以房養老”模式，結果在南京引起了一場軒然大波，社會各界的反應不一，有人認為這是養老市場化的有益嘗試，能夠使這類老年人有安度晚年的物質保障；但同時也有法律方面的專家指出，這種私人的養老機構如果存在資信方面的缺失，一旦破產，那么誰最后為老年人的生存保障買單，又有哪一項法律能保障他們的合法權益?

2000年，我國老年人口已經達到1.3億，占總人口的10.7%，占世界老齡人口的1/5，超過了國際上規定的老齡化社會標準。由于遭遇上世紀中期的生育高峰和接踵而至的計劃生育，到本世紀初，我國老年人比例之多，年輕人口比例之少，國家未富社會已老等問題突出。專家預測，在短短一二十年內，中國社會將由一個輕度老齡化的社會迅速過度到高度老齡化社會。預計到2050年，我國將大約有4億多老年人，60歲以上的老年人口占總人口的比例將達到29%以上，幾乎不足2個在職人員就要負擔一個退休人口。據國家第五次人口普查顯示，城市中擁有住房的家庭達到587萬戶，占72%，其中相當部分是老年人。盡管目前我國已經初步確立了由基本養老保險，企業年金和個人儲蓄養老構成的“三支柱”體系。但是，“三支柱”并不能涵蓋所有的老人，加上社會上希望盤活資產、實現物盡其用，以拓寬財物使用途徑的呼聲越來越強烈，迫切需要一種更加新型的養老方式，作為“三支柱”的補充。

國內不少學者在探討住房反向抵押貸款的可操作性，游娜(2003)探討了我國商業銀行發展住房反向抵押貸款的可行性，認為這是增加銀行收益的重要途徑。鄒小芃(2006)指出壽險公司是我國近期內推出該產品的較為理想的金融機構，并分別設計了單生命和雙生命的反向抵押貸款精算模型。胡蓉(2007)從實施機構的選擇，發展模式的選擇及產品的政策支持等基本問題著手，探討了我國反向抵押貸款的實施及政策支持。杲新利(2007)結合中國具體實際對反向抵押貸款中的三級風險做了詳細分析，并對反向抵押貸款中的風險防范提了幾點建議。但事實上這些研究成果與實際結合得還不夠緊密，研究還不夠深入，不足以對實踐起到指導作用。2006年全國兩會期間，全國政協委員賴明和九三學社同時提出推行“反向住房抵押貸款”。盡管這在歐美國家已經是一項比較成熟的住房金融業務，但如果采取拿來主義還要考慮我國居民的觀念和現有的制度問題。

一、來自需求方面的障礙

雖然“反向貸款”的做法對中國來說是個不錯的選擇，既可減輕國家的負擔，又可以盤活不動產，對國家，銀行，老人來說可以實現共贏。但是由于文化的差異，觀念的影響，對這一產品的需求是不足的，南京市溫泉留年老年公寓就是一個鮮活的例子。

1.傳統觀念的影響

按照中國人的傳統，賣老屋、賣祖業，都是對祖宗不敬，“不到迫不得已，不能做這樣的事”。另外，在一般人心目中把房子抵押給銀行是與貧困潦倒劃等號的，不到走投無路，也不會把房子當掉。在中國，越是有房無錢的老人就越想把房子留給后代，在他們看來，為兒孫能做的也就這點事了。而且這些有房子的城市老人大都從是國企、事業單位上退下來的，有退休金和一些相應的社會保障，就算身體狀況欠佳，需要一大筆醫療費用，現在的養老機制還不至于讓他們非要抵押房子不可。

2.交易費用過高

由于目前我國還沒有金融機構實際銷售反向抵押貸款產品，按照美國HECM計劃的定價原則，對于一個擁有100000美元房產的75歲老人來說，他能獲得的凈貸款額一般不超過41000美元，但貸款費用大概需要6500美元，對于大多數老人來說，這并不是一筆合算的交易。并且在此期間老人還要承擔房屋維修的一切費用。部分老人認為銀行是一個盈利的機構，與其把房子當給銀行，還不如把它賣掉，自己住福利院或老人院，手持“現存折”。

3.制度制約。

在中國，如果說“以房養老”模式能夠改善老年人的生活狀況，那么改善的也是城市老人的生活狀況。老齡化是全社會，乃至全世界共同面臨的難題，農村養老保障體系的建立是重點也是難點.農民沒有土地所有權，住房抵押貸款在農村又是一個“真空地帶”，在建設和諧社會的時代主題下，誰來承擔農民的老齡化?

二、來自供給方面的障礙

我國正處于經濟轉軌時期，市場經濟發育還不成熟，信用體系不健全，法制環境不完善，這樣的外部環境不利于住房反向貸款業務的發展。不能把它完全交由市場來運作，美國的HECM計劃是針對擁有較低住房價值的借款者的，這個產品就是由公營機構推出并由政府擔保的。我國的居民對住房反向抵押貸款的認識還很缺乏，對它的認識還有一定的時滯，政府的參與有助于提升居民對此項業務的信心。我國發展住房反向低壓貸款，應在政府的主導下，發揮商業銀行，保險公司，二級房產市場，以及房地產中介的優勢，走政府模式和市場模式相結合之路。

1.貸款機構的選擇

商業銀行長期以來從事房地產貸款業務，對開發與房地產有關的金融產品有比較豐富的經驗。但是這一業務運行周期長，承受的風險大，存在“短存長貸”的現象，容易使銀行陷入流動性風險。保險公司積累了大量的保險金，而且負債期較長，在產品設計時能進行壽險產品精算，積累了豐富的理賠經驗，但是，住房反向抵押貸款涉及貸款的發放，抵押房屋的評估，維護與銷售，而且，中國目前的保險業尚不具備金融信貸的功能。因此保險公司也不能獨立開發此項產品。

2.中介機構發展的滯后

我國房地產評估市場建立的時間比較短，評估機構資質混亂，魚龍混雜，從業人員整體素質偏低，評估流程不規范，評估結果也沒有可比性，甚至還出現房產評估機構通過“回扣”來承攬業務，嚴重違反了“公平，公正，公開”的原則。中介機構的發展水平和公信力是影響住房反向抵押貸款業務運營的關鍵因素，目前的這些問題都不利于這項業務的推出和運營。

3.二手房市場的低效率

隨著房地產二三級市場的日漸繁榮，二手房買賣、房屋租賃等房產交易也越來越頻繁，同時隨著二手房概念的改變，不少很新的房子進入二手房市場。但是二手房在樓市交易中所占比重依然很小，金融機構開辦住房反向抵押貸款，收進大量住房，而這些住房又是居住了數十年的舊房，在低效率的市場，這些不具備競爭優勢的房屋很難銷售出去，金融機構將遭受流動性風險。

4.風險分擔機制缺失

我國現行的法律法規，金融環境，利率政策下，由于缺乏風險分散機制，住房反向抵押貸款的風險必然高度集中于貸款機構，這也是一般的金融機構對推行這種業務熱情不高的原因。

住房反向抵押貸款是一個復雜的金融產品，涉及的領域較多，由于我國的土地制度，消費習慣，政策環境均與國外有較大的差異，因此在推行這項業務時存在一些風險和障礙。它可以作為養老體系的一種補充，但是對于目前遇到的障礙和困難還應采取措施使其得到有效解決。

參考文獻：

[1]張仕廉，劉亞麗.我國試行住房反向抵押貸款的障礙與對策[J].經濟縱橫，2007.2.

[2]胡蓉，鄧昀.借鑒國際經驗發展我國養老金融業務——反向抵押貸款產品[J].廣西金融研究，2007.3.

[3]范子文.以防養老——住房反向抵押貸款的國際經驗與我國的現實選擇[M]中國金融出版社，2006.

(作者單位：湖南大學統計學院)