我國房地產(chǎn)行業(yè)未來兩年發(fā)展趨勢研究

房地產(chǎn)行業(yè)景氣走勢的幾種情景模式分析

國家統(tǒng)計局公布的國房景氣指數(shù)通常能充分反映房地產(chǎn)行業(yè)景氣運(yùn)行趨勢（見圖1）。從該指數(shù)可以看出，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行周期一般在7年左右時間跨度，5年上升2年回落。上一輪上漲周期是從1998年年初起步，這與本輪經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的起點(diǎn)基本一致，到2003年2月到達(dá)高點(diǎn)109.14，上行周期運(yùn)行約5年左右。之后該指數(shù)從階段性高點(diǎn)逐步下滑到2005年12月的最低點(diǎn)100.61點(diǎn)，下行周期約2年左右。本輪上漲周期從2005年12月起步，至2007年11月達(dá)兩年內(nèi)最高點(diǎn)，至2008年3月又略有回落。那么，未來1～2年甚至更長的時間內(nèi)中國房地產(chǎn)市場景氣度如何走？我們預(yù)計可能有以下三種情景：情景一：行業(yè)景氣度在經(jīng)歷2年左右的短期調(diào)整后繼續(xù)上漲在幾年以后見頂，即目前處于本輪房地產(chǎn)景氣上升周期的調(diào)整期。情景二：行業(yè)景氣度在目前見頂而后持續(xù)下跌，即本輪房地產(chǎn)景氣上升周期的頂部已過去。情景三：行業(yè)景氣度在未來1～2年內(nèi)繼續(xù)上漲直至見頂。

哪種情景發(fā)生的可能性更大，需要我們借鑒其他國家與地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗，綜合我國實際情況來分析。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的景氣度最終還是由供給與需求決定的，而此次房地產(chǎn)運(yùn)行周期基本上是由需求拉動的。從狹義角度（消費(fèi)者角度）講，需求包括自住與改善等剛性需求、投資與投機(jī)需求等。從廣義角度講，影響房地產(chǎn)市場需求的有宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括經(jīng)濟(jì)增長、貨幣供應(yīng)狀況、人民幣升值、通脹、政策調(diào)控等；還有與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的指標(biāo)，如人口紅利、城市化、房價收入比等。下面，結(jié)合對房價變動有影響的領(lǐng)先指標(biāo)，對未來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在中國在通脹、經(jīng)濟(jì)減速、收緊貨幣的背景下的發(fā)展趨勢進(jìn)行研判（見圖2）。

依據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對國內(nèi)房價未來走勢的判斷

GDP增速放緩下房價走勢判斷

我們認(rèn)為，影響房地產(chǎn)行業(yè)景氣變化的基礎(chǔ)因素是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，因為經(jīng)濟(jì)環(huán)境健康、國民收入水平提高才是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素。研究發(fā)現(xiàn)，在一個較長的經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)，房價基本與經(jīng)濟(jì)增長的運(yùn)行趨勢一致，而且GDP一般會領(lǐng)先房價見頂或見底。

國內(nèi)GDP增速從2000年開始持續(xù)上漲，但已在2007年三季末出現(xiàn)向下拐點(diǎn)，未來受通脹持續(xù)影響，GDP增速將會逐漸下降，GDP與CPI已正在形成對稱的“V型”走勢的左側(cè)，這是經(jīng)濟(jì)“滯脹”期間典型走勢，未來唯一不確定的是GDP低點(diǎn)及CPI頂點(diǎn)達(dá)到的時間及位置。從2008年上半年GDP10.4%與CPI7.9%的數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)由加速上漲到小幅回落期，通脹由高位回落但仍可能有反復(fù)。按照國外發(fā)展經(jīng)驗，經(jīng)濟(jì)“滯脹”期的“V型”走勢中一般要經(jīng)歷了3～4年左右時間，即經(jīng)濟(jì)1～2年的回落期、1年的衰退至底部期，1年的恢復(fù)上升期三個過程。我們判斷，在2008年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)可能處于第1階段經(jīng)濟(jì)回落期。

2003年初開始國內(nèi)GDP進(jìn)入10%以上的增長，2006年、2007年進(jìn)入加速增長期，伴隨著經(jīng)濟(jì)的高增長，房價指數(shù)滯后1年左右在2003年末開始加速上升，至今已處于高價區(qū)域。在2007年3季末GDP達(dá)到12.2%的高點(diǎn)后在隨后的二個季度已逐漸回落，未來在持續(xù)通脹、出口及內(nèi)需增速減緩的情況下，GDP增速可能仍緩慢回落，但房價指數(shù)仍在持續(xù)走高。因此，房價指標(biāo)滯后GDP指標(biāo)反應(yīng)，房價高點(diǎn)將滯后GDP增速見頂，滯后時間主要取決于貨幣調(diào)控力度，另外還有本輪升值情況等（見圖3）。

收緊貨幣供應(yīng)對房價走勢判斷

2002年開始，M2與M1差額、M2二者變化基本同步，但至2008年初開始，M2與M1差額較快上升，這與M2下降形成鮮明對比。M2與M1差額主要是企業(yè)定期存款，在央行2007年收緊貨幣后，國內(nèi)企業(yè)資金狀況明顯緊張，加上目前實際利率為負(fù)，這就較難理解企業(yè)定期儲蓄大幅增加的實際情況。我們認(rèn)為，這些新增定期儲蓄可以解釋為人民幣加速升值后國外流入進(jìn)行中長期套利的熱錢，對實際利率不敏感。因此，境外熱錢的持續(xù)流入，是央行收緊貨幣后M2下降依然不明顯的主要原因。預(yù)計下半年在升值放緩、經(jīng)濟(jì)減速的預(yù)期下，熱錢流入減少且可能有流出跡象，持續(xù)收緊貨幣后M2下降速度及幅度將有所加快。

2002年開始，M2大都保持在17%以上的較高水平，房價也進(jìn)入快速上升區(qū)間，2003年開始宏觀調(diào)控，收緊貨幣供應(yīng)后，M2增速在2003年三季末20.97%的高點(diǎn)快速下降，而房價指數(shù)在04年末從高點(diǎn)回落，滯后1年多左右時間。此次央行在2006年收緊貨幣供應(yīng)后，M2增速在06年一季末18.94%高點(diǎn)有所回落，但在2007年三季末在人民幣加速升值作用下，M2、M1差額快速上升，M2仍維持在相對高位，弱化了央行緊縮調(diào)控作用。因此，雖然央行2006年開始收緊貨幣供應(yīng)，但M2仍持續(xù)高位，是使房價指數(shù)仍然持續(xù)走高的主要原因。如果未來升值放緩、熱錢流出、央行調(diào)控作用顯現(xiàn)，M2出現(xiàn)持續(xù)明顯下降（下降到15%以下），將會助推房價指數(shù)下跌（見圖4）。

加息對房價走勢影響的判斷

我國貸款利率在1998年后處于下降周期，并在2004年3季度達(dá)到5.49%的低點(diǎn)，此時房價指數(shù)達(dá)到高位并下降，形成明顯的對稱“V型”走勢。之后為擬制通脹，貸款利率處于加息周期，并在2006年加速提高。我們認(rèn)為，目前尚未進(jìn)入經(jīng)濟(jì)“滯脹期”，貸款利率仍處于高位，房價尚未出現(xiàn)下落。因此，目前貸款利率正處于“倒V型”走勢的頂部區(qū)域，而房價正在接近

“V型”走勢的左側(cè)高點(diǎn)。未來待經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“滯脹”后，央行將會通過減息刺激經(jīng)濟(jì)，此時才會出現(xiàn)貸款利率下降形成“V型”走勢的右側(cè)，而房價回落形成“倒V型”的左側(cè)。房價見底時間顯然將滯后利率見頂時間。如果利率在2008年下半年見頂，房價見底時間可能在2009年后（見圖5）。

人民幣升值對房價走勢影響的判斷

近2年中國將處于人民幣加速升值這一特殊發(fā)展階段。人民幣從2005年開始緩慢升值，在2008年初左右開始加速升值，下半年由于經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整升值可能會略有放緩，這說明升值過程不可能一蹴而就，是一個長時間的過程。一國本幣升值時間、程度與該國的經(jīng)濟(jì)增長、發(fā)展歷程有關(guān)系，我們無法確定升值結(jié)束的時間點(diǎn)。在上世紀(jì)70、80年代，臺灣本幣升值有5年時間，日本、韓國本幣升值周期有近20年，而房價頂部往往出現(xiàn)在本輪升值結(jié)束的1年后。我們判斷，中國升值的過程可能會是長時間、分階段。本輪升值的時間至少不會少于5年，加速升值時間不少于2年，那么本輪升值結(jié)束在2010年以后，而本輪行業(yè)上升周期房價的頂部應(yīng)該在2011年以后出現(xiàn)（見圖6）。

地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標(biāo)對房價未來走勢的判斷

城市化進(jìn)程

2007年中國城市化率已達(dá)到44.9%，根據(jù)國外城市化發(fā)展經(jīng)驗，城市化率在30%至70%之間，城市化將會加速。中國城市化還處于加速發(fā)展階段，城市化總體每年還將繼續(xù)快速提高。目前，中國人口流動從農(nóng)村進(jìn)入城市階段即將結(jié)束。中國城市化率未來可能會在3～5年內(nèi)突破50%，即將進(jìn)入小城市進(jìn)入大城市階段，而在上海、北京等特大城市已也進(jìn)入大城市郊區(qū)化的初期階段。

中國未來10年仍將處于工業(yè)化推動城市化進(jìn)程加快的過程，這為國內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場中長期的良好發(fā)展提供了支撐。此前從農(nóng)村進(jìn)入城市階段推動了全國城市的房價的整體漲幅。中國2006、2007年各城市間房價漲幅差異不是十分顯著，整體呈現(xiàn)普漲行情。預(yù)計未來3～5年城市化率突破50%，人口流動將進(jìn)入從小城市進(jìn)入大城市階段、大城市郊區(qū)化階段，未來一線城市的房價漲幅將比二、三線城市房價表現(xiàn)優(yōu)異。

人口紅利

房地產(chǎn)價格的走勢，除了受到宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、貨幣政策取向的影響，從長期來說，人口結(jié)構(gòu)的影響較大。從長期來看，當(dāng)一國處于人口結(jié)構(gòu)演變的第二階段時，人口紅利會帶來資產(chǎn)價格的攀升；而當(dāng)一國步入了人口結(jié)構(gòu)演變的第三階段時，人口負(fù)債則會促使資產(chǎn)價格回落。

以日本為例。35～54歲人群是社會的主要儲蓄者，其占社會總?cè)丝诘谋戎貫橐粐饕獌π钫弑嚷省娜毡镜那闆r來看，人口紅利與房價走勢也具有較好的相關(guān)性。日本從60年代開始進(jìn)入人口紅利階段，伴隨著主要儲蓄者比率上升，房地產(chǎn)價格攀升；而進(jìn)入80年代，當(dāng)人口紅利衰竭，主要儲蓄者比率開始下降時，房地產(chǎn)價格在幾年后開始下跌。我們在前面也分析了日本80年代房地產(chǎn)泡沫破滅的影響因素，人口結(jié)構(gòu)也是其中長期影響因素之一。政府與市場的力量都無法超越的人口自然趨勢。

從中國的情況看，人口出生高峰已在上世紀(jì)70年代出現(xiàn)，之后的人口增長基本上靠慣性和延長壽命來取得。嬰兒潮出生的一代人在1990～2015年期間相繼進(jìn)入35～54歲的黃金年齡，使得主要儲蓄者比率在此期間逐漸提高，并在2010～2015年左右達(dá)到歷史最高點(diǎn)。而自1978年以來，主要儲蓄者比率上升帶動中國家庭儲蓄率的上升。由于國內(nèi)投資渠道相對狹窄與居民投資意識增強(qiáng)，高儲蓄易流向房地產(chǎn)市場等領(lǐng)域，從而推高房地產(chǎn)價格。在未來5～7年內(nèi)，中國仍處于人口紅利期，主要儲蓄者比率仍將上升，這是支撐中國房地產(chǎn)價格中長期走強(qiáng)的另一有利因素。但是，如果2015年后家庭儲蓄率見頂并逐步回落，撫養(yǎng)率逐步升高，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格將下跌。從這個角度看，本輪房地產(chǎn)價格的拐點(diǎn)可能出現(xiàn)于2010～2015年左右。

房價收入比

房價收入比通常是業(yè)內(nèi)衡量房價是否合理的參考指標(biāo)之一。但是，房價收入比這一統(tǒng)計指標(biāo)受影響的因素較多，如每個國家的不同收入群體的房價收入比差距很大，我國的收入比例呈“金字塔”形狀，即收入較低者仍占絕大多數(shù)；而西方發(fā)達(dá)國家則呈“菱形”，即中產(chǎn)階層占大多數(shù)，極富和極貧則占極少數(shù)。另外，國外房價以“套”計，而我國一般以每單位“平米”計。另外，房價收入比也沒有國際公認(rèn)的合理范圍。例如，世界銀行1998年對96個地區(qū)(國家)的統(tǒng)計資料顯示，各地房價收入比的數(shù)值是高度離散的，房價收入比最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。我們認(rèn)為，房價收入比是一個比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關(guān)系，而且橫向比較的意義不大。最好是通過縱向地來比較不同年份的房價收入比的變化（見圖7）。

近年來，國內(nèi)平均房價收入比始終維持在7～8.5倍之間，目前仍處于近年的平均水平，說明國內(nèi)整體房價收入比仍處于合理區(qū)間。但深圳、北京、廣州等城市至2006年開始房價收入比漲幅較大，偏離了正常區(qū)間，說明近期房價非理性的成份增加。短期內(nèi)這些城市的房價收入比將會回歸合理范圍，可能對該地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生壓力（見圖8）。

地產(chǎn)行業(yè)面臨“政策轉(zhuǎn)向”，但會存在滯后效應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)景氣周期將步入“價跌量減”的發(fā)展階段

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在景氣運(yùn)行周期將會呈現(xiàn)四個發(fā)展階段，從價、量角度來看具體表現(xiàn)為“價升量增”期、“價升量縮”期、“價跌量減”期、“價穩(wěn)量平”期。第一階段中表明房地產(chǎn)行業(yè)正處于景氣上升周期，第二階段是房地產(chǎn)行業(yè)景氣“拐點(diǎn)”出現(xiàn)后處于下降周期，第三階段是行業(yè)接近或達(dá)到景氣底部期間，進(jìn)入第四階段后表明房地產(chǎn)行業(yè)走出景氣低谷正在醞釀新一輪的景氣上升周期。我們判斷，2006年初至2007年3季度房地產(chǎn)市場處于本輪行業(yè)景氣上升周期的第一階段。2007年4季度開始房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“價升量縮”的第二階段。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2008年1～8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7%、5.3%，房價上漲呈現(xiàn)明顯的逐步下降趨勢。而各城市房地產(chǎn)市場成交量呈現(xiàn)明顯的萎縮狀態(tài)。以上市場狀況表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場已進(jìn)入房價漲幅放緩、成交量極具萎縮的“價升量縮”階段。市場大多預(yù)期進(jìn)入第四季度后，傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季不會出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，預(yù)計在2008年第四季度左右將會進(jìn)入“價跌量縮”的第三階段。

政府出臺信貸、財稅政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)業(yè)鏈最長的產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)對拉動經(jīng)濟(jì)影響重大。房地產(chǎn)市場景氣度的下降，短期內(nèi)會對土地市場造成負(fù)面影響，增加地方財政壓力，長期看房價一旦出現(xiàn)暴跌，可能會波及金融體系的安全。因此，政府更是希望房地產(chǎn)市場“軟著陸”，而不是“硬著陸”。因此，政府對地產(chǎn)行業(yè)的政策目的應(yīng)是防止房價大起大落，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場“軟著陸”。因此，2008年10月22日，財政部出臺了有關(guān)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策，包括：

（1）從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

（2）金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點(diǎn)。汶川地震災(zāi)區(qū)居民災(zāi)后購置自住房的貸款利率下限、最低首付款比例和住房公積金貸款利率優(yōu)惠政策保持不變。

（3）加快廉租住房建設(shè)，加大實物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶區(qū)(危舊房)改造。

在中央政府的鼓勵下，各地市場也已相繼出臺利好政策扶持房地產(chǎn)行業(yè)。包括南京、長沙、宿遷、沈陽、廈門、西安等城市（具體政策見表1），2008年10月14日，上海、杭州也出臺了相應(yīng)政策。但是估計以上政策對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場影響有限，還可能需要政府進(jìn)一步的有力措施來緩解房地產(chǎn)市場風(fēng)險的加劇。

利好政策將會有一定滯后效應(yīng)

“政策利好短期不改變市場下降預(yù)期。”市場運(yùn)行必然遵守其客觀規(guī)模，利好政策只能縮短其調(diào)整時間，不會市場短期內(nèi)發(fā)生趨勢性轉(zhuǎn)變。我們認(rèn)為，“影響房地產(chǎn)行業(yè)趨勢的長期因素是經(jīng)濟(jì)增速，短期因素是貨幣政策。如果短期內(nèi)貨幣政策發(fā)生趨勢性逆轉(zhuǎn)，將會影響房地產(chǎn)行業(yè)的短期運(yùn)行趨勢，但房價運(yùn)行趨勢一般會滯后貨幣指標(biāo)反應(yīng)。”

資金持續(xù)有效放松必然對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實質(zhì)性的利好影響，“資金放松的傳導(dǎo)”需要一個時間過程，這也就是我們提出的指標(biāo)的“滯后”反應(yīng)。此次房貸利率下調(diào)意味著又一次針對房貸的降息，首付款比例下降也是放松貨幣的表現(xiàn)。貨幣政策的持續(xù)放松必然會在未來對行業(yè)產(chǎn)生作用。而稅收政策可以降低交易成本，沒有貨幣信號敏感，但也有一定程度影響。而且，近期市場又在預(yù)期新的降息政策出臺。所以，此次持續(xù)的、快節(jié)奏的貨幣政策放松信號必然對房地產(chǎn)行業(yè)是能夠起到正面的作用。未來隨著政策持續(xù)發(fā)生作用，自住性剛性需求以及改善性需求將會逐漸放棄觀望而入場交易。

對國內(nèi)房地產(chǎn)市場近兩年及中長期走勢的判斷

情形三出現(xiàn)可能性：從以上多項指標(biāo)分析后，我們認(rèn)為，中國未來兩年內(nèi)進(jìn)入高物價、低增長的經(jīng)濟(jì)“滯脹期”的可能性較大。按照在經(jīng)濟(jì)“滯脹期”的走勢規(guī)律，未來在CPI持續(xù)高企的預(yù)期下，短期經(jīng)濟(jì)將持續(xù)回落，只是我們難以判斷達(dá)到CPI頂點(diǎn)、GDP低點(diǎn)的位置與時間。我們認(rèn)為，GDP增速在2007年3季末達(dá)到12.2%的高點(diǎn)后已開始回落，短期內(nèi)可能將緩慢回落，目前M2增速維持17%的相對高位，而貸款利率的頂點(diǎn)尚未出現(xiàn)，特別是人民幣仍處于加速升值階段，以上因素會推遲房價短期見頂?shù)臅r間（事實證明確實如此）。2008年下半年，經(jīng)濟(jì)減速、升值放緩、M2可能加速回落、市場觀望加劇的預(yù)期將加快房價見頂?shù)臅r間。另外，較高的房價收入比已表明房價上漲過快，將壓抑需求并延長市場觀望時間。因此，我們判斷房價指數(shù)仍正在沿左側(cè)接近“V型”走勢的頂點(diǎn)，短期內(nèi)房價下跌的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上漲的可能性，房地產(chǎn)市場在近兩年內(nèi)將處于調(diào)整狀態(tài)。因此，情形三可能性較小。

那么短期房價回落并持續(xù)調(diào)整后，中長期房價如何走？影響房價中長期走勢的關(guān)鍵因素有：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速增長能否持續(xù)，通脹持續(xù)時間及程度所導(dǎo)致的貨幣緊縮程度（M2增速、加息幅度），人民幣升值時間周期及極限，還有人口紅利、城市化對房地產(chǎn)市場需求中長期的影響等等。

情形二出現(xiàn)可能性：如果未來兩年的經(jīng)濟(jì)“滯脹”期中，持續(xù)通脹或通脹惡化導(dǎo)致貨幣供應(yīng)加大收緊；短期升值放緩，熱錢短期抽逃，導(dǎo)致M2快速下降（14%左右或者以下）；貨款利率繼續(xù)提高，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不成功出現(xiàn)“硬著陸”，GDP增速明顯回落（9%左右或者以下），那么房價指數(shù)將出現(xiàn)階段性頂部，本輪房地產(chǎn)上升周期結(jié)束，實際房價下跌的可能性較大，行業(yè)在未來更長的時間內(nèi)處于低迷狀態(tài)。

情形一出現(xiàn)可能性：如果未來兩年的經(jīng)濟(jì)“滯脹”期中，通脹沒有惡化，貨幣供應(yīng)收緊不劇烈，M2下降幅度較小（15%左右）；進(jìn)一步加息概率較小或貨款利率提高幅度較小，經(jīng)濟(jì)如日本70年代一樣轉(zhuǎn)型成功出現(xiàn)“軟著陸”，經(jīng)過2～3年左右調(diào)整，經(jīng)濟(jì)重新恢復(fù)性上漲，GDP增速保持在10%左右，則房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2～3年短期調(diào)整后，在未來人民幣繼續(xù)升值熱錢回流，貨幣供應(yīng)重新放開的作用下，而人口紅利、城市化的長期影響因素依然存在，房價將會隨著人民幣本輪加速升值而繼續(xù)走強(qiáng)直至見頂。

綜上，我們對國內(nèi)未來兩年及中長期房地產(chǎn)發(fā)展趨勢做以下判斷：

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)未來兩年將處于調(diào)整期。按照相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的走勢判斷，在未來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“滯脹期”后，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入至少兩年左右的調(diào)整期。國房景氣指數(shù)已在2007年11月開始下降，說明開發(fā)投資、土地開發(fā)量等指標(biāo)已見頂回落，房價指數(shù)反應(yīng)相對滯后但已接近短期高點(diǎn)。我們認(rèn)為，國內(nèi)房價指數(shù)達(dá)到頂點(diǎn)的時間預(yù)計在2008年下半年左右。房價指數(shù)見頂并不代表實際房價見頂，實際房價真正見頂回落的時間與幅度很難判斷。重要的是沒有統(tǒng)一的判別標(biāo)準(zhǔn)與統(tǒng)計口徑。但我們不排除實際房價存在一定幅度下跌的可能性。

房地產(chǎn)行業(yè)未來兩年屬于景氣上升過程中的調(diào)整，之后房地產(chǎn)行業(yè)景氣度仍將繼續(xù)上升。首先，預(yù)計未來兩年惡性通脹可能性較小、經(jīng)濟(jì)“軟著陸”的可能性較大，通脹下降后經(jīng)濟(jì)增速經(jīng)過調(diào)整后重新上漲，GDP最早可能在2009年下半年見底重新向上，通脹下降后貨幣政策放松，房地產(chǎn)市場經(jīng)過兩年左右調(diào)整將重新步入上升軌道；其次，目前中國人口紅利高峰未到，城市化進(jìn)程正深入，房地產(chǎn)市場的潛在需求巨大，支持房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展的內(nèi)在動力依然存在，房價即使出現(xiàn)調(diào)整也會是短期的。第三，最重要的是，未來幾年內(nèi)人民幣仍處于加速升值（這種可能性很大）這一特殊發(fā)展階段，我們認(rèn)為，中國本輪升值時間至少不會少于五年、加速升值時間不少于兩年（即2010年后），而房價真正見階段性頂部時間可能在人民幣加速升值結(jié)束后一年后（即2011年后），即情景一相比情景二的可能性更大，即房地產(chǎn)行業(yè)未來兩年處于本輪景氣上升周期的調(diào)整期，之后房地產(chǎn)行業(yè)景氣度仍將繼續(xù)上升，本輪房地產(chǎn)行業(yè)景氣上升周期的頂部可能出現(xiàn)在2011年以后。