西班牙：用建房合作社解決低收入群體的住房問題

西班牙解決窮人住房問題的最基本的手段之一就是組建建房合作社，讓低收入群體的家庭在自愿基礎上共同集資建房，由于繞過了開發商這一環節，合作社成員能夠以較低的價格獲得房子。

高昂的房價，使國內很多人“望房興嘆”，除了等待房地產價格的下降及政府相關措施出臺之外，很多人也主動出擊，尋求其他的解決方式。其中，建房合作社就是最典型的探索方案。前幾年，很多人試圖通過合作的方式集體建設住房，以便繞過開發商這一不受歡迎的環節，獲得價格較低的房子。但是，這種方式雷聲大雨點小，到目前為止，成功的案例在國內寥寥無幾，一部分人甚至對建房合作社冷嘲熱諷，將其看作是不可能實現的烏托邦。然而，建房合作社這一形式卻在歐洲一些國家大行其道，成為這些國家解決低收入群體住房問題的重要措施，而西班牙就是這些國家的一個代表。

用建房合作社解決低收入群體的住房問題

房地產是一種特殊的商品，在缺乏管制的環境下，房價很容易一路攀升，讓低收入群體難以承受，如何對這一問題妥善解決，是很多國家共同面對的難題。在這一點上，西班牙也不例外。作為一個歐洲國家，西班牙所面對的形勢甚至比其他歐洲國家更要嚴峻，因為相對于其他歐洲國家，西班牙人對購買住房興趣更濃厚，而租房特別是終生租房的意愿相對要低很多。據統計，西班牙的私人住房擁有率高達90%，是歐洲私人住房擁有率最高的國家，而其他歐洲國家這一比率一般維持在40%到50%之間。在這種情況下，政府在租房方面做文章的余地就很小，只能腳踏實地想辦法解決低收入群體的購房問題。

西班牙解決窮人住房問題的最基本的手段之一就是組建建房合作社，讓低收入群體的家庭在自愿基礎上共同集資建房，由于繞過了開發商這一環節，合作社成員能夠以較低的價格獲得房子。合作社的建房資金及其運作的費用由合作社成員共同負責，主要包括入社費（法律規定的數額在5000到50000比塞塔之間，當時約合30到300美元，其實是象征性收費）、成員每月繳納的用于行政管理的費用、成員繳納的建房費用。在具體的建設方案、建筑材料以及建筑公司的選擇問題上，由合作社成員集體討論決定。房子建成后，合作社成員根據當初投資額的不同，獲得相應面積的住房。當然，在房子建成并分配后，合作社就完成了其歷史使命，但是在實踐中，大約60%的合作社并沒有解散，而是轉而從事物業管理工作。

事實上，建房合作社在西班牙是以解決低收入群體的住房問題為目標的，政府對合作社的成員資格實行了嚴格控制。按照規定，只有年收入不足全國最低收入5.5倍的家庭，才有資格成為合作社成員，高于這一收入標準的家庭則被排除在外。這就可以有效防止高收入者渾水摸魚，使他們不能鉆政策的空子。另一方面，對于這些低收入群體組成的合作社，政府還會給予優惠措施。在稅收方面，政府會對合作社予以優惠，更為重要的是，政府會為合作社提供廉價的甚至是免費的地皮，西班牙大約50%的建房合作社就獲得了這些政策優惠的地皮。地皮是房產最重要的成本之一，2001年馬德里的地皮成本占到商業住房總成本的44%，而廉價的地皮無疑會大大降低合作社建房的成本。

西班牙建房合作社最早出現于上世紀20年代，是伴隨著1920年的廉價房住房法和經濟房住房法的頒布而應運而生的。但是，在早期建設合作社的管理比較混亂，直到1961年西班牙全國建房合作社聯合會成立之后，這種情況才逐漸改觀，合作社逐步實現了職業化管理。在這種情況下，合作社進入了快速發展的時期，并在上世紀80到90年代達到了頂峰。

建房合作社為保障西班牙低收入群體獲得住房貢獻了重要力量。在出現后的80多年時間里，建房合作社共建造了130萬棟住房，其中在首都馬德里建造的住房數量為23.6萬棟。目前，西班牙全國共有1.1萬個住房合作社，承擔著全國25%的住房建造工作。建房合作社使西班牙的低收入群體順利獲得了住房，幫助政府妥善解決了住房問題。最新的資料表明， 4000萬的西班牙國民擁有的住房數量為1800萬套，差不多兩個人就有一套住房，可以說住房已經不是影響民生的主要問題，而能取得這樣的成果，建房合作社功不可沒。

建房合作社的發展趨勢及啟示

近幾年來，伴隨國民收入的提高，具備合作社成員資格的人越來越少，因而西班牙的建房合作社已經呈現出逐年下滑的趨勢。但是，建房合作社作為一個為低收入群體購房創造條件的措施，并沒有退出歷史舞臺，而且相信會長期存在下去。特別是西班牙全國有300萬國外移民，其中的合法移民能夠享受到國民待遇，這些低收入群體將和西班牙國內的其他低收入群體（尤其是成年后離開父母的青年人）一起成為建房合作社的潛在成員。

西班牙的建房合作社是在市場機制下，由政府推動的一項針對低收入群體購房而采取的措施。目前，國內一部分專家對建房合作社持有否定性意見，認為在市場機制下，這種形式不具備生存空間，而西班牙的成功則在事實上證明了這種說法的偏見性。實踐證明，解決低收入群體的住房問題，從來也不能單純依靠市場調節機制，政府的干預是必不可少的。同時，西班牙建房合作社的成功也表明依靠購房者集體的能力，加之以政府的扶持措施，完全能夠解決低收入群體的住房問題。另外，建房合作社的成功，并沒有妨礙西班牙建筑業的發展，相反，建筑業已經是支撐西班牙發展的支柱產業，其發達程度在歐洲都首屈一指。

當然，建房合作社的成功也需要有合作文化作為支持。合作社在西班牙經濟中并不僅僅限于建房，其他行業也都有合作社的身影，其中西班牙蒙特拉貢合作社是全球最成功的合作社。但是，當初西班牙的建房合作社制度及內部管理并不是一開始就很完善的，而是經過摸索，而逐步得以完善。因此，其他國家也完全有可能在借鑒西班牙建房合作社的相關措施的基礎之上，成功摸索出適合本國的建房合作社模式。