滑向深淵

慘淡一年的最后翻盤機會也已失去，但對中國房地產業而言，這恐怕還只是殘酷的開始。

倘若尚有人對“金九銀十”這一房地產業傳統的銷售旺季仍報有一絲幻想，那么現在則是蓋棺定論的時候了。

一貫以“高出周邊樓盤價格”引以為傲的恒大集團，進入今年9月份后，就迫不及待地宣布在十一國慶期間全國18個樓盤將八五折開盤銷售。事實上，以北京恒大金碧天下——地處天津薊縣——為例，其大部分樓盤在開盤當天即以“成本價”再打七至八五折。恒大在南京的成本價策略甚至引發了當地地產商對其“不遵行規”的批評。如此促銷的結果是，據恒大方面透露，其十一期間共實現銷售額48億元，其中北京這一項目收入2.6億元。

但這一數字顯然也有被夸大之嫌。若依恒大所透露的2.6億元銷售額，這一項目的銷售套數至少應在二百套以上。但據天津國土資源與房地產管理網站統計，9月29日至10月5日，恒大金碧天下所在的天津薊縣僅成交13套。

恒大僅僅是一個縮影。北京國慶節七天的成交量比九月份下挫了20％；被上海寄予厚望的秋季房展會吸引了3萬多人，超過去年同期，但成交量卻不到1％——市場看跌的觀望氣氛濃厚；南京出臺對購買90平方米以下戶型直接補貼1％的政策后，國慶期間的日均成交量僅有28套；深圳也不例外，日均成交量為60套。

如此慘淡的市場無疑是將那些已經陷入困境中的房地產商進一步推向深淵。今年3月赴港IPO失敗后(詳情請于Gemag.com.cn查閱《恒大地產危機調查》一文)，恒大集團便一直陷于資金饑渴的焦慮中。6月，其成功募得6億美元，但仍有高達百億的債務在身。國慶節前，恒大以政府違約為由，要求退還今年1月在廣州以41億元競得的一塊天價土地，以及1.3億元定金。此舉凸顯了這些在去年瘋狂囤地的開發商現在是如何地慌不擇路。

恒大集團副總裁何妙玲向《環球企業家》透露，恒大年初500億元的銷售目標現已向下調整為200億元，即使如此，其中近一半銷售額還需在余下的3個月內完成。

即使先于市場一步大幅降價的萬科，也不能獨善其身。10月8日，萬科公布的9月份業績公告顯示，其當月銷售收入同比下降達37％，這已是萬科全國總平均銷售單價連續三個月下滑，且同比銷售額下降均超過三成——持續3年保持50％以上增長的這家中國最大房地產商今年極有可能出現負增長。

“沒有任何理由懷疑，中國房地產已經進入全面的下跌通道。”中國住宅房地產研究會副會長顧云昌對《環球企業家》說。更令顧悲觀的是，10月8日晚，七國央行同時宣布降息——歐洲已步美國后塵開始大規模救市，中國也在同一天于一個月內再次降息。好消息的另一面是，這反而讓投資者更加不確定，危機到底何時才能見底，而明年全球宏觀經濟形勢可能只會更糟糕——中國房地產的下降通道似乎也更加難以看到盡頭了。

連鎖反應

以2005年的“國八條”作為此輪房地產宏觀調控的標志，此后歷次收縮地根和銀根的政策，都因更大幅度的報復性上漲而宣告“失敗”。及至2007年，北京、上海、廣州、杭州等地同一主體房價全年上漲均超過50％，局部區域甚至翻倍。

但在顧云昌看來，在房價快速飆升的2007年年中，決策者已埋下了若干調控強手，“7090政策”——每個項目中90平米以下的戶型比例不得小于70％——強制擴大了普通住宅的供應。當年9月27日，針對第二套房提高首付比例和貸款利率的政策，令站在房價巔峰彷徨的投資者倉皇出逃。其后，中國股市自高峰跌落，讓大部分投資者損失慘重，也加劇了投資房地產的資金匱乏。

此后，央行在6次加息后于今年8月推出的限貸令，勒緊了開發商負隅頑抗的資金鏈條——滯帳半年的表面平衡遭遇釜底抽薪。不過，這些急剎車式的手段假如能夠提前出臺，也許就能抹去此后的上漲空間，自然現在也就無需承受如此大的痛苦。

同時，大規模興建的社會保障性住宅產品的蜂擁而入，也有效平衡了消費者對商品房的需求。黃金周期間，北京住宅期房成交1915套，高于去年同期，但其中限價房和經濟適用房占其總成交量的73.3％，商品住宅期房交易量為512套，僅為去年同期的1/3。而截至10月5日，可售住宅套數則增加740套。

這不是偶然現象，拋開政策的強大扭力，中國房地產的基礎已經逆轉。據光大證券監測，北京9月住宅(期房)庫存環比上升14.4％，消化時間進一步延長到近22個月；上海9月可售住宅庫存環比上升10％，庫存大約需要近六個月的時間消化；深圳9月庫存上升13.9％，庫存消化時間需要18個月。

急劇惡化的市場形勢不僅讓開發商措手不及，也讓過去10年來受益于房地產熱潮的其它相關產業面臨巨大挑戰。在七月份還大幅提價的鋼鐵龍頭企業開始限產，由此連累鐵礦石和焦炭價格也出現下調。包括其在內的這些在過去數年中受益于房地產拉動的50多個相關產業，正是10年前國家決定催熱房地產業以直接拉動國內經濟的決策初衷之一。而今，由房地產業所傳導的降溫信號也使得這些行業開始出現拐點。

對熱衷于賺取土地級差以獲取資金的地方政府而言，房地產業的急轉直下同樣不是好消息。它們甚至不惜以反市場化的手段直接出手干預——繼西安宣布對購房者進行直接補貼和減免開發企業稅收后，南京、天津、沈陽等地也出臺了類似舉措。

對于這些在管理市場經濟方面經驗尚淺的地方政府而言，長期以來，土地出讓已成為其除稅收以外的第二財政來源，現在，是時候調整城市經營的思路了。顧云昌向本刊透露，決策層已經注意到房地產系統性風險，穩定市場，促進交易，將是今后的政策主線。而下調貸款首付比例，尤其是對于第二套房屋購買下調40％的定金比例或許正在醞釀之中。“誰也無法袖手旁觀，這樣下去沒有贏家。”顧云昌說，“但愿冬天不要太長，不要太冷。”