萬科履冰

萬科總裁郁亮完整回顧一年多來萬科的策略調整，其中隱含著一個基本預期——市場還在向更深處調整。在跑贏大市之前，萬科首先考慮的是生存問題

2008年10月17日，在杭州舉行的一次房產會上，一些萬科的業主在展會上抗議。

自從1991年上市以來，萬科從未遭遇過如此的多事之秋。

沒有人知道為什么。在房地產市場的嚴冬中，萬科企業股份有限公司(深圳交易所代碼:00002，下稱萬科)的一舉一動都被迅速放大，并演繹成一場風暴。這只中國地產板塊的龍頭股，惟一一家總資產達到上千億元的房地產開發商，曾被某媒體連續五年評選為“中國最受尊敬的企業”，在2008年面對的，是接踵而來的負面評價和質疑之聲。

這一切的開端，是一年多前萬科突然發起的降價行動。2007年10月，萬科在深圳的樓盤金域東郡以均價7500元/平方米開盤，比銷售推廣時公布的預定價格低2500元/平方米。這是開發商自2006年全國樓市狂飆以來的第一次大幅降價。萬科董事長王石亦就此公開表示，房地產市場已進入“拐點”。

深圳市社會科學院房地產研究中心主任高海燕將萬科的這次降價，比做對房地產市場沖擊最猛烈的一次“調控”。隨后，深圳地產商相繼跟風，深圳樓價大跌。而萬科也在隨后一年間繼續引領了其他城市房地產市場的一波又一波降價潮。到2008年下半年，已無人懷疑，中國地產業正遭遇十年來最深幅的一次調整。

率先降價的萬科，在此過程中遭遇了一系列始料未及的風波，包括業主砸場抗議降價、疑似公司內部講話在網絡散發，以及外界質疑萬科遭遇財務危機，甚至不乏萬科遭遇銀行緊急風控及有關部門調查的種種風傳。

萬科選擇了沉默。直至2008年11月下旬，在《財經》記者的第五次約訪之后，萬科總裁郁亮終于開口，詳述了萬科在這輪地產“拐點”中的整套想法和策略，也第一次回應外界關于萬科的種種猜測。

作為萬科董事長王石的拍檔、萬科政策的具體執行者，郁亮稱，他的原則是不做預期，隨時應市場變化及時調整。但在記者看來，他在專訪中對一年多來萬科策略調整的這次完整回顧，已隱含著一個基本預期——市場還在向更深處調整。萬科在考慮如何跑贏大市之前，首先要考慮的是如何生存的問題。

萬科的“自相矛盾”

“早在2007年6月，萬科就意識到，房地產市場可能會迎來‘拐點’。因為，這個市場已經變得不理性了。土地價格飆升，一些公司甚至按照房價漲幅，以五年后的價格計算拿地成本。萬科為了取得土地，只得參與高價拍地。”郁亮說，“萬科是一家經歷過海南地產泡沫的公司， 我們都感覺到這個市場要出問題了，只是沒想到調整來得這么快、這么猛烈。”

彼時，萬科高層對此作出的一項調整，是將拿地權收回總部。而此前，萬科各地區公司擁有寬泛的權限，可自行參與土地“招拍掛”。

2007年9月，萬科預料中的市場“拐點”，首先出現在深圳、廣州等珠三角地區。郁亮表示，萬科一直將“房屋批售比”作為制定調整策略的重要市場數據，這個數據過去并不為人關注。

所謂“批售比”，即在一個區域市場上，月成交量與所有批準銷售房屋的比值。萬科將這一數字與公司內部在這一區域市場的銷售情況和存貨情況進行對比，以判斷區域市場的冷熱和公司的銷售速度。萬科研究部專門負責統計公司分布的14個城市的相應數字。而根據公司的內控體系，一旦這兩組數字的對比發出預警，公司就必須調整策略，即時反應。

萬科之所以在2007年10月底決定從金域東郡開始調低開盤價格，其原因就是發現深圳市場自2007年9月房屋批售比驟降，而同期萬科銷售也大跌。

2007年12月9日，萬科再度調低廣州金色康苑的開盤價格，均價1.4萬元/平方米，遠低于宣傳階段的2萬元/平方米的均價，也低于周邊樓盤1.7萬-1.8萬元/平方米的售價。

“盡管當時已經認識到市場開始調整，我們還不敢確定這是一次全國的調整，還是一次區域的調整，各地的調整幅度會有多深。與珠三角相比，環渤海的調整就顯得十分滯后。所以，我們最初只對珠三角的項目進行了價格調整。”一年之后，郁亮告訴《財經》記者，萬科做出價格調整的重要參數，便是該區域批售比所體現的房屋銷售情況。最初的降價的確刺激了銷售，成交量出現大幅回升，存貨迅速下降。

不過，令人不解的是，盡管萬科高層已經意識到房地產市場“拐點”已現，仍然在2007年9月后，高價取得了多塊土地。其中多個項目很可能出現虧損。例如，2007年9月，萬科獲得的福州福飛路項目，總地價27.2億元，是一塊價格偏高的土地。

對此，郁亮表示，一方面，他當時尚無法料到此次調整幅度會如此之深;另一方面，作為一家股權比較分散的上市公司的高管，不僅要考慮長期發展問題，更要兼顧短期利益。

“當時房地產公司如果不去拿地，股價就要下跌。不拿地，便沒有項目，股東利潤就受損。但只要在2007年拿地，注定要拿高價地。”郁亮說。

萬科的決策是在權衡各方利益之后作出的。萬科與碧桂園、合生創展等家族型地產企業不同，與中海地產、招商地產等大型國有地產公司亦有差別，其大股東華潤集團僅占股近15%。這一較為分散的股權結構，令萬科逐漸形成一種較為民主、透明的現代企業管理體系。但另一方面，身為職業經理人的王石和郁亮，很難完全靠個人主宰公司的一切決策。

“我們不能考慮太遠的事情。我們的策略是，盡量快速地對當前市場情況作出及時的應變。”郁亮說，“萬科將在未來根據市場情況，繼續不斷調整產品價格。”

為更壞的情況做好準備

10月27日，萬科發布三季報，其三季度凈利潤為2.15億元，同比下降13.4%。公告顯示，凈利潤下降主要受計提了約5.35億元的存貨跌價準備的影響。萬科是首個開始在財報中計提存貨跌價準備的開發商。

存貨跌價準備，是指由于預計存貨銷售價格低于成本等原因，使存貨成本不可能收回的部分。在會計處理上，應按單個存貨項目的成本高于其可變現凈值的差額提取，并計入存貨跌價損失。計提存貨跌價準備，說明萬科已經預期到一些在去年高價取得的土地項目可能出現虧損。

公告顯示可能出現虧損的項目有五個，分別是天津假日潤園、南京金域藍灣、南京金域緹香、福州金域榕郡以及北京金色城品。

郁亮表示，對這些項目可能出現虧損的計算，是以項目成本價與其周邊房價做對比得出的。“據我們測算，去年萬科有十塊土地價格拿得比較高。以后，我們也許還會公布計提存貨跌價準備的情況。”

三季報顯示，這些項目的虧損，已影響了萬科今年的利潤。公告顯示，受市場因素的影響，預計萬科2008年度凈利潤無法達到限制性股票激勵計劃要求的15%增長這一指標，公司甚至不排除全年凈利潤下降的可能性。

一位投行分析師向《財經》記者分析，萬科公布計提存貨跌價，可能是為未來下調利潤作鋪墊。當然，公布這一數字，亦顯示出萬科公司運作透明的一面。

郁亮則強調，盡管上述項目很可能出現虧損，但萬科仍是幾家大公司中土地倉位(指土地儲備和開發量之間的比例)最輕的公司。他表示，“萬科擁有180個項目，銷售額達500多億元。即使去年的十塊高價地均虧損，對萬科的整體盈利也不會造成很大的影響。”

收縮規模，平安“過冬”

2008年夏天，一篇據稱郁亮在松山湖內部會議上的講話，在互聯網上流傳。這份講話稿將萬科主動降價的目的，描述為在樓市泡沫破滅前快速回籠資金，以便在市場完成調整后仍有機會主動出擊。萬科立即辟謠，并請公安機關立案調查。

與郁亮的公開表態相比，一些業內人士寧愿相信，這份偽造的“松山湖會議講話”，才是萬科的真實策略。不過，萬科現在的預計顯然比講話顯示的還要悲觀。

2008年中期，面對急轉直下的地產市場，萬科做出另一項重大調整，即減少165萬平方米開工面積。與降價一樣，萬科的這一調整，亦走在其他地產公司之前。

8月，萬科借中秋節促銷之機，集中對長三角一帶地產項目降價。10月公布的三季報中，再調減開工面積約110萬平方米至570萬平方米。

郁亮表示，對于尚未動工的新項目，將盡量調整規劃，延期施工;對老項目的二期、三期工程，則視其前一期的銷售情況而定。前一期無法達到70%的銷售率，下一期就不會開工。這是以銷定產的策略。

此外，一些已經開工的項目，由于存在滯銷或潛在虧損的風險，也可能暫緩施工。金域東郡二期項目停工即屬此類情況。

金域東郡一期首開降價先河，但在首批售罄后，已很難繼續在低迷市場中吸引買家。萬科將與施工方協商解決賠償問題。不過，已銷售的項目，萬科保證按期向業主交房。

被萬科視為標桿的企業美國帕爾特(PULTHOMES)集團在次貸危機后，也及時調整戰略。退還了大量土地。對此，郁亮表示，美國土地買賣是合同出讓制，退地損失的只是訂金。在中國，退地程序十分復雜，很難操作。

萬科目前計劃拿出一些土地，與其他開發商合作開發，以緩解壓力，平攤風險。“嚴冬中，大家就要抱團取暖。”郁亮說。

對于外界傳言萬科將伺機收購境況不佳的恒大地產，郁亮堅決否認。他說，萬科目前不會考慮這類大型并購。“萬科短期內沒有任何大規模并購的計劃。我們目前的戰略肯定是，收縮規模，平安過冬。”

與已經完全不再拿地的金地等公司不同，萬科在2008年9月仍取得了五個新項目，其中四個屬于股權合作。對此，郁亮表示，萬科取得的項目多是在年初即接洽的項目，只是近期才簽訂協議，并不代表萬科目前的策略。萬科短期內絕不會再通過“招拍掛”的方式拿地，如果有非常好的項目，價格又十分低廉，萬科依然會通過股權合作方式取得。

過去，萬科把自己的目標設定為跑贏大市，不斷提升市場份額。在這次的“嚴冬”中，萬科還算完成目標——前期率先降價及時回籠了現金，公司市場份額甚至有所增加，達2.7%。

“但是，萬科如今首要考慮的是生存問題。”郁亮說，“所謂生存問題，不僅是指要平安度過這個冬天，還要考慮春天到來的時候，我們還有沒有發展的機會。”

郁亮認為，房地產行業的整合一直在發生，但嚴冬期發生大規模整合的可能性不大。“房地產就像開飯館，有關張的，就有新開的。那些借此時機進入房地產業的新生企業，對老牌企業的威脅可能更大。”郁亮表示。

當問題接踵而來

對于這一輪降價的發起者萬科，業界對其降價策略有諸多分析，但基本上都視萬科為主動降價者。

一位投行人士表示，萬科在2007年10月率先降價的直接原因，是進入三季度銷售出現明顯下滑，導致財報業績壓力。“萬科知道市場是買漲不買跌的。但第一個降價的開發商，有可能從降價中獲益。”

另一家地產公司高層則認為，萬科率先降價，既可回籠資金，令跟風降價的競爭對手陷于被動，又順應了政府宏觀調控的方向，做出一種壓縮利潤主動調整的姿態，這既是一張市場牌，也是一張政治牌。

至2008年11月，“金九銀十”幻想破滅后，盡管中央和地方政府陸續出臺了一系列重振房地產市場的政策，但是所有的開發商都變得更加悲觀。正如全國工商聯房地產商會會長聶梅生所說，開發商的主動降價已演變為被動降價。因為無論如何降價，成交量始終回不來。開發商的資金鏈卻日益吃緊。所以，包括萬科在內的每一個開發商都在憂心生存問題。

萬科所面臨的問題還沒完。2008年歲末，伴隨“4萬億”救市措施而來的，是大量興建保障性住房的計劃。業界普遍認為，三年9000億元的保障性住房投資一旦落實，對萬科這類以開發普通商品住宅為主的開發商，將形成巨大的沖擊。

SOHO中國董事長潘石屹曾表示，北京市一年的保障性住房供應量有10萬套。而商品房成交量僅19萬套。如果經濟適用房、限價房等大量入市，勢必對商品房市場，尤其是90平方米左右的普通商品房市場，形成直接沖擊。

萬科的產品確以普通商品住宅為主。郁亮承認，萬科目前建造的房屋中，有50%在90平方米以下，35%在90平方米至140平方米。但他認為，保障性住房的大規模投資須有一個合理的制度作為保障，保障性住房的定位是否明晰，將對房地產市場形成截然不同的影響。

“保障性住房的戶型、配套都應與普通商品房區別開來。這樣兩個市場才不至于互相沖擊。例如，普通商品房的定義在90平方米以下，保障性住房的面積就應該更小。如果保障性住房能夠準確地定位于低收入階層并切實解決這一人群的住房問題，將推動商品房市場的發展。同時，也可以令商品房開發商不必承擔過多的輿論壓力。”

但是，如果政府對保障性住房的定位不清晰，或者重走計劃分配老路，將原本屬于商品房市場的購買群體納入到房屋分配體系中，房地產市場沖擊在所難免。

如今，一些地方政府的政策方向，正朝著不利于房地產企業的方向發展。北京市副市長陳剛不久前表示，將會以限價房解決部分公務員的住房問題。

問題接踵而來，如今的萬科正面臨著比創業期更大的挑戰。在此情況下，萬科又將作出什么樣的調整?王石和郁亮的選擇，不僅決定著中國市值最高的房地產企業的未來命運，也受到地產同業們的高度關注。

郁亮說，萬科如履薄冰。■