楊國強 碧桂園隱憂

編輯|張剛

最大開發商320億懸疑

一個低調到極少直面媒體的人，在最近一年間卻一直充當重磅新聞的焦點人物。他就是楊國強——碧桂園集團董事會主席。

2008年以來，更是如此：年初，即有傳言稱楊國強計劃投資30億元在內蒙古建“煤制油”示范工廠，此后投資估計最少達130億元；5月，楊國強欲以125億-130億港元收購獨霸香港電視界幾十年的TVB消息一爆出，即令業界震驚；及至7月，他更是表示擬以25億美元接手重建沈陽荷蘭村，一個令沈陽市頭疼近5年的“問題項目”……

不容忽略的背景是，奧運的狂熱與楊所在的地產業無關——那里是另一個季節，寒冬。

萬通地產董事長馮侖的預言似已應驗，一些地產商正在“賣兒賣女”：蘇寧環球退掉了上海一幅來之不易的黃金地塊，雅居樂和首創把一部分項目股權割肉賣給了外資；通往資本市場的道路不再暢通，恒大被擋在了港交所門外，更多的房企還在門口躊躇，而那些已經上了市的，今年初以來，大多數市值都縮水了50%以上。

地產商們開始過緊巴巴的日子。但也有人反對現金為王，譬如上市首日市值就超過千億元的碧桂園。今年8月12日，楊國強在中期業績記者會上說：“如果我告訴你，碧桂園有170億 (現金，那它)就是笨蛋，搞地產又不是搞銀行，要那么多現金干什么？”

截至2008年6月30日，碧桂園的現金及銀行存款接近70億元，與之相對的是，它的在建及已建項目從上市前的23個躍升至如今的52個，其中25個是廣東省外的項目。為此，“公司所有高管，所有項目負責人都出差在外”，7月25日，碧桂園集團一位高管告訴《英才》記者。

這樣的擴張態勢，或許讓人聯想起四五年前的順馳，彼時的順馳從天津奔向全國，以超常規的速度擴張，頂峰時期，它在全國的項目超過40個。碧桂園當然不是順馳，可是，它的體能跟得上它飛奔的腳步嗎？

8月12日，碧桂園公布的中報讓楊國強再度成為“焦點”——股東應占純利同比下跌28.5%至10.16億元，每股盈利同比下跌35.7%至0.06元，銷售額雖然同比增長23.3%，達到了74.38億元，但要完成全年320億元的銷售目標，任重而道遠。

“這畢竟是我們上市后的第一年，就像學生一樣，能考多少分還不知道呢。”碧桂園的那位高管說。

起家 歪打正著

有了教育這張牌，楊國強才有了解套之日。

碧桂園曾創下內地房企融資額的最高紀錄。2007年4月20日，該公司在香港聯交所掛牌上市，此次上市共發行24億股，行使超額配售權后，融資148.49 億港元。

SOHO中國緊隨其后，同年10月8日，在香港聯交所掛牌上市，共發行15.49億股，行使超額配售權后，融資近147.89億港元，直逼碧桂園。

如果把這兩起經典高價IPO的主角潘石屹、楊國強二人放在一起比較，你會發現他們一個來自火星，一個來自金星。老潘在繁華的北京CBD耕耘，老楊在廣闊的農村行進；老潘做小生意，一個項目一個項目地搞，老楊是大手筆，一個城一個城地造；老潘的房子金貴，老楊的房子實惠；上市前，老潘只攢了120萬平方米的土地，還不及老楊的1/10（根據招股說明書，碧桂園上市前的土地儲備已經達到1870萬平方米）；還有，老潘是博主、明星CEO以及一部商業電影的男主角，老楊則基本上不給媒體任何機會。

老潘在生意上的保守，據說是受了當年海南房地產泡沫破滅的影響，同樣從那一輪行業調整中死里逃生的老楊，卻走向了另一個極端。這多少有點兒歪打正著的意思。

7月的順德碧桂園，花木扶疏，山巒青翠。很難想象，這樣一個依山傍水的地方差一點兒就埋葬了楊國強的夢想。

1993年，作為碧桂園的承建商，楊國強的北滘建筑工程公司為順德三和物業發展公司墊資蓋了幾百套別墅。房子蓋好了，宏觀調控來了，銀行不能給碧桂園提供貸款，投資過億的大項目看樣子要砸手里。此時，北滘建筑工程公司向三和討要它此前墊付的工程費，三和拿不出，雙方協商的結果是：由楊國強銷售已蓋好的別墅，以銷售款核銷工程費。

就這樣，陰差陽錯地，“包工頭”楊國強擠入了開發商的隊伍，當然，這在當時不是什么好差事，別墅賣不掉、墊資收不回，楊隨時可能被打回原形，過一窮二白的生活。

對于貧窮，楊國強有著切膚之痛。楊發跡之后，他的三女兒楊子瑩經常說自己“想吃點苦”。“我就跟她說，吃苦就是這樣的——你想要的東西，它不會有，你不想要的東西——忍饑、挨餓、受曬、受凍，它一定要給你。”

而楊國強想要的——一件新衣服、一雙真正的鞋、在學校吃一頓7分錢的午飯，18歲之前，他從來沒有得到。18歲之后務農，一天才掙5毛錢。有一次，楊國強跟大哥楊國華談到未來，忍不住哭了起來。后來，楊跟著大哥做起了建筑，從泥水佬一步步干成了包工頭。

楊國強曾這樣解釋他成功的原因，“打個比方，如果我明天有事一定要去廣州，那我一定會去，如果沒有汽車，我就坐摩托車、騎自行車，如果連自行車也沒有，我就走路，如果有河流擋道，我就游過去。”

眼下，擋道的是成片賣不動的別墅。楊國強嘗試了包括名人題詞在內的各種辦法，收效甚微，最后，他受當時新華社記者王志綱的點撥，并從廣州一所貴族學校那里得到啟發，找到了出路——教育地產。

1993年，楊國強籌辦廣東碧桂園學校，他請來時任廣東省高教出版社副總編輯的廖秉權出任校長，此人恰好與北京景山學校的校長崔孟明是大學同窗，最后，碧桂園學校成為北京景山學校與順德北滘鎮合辦的學校。

現任鳳凰城中英文學校校長的程晉升參與了學校當年的籌建工作，負責招聘老師。他告訴《英才》記者，因為收入頗豐（當時，一般學校的老師月薪大概是三四百元，碧桂園的是2000元），學校收到了8000多封應聘信，程及他的同事從中挑選出了100多位老師。

1993年底，學校開始招生，高水準的師資隊伍、景山學校的金字招牌加上碧桂園的宣傳攻勢，到第二年9月開學，學校統共招了1300多名學生，每個學生收取30萬元的儲備金，有了這筆預收資金，碧桂園才有了喘息之機，而有了教育這張牌，楊國強才有了解套之日。

1999年，楊進軍廣州樓市，此后，碧桂園的觸角延伸到廣東各地。楊國強盤活了碧桂園，也意外地找到了有別于多數地產商的生存模式。

模式 “貴族學校+五星級酒店”

此前，一些同行甚至譏諷碧桂園是在建設“社會主義新農村”。

2007年底，碧桂園身陷“全國最大地主”和“零地價拿地”的泥潭，這令楊國強頗為苦悶。

此前，整個華南地產界普遍認為碧桂園的產品“很一般”，一些同行甚至譏諷碧桂園是在建設“社會主義新農村”，萬科董事長王石也曾評價碧桂園：紅極一時，不能持久。

王石對碧桂園改變看法的緣起說起來頗有意思。王的一個親戚，在廣州買了兩套房，一套是萬科的，一套是碧桂園的。去年的一次家庭聚會，他告訴王，自己把萬科的房子賣了，因為萬科雖然各方面條件都不錯，但他還是覺得住碧桂園更方便。

王石不解，立即責成萬科戰略與投資管理部對碧桂園進行系統的研究，研究報告出爐后，王到處打電話，說要收回此前對碧桂園的評價。“這是一家好公司。”他說。

碧桂園把自己的模式總結為八個字：快速開發、快速銷售。

到底有多快？根據萬科的研究，碧桂園獲得土地使用權證后，立即進行50%以上土地面積的開發，從拿地到預售平均7個月，從預售到結算約8至10個月。

事實確實如此。楊國強很難容忍行動遲緩。廣東碧桂園學校創辦初期，楊常去學校巡視，有一次，他看到一位音樂老師上課時在黑板上抄歌詞，心里很不高興。“一堂課有多少時間？”他說：“學生在下面白等，如果課前抄好或者用電腦準備好，一上課就可以用，那多好。”

2002年，楊國強創辦國華紀念中學，面向全國招收優秀的貧困生。在校務處主任胡婉蓮的記憶里，當年4月，學校開始打樁，到9月開學的時候，“教學樓和教學設施都已全部到位，只剩操場的塑膠跑道還沒有鋪”。

“這邊新生報到，那邊工人栽樹，從宿舍往下看，密密麻麻都是人，睡個午覺起來，整個學校都變綠了。”胡婉蓮對《英才》記者回憶說。

實際上，這跟碧桂園的快速開發有著異曲同工之妙。廣州鳳凰城開盤前，成全機構的董事長全忠去踩過盤，“工地蔚為壯觀，跟赤壁大戰一樣，全是碧桂園的車、塔吊和工篷，有上萬人甚至于幾萬人在施工，”他對《英才》記者說：“就是一種大規模作戰的思路。”

協同作戰的包括碧桂園自己的設計、建筑、裝修、建材（部分）、營銷、物業管理等多個兵種。

“我們看一塊地的時候就帶上設計和營銷人員，設計師、工程師、營銷人員一起考慮產品方向，并先設計起來。即使招標落空，虧的只是人工，而假如能拿到地，就可以馬上出圖紙，馬上動工。”碧桂園總裁兼執行董事崔健波曾這樣解釋碧桂園的戰略戰術。

碧桂園的另一個戰術是，它蓋的房子，雖然“平（便宜）過自己起屋”，卻往往有兩個豪奢的東西作為配套，一個是五星級酒店，另一個是貴族學校。

截至目前，碧桂園在建及已建的五星級酒店已有16家。在信奉專業主義的地產商眼里，五星級酒店就意味著資產沉淀，然而，由于是大規模開發，碧桂園在五星級酒店上的投入僅占總投資的2%，相當于一個樓盤一般情況下的營銷費用。建這么多五星級酒店能給碧桂園帶來什么？“一是提升地塊價格，二是滿足政府需求，這個（指五星級酒店）對政府是很重要的。”一位業內人士對《英才》記者分析。

靠辦學校，碧桂園翻了身。此后楊國強多次談到，他把學校看得比企業還要重要。1999年以前，楊經常去廣東碧桂園學校開會、檢查，他甚至客串了一陣子的“班主任”，以學習怎樣教育好富家子弟。去美國留學之前的暑假，楊的二女兒楊惠妍還跑到國華去看胡婉蓮她們招生，回國之后也“經常過來”。楊的夫人據說也經常去國華，“我們學校開一個小小的運動會，她都過來出席。”胡婉蓮說。

除國華紀念中學和國良職業培訓學校這兩所慈善學校外，碧桂園旗下已擁有五所學校，相比較其他地產商的教育配套，程晉升認為碧桂園最大的不同在于——“我們的教育是我們自己辦的，他們是找學校合作辦學，你地產商有地產商的想法，學校有學校的想法，不可能一心一意地來辦學校。”

程晉升管理的鳳凰城中英文學校成立于2003年，一億七八千萬的投資尚未收回，不過，管理層并沒有什么盈利壓力。“我們這個學校不要求合理回報，按照民辦教育營運法，（楊國強）可以按20%的比例領取回報，但他不要回報，即使盈利也不要，而是不斷往里投錢。”程晉升說。

雖然不直接貢獻利潤，但是聲譽日隆的學校對于樓盤營銷的推動是有力的。例如想就讀鳳凰城學校，學費方面，業主和非業主的差額是每年6000元。

做大 急速擴張

對于管理，楊并沒有高深的洞見和新鮮的理論，他只有三個字——“對人好”。

上市之后，碧桂園加快了擴張的速度。

2007年的表征被媒體形容為“瘋狂拿地”。其2007年的年報顯示，截至2007年12月31日，碧桂園的土地儲備已由上市時的1870萬平方米增加到3840萬平方米，翻了一倍還多。而總資產已超過千億元的萬科，其土地儲備在整個2007年也不過增加了930萬平方米。

2007年10月，負債激增至192億元上下的碧桂園試圖向海外發債，不料市場急劇惡化，發債計劃只得延期，2008年2月，急著償還中銀香港一筆18.3億港元短期貸款的碧桂園縮水發行5億美元可轉股債券，為了成功發行可轉債，還被迫接受了美林證券“股份掉期”的協議，對賭碧桂園股價。

此后，碧桂園的圈地速度明顯放緩，其今年中報顯示，截至2008年6月30日，公司的土地儲備為4600萬平方米。

這并不意味著碧桂園正在收縮戰線，從公開資料上看，碧桂園去年底的在建總建筑面積為988萬平方米，今年5月底，這個數字已增加到1390萬，到6月底，增至1530萬，以這樣的速度發展下去，碧桂園全年的開發規模超過千萬平方米只能說是保守估計。

“不是說它囤地多嗎，如果一年開發2000萬(平方米)，只夠它開發兩年，這與一家開發能力一般的企業儲備300萬平方米的土地，是一個道理的，只不過咱們往往愛比絕對數。”全忠說。

問題在于，碧桂園形成了這樣的開發能力嗎？

王石對此深以為憂：“楊國強很著急，他跟我說，明(2008)年要開發3000萬平方米建筑面積，就是把手里的地趕快開發掉。他現在一年才開發幾百萬平方米，一下子把規模拉上去，可能會動作變形。”

萬科曾吃過盲目擴張的大虧，順馳當年急速擴張，王石也曾善意提醒。碧桂園會走順馳的老路嗎？

對于《英才》將碧桂園與順馳相提并論，總裁崔健波并不介懷。他以一貫的溫和語調解釋說：“我們跟順馳不一樣，他們是把地價拍得很高，而售價又不一定是水漲船高的結果，利潤非常少，而我們的土地成本，不到平均售價的10%，所以，我們整個是沒有風險的。”

雖然樂觀，崔仍反復強調“絕對要保持資金的穩健狀態”。

“所以，你看我們今年基本上沒有大規模去買地，到今天（8月14日）為止，我們今年的土地出讓金支出才14個億，而且，我們會把資金重點用在開發上面。”他說。

規模一旦放大，一個突出的問題是產能。

據統計，到7月底，碧桂園今年在廣東、江蘇、安徽、重慶、湖北、遼寧等地已經推出11個新盤，而接下來的幾個月，碧桂園的開盤行動將更加密集。

而在密集推出新盤的過程中，能否保持一貫的特色與質量，也并非杞人憂天的問題。實際上，長沙碧桂園威尼斯城的項目，已經遇到了一些麻煩。該項目于2007年11月交付時，部分業主認為“工程質量有問題”。

一位業主告訴《英才》記者，即使入住以后，也感覺很不方便，“一個是交通，現在只有127路這一趟，還要等好長時間，老人、小孩進出都很不方便。第二個是配套設施根本沒有。他告訴我們是一個‘五星級的家’，然后你的小孩去玩都沒地方，打羽毛球、打網球、踢足球都沒地方。游泳池也沒有，（五星級）酒店里的游泳池一次要50塊，你一天去一次根本消費不起。”

而威尼斯城的問題并非個案，在搜房網的論壇里，你還可以看到業主對陽江碧桂園的抱怨——那是碧桂園廣東省內的項目。

值得借鑒的是，萬科解決產能問題靠的是住宅產業化，“而目前碧桂園基本上還是手拉肩扛的傳統方式，它只是簡單的擴大、復制，沒有靠技術的創新或生產流程的創新來解決問題。”一位地產專家對《英才》記者指出。

另一個問題在于人才。楊國強對自己的管理能力頗為自信，2001年，他曾說，“公司配別克轎車的高級職員，除一人曾去過其他公司，現在又回來了外，近五年內沒有流動的”。

對于管理，楊并沒有高深的洞見和新鮮的理論，基本只有三個字——“對人好”。記者在國華參觀時曾讓胡婉蓮評價一下楊國強，胡連說了幾個“好人”；而據程晉升的介紹，碧桂園還在生死間掙扎的時候，楊就給廣東碧桂園的老師“提前一個月發工資”，從不拖欠。

盡管如此，這家公司的家族化、鄉族化還是讓它看上去離現代企業有些差距。一個廣為流傳的故事是，在崔健波之前的職業經理人，只要他在某個領域足夠優秀而不夠強勢，楊國強都會委派自己的幾個侄子輩人物去當助理，楊的說法是：讓他給你“拎包”。“實際上就是一個監軍”，全忠表示。

崔健波也坦言，在全國鋪開時，碧桂園在管理上遇到了諸多問題，他表示“管理是這一兩年的一個重點”。這不奇怪，2007年，碧桂園首次面向全國招收了3000多名新員工，新員工與老員工，省外的與省內的，正在融合。

考驗 接手“荷蘭村”

自2003年其掌門人楊斌入獄后，荷蘭村這個占地6000畝的“現代農莊”便荒廢至今。

顯然，楊國強沒有放慢擴張的步伐。

7月25至29日，由沈陽市市長李英杰率領的市政府經貿代表團赴珠三角地區招商，26日上午，李英杰在參觀廣州碧桂園鳳凰城的時候表示，沈陽市愿與碧桂園結成全面戰略伙伴關系，開展全方位的合作。雙方議定，在沈北新區、棋盤山國際風景旅游開發區交界處，建設一個占地8平方公里的“東北第一社區”——沈陽鳳凰城。

碧桂園在沈陽已有兩個項目——沈陽碧桂園（花山）和碧桂園鳳凰城（蘇家屯），且分別于今年6月和7月開盤，另有一個項目，雖未與政府“簽過任何有約束力的文件”卻備受關注，那就是荷蘭村。

據《沈陽日報》報道，今年6月26日，李英杰與楊國強在香港會面，李表示支持碧桂園參與荷蘭村破產重組，楊則表示將投資25億美元參與建設荷蘭村。

自2003年其掌門人楊斌入獄后，荷蘭村這個占地6000畝的“現代農莊”便荒廢至今。

7月30日，記者在荷蘭村見到了那座號稱“按荷蘭女王居住的王宮1∶1比例建造的”荷蘭村王宮，2002年以后，楊斌就在這里辦公。發黃的封條和斑駁的壁畫夾雜著刺鼻的氣味，雖然在明媚的夏天，這座王宮還是顯得有些陰森。

三樓一間巨大的辦公室里，歐亞實業公司的副總裁邊守捷正在跟人聊天，楊斌出事后，邊一直留守荷蘭村。他拒絕了《英才》記者的采訪要求，“我們可以談談沈陽的天氣，但不能談荷蘭村，因為我們現在正在配合破產清算工作組做一些工作，沒有話語權。”邊的桌上擺著一本《歐洲史》， 煙灰缸里堆滿煙蒂。

此前的7月19日，沈陽市中級人民法院發布公告稱，應債權人要求，該法院已于7月18日受理沈陽歐亞實業有限公司破產清算一案，并開始向社會公開征集歐亞實業債權人。

債權人申報辦公室設在于洪區陵園街的星漢商務酒店。酒店的服務人員說，每天來申報的人都很多，該辦公室的負責人介紹說，他們是7月21日進駐這里的，預計申報工作會在8月底結束。

邊守捷所說的破產清算工作組則駐扎在沈陽市三經北街的沈陽迎賓館。7月31日，《英才》記者趕到那里的時候，一位姓付的工作人員正在往百度的搜索框里輸入關鍵詞——沈陽荷蘭村最新消息，他表示，清算工作剛剛開始著手，情況很復雜，無法預計什么時候可以結束。

8月5日，沈陽市中級人民法院再次發布公告稱，沈陽市政府秘書長張景輝領軍的荷蘭村清算組，將于9月4日上午9時在沈陽召開第一次債權人會議，有觀察人士指出，此舉意味著歐亞實業正式進入破產程序。

即使沈陽市方面掃除了法律手續上的所有障礙，如此龐大的爛尾工程，碧桂園此時介入是否明智？如若介入，又能否令它起死回生呢？

荷蘭村王宮的對面是當年規劃中的商業街，街上只有一個小賣部，事實上，整個荷蘭村也只有這么一個小賣部。開店的大姐說，因為人太少，每天的收入還不到100元。她五年前在這里買了房子，總感覺“亂糟糟的”，歐亞實業破產清算的消息，她也知道，還翻來覆去地問，“你說政府能收回去嗎？”

在小賣部，《英才》記者遇到了一名歐亞實業的員工，7月19日以后，沈陽市中級人民法院要求公司員工“堅守崗位，盡職盡責”，要“隨叫隨到，隨時了解情況”。“只要拿到土地許可證，荷蘭村還是有希望的，”這名員工頓了頓，接著說：“大多數荷蘭村人還是希望自己來經營。”

荷蘭村位于沈陽北二環路與三環路之間，雖然在沈陽，南城遠比北城繁華，但一位當地人說：“比荷蘭村更北的樓盤現在都賣三四千了，附近怒江北街上萬科的房子都賣7000多一平米”，“關鍵是沒房本，否則價格合適可以考慮。”

沈陽本土的一些開發商也認為“荷蘭村所在的地段比以前更有優勢”，只是因為這塊地的關系網太過復雜而心存顧慮。

“這對于商人來講不是問題，政府強勢得很。”全忠說：“荷蘭村是一個好項目，碧桂園做這個項目很正常，是商人的思維。”

風險 “大地主”的隱憂

“要是明智一點，可以多囤積土地，但是絕不做什么國內最大的地主。”

碧桂園公布中報后的第二天，瑞信、麥格理、大摩等國際投行紛紛調低對碧桂園的目標價：瑞銀從14港元下調至6.39港元，麥格理下調29%至2.99元，大摩則削減29%至4.49元。當天，碧桂園的股價暴跌8.24%。

不過，崔健波對《英才》記者反駁稱，那些僅是分析師的報告，而穆迪仍維持去年給出的評級。

鄧與周商務咨詢有限公司的總裁鄧智仁告訴《英才》記者，自己從碧桂園做第一個盤開始就已經留意，在他看來，碧桂園模式不是做樓盤，而是做城市，一般在偏遠的地方拿地，路況糟糕，規模龐大，這種模式被證明是成功的，也能夠長遠，但是，“在市場不好的時候，它受到的沖擊最厲害，從股票的走勢就能說明這個問題”。碧桂園早已跌破5.38港元的發行價，2008年8月21日，它收盤于3.67港元。

香港道亨證券地產行業分析師 Michael對《英才》記者分析，碧桂園比較難達到它合同銷售320億目標。“我們認為它現在主要承受兩個方面的壓力：其一，它是一個周轉型的公司，增長率比較高，建房的速度比較快，而鋼材等建筑成本的上升導致它毛利率和利潤率下降；其二，它周轉速度的下降也導致它利潤率下降，這兩方面的壓制可能會讓它下半年過得更艱難一些。”

能否達到320億的銷售目標，崔健波認為關鍵要看市場。

“如果下半年的整個宏觀調控會放緩，整個銷售市場的氣氛會改善，我們有足夠的貨量可以滿足320億合同銷售的需要，但是如果氣氛不好，購房者還是維持上半年的觀望態度，那我們到10月可能會做一個調整。”

320億還只是碧桂園的近憂，遠憂在于，在政府主導的土地制度下，碧桂園“快速開發、快速銷售”的模式能否持久？換言之，它還能不能拿到大面積的低價土地？

國土資源部中國土地勘測規劃院一位專家接受《英才》采訪時表示，如果房地產仍趨熱，地根緊縮的政策應該不會有大的變化。

2008年1月，國務院辦公廳下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》，明確指出：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。

8月13日，國務院常務會議又審議并原則通過《全國土地利用總體規劃綱要（2006-2020年）》，提出了到2010年和2020年，全國耕地保有量分別保持在18.18億畝和18.05億畝的目標。

此外，這位專家提到，“出讓土地每一宗不能太大”，雖然沒有明文規定，但未來不排除此種可能。

關于“土地閑置滿兩年，堅決無償收回”的規定，香港凱基證券的分析師蔡鐵康認為，“立法在政府，執行在地方，主要還是看地方政府怎樣去執行這個法規。”他指出，新規頒布后，并沒有聽說政府真的把大企業的地收回去了，只是中小企業比較多一點兒。

國土資源部的那位專家承認，土地被收回的“都是些小魚小蝦”，“真正的大地產商估計還碰不動”。

但是，在認真看完碧桂園的資料后，這位專家謹慎地表示：“一個真正想長久發展的企業，它一定不能冒這種政治風險，或者是少冒這種風險，還有，要是明智一點兒，可以多囤積土地，但是絕不做第一，絕不做什么國內最大的地主。”

專訪碧桂園總裁崔健波

碧桂園會不會成為順馳？

文|本刊記者張剛

關于現金流

《英才》：碧桂園中報業績不太理想，會不會有一些補救的措施？

崔健波：中報它上半年確認的收入是一個階段性的而已，我們大部分的確認收入是在年底前的。年底會是銷售以及交付使用、交樓的旺季。一般的房地產公司，都是集中在第四季度去交樓的。所以，上半年的數據不一定是一年的50%。

《英才》：你提到集團現在有70億現金，去年你說過今年開工預算要200億，那么，現金流會不會成問題？

崔健波：現金沒問題。因為我們上半年的現金收入是83個億，我們上半年的建安支出有90個億，然后我們上半年支付土地款是12個億，但是我們還有新增的貸款，接近19個億，所以我們上半年現金余額總的是70個億。你看下凈借債比率，我們上半年是19%，比同行低很多。

《英才》：但是跟往年不一樣的是，上半年碧桂園在全國鋪開了，那會不會在人才、管理等方面感覺有壓力呢？

崔健波：我們全國有52個項目，25個是廣東省外的項目。肯定有壓力，因為從原來上市前的27個（項目）一下子猛增到52個，那你招聘啊、培訓啊，還有整個外地的一些方方面面的情況，以前可能沒有接觸過，所以在管理方面，我們這一兩年還是一個重點。

《英才》：當年順馳在全國的瘋狂擴張導致了失敗，碧桂園如何避免？

崔健波：我們絕對要把公司的資金保持在一個非常穩健的狀態。而且，我們的土地成本，現在平均也才230（元/平方米）以內，再加上建安的成本，賣出去，如果是賣三四千（元/平方米），絕對是很好賣的一個價位。

關于商業風險

《英才》：接手荷蘭村這樣的“問題公司”，會不會有風險？

崔健波：荷蘭村可能外界不是很了解，我們沒有跟政府簽過任何有約束力的文件，而且荷蘭村也跟其他我們所有項目一樣，我們都要做出評估、它對公司利益、對股東利益，還有要評估我們的財務狀況，可不可以做，然后再去做出決定。

《英才》：碧桂園前一陣簽的重慶長壽湖項目，之前國土資源部還派出過督察小組。開發長壽湖，有沒有商業風險？

崔健波：那是一個很粗的框架，就是我們有這樣一個意向而已，沒有簽過約束力的文件。我們在長壽區的城區有項目，跟這個項目不是一回事，長壽湖是在景區里。

《英才》：進入經濟適用房項目，這一領域跟碧桂園之前所堅持的策略是否吻合？

崔健波：我們現在做了兩個，廣東惠州有一個，內蒙古滿洲里有一個，但是規模相對于我們整個集團的規模來說，它的比例是很小的，現在兩個項目加起來才10萬平方米。最大的不同在于，（經濟適用房）它有一個國家規定的利潤率3%。現在都不是我們開發的，就是我們出資，然后由政府來招標、去管理、去開發的。其實我們作為一個企業來說，如果政府有這方面一個需求，我們也盡我們的責任吧，但這個也是以不影響我們控股股東的利益，不影響股東的回報為前提。

《英才》：今年楊國強董事長以私人身份試圖收購TVB、他的三女兒進軍“煤變油”等的做法，是否如外界猜測，對公司的現金流產生影響？

崔健波：我首先跟你說明一點，我們公司沒有去做非住宅業務以外的項目，我們已經在5月20日發了公告，還是堅持走住宅物業開發的方向，至于其他的我們不予置評。

碧桂園的枝節問題

多元化投資前途未卜

文|本刊記者楊柳

順德區北滘鎮廣教村。一棟裝修風格明顯帶有上世紀八九十年代痕跡的三層小樓，是楊國強發跡的地方。如今，大量的外地打工者在村子里租住。而一年中僅會短暫地露面三兩次的楊國強，正在勾畫碧桂園的未來。

喜歡讀書的楊，據說讀過的名人傳記不下百本，最近，他推薦給員工的是韓國總統李明博的自傳《經營未來》。

競購TVB和投資煤變油的傳聞，一個懸而未決，一個撲朔迷離，也許，皆是楊國強經營未來的道路。

2008年8月12日，在中期業績記者會上，面對多元化投資的追問，楊國強略顯激動地說，“碧桂園就像自己孩子一樣，從無到有，（我）傾注自己的所有去搞(碧桂園)，會(對碧桂園)不離不棄，絕對不會做出任何傷害公司的事。”

競購TVB

一筆“不錯的投資”，關鍵在于以什么價錢拿下。

8月13日晚，香港邵氏兄弟發布公告，以現金總代價2520萬港元將總面積約12.3萬平方英尺(約等于1.14萬平方米)的若干農用地塊，出售給公司的副主席兼董事總經理方逸華全資擁有的投資公司Glory Premium Investment Limited。

有分析認為，邵氏突然出售多幅農地給方逸華，顯然是為賣盤交易清除最后障礙，隨時正式公布新股東入股的消息。

根據此前的報道，最有可能入股的新股東就是楊國強。

從2006年開始，有關邵逸夫有意出手TVB股權的傳聞就一直沒斷過，此后，陸續傳出李澤楷、凱雷、黑石、貝恩資本等有收購的意向。2008年5月13日，“TVB大股東有意出售股權”的消息開始見諸報端。

此后有消息稱，楊國強已經從順德老鄉、恒基主席李兆基處獲得30億港元的個人貸款，余款則向境外銀行和投資銀行籌集，有意以100億港元資金收購TVB。6月25日，邵氏主席邵逸夫同意以“賣家融資”的方式向楊國強提供25億元貸款，以彌補其剩余的融資缺口。

但截至目前，“第二只靴子”始終沒有落地。

TVB于1967年11月19日正式開業，是香港首家無線電視臺。摩根斯坦利日前發布的一項研究報告顯示，TVB的兩個無線免費頻道——粵語的翡翠臺和英文的明珠臺，令人贊嘆地席卷了香港230萬住戶中70%的電視觀眾，這一數字是在香港排名第二的亞視的3至4倍。而在楊國強生活的廣東，TVB是最受觀眾歡迎的頻道，根據CSM媒介研究的數據， 在2006年，TVB的兩個頻道在廣東擁有6.5%的黃金時段的收視率，相當于中央電視臺15個頻道加在一起的收視率。

假如交易最終達成，香港凱基證券的分析師蔡鐵康分析認為，還是一筆“不錯的投資”，關鍵在于以什么價錢拿下。“我看最重的還是中央政府是否支持楊國強去買，還是他個人的行為，假如中央政府不是特別支持，對發牌可能會有影響，雖然它有一個很強的制作公司，作為一個地區主要保護的公司假如跟當地政府的關系不是太親密，假如廣播權那塊有所變動，始終是比較吃虧一點兒。”

蔡還告訴《英才》，此前市場有傳言說，楊國強可能會用碧桂園的股權作為抵押品去做融資的抵押，這雖然對上市公司基本因素沒有什么影響，可是這會使投資人憂慮：假如主席個人的財務狀況不是太理想，假如融資出現困難，作為抵押品的碧桂園的股權會不會拿出來進行沽售。不過因為交易尚未成功，這種憂慮并未成為主流。

碧桂園的一位前高管用“非常勤勵”來形容自己效力過的這家公司，至于競購TVB，他認為公司已經到了一個“衣帶漸寬終不悔”的時期，可以有更多的追求，“也許（楊）老板小時候就有這樣的夢想”。他告訴《英才》記者。

全忠則將楊的這一舉動解讀為——主業房地產的平均利潤率逐漸呈降低趨勢時的戰略選擇。

“賺偉大的錢去了。”他說。

投資“煤變油”？

“碧桂園這樣一個從來沒有涉及到化工領域的企業做這個，我覺得有點兒荒唐。”

楊國強的二女婿陳，畢業于清華大學化學工程系，其后留學英國曼徹斯特大學化工學院。2004年起，陳擔任碧桂園集團事業發展部經理及總裁助理，2007年初，陳突然離開碧桂園，出任“佛山市順德區創源投資有限公司”(下稱“創源投資”)的總經理。

創源投資的工商登記資料顯示，其注冊資金為1000萬元，注冊地是佛山市順德區北滘鎮駿業東路8號。然而，即使是當地出租車司機，也沒能帶記者找到這個地方。

有消息稱，創源投資的投資主要集中在遼寧沈陽、內蒙古通遼及云南昭通等三個地方。

2007年10月，創源集團昭通市創源礦業投資有限公司在網上發布招聘啟事時稱，創源礦業為創源集團的子公司，主要從事褐煤開采和煤化工行業。該公司欲投資數百億元，打造年產量為3000萬噸的超大型露天煤礦和年產量為500萬噸液體燃料的化工廠。

而據《沈陽日報》報道，今年6月，沈陽市政府代表團赴香港招商期間，就與創源公司進行了深入洽談，達成了在沈陽投資興建煤制油新型能源基地的共識。7月25日下午，李英杰市長還參觀了創源公司煤制油研發中心，聽取了煤制油項目生產工藝、工序的匯報。當天，沈北新區與創源投資有限公司正式簽約，計劃用3至5年的時間，在沈北新區建成年產500萬噸液體燃料的生產基地。

中原證券石化行業研究員王向升對楊國強投資煤變油項目大感意外。

“它這個總投資規模是比較大的，只有那些有實力做這個產業的才能獲批，目前也就是神華、潞安、兗礦，就那么幾家批了。你盲目上（項目），現在好像看起來油價那么高，好像做起來會有利可圖，但是隨著油價上漲，煤炭價格也在高漲，所以說，你如果不達到一定規模，是不可能有經濟效益的。而且這個還必須是配套的，因為你不能只制油，你還有綜合利用的東西要配套起來。”他對《英才》記者說：“碧桂園這樣一個從來沒有涉及到化工領域的企業做這個，我覺得有點兒荒唐。”

另一位要求匿名的研究員告訴《英才》記者，目前這種煤變油項目的初始投資差不多是1萬噸的產能對應1個億的投入，在他看來，“如果能有自己的煤礦，這個項目的盈利能力還是比較強，從南非Sasol公司的經營情況來看，他們煤制油的毛利率都在50%以上。”

假如有自己的煤礦，投資這個項目還需面對其他的風險。首先是銷售渠道，“因為制出來都是成品油，但是銷售這塊，尤其是零售，都已經被兩大石油公司給壟斷掉了，所以說，你要是沒有自己的銷路，你可能賣不出一個好價錢。”其次是技術問題，“因為這個東西國內畢竟沒有工業化生產的經驗，主要是跟國際上的合作以及引進的技術，前期制超純清的過程，他們多數企業喜歡用殼牌技術，但這個技術好像國內運行的并不是很理想，所有引進的企業多數都是開開停停。”