論“自然解聘”概念的不能成立

[摘要] 對于原物業服務合同期限屆滿后不再被續期的情形，有學者將之界定為“自然解聘”。這一觀點與《物業管理條例》第11條、《物權法》第76條之規定結合后，成為了現實生活中許多原物業服務企業逾期占據小區、強求召開業主大會會議討論其“去留”的法律依據。該文認為，“自然解聘”的概念存在語義上、邏輯上的矛盾，且違背了合同法；在實踐中、以及在物業管理地方立法當中，一旦引入此概念，極易形成實際操作上的僵局，并導致對原物業服務企業的傾斜性不當保護，有損業主利益，亦有違社會主義市場經濟的平等競爭原則。因此，該概念并不能成立。

[關鍵詞] 物業管理法 業主大會 自然解聘 僵局

現實生活中，原合同期限屆滿后，原物業服務企業逾期強占小區的現象已經屢見不鮮。其通常舉出的主要理由之一，是2003年國務院《物業管理條例》第11條第3款明確規定：“解聘、選聘物業管理企業”是由業主大會履行的職責，該規定在07年《物權法》第76條再次得到了體現;至于何者為“解聘”，物業服務企業常舉出學界的“自然解聘”概念以為支持，并就此認為業主大會必須對“（自然）解聘”事項作出議決。

對于“自然解聘”概念，有學術著作作出如下解釋：解聘物業管理企業，分為自然解聘和提前解聘?！白匀唤馄浮?，是指物業服務合同期限屆滿后不再被續期?！疤崆敖馄浮?，是指在合同履行期間，由于某種原因，合同雙方或者單方提出終止合同的履行。

這一理論提出后，對學術界、物業管理實踐都有明顯的影響，并進而影響到了地方立法。在學界，一些物業管理方面的書籍在論及物業服務企業的解聘時，直接采納了“自然解聘”的概念；實踐中，當原合同期滿時，許多原物業服務企業強行要求“召開業主大會”以討論對其“（自然）解聘”的問題；在地方立法，以廣東省珠海市為例，“自然解聘”的概念已經明確出現在了該市的相關規定中。但筆者認為，所謂“自然解聘”概念是不能夠成立的。以下詳析之。

一、“自然解聘”在語義上的矛盾

從語義角度，所謂“自然解聘”的概念一經與《物業管理條例》第11條的規定相結合，將演變為法定的情形，從而導致邏輯矛盾。

早在國務院于2003年5月頒布的《物業管理條例》中，第11條規定：“業主大會履行下列職責：……（三)選聘、解聘物業管理企業”；第12條規定：“……選聘和解聘物業管理企業……須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過”。2007年《物權法》第76條規定：“下列事項由業主共同決定：……（四）選聘和解聘物業服務企業……應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”之后，國務院根據物權法，修改了《物業管理條例》，第11條繼續使用了“選聘”、“解聘”的概念，在第12條將原先的“三分之二以上”調整為“專有部分占建筑物總面積”且占“總人數”的“雙過半”（雙重多數決）標準。

從立法上可以看出，“選聘”、“解聘”概念確是為物業管理法所采用的概念；但在法律條文上，則并無“自然解聘”之說。“自然解聘”的概念，其性質當屬學理解釋。

考察“自然”一詞的詞義，根據《辭源》的解釋，有三義：其一，天然、非人為的；其二，不造作，非勉強的；其三，猶當然。至于“當然”的詞義，《辭源》解釋為：應當這樣?？墒牵毦俊白匀唤馄浮敝拍?、并將其與現行立法相聯系，卻不難發現：既然“自然解聘”冠之以“解聘”的字眼，那么，顯然它屬于“解聘（物業服務企業）”的概念范疇、是“解聘”的情形之一；同時，根據法律規定，“解聘”應當由業主共同決定、并符合法定投票權數的規定。如此一來，所謂“自然”的解聘，最終卻變成了“法定”的解聘，這顯然有違“自然”一詞的本意。

二、“自然解聘”不符合《合同法》的有關規定

在合同法，“解聘”理應是指合同的解除，首先必須以當事人之間存在有效合同為前提。至于合同解除的效力，依《合同法》第97條規定，在于“終止履行、恢復原狀、補救措施”等等，并隨之產生“賠償損失”的損害賠償請求權。據此分析“自然解聘”的概念：

1.與合同解除的前提不符

《合同法》第46條明確規定：“附終止期限的合同，自期限屆滿時失效?！币虼耍贤跐M，則合同失效；合同失效，則原（聘用）合同關系不復存在；合同關系都已經不存在了，又何來“解聘”？“聘”之不存，“解”將焉附？合同期滿則失效、無“聘”可“解”，這是《合同法》明定的法定狀態。以此考察“自然解聘”的概念，顯然其已失去了基本的存在基礎。

在現實生活中，許多原物業服務企業在原合同期滿后，逾期強占小區、拒不撤出，并一再堅稱必須“召開業主大會”，“由全體業主來決定‘原物業公司的去留’”，甚至直接援引“自然解聘”概念作為其主張的依據。但是，這樣的主張顯得很矛盾：一方面，即便以事實上的合同理論來分析該議題，則在原物業服務企業與全體業主之間，究竟是否存在一個有效的合同，此時仍有待于業主大會會議的議決，也就是說，合同是否成立和生效尚處于未決狀態；而一旦討論“解聘（解除合同）”的議題，卻實際上默認了合同已經有效存在，此時討論的只不過是對該合同的解除問題，即（直至目前）合同的效力問題已決。這在邏輯上顯然是矛盾的。

2.與合同解除的效力不符

《合同法》第97條規定了合同解除的效力：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”。據此，那么“自然解聘”的效力，將使得原物業服務企業之前向業主提供服務的合同履行行為，此時竟然應當得到種種救濟，如恢復原狀、采取補救措施、賠償損失等等，無疑于理不合。

另一方面，在物業管理法的理論、實務和立法探索中，常有將原物業服務合同期滿參照于租賃合同的默示更新制度的情形。對此，筆者認為不當。法律之所以盡力促成租賃合同的更新，是因為承租人善意獲得了租賃物的占有、使用、收益權能，并向出租人支付了對價，出租人因此獲利，在雙方都有利于發揮物的有用性。并且不作為的默示形式只有在法定、或事先有約定的情況下，才可以視為意思表示，任何一方不得單方面規定對方沉默行為的法律效力，更無強求對方不得沉默的權力。

據此對照原物業合同期滿的情形，則原物業服務企業并非對物業服務區域擁有了法律意義上的占有、使用、收益權能，而僅僅是向業主提供服務而已。否則，原物業服務企業理應為其逾期占據小區的行為向業主支付對價，而不是由業主繼續向其付費。該情形明顯有別于租賃人之于租賃物的關系。現實生活中，在一無法律明文規定、二無事先約定的情況下，原物業服務企業自認為只要繼續占據小區，就實現了物業服務合同的默示更新，這樣的主張更顯無理。因此，以租賃合同的默示更新制度，來參照適用于原物業合同期滿的情形，并不適宜。

三、“自然解聘”對地方立法及實務操作的負面影響

現實中，“自然解聘”的概念已經為某些地方立法所確認，其負面影響主要在于極易導致實務操作中的僵局；不當賦予原物業服務企業以優先權，有違市場經濟的公平競爭原則。

1.“自然解聘”的實務操作僵局

地方立法對“自然解聘”概念的確認，可以珠海市的情形為例。2006年8月，《珠海市業主大會規程（試行）》在該市實施。2008年4月，該市又公布了《珠海市物業管理條例》（以下簡稱《規程》、《條例》）。細察其中規定，可以看出該市地方立法對于“自然解聘”概念的引入和運用。

(1)《珠海市業主大會規程（試行）》：

第十一條 業主大會……履行下列職責：……（三）選聘、解聘物業管理企業；……

第十四條 第十一條第（三）項所稱選聘包括續聘及重新選聘，解聘包括自然解聘及提前解聘。

續聘是指業主大會決定并與原有物業管理企業協商一致，在物業管理服務合同期限屆滿或者前期物業管理服務合同終止后，繼續聘用原有物業管理企業?！匀唤馄甘侵笜I主大會決定在物業管理服務合同或者前期物業管理服務合同期限屆滿后，不再聘用原有物業管理企業?！?/p>

(2)《珠海市物業管理條例》：

第六十三條 業主委員會應當在物業管理服務合同期限屆滿九十日前，組織召開業主大會決定續聘或者解聘事項。雙方商定續聘的，應當重新簽訂物業管理服務合同；決定不續聘的，應當以書面形式通知對方。

物業管理服務合同期限屆滿，合同雙方沒有作出是否續聘決定的，原物業管理服務合同繼續履行。

筆者認為，上述規定缺乏合理的操作性，極易陷入僵局。分析如下：

在《規程》試行之初，《物權法》尚未頒布。對于解聘物業管理企業，當時的國務院《物業管理條例》規定的通過投票權數要求是“全體業主所持有投票權三分之二以上”。那么，假設：某小區原物業合同期滿，業主大會不得不按《規程》討論“自然解聘”和“續聘”，結果是剛過三分之一的票數同意“自然解聘”。此時：因為票數不足三分之二，就不得“（自然）解聘”→應當考慮“續聘”→“續聘”屬于選聘→支持選（續）聘的票數不足三分之二，不得選（續）聘→應考慮“（自然）解聘”……這樣的制度設計，實際上完全陷入了一個無限悖反循環的邏輯怪圈里。（見圖一。陰影部分表示贊成自然解聘的投票權數，空白部分表示反對票數）

在2007年《物權法》頒布實施之后，對于解聘物業管理企業，法定的通過投票權數要求已經降低至二分之一以上。這一變動，看似可將業主投票的結果導向“非黑即白”的結果，實際上仍然難以打破僵局。因為，當物業管理區域較大時，任何一次表決，都不可避免地出現棄權票。那么，假設：一個稍大規模的小區，業主有效投票權共計1000票。當原合同期滿后，討論原物業服務企業的“（自然）解聘”問題時，出現了490票的“贊成”票、490票的“反對”票、20票的“棄權”票時，無論是贊成還是反對票，都未能超過法定的二分之一，仍然陷入了前述的僵局。（見圖二）

在例二中，區區20個棄權票，就足以在千名業主中導致“解聘不成→應當選聘→選聘不成→應當解聘”的怪圈?？梢姡灰嬖谥鴮Α白匀唤馄浮备拍畹倪\用，無論立法上怎么調整法定投票權數通過標準，充其量僅能將形成決議的可能性引向一個臨界狀態（越接近該狀態，越有可能形成有效決議），卻始終無法擺脫僵局的陰影。

2.“自然解聘”導致的市場競爭僵局

國務院《物業管理條例》第3條規定：國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。因此，所謂“原物業公司的去留”，本不應成為業主大會會議的正當議題。否則，只要“原”物業服務企業的“解聘問題”沒有討論完畢，“其他的”物業服務企業就不能參與競爭，這種做法自始排除了行業的公平競爭，不利于保護業主利益，不符合市場經濟原則和商業道德。

四、結語

綜上，在物業管理法，“自然解聘”的概念并不能夠成立，更不應當進入相關的立法當中。物業管理法上的“解聘物業服務企業”，僅應當指“在合同履行期間，由于某種原因，合同雙方或者單方提出終止合同的履行”這一種情形?，F行地方立法已經采納了“自然解聘”概念的相關規定，理應得到修正，以真正體現社會主義市場經濟的公平、公正、公開的特征。

參考文獻:

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