地震后綿陽房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題和機遇

[摘要] 本文對地震前后房地產(chǎn)市場面臨的問題和機遇給出了研究，旨在探索綿陽房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展路徑。

[關(guān)鍵詞] 地震 房地產(chǎn) 影響 機遇

一、地震前綿陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況

在2002年以前，四川省綿陽市的房地產(chǎn)企業(yè)不足15家，一些開發(fā)商的土地拿價很低，最高的也不超過50萬元/畝，房價連續(xù)幾年在800元～1500元之間徘徊，隨著居民自住和投資的剛性需求、城市化進程的不斷加速，房地產(chǎn)市場開始逐漸升溫，土地作為稀缺資源也導(dǎo)致地價節(jié)節(jié)攀升。到2006年底，在綿陽城區(qū)核心地段創(chuàng)出了730萬元/畝的最高價。2007年，綿陽城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達526.74萬平方米，截至2008年7月30日，市房地產(chǎn)開發(fā)登記注冊企業(yè)已經(jīng)達到236家。城區(qū)一般磚混結(jié)構(gòu)的新房售價3000元左右，電梯房價在3900元左右。房地產(chǎn)市場雖然因為過熱存在一定的隱患，但是在汶川地震前綿陽的商品房銷售一直保持較好的局面。

二、地震對綿陽房地產(chǎn)業(yè)的負面影響

1.這次地震無疑將使人們的對房地產(chǎn)形成新的置業(yè)價值觀。據(jù)搜房網(wǎng)一份震后調(diào)查顯示，85%網(wǎng)友將因地震改變購房計劃。雖然綿陽絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤在這次地震中經(jīng)受住了考驗，但是仍然有三個中型樓盤在地震中因為各種原因出現(xiàn)有個別危房和加固后使用的情況，由此出現(xiàn)的地震財產(chǎn)損失會造成心理陰影，降低購房熱情，甚至出現(xiàn)了退房現(xiàn)象。從市場銷售情況來看，人們購房意愿減弱，對房價下跌預(yù)期增加，投資者大量退出市場，導(dǎo)致地震后一段時間銷售難度加大。綿陽房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力，導(dǎo)致部分開發(fā)商不得不低價出售土地或者房屋。

2.因為地震，綿陽的地產(chǎn)發(fā)展項目的工期明顯延緩，房企資金回籠放緩。對于一些正在推售的樓盤，或者計劃在未來幾個月內(nèi)推售新盤的開發(fā)商，地震災(zāi)害使其銷售計劃延后，這將直接影響公司今年的銷售業(yè)績及利潤。震后第二天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部啟動應(yīng)急預(yù)案，要求震區(qū)在建的建筑工程酌情停工。同時，區(qū)域內(nèi)的建筑企業(yè)，積極投身抗震救災(zāi)，基礎(chǔ)設(shè)施、原材料和勞動力將對災(zāi)后重建有所傾斜，也將影響到房地產(chǎn)項目的工程進度。

3.當?shù)夭糠滞顿Y需求和富裕人群的置業(yè)需求，出現(xiàn)了外流。據(jù)初步統(tǒng)計，地震后某些有條件流動的群體出現(xiàn)了外遷的趨勢，原來打算在綿陽買房定居的群體也產(chǎn)生了猶豫和觀望。

4.綿陽的旅游產(chǎn)業(yè)一直是當?shù)氐闹匾a(chǎn)業(yè)。因為地震，客源受影響明顯。酒店、商業(yè)等相關(guān)物業(yè)受到打擊，進而延緩持有型物業(yè)的開發(fā)投入。

5.災(zāi)后重建導(dǎo)致原材料和勞動力的短缺，影響房地產(chǎn)成本。在災(zāi)后重建的過程中，原材料和勞動力的大量需求，部分導(dǎo)致了供應(yīng)短缺。對綿陽的商業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)而言，將受到供應(yīng)短缺的影響，在成本上面臨壓力。

6.隨著對綿陽現(xiàn)有建筑的抗震性能檢查，一些不合格建筑被曝光，業(yè)主要求賠付和退房，個別房企因此陷入了“質(zhì)量門”危機。

三、地震后綿陽房地產(chǎn)業(yè)的機遇

1.借鑒國外地震多發(fā)國的經(jīng)驗和領(lǐng)先技術(shù)使綿陽城市建筑質(zhì)量邁上新臺階。地震發(fā)生后，無論是投資還是自住消費者都把住房的抗震能力、房屋安全性、建筑質(zhì)量作為其購買選擇的首先條件，這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求。有關(guān)部門將出臺更為細化的建筑抗震標準，并加強相關(guān)工作管理。并借鑒日本等地震多發(fā)國的建筑物抗震標準和施工質(zhì)量標準，可以考慮在建筑物內(nèi)設(shè)立安全避難室，發(fā)展抗震性能很好的輕質(zhì)鋼結(jié)構(gòu)住房，對安全性要求很高的重要建筑物，還可以采用橡膠支座隔震技術(shù)等國際上熱門的工程抗震新技術(shù)。

2.隨著抗災(zāi)的深入，災(zāi)區(qū)的各項重建已經(jīng)緊鑼密鼓的開展起來。綿陽作為重災(zāi)區(qū)之一，而且又是全國惟一的科技城，國家會加大支援和投資力度，這確實是綿陽建設(shè)發(fā)展的契機。中央和綿陽地方政府也出臺了鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展的包括金融、財政、稅收、土地等優(yōu)惠政策。對抗震不達標和危舊房的改造，以及“保障住房”的災(zāi)后重建會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的市場機會。這些都將加快綿陽房地產(chǎn)業(yè)的快速恢復(fù)。

3.綿陽作為全國文明城市、衛(wèi)生城市、宜居城市、旅游城市，地處長江上游，水源優(yōu)質(zhì)，加上綿陽的基礎(chǔ)教育在全省乃至全國都小有名氣，綿陽的醫(yī)療機構(gòu)較多，醫(yī)療環(huán)境較好，再加上綿陽地處揚子板塊，本身不會發(fā)生大的地震，只是處于地震波及區(qū)，隨著人們對地震恐慌情緒的淡化，綿陽會繼續(xù)吸引來自周邊地縣特別是地震斷裂帶上地區(qū)的人員的遷入。

4.綿陽作為中等城市，地震前的房價不是太高。地震之后，綿陽樓市近期也陷入低迷狀態(tài)，但是隨著一些低質(zhì)中小開發(fā)企業(yè)因為地震和自身的原因被加速淘汰出局之后，綿陽房地產(chǎn)企業(yè)的利潤維持在20%左右應(yīng)該沒有多大的問題，不會出現(xiàn)某些大城市因為前期地價和房價炒得太高，而發(fā)生資金鏈斷裂的可能。綿陽的房地產(chǎn)市場將會在較快的時間步入良性發(fā)展的軌道。

參考文獻：

[1]程振華:對四川地震災(zāi)后重建工作的若干建言[J].中華建設(shè)，2008.6

[2]巫 明:地震后綿陽房企開始重新洗牌.綿陽日報，2008-9-7