房地產業當以降價自救

在房地產交易低迷的情況下，唯有通過降價自救。也只有通過降價促成奧運后期效應，這樣才能使得低迷的市場逐漸回暖

近來，在房地產長期持續低迷的背景下，房地產開發企業如坐針氈，甚至拋出“銀行比房地產企業先死”的高論，號召各房地產企業做“豬堅強”，媒體也不斷爆出“斷供潮”的出現;有學者開始提出需要對房地產市場采取“救市”措施，整個房地產市場噪聲四起。

在房地產市場交易低迷的背景下，房地產價格實際上仍然在高位運行，這種“量跌價高”的情況顯然已經打亂了市場供求機制。筆者認為有四個因素促成當前房地產市場之怪現狀，與此同時，這四個支撐房地產價格高企的因素又具有高度的不穩定性。

● 第一，奧運效應。從各國舉辦奧運會的經濟效應來看，由于奧運需要大量的場館建設和交通基礎設施建設，這不僅對商品房價格帶來“示范效應”，同時，由于這些奧運場館的建設要擠出一部分住宅土地，另外，還有奧運所帶來的經濟增長效應，這三方面的因素都會刺激房地產價格的上漲。只是相對于其他國家來看，中國房地產市場的奧運行情漲勢更猛、更快。因此，在中央政策制定對房地產市場緊縮的政策以后，房地產企業仍然以奧運行情作為支撐保持高企的房地產價格。但隨著奧運的結束，奧運效應將逐漸消失，房地產企業不得不開始降價銷售，最近一些房地產企業開始打折銷售正好作為印證。

同時，奧運效應不僅有前期效應，還有后期效應，即在奧運前期效應的刺激下，房地產價格出現暴漲，這時候購房者采取持幣觀望，但是潛在需求仍在，只要價格出現一定的回落，這部分潛在的需求就會變成現實的購買。而這部分潛在的需求者又恰恰把奧運會看作房地產價格調整的分水嶺，因此，持幣等待奧運以后再行購買，這也就造就了所謂的奧運“后期效應”。房地產企業當然知道這一點，因此，即使目前資金璉開始出現危機，但還是保持高價格等待奧運“后期效應”的爆發。

截止到奧運會開始為止，奧運前期效應基本消失，目前只存在奧運的后期效應。但是奧運的后期效應是建立在購房者預期奧運以后房價會出現下跌的基礎之上，所以只要奧運以后房價不出現下跌，那么這種奧運后期效應也就會立即消失。因此，在價格難以下來的情況下，房地產企業幻想奧運后期效應能夠帶來爆發式的需求勢必成為泡影。

● 第二，最近外貿政策的調整給房地產企業帶來“示范效應”。隨著國際經濟環境的惡化以及我國外貿企業出現的倒閉現象，中央高層高度關注，頻頻對這些地區進行調研，在中央政府把經濟調控方針由“兩防”轉變為“一保一控”后，針對外貿企業的緊縮立即出現放松，即放緩人民幣升值速度、回調部分行業的出口退稅。按照這個邏輯，作為國民經濟支柱的房地產企業如果出現了危機，顯然就會得到政府的救助，因此這次外貿政策的調整給房地產企業的高層們起到了很大的鼓舞作用。在這種“示范效應”下，房地產企業千方百計制造諸如“銀行比房地產企業先死”、“房地產企業已經綁架銀行”、“斷供潮”等等恐怖氣息，再一次把房地產市場所謂的危機搬到前臺引起中央政府的關注，甚至想通過制造恐怖氣息來掣肘中央的調控政策。

外貿政策的調整思路是否也會發生在房地產市場中？這種可能性很小，這是因為這兩種行業有著本質的區別。外貿行業無疑以加工貿易行業為主，而加工貿易行業屬于勞動密集型行業，它對解決當前低技術勞動力剩余問題起著舉足輕重的作用。相比而言，房地產業屬于資本密集型產業，在吸納就業人口方面遠遜于外貿加工業，孰輕孰重，中央政府掂量得很清楚。同時，外貿企業利潤率極低，而房地產業利潤率很高，位于中國十大暴利行業前列，大有“三年不開張，開張吃三年”的氣勢。尤其在今年所披露的房地產上市公司中報來看，即使出現房地產市場低迷的拖累，絕大部分房地產上市公司保持了很高的利潤增長率。很難想象，目前中央政府會采取“劫貧濟富”的政策來救助房地產市場。

● 第三，地方政府的支撐。地方政府支持房地產企業不只是因為房地產業的“溢出效應”對當地稅收及就業的支撐，更重要的是房地產業的繁榮支撐了當地的高地價，進而滿足了“土地財政”，據有關方面統計，“土地財政”占了一些地方政府財政收入最高達到60%，很難想象失去高地價的地方政府將如何正常運轉。而地方政府熱衷于“土地財政”的另外一個原因是當前財政稅收的主要權力集中于中央政府，導致地方政府財政收入來源途徑較少。

然而，兩會期間溫家寶總理就明確將對財政稅收體制進行改革，日前公布的我國經濟體制改革的九個方面重點任務中有明確要求對財政體制的改革，這實際上意味著財權將下放，而對于地方政府來說，財政收入的來源途徑將會增加。如果說此前地方政府在執行中央政府房地產調控政策時還存在一定“怠慢”的話，那么隨著財政稅收體制的改革，地方政府“怠慢”的動力就會大大減弱。只要地方政府的利益沒有完全被房地產企業綁架，那么，依靠地方政府作為救命稻草的幻想就會落空，顯然，隨著當前財稅體制改革的進行，房地產企業的幻想無疑會破滅。

● 第四，房地產企業的倒閉會造成銀行大量不良貸款。誠然，房地產業作為資本密集型產業，與銀行等金融機構的關聯度很高，很容易出現“一榮俱榮、一損俱損”的局面，因此， “房地產企業綁架銀行”的說法也并非沒有道理。雖然從房地產開發貸款占銀行總貸款來看，比例確實不高，即使再加上按揭貸款，也就在18%左右。但是如果把房地產相關產業的銀行貸款也加進來的話，那比例就會有大幅度的提高，如果真發生房地產企業的大面積倒閉，勢必會造成相關產業，例如建筑業等的經營困難，進而大大增加銀行的不良貸款，這也是當前銀行業需要關注的重點，而監管機構除了對房地產貸款進行大檢查以外，還需要對房地產相關產業貸款進行壓力測試。另外，銀監會日前發文要求，中資銀行將在2010年接受巴塞爾新資本協議，如果這時候銀行再背上大量不良貸款，顯然會增加銀行資本金困難。畢竟此前的中國銀行業改革是一場沒有退路的“戰爭”，不能再經歷一次大規模不良貸款的拖累。所以，從這方面來看，房地產業似乎已經綁架了銀行，讓銀行只能“乖乖就范”向其輸送資金。

但同時，筆者認為房地產業綁架銀行業的證據不足。所謂的“綁架”純屬危言聳聽之詞。正如前面所分析，加上房地產相關行業的貸款，其所占比例就會很高，但是我們也應該知道，房地產行業除了住宅，還有商業地產，如寫字樓等。而目前低迷的僅僅是居民住房市場，而這些關聯產業又不只是與住房地產掛鉤，還與商業地產掛鉤，所以說住房地產的低迷不會影響到全局。另外，房地產貸款基本都是抵押貸款，對于開發商來說，銀行都是按土地評估價值的50%至70%打折后再放貸，如果開發商出現問題，銀行可依法進行資產的處置和保全。

根據以上分析，筆者認為房地產企業幻想政府、銀行來救助的可能性越來越小，在房地產交易低迷的情況下，唯有通過降價自救。也只有通過降價促成奧運后期效應，這樣才能使得低迷的市場逐漸回暖。最近有消息聲稱萬科又要降價，筆者認為，這是萬科的高層看到了當前房地產市場的本質，如果說萬科上一次的降價是“小聰明”的話，那么此次的降價將是“大智慧”。