房地產項目管理模式及問題分析

[摘要] 從房地產管理模式的內涵入手，研究了制定管理模式的一般準則，并對我國房地產項目管理的現狀及存在的問題進行了論述。

[關鍵詞] 房地產 項目管理 模式

一、房地產管理模式的內涵

房地產項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產項目的管理者運用系統的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品。它是一門應用性很強的綜合性學科。也是具有很大發展潛力的新興學科。從內容上看，它是項目建設全過程的管理，即從項目建議書、可行性研究、工程設計、工程施工到竣工全過程的管理。任何一個項目的建設都需要這個過程，它是分階段進行的。這不是由人們主觀臆造出來的，而是項目建設的客觀要求。從性質上看，項目管理是固定資產投資管理的微觀基礎，其性質屬投資管理范疇。

房地產項目的各參與方都有自己的項目管理，可分為建設方的項目管理、開發商的項目管理、咨詢方的項目管理、政府部門的項目管理等，但影響房地產項目進展和效益的主要是業主方的項目管理方式。因此，本文只討論開發商的項目管理，是站在業主方的立場上。

房地產項目管理模式，是指將管理的對象作為一個系統，為了使系統能夠正常運行，并確保其目標的實現，而運用的項目組織和管理方式。

我國的房地產項目管理模式的選用應符合我國市場經濟的規律和國際慣例，并能促進基本建設事業的發展。房地產項目管理模式的選擇恰當與否與項目建設目標能否實現、項目建成后的運行能否取得既定的社會效益和經濟效益直接相關。因此，了解并選擇恰當的房地產項目管理模式意義重大。

二、管理模式的選取

由于施工項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于施工企業所具備的經營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。我們在運用量本利分析法進行項目目標成本管理中，不能簡單地對產量、成本、利潤三者的依存關系，應用數字模式，預測一個目標值，而且，還要根據企業生產管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統健全跟蹤制——信息反饋——總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經濟效益的提高。

在實施現代化管理過程中，離不開基礎工作所提供的資料、數據和信息，如果沒有正確的計量技術和監測手段，詳盡全面的統計報表、及時有效的各類信息的反饋，再好的現代化管理方法也不能發揮它的威力。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累更多、更全面的基礎資料，為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據，使“方法”在施工項目中發揮更大的作用。認真抓動態過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。如網絡計劃在施工管理中很實用，編制一個網絡計劃并不很難，但要堅持運用這一網絡計劃卻不容易。由于計劃執行過程是復雜的動態過程，又受到各種復雜多變的因素的影響，出現與實際進度不是提前就是拖后時，堅持對網絡計劃執行過程進行跟蹤和控制，及時調整、反復運用取得實際效果。

三、我國房地產項目管理的現狀及存在的問題

1.提高項目管理人員素質科學實施項目管理。目前我國現有小而專、大而強的項目管理公司不多，而且專業性的項目管理人員非常少，人員素質也不高，對項目管理的性質、任務、機制認識不夠，管理片面，往往局限于對施工質量的監控，使我國的建設項目管理在理論和方法上與先進國家相比，都存在較大的差距。要使項目管理現代化，其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，那么，要實現現代化管理是非常艱難的。同時，要求項目每一位管理人員，要隨著社會的不斷進步，科學管理技術的不斷發展，不斷對自身充電，接受上崗培訓。通過培訓，提高管理隊伍素質。可以說，項目經理素質的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環境下開展。

2.加強行業法律法規建設。近年來，房地產開發建設領域中仍存在諸多問題，一些房地產開發建設企業受經濟利益的驅使，置法規體制于不顧，處處鉆空子，嚴重損害了國家和集體的利益。反映在：基本建設有章不循、有法不依，不報建、不招標，以及任意肢解發包工程，強行不合理壓價；行業壟斷，一個行業的工程往往是本行業立項、本行業投資、本行業設計、本行業的施工、本行業監理，不允許外行業隊伍進；工程項目可行性研究成為“可批性研究”；現場簽證無中生有、價量不實；不法中介行為嚴重；還有錢權交易，搞工程腐敗等。這些都極大地制約和限制了我國項目管理的發展。所以，加強房地產行業的法律法規建設是完善和規范房地產行業發展的重要保證。

四、結語

房地產項目管理對于房地產開發企業來說是至關重要的，在我國目前的房地產項目管理中，提高項目管理水平是刻不容緩的。

參考文獻：

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