房地產公司業績指標分析

[摘要] 本文采用2007年深，滬兩市證券交易所30家房地產公司的9個主要財務指標數據為樣本，利用MINITAB來對其進行因子分析。這些指標之間具有很強的相關性，如果利用所有的9個財務指標，難免出現信息的重疊，而利用因子分析可以解決這個問題。

[關鍵詞] 房地產 因子分析 財務指標 MINITAB

一，因子分析簡介

多元統計分析處理的是多變量問題。在實際問題中，變量之間可能存在一定的相關性，因此，多變量中可能存在信息的重疊。因子分析就是一種降維、簡化數據的技術。它通過研究眾多變量之間的內部依賴關系，并用少數幾個“抽象”的變量來表示其基本的數據結構。這幾個抽象的變量被稱作“因子”，能反映原來眾多變量的主要信息。因子分析是一種通過顯在變量測評潛在變量，通過具體指標測評抽象因子的統計分析方法。

因子分析的數學模型可簡單表示為：Z=AF+CU，其中A稱為因子載荷矩陣，Z為

m×1m×p p×1 m×m m×1

可能存在相關關系的變量，F代表獨立的公共因子，CU為特殊因子。上式需要滿足幾個基本假設條件：

(1)P≦m.

(2)COV(F，U)=0，即F與U不相關。

(3)E(F)＝0 COV(F)=(1…1)p×p=Ip，即F1，…，Fp不相關，且方差皆為1，均值皆為0。

(4)E(U)=0COV(U)=Im，即U1，…Um不相關，且都是標準化的變量，假定Z1，…Zm也是標準化的，但并不相互獨立。

二、房地產公司財務指標因子模型構建

1.樣本選取。本文選取2007年深，滬兩市證券交易所30家房地產公司的9個主要財務指標數據進行分析。

2.將數據降維，確定主因子。進行因子分析，根據因子分析所得到的9個公因子總方差中，選取三個主要因子來反映原始數據的信息，累積貢獻率達到87.7%

3.建立因子載荷矩陣。為了更好的對所選公共因子賦予更好的經濟解釋，對提取的三個主變量建立因子載荷矩陣，使其更具代表性。對原始因子載荷進行方差極大正交旋轉，使因子載荷系數的取值更接近0和1。結果如下表所示：

三、方案結果分析

從上表給出旋轉后的因子載荷陣可以看出，經過旋轉后的載荷系數已經明顯的兩極分化了。第一個公共因子在指標營業利潤率(X3)、凈利潤率(X4)、速動比率(X7)、成本費用利潤率(X8)、營業收入利潤率(X9)上有較大載荷，說明這五個指標有較強的相關性，可以歸為一類，從財務指標類型來看這五個指標屬于公司成長能力指標，因此命名為“成長因子”；第二個公共因子在指標銷售毛利率(X2)、流動比率(X6)上有較大載荷，命名為“變現因子”；第三個公共因子在指標每股收益（X1）、凈資產收益率(X5)上有較大載荷，命名為“獲利因子”。通過因子分值系數矩陣，根據表中的因子得分系數和原始變量的標準化值就可以計算各因子的得分。本文因子得分表達式可以寫成：

F1＝-0.094X1-0.097X2+0.223X3+0.239X4+0.013X5-0.120X6+0.200X7+0.231X8+0.237X9

F2＝0.198X1+0.525X2-0.045X3-0.139X4-0.178X5+0.595X6+0.034X7-0.050X8-0.053X9

F3＝-0.498X1-0.033X2-0.045X3-0.082X4-0.540X5-0.072X6+0.221X7-0.008X8+0.027X9

四、結論

本文利用因子分析方法，通過運用MINITAB工具對房地產公司的業績指標進行了分析，歸結出成長因子、變現因子、獲利因子三方面。希望能對房地產公司有所啟示，把各項業績指標分類分析，去除他們之間的相關性，避免信息重疊，從宏觀的角度評價企業的經營狀況。