中國城市地價狀況分析與預測

[摘要] 隨著我國市場經濟的發展，土地價格對社會經濟的調控作用的重要性凸現，城市地價變化趨勢的分析與預測是準確把握地價規律的重要手段，是國家制定土地政策、規范城鎮地產市場和引導房產業健康發展的重要依據。在分析2000年～2007年全國60個大中城市監測取得的各用途地價數據基礎上，采用灰色預測模型對2008年～2012年全國六大區域的各用途地價及其變化趨勢進行了分析和預測，并對比分析了我國各大區域地價的變化幅度及增長率，最后探討了影響我國地價未來變化趨勢的主要因素。

[關鍵詞] 城市地價 動態監測 灰色預測

一、引言

為及時準確地了解、掌握全國各城市的地價水平和地價變化動態，中央政府在全國各城市設立若干監測點，采集相應的地價資料，實現對各城市地價的動態監測。全面、系統、準確地掌握土地價格的變化情況，分析發展趨勢，不僅是國家控制土地政策，深化土地使用制度改革的需要，同時也能引導產業健康發展。影響地價的因素多而復雜，其中城市社會因素、居民消費觀念、地產投機程度、房地產購買者和出售者心態等諸多主觀性和隨機性因素，它們也對地價產生著重要影響，因而，在分析2000年～2007年地價動態監測數據基礎上，可采用灰色預測法對未來的地價狀態做出定量預測。

二、研究數據與方法

我國城市地價動態監測工作始于2000年國土資源大調查，隨著工作的深入開展，到目前為止全國已設置7800多個監測點，60多個重點城市定期向國土資源部報告地價更新情況，已基本建立以監測點價格、平均地價水平、城市地價指數及相關經濟數據為主要監測內容的城市地價動態監測體系。本文按照國土資源部關于全國地價監測范圍的要求，以省級行政區域為基礎，根據城市地價總體水平等具體情況，將全國劃分為東南、中南、西南、華北、東北、西北六個監測區域，采用2000年～2007年六大區域中60個大中城市動態監測取得的綜合、商業、居住、工業平均地價作為對2008年～2012年的地價預測的基礎數據。

針對地價監測數據時間單序列性、隨機波動性的特點，以我國學者鄧聚龍教授提出的灰色理論為指導、微分擬合法為核心，采用適用面最廣的GM（1，1）單序列一階線性動態模型預測2008年～2012年地價水平。為檢驗模型預測結果的可行性，首先測算2000年～2007年全國城市平均綜合地價，再采用關聯度檢驗和后驗差檢驗結合實際地價檢驗預測數據的準確性。

三、城市地價動態變化趨勢分析

預測顯示，2008年～2012年全國主要城市平均地價呈平穩上漲趨勢，土地平均價格由2007年的1569元/m2上升為2012年的2416元/m2。居住用地價格增長幅度最大，增長幅度為1903元/m2，累計增長率為81.56%；商業用地價格增長幅度為1681元/m2，累計增長率為54.27%；工業用地價格變化較為平穩，價格增長幅度僅為31元/m2，累計增長率為6.04%。

全國六個主要監測區2008~2012年綜合地價、商業地價、居住地價增長幅度均以東南區最高，分別為3887元/m2、4832元/m2、4932元/m2，累計增長率分別為99.6%、85.07%、106.15%；以西北區最低，增長幅度分別為174元/m2、305元/m2、282元/m2，累計增長率分別為19.23%、22.85%、28.9%。工業地價以華北區的增長幅度最高，為442元/m2，累計增長率為55.78%，最低為東南區，增長幅度為8元/m2，累計增長率為1.33%（見圖）。

四、未來城市地價增長原因分析

1.宏觀調控和制度變革

首先是宏觀調控因素。自從2004年中央實施宏觀調控以來，緊縮地根和緊縮銀根兩大根本調控手段均導致地價上漲。緊縮地根，尤其是在中央極力要求加強耕地保護的情況下，意味著減少土地出讓數量；緊縮銀根意味著必須要提高地價，通過漲價來抑制土地需求。其次是制度變革因素，隨著2006年《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》的出臺，使我國土地“閘門”進一步收緊。一系列土地管理制度變革有利于糾正以往被過度低估的地價成本，使得地價從過去的招商引資功能向宏觀調控、市場定價、轉變經濟增長方式等功能轉變，如規范土地出讓收支管理、建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度、強化對土地管理行為的監督檢查等都將促進地價不同程度的上漲。

2.經濟因素

(1)社會經濟發展狀況。社會經濟發展水平不斷提高、社會購買力不斷增強、公共投資和購房比例不斷增加，是地價在未來幾年內穩定上漲的主要動力。衡量經濟發展狀況的重要指標是國內生產總值以及社會總投資，國內生產總值，以及社會總投資的增加，意味著財政、金融景氣和經濟繁榮，促使土地的需求量不斷擴大，進而帶動土地價格上漲。

(2)流動性泛濫和人民幣升值。流動性泛濫意味著國內資金非常充裕，人民幣升值意味著人民幣資產對外資具有很強的投資吸引力，從而導致流入的外資將越來越多，而地價繼續上漲則將進一步增加人民幣升值趨勢下房地產資產對外資的吸引力，使得外資繼續看好國內優勢開發商的發展前景和房地產股票投資收益前景。外資以及由外資帶動的內資看好國內房地產，一方面將有利于房地產行業的景氣延伸，另一方面將直接或間接促進國內地價上漲。

3.人口因素

(1)城市人口數量增加。隨著我國城市規模不斷擴大，城市住宅面積相應增加，從而拉動房地產業的發展，加大了土地的需求量，在一定程度上導致土地價格上漲，尤其是居住用地。目前，以上海、南京等大城市為代表的中南區城市化水平最高，以北京、天津為代表的華北區城市化水平次之，西北部地區城市化水平最低，這導致了全國城市地價尤其是居住用地價格呈東南高、西北低的趨勢。

(2)購買心理。隨著城市化進程不斷加快及城市居民購買力提高和物資資源的極大豐富，人們越來越追求居住區生態環境、設施功能、小區文化氛圍及周圍人文、自然景觀的完美，安居概念逐漸變成以“美居”為核心，以生態環境及社區融洽相協調的“居住”。為滿足消費者這種心理需要，開發商投入大量資金使其物化為土地價值，相應居住區的土地價值處于高度發展中，使地價上漲成為可能。

4.區域因素

以上海、南京、杭州、廣州、深圳等城市為代表的東南沿海地區和以北京、天津為中心的華北地區，相對于我國其他地區城市繁華程度較高、交通便利、人口密集、基礎設施和公用設施條件好，導致商業用地價格和居住用地價格在全國內處于較高地位，這些發達地區由于具有較高的土地利用集聚效應和競爭日趨激烈的房地產市場，使得地區內城市的商業用地和居住用地價格在2008年～2012年期間增長幅度將會較大，而以西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等城市為代表的西北地區受區域、環境等因素的影響，地價增長幅度會相對較低，從而呈現出我國城市地價增長率以東高西低、南高北低緩步增長的趨勢。

五、結論

未來城市地價在時間序列上保持上升勢頭，且變化趨勢平穩，呈現與當地經濟發展水平相適應的特征；空間分布上由于區域經濟發展的不平衡性，表現為東南高、西北低，東、南方向的地價增長速度大于西、北方向。東南、中南區域由于需求強勁、競爭激烈，地價在競爭中將不斷上漲，而位于西北區域基本保持現有地價水平。商業、居住用地將隨著市場需求的不斷增大呈現顯著上升趨勢，且主要集中在基礎設施完備、環境優越的東南、中南地區，工業用地在經歷了幾年的走低趨勢后將略有上升，主要集中在華北等地形成的新的工業區。國家的宏觀調控和土地管理制度變革、社會經濟的發展、城市化加快等因素都促進了城市地價的上漲。與其他地價預測模型相比，灰色預測模型在信息不完全、少量數據建模預測上有很大的優勢，應用灰色系統理論建立地價預測數學模型，應用結果與實際情況吻合較好。

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