基于擴展價值鏈的房地產企業核心競爭力分析

[摘要] 本文首先從傳統房地產企業價值鏈的角度出發結合市場發展的新特點得出擴展的價值鏈，然后通過擴展的價值鏈尋求房地產企業的核心競爭力所在，以期能對我國當前的房地產企業有所啟發。

[關鍵詞] 房地產企業 價值鏈 核心競爭力

在國家宏觀貨幣緊縮的大環境中，特別是512地震以來，我國的房地產行業進入了典型的滯漲局面，面對強大的市場壓力各房地產企業重新審視并尋求自身核心競爭力顯得尤為重要。本文就是在基于價值鏈的基礎上對房地產企業的核心競爭力進行了分析，以期對各房地產企業，特別是在痛苦中掙扎的中小房地產企業一點啟發。

一、擴展的房地產企業價值鏈

價值鏈概念的提出源自于波特《競爭優勢》一書，其定義為“從原材料的選取到最終產品送至消費者手中的一系列價值創造活動的過程”。房地產企業集開發、設計、營銷、物業管理等活動于一體，從其開發過程的角度分析，價值創造活動也即其傳統價值鏈由“基本業務活動”和“輔助支持活動”兩大板塊構成，其“基本業務活動”包括前期開發策劃、規劃設計施工、營銷銷售、售后服務4個主要環節；“輔助活動”涉及企業基礎設施、人力資源管理、技術開發和采購等4方面內容。

21世紀是知識的經濟時代，更是源于網絡經濟的到來，消費者對房地產的品質要求也越來越高。在2002年以來復蘇繁榮的房地產市場使得房地產企業普遍“暴發”的熱潮中，國家政府機構也采取了很多強有力的宏觀調控措施，出臺了不少嚴格的土地和信貸政策。這就使得房地產企業的融資、物業管理、信息化建設等環節的重要性得到凸顯，并且這幾個環節極大的影響著公司整體價值鏈最終價值的實現和擴張。即傳統的房地產企業價值鏈在這個過程中得到了延伸，向前延伸至融資環節，向后延伸至物業管理環節，并貫穿著信息化的建設和管理，信息化管理已在房地產開發項目的價值實現和擴展中發揮著日益重要的作用。這樣擴展的房地產企業價值鏈在傳統價值鏈的基礎上就增加了融資、物業管理和信息化管理三個環節。

二、基于擴展房地產企業價值鏈的核心競爭力的構建

房地產行業具有進入壁壘低、基本技術公開、產品非標準化且受地域限制、資金密集等特征。基于這些特征，房地產企業核心競爭力是房地產開發企業多方面知識與技能的有機融合，是房地產企業對各種資源的整合與協調能力。通過前面對房地產企業價值鏈構成的傳統分析和擴展分析，從中我們不妨可以提煉出房地產企業參與競爭的八大要素，即：土地資源;資本規模;市場;知識;人才;品牌;企業文化;信息。因此如何將這些要素有效整合為核心競爭力，就成為關鍵的問題。下面就從有形資源和無形資源兩個方面來分析房地產企業的資源整合能力，也即對其構建核心競爭力進行的分析。

1.有形資源整合能力分析

房地產企業要具備良好的有形資源整合能力可以具體從以下四個方面努力：①土地資源整合能力：土地資源是房地產開發的核心生產資料，隨著統一的土地招標掛牌拍賣制度的實行，土地資源的識別能力以及與獲得土地資源有關的能力的重要性凸顯，比如強大的品牌號召力和資金實力等等。②資金資源整合能力：資金的充足和保障一方面可以帶來明顯的規模經濟，另一方面也可以增強抵御市場風險的能力，避免由于土地開發周期長而導致的資金周轉困難，企業可以通過產權比率、流動比率、資本保值增殖率、企業融資率、留存盈余比率等來衡量自身的資金資源整合能力。③人力資源整合能力：當權房地產行業的專門人才在市場上出現了供不應求的態勢，而只有有價值、稀缺、難于模仿的人力資源才能為房地產企業帶來長期競爭。因此吸引、激勵、保留與提升人力資源的能力對于房地產企業來說就顯得尤其重要。④信息資源整合能力：從擴展的價值鏈中我們可以看到房地產企業在發展過程中掌握準確及時的信息至關重要，企業自身的信息化建設和信息化技術在開發過程中的運用程度關系著企業的可持續性發展。企業可以信息化建設的適應性、信息化建設投入率等指標來約束自己。

2.無形資源整合能力

我們也可以把無形資源的整合能力做如下四方面的分解：①市場資源整合帶來的駕馭市場的能力：企業通過強化自身項目策劃的能力、提升規劃設計能力，以及營銷定位能力，可以把握好市場的宏觀經濟形勢，把握好市場的發展趨勢和客戶訴求，從而駕馭市場。②管理資源整合能力：房地產企業應通過高層與中層管理的整合、職能部門之間的整合，以及對基層的整合等多層次的整合機制，形成獨特的內部環境，以合力的形式推動企業戰略發展的能力。房地產企業可以建立知識學習和擴散機制，迅速提升管理水平。③知識資源整合能力：企業通過促進內部知識與資源的匹配過程達到知識資源的整合，建立適于特定時間、區域、目標市場的開發理念和團隊，并通過提高企業的創新能力獲得房地產產品差異化優勢。④品牌資源整合能力：如今的房地產企業之間的競爭已經由價格競爭過度到包括功能、戶型、景觀、配套等功能的品牌競爭，企業應從對品牌的認識能力、建設能力等方面構建出品牌的資源整合能力。

三、結語

通過以上分析我們可以得出企業核心競爭力的形成與各種資源的投入和整合密切相關。但是每一個房地產企業的自身條件都是存在差異性的，具體的核心競爭力不可能是千篇一律，我們的房地產企業要想真正營造自己的核心競爭力，惟一的辦法就是綜合分析、正確判斷企業的各方條件，尋找自己的長處，從生產管理、質量、規模、人才等各方面入手，做好其中一項或多項工作，并揚優成勢，才能最終形成自己的核心競爭力。

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