經(jīng)濟(jì)適用房成本問題分析

一、經(jīng)濟(jì)適用房的成本習(xí)性分析

經(jīng)濟(jì)適用房的成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、1%～3%的管理費(fèi)、貸款利息、稅金和不超過3%的利潤(rùn)等八項(xiàng)因素構(gòu)成。

1.經(jīng)濟(jì)適用房總成本習(xí)性分析

(1)征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)具體地塊的實(shí)際情況發(fā)生的各項(xiàng)支出組成，在所征地面積確定的情況下，建筑總面積越多，分?jǐn)偟絾畏匠杀局械拇隧?xiàng)費(fèi)用則越低。

(2)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。在勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)中，部分費(fèi)用與工程總造價(jià)有規(guī)定的比例關(guān)系。此項(xiàng)費(fèi)用中部分與建筑總面積的變動(dòng)有比例關(guān)系，部分費(fèi)用與建筑總面積的變動(dòng)無固定比例關(guān)系。

(3)建安工程費(fèi)。建安工程費(fèi)與建筑總面積成正比例變動(dòng)關(guān)系，建筑面積越多，該項(xiàng)成本越大。

(4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)。住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)的高低，取決于配套設(shè)施的建筑面積和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，配套總建筑面積一般占總建筑面積的一定比例。

2.經(jīng)濟(jì)適用房單方成本習(xí)性分析

經(jīng)濟(jì)適用房的單方成本可分為直接成本和間接成本兩類，直接成本指可以以直接經(jīng)濟(jì)合理地方式追溯到每平方米的耗費(fèi);間接成本指不能以經(jīng)濟(jì)合理的方式直接歸入每平方米的耗費(fèi)，間接成本需要先將不能歸入直接成本的耗費(fèi)歸集，然后以一定的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)分配到每平方米面積。以上各成本中，直接成本項(xiàng)目有:征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)單方成本、每平方米建安工程定額費(fèi)。余下的成本項(xiàng)目均為間接成本項(xiàng)目，間接成本的分配標(biāo)準(zhǔn)有:建筑總面積、可經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)濟(jì)適用房總面積、經(jīng)營(yíng)性配套面積。

二、經(jīng)濟(jì)適用房成本的有關(guān)問題

1.部分經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格仍然偏高

目前經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格存在的主要問題，用一個(gè)字來概括就是“高”。由于經(jīng)濟(jì)適用住房單價(jià)高，再加上面積大，不僅提高了居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房的門檻，而且使居民支出了不必要的費(fèi)用，違背了建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的初衷。

2.居住面積偏大，總價(jià)高

少數(shù)開發(fā)企業(yè)為了迎合少數(shù)購買者心理，將房間面積設(shè)計(jì)的過大。加之單價(jià)高，房屋總價(jià)則更高，中低收入的工薪階層更難以承受。

3.經(jīng)濟(jì)適用房成本核算中存在的問題

目前，經(jīng)濟(jì)適用房成本核算在市政配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)交納與工程費(fèi)用的承擔(dān)、公共配套的成本分?jǐn)?、費(fèi)用歸集和分配等方面處理存在問題。

4.經(jīng)濟(jì)適用房位置偏差

少數(shù)開發(fā)企業(yè)為了減少房屋建造成本、降低售價(jià)，將經(jīng)濟(jì)適用房選在通達(dá)性差，工作、生活不方便地帶，出現(xiàn)了工作與生活不方便的負(fù)面效應(yīng)。

5.缺乏有效的收入監(jiān)測(cè)機(jī)制

目前購買經(jīng)濟(jì)適用住房只要由購買者出具工資收入證明即可，而我國(guó)現(xiàn)階段個(gè)人資金管理、信用管理等宏觀條件還不完備，在配給經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)際操作中，一些不符合購買條件的高收入家庭通過所謂“合法途徑”獲得經(jīng)濟(jì)適用住房。

三、經(jīng)濟(jì)適用房成本的有關(guān)問題分析

1.從政府角度來看

(1)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地實(shí)施行政劃撥的扶持優(yōu)惠政策，但僅免收的是土地出讓金。有關(guān)的土地稅費(fèi)、征地費(fèi)、拆遷安置費(fèi)并未減免，這直接增加了經(jīng)濟(jì)適用房的建造成本。

(2)政府關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的政策是“政府限價(jià)”，而政府限價(jià)又須以各項(xiàng)措施保證，沒有這些前提，政府也就沒有限價(jià)的理由。

2.從開發(fā)企業(yè)角度來看

（1）經(jīng)濟(jì)適用房的核算不準(zhǔn)確。有的地方經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)企業(yè)，將建造經(jīng)濟(jì)適用房與開發(fā)商品房混在一起核算；有的將不應(yīng)打入經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)成本的各種費(fèi)用也擠入經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)成本中，從而導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)成本核算失真。

（2）經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)設(shè)施和非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施建設(shè)存在問題。在經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)設(shè)施和非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施建設(shè)上，地方政府希望由開發(fā)企業(yè)自行解決，而開發(fā)企業(yè)則認(rèn)為這些投資應(yīng)由政府承擔(dān)。于是這些投入都被打入開發(fā)建設(shè)成本，分?jǐn)偟浇?jīng)濟(jì)適用房的房?jī)r(jià)中。

（3）經(jīng)濟(jì)適用房的面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面執(zhí)行難。在經(jīng)濟(jì)適用房的面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面，政府都作了明確規(guī)定。但開發(fā)企業(yè)為住房建成后能盡快收回資金，迎合高收入階層的品位，追求大面積、高標(biāo)準(zhǔn)，人為造成了經(jīng)濟(jì)適用房的面積和總價(jià)失控，偏離了廣大中低收入階層的承受水平。

（4）成本劃分不合理。目前的小區(qū)基本上都有很齊全的配套設(shè)施，由于這部分投入是帶有收益性的，因此不能計(jì)入成本打進(jìn)房?jī)r(jià)。但在真正申報(bào)價(jià)格時(shí)，有些開發(fā)企業(yè)不但將營(yíng)業(yè)性用房一起算入成本，甚至將經(jīng)營(yíng)企業(yè)自留的辦公用房也打入了成本中。物價(jià)部門稍不留神，這部分成本就理所當(dāng)然的成了房?jī)r(jià)的一部分，交給購房人“分?jǐn)偂比チ?。在公共配套?xiàng)目中，虛夸小區(qū)草坪的級(jí)別、謊稱引入了進(jìn)口的果樹等都是變相提高成本的做法。此外，在小區(qū)用地規(guī)劃紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)也經(jīng)常違規(guī)地出現(xiàn)在成本費(fèi)用中。

（5）利潤(rùn)超標(biāo)。國(guó)家規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)利潤(rùn)不超過3%，可是有的地方的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)可獲得15%以上的利潤(rùn)，高的達(dá)到30%以上的利潤(rùn)，因此經(jīng)濟(jì)適用房也不經(jīng)濟(jì)。

（6）建安成本盡量最大化。建安成本是經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格組成的“大頭”之一，基數(shù)稍微往上“提一提”，就能把成本成倍地?cái)U(kuò)大。開發(fā)企業(yè)在建材價(jià)格不穩(wěn)定時(shí)申報(bào)的售價(jià)，這對(duì)于用鋼量極大的房屋建筑來說，成本差距十分可觀。

（7）假合同報(bào)出虛假成本。經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)企業(yè)與建筑商簽訂的施工合同本身就有可能有問題。少數(shù)開發(fā)企業(yè)會(huì)與建筑商簽訂兩份金額相差很大的合同，金額少的合同是真合同，留作與建筑商結(jié)算時(shí)用;金額大的是假合同，作為向主管部門申報(bào)用。各種與住房開發(fā)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的集資、贊助、捐款，各種賠償金、違約金、滯納金和罰款，在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)過程中往往名目眾多，數(shù)額不菲。雖然這部分費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫资蹆r(jià)中比例不是太大，但其對(duì)提升房?jī)r(jià)成本的影響卻不可忽略。

（8）成本管理混亂。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在成本管理混亂的問題。有些經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)企業(yè)在報(bào)價(jià)中虛列成本，有意抬高報(bào)價(jià)。通過對(duì)比工程招標(biāo)合同、規(guī)劃圖表和施工合同，可以發(fā)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房各項(xiàng)成本中，都有做手腳的例子。