發展房地產產業投資基金 拓寬房地產融資渠道

［摘 要] 房地產產業投資基金是密切聯系房地產和資本市場的投資產品，成為我國資本市場上一項重要投資工具，同時可以拓寬日漸狹窄的房地產業融資渠道。本文對當前人們對房地產產業投資基金的看法誤區進行澄清，探討當前我國發展房地產產業投資基金的必要性和可行性，闡述發展我國房地產產業投資基金的規劃與構想。

[關鍵詞] 房地產產業投資基金 房地產融資渠道 必要性 可行性

當前，我國房地產金融市場主要以銀行信貸為主，大約70%的房地產開發資金來自銀行貸款，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資，以及基金融資等所占比例較小。在我國房地產業高速發展的同時，房地產新增貸款在我國商業銀行新增貸款規模中的比重將快速上升，會對銀行產生很大壓力。另一方面，當房地產市場滑落時，房地產的資產質量便會惡化，導致銀行的業務風險上升。因此房地產產業投資基金可以為房地產業提供銀行外的一個融資方式，有助于降低因過分依賴銀行而帶來的系統風險。

一、房地產產業投資基金的界定

所謂房地產產業投資基金，是指通過發行基金受益憑證募集資金，交由專業的房地產投資管理機構運作，基金資本主要投資于房地產產業鏈中的企業或項目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金投資組織或基金形態。

我們認為:房地產產業投資基金主要是對房地產產業鏈中未上市的企業直接進行股權投資和提供經營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度。房地產產業投資基金實質上是由不確定多數投資者出資設立房地產基金組織，委托房地產基金管理人管理和運用基金資產，委托房地產基金托管人托管基金資產，投資收益按投資者的出資股份共享，投資風險由投資者共擔。

二、當前對房地產產業投資基金的幾點誤區

在清楚地理解房地產產業投資基金的內涵時，必須對當前社會上存在的對房地產產業投資基金認識上的誤區有所了解和辨別:

一種誤區認為，發展房地產產業投資基金是變相的集資行為。在發展房地產產業投資基金時，一些行業部門和地區片面強調房地產產業投資基金的社會籌資功能，而忽視房地產產業投資基金的投資功能的規范化運作，房地產產業投資基金的運作成功與否關鍵在于其投資運作規范化和良性循環、可持續發展。如何正確把握房地產產業投資基金的運作，要按照市場化原則，正確處理好投資收益性、安全性與流動性關系，借鑒國外房地產投資基金運作的先進經驗和一整套比較成熟科學的運作機制，按照市場規律規范化發展，使房地產產業投資基金發展成為社會投資者的有效投資工具。

另一種誤區認為，房地產產業投資基金是一種新的行政審批式的投資工具。發展房地產產業投資基金作為一種新的商業性投資主體，必須對基金的投資者負責，遵循市場規律原則進行運作。即使是政府作為房地產產業投資基金的投資者，也必須遵循基金運作的規則，只能通過基金管理人，通過法定的治理結構影響房地產產業投資基金行為。政府可通過以間接方式進行宏觀調控，通過財政、貨幣、產業政策和宏觀規劃引導各類社會資金的投向，以經濟利益和行業規劃引導房地產產業投資基金的投資行為。因此發展房地產產業投資基金，是一種金融創新，而不是依附于行政審批的投資工具。

三、我國發展房地產產業投資基金的必要性

1.房地產產業投資基金有助于拓寬房地產企業的融資渠道。房地產產業投資基金的股權投資和其他融資服務有利于減輕房地產企業的債務負擔，降低房地產企業對銀行貸款的依賴性。

2.房地產產業投資基金有助于促進房地產企業的規范化操作。房地產產業投資基金具有分散投資、降低風險的基金特性，不會對一個企業投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關注企業的規范化運作，從而對房地產企業的運行起到外部監督的作用。

3.房地產產業投資基金有助于優化房地產行業內部結構。房地產產業投資基金在利潤的驅動下將把資金投向具有一定潛力的房地產企業及項目，從而促進房地產企業的優勝劣汰和房地產項目的優化。同時，在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業企業間的聯合，有利于房地產產業大型企業集團的出現，實現資源的優化配置。

四、我國發展房地產產業投資基金的可行性

1.我國房地產市場潛在需求很大，現實發展很快。黨的十六大提出了全面建設小康社會的宏偉目標，在這個階段，城鎮化、城市化水平提高，國民經濟持續穩定發展，潛在的住房需求和居民支付能力提高，將使房地產市場呈現長期向好的局面。根據有關方面預測：2010 年我國城市化水平將達到45％左右，城鎮人口達到6.3億左右，比2000年凈增1.7 億。扣除城市區域范圍擴大的因素，按 1.2億新增人口需求住房計算，人均建筑面積25平方米，要新建住宅30億平方米，考慮每年有1億平方米的折舊更新，還要增加10億平方米的住宅，10年共需新建住宅約61億平方米。

就住宅市場來說，消費結構升級也將帶來巨大的潛在需求。國際經驗表明，恩格爾系數與住宅消費支出比重成反向變動，一般情況下，恩格爾系數下降至0.4～0.5之間，住宅消費比重增加 18％左右。目前我國的恩格爾系數從1998 年的 44.1％ 已經下降到2005年的33.5％，這說明居民消費重點已經轉向教育、住宅等方面。消費結構的升級將大幅度提高居民住宅消費的比例，增加住宅消費總量。

2.房地產金融體系基本建立。我國房地產金融目前仍主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資等多種形式并存的融資格局已經形成，為房地產產業投資基金的發展創造了條件，奠定了基礎。

(1)銀行信貸是房地產金融的主渠道。從我國房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產金融主要是由銀行房地產信貸構成的，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程。在我國的房地產市場上，商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程，是我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。

(2)股權融資在我國房地產金融中占一定的比重。目前中國擁有3萬家房地產企業，其中，2005年證券統計上公布的房地產業上市公司有42家，2005年房地產上市公司的總發行量4000萬股，籌資總額33200萬元，如果考慮到其他上市企業通過證券融資后將資金投向房地產業，則上市融資在房地產業總資金來源中的占比會有所擴大。

五、發展我國房地產產業投資基金的規劃與構想

綜上所述，在我國發展房地產產業投資基金不僅是必要的，而且是可行的，目前推出的條件已初步具備。結合國外房地產產業投資基金發展中的成功經驗，我們認為：發展我國房地產產業投資基金建議采取先試點，后推廣，穩步推進的總體思路。其規劃構想如下:

1.國家主管部門應積極制定房地產產業投資基金發展規劃和年度發行計劃，集中審批權，防止固定資產投資膨脹，通過制定頒布《房地產產業投資基金管理辦法》，明確投資政策、投資方向、投資目標和投資規定，加強監管，防止各地各部門干預房地產產業投資基金的正常運作。

2.先選擇在房地產業發展較為成熟、市場環境較好的城市如北京、上海、深圳等地區進行試點運作，發起數個房地產產業投資基金，同時組建相應的投資基金管理公司。

3.房地產產業投資基金的規模要相對比證券投資基金大，單個產業投資基金的規模不得低于十億人民幣，因為隨著經濟的發展，單個投資項目的規模相對較大，房地產產業投資基金參與單個項目的投資比例盡管較小，按一般規定最高不得超過項目投資的15%，同時也不得超過基金總額的15%，其投資額一般也需要幾百萬乃至上千萬。如果規模過小，不符合房地產產業投資基金的組合投資、分散風險的要求，同時如果上市后，也容易引起市場的過度投機炒作。

4.房地產產業投資基金發行方式應采取公募與私募相結合，以公募為主的方式。盡管美國等國家房地產產業投資基金采取私募方式，且規定人數不超過100人，這是由該國的經濟水平所決定的。由于我國國情不同，財政、企業財務預算軟約束，現代企業制度還未普遍建立起來，采取向機構投資者私募房地產產業投資基金的方式，不利于試點，達不到建立一種完整的投資基金管理體制的目標。

5.在國內房地產產業投資基金初步試點成功后，選擇適當時機，引入國外房地產投資基金或組建中外合作(合資)房地產產業投資基金，這樣既可以引進資金，促進我國房地產業發展，又可以將產業投資基金的金融風險向國際分散。同時也可以學習國外房地產產業投資基金的先進管理經驗與實際操作技術，為培養我國房地產產業投資基金管理專業人才創造條件。

參考文獻:

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[3]龍勝平:中國房地產投融資研究新趨勢[J].城市開發，2005.11