住房消費信貸還貸方式選擇分析

摘要：在計息利率和貸款本金相等的情況下，面對等額還款法、等本金還款法以及由此衍生出的等比累進還款法、等比累退還款法等不同的還款方式時，住房消費信貸借款人的選擇不同，其月還款額、貸款余額和總還款額會存在差異。借款人不應該一味的以“是否節省利息”為標準，而應該綜合考慮現階段收入和支出、預期收入和支出等因素。只有找到與自身經濟情況相契合的還貸方式，才能最大程度的減少因選擇還貸方式不當而造成的違約風險，從而減少整個金融系統的風險。

關鍵詞：還貸方式；還款差異；還貸方式選擇

中圖分類號：F832.45 文獻標識碼：A 文章編號：1003－9031（2009）05－0072－03

一、引言

2007年3月，美國爆發了因大量住房抵押借款人不能按期歸還貸款而引發的次級貸款危機，并導致了次債危機發生，對美國乃至全球經濟的影響越來越深，不僅導致美國股市的劇烈波動，甚至損傷整個經濟層面。次級抵押貸款危機爆發的原因之一是眾多住房抵押借款人選擇了可調整利率抵押貸款。這種貸款品種可以讓抵押借款人在最初的兩年中只需支付很少的還款額，但在兩年后月還款額猛增。正是由于兩年后猛增的月供遠遠超出借款人的預料，使得本身經濟狀況不佳的低信用水平購房者難以承受一段時期后驟增的還款額，被迫違約，被銀行宣布喪失抵押品贖回權。[1]若購房者能夠覺察到這種可調整利率貸款后期驟增的還款壓力，選擇與自身還貸能力相適應的還款方式，對預防違約的產生是有一定作用的。

在我國，住房開發信貸和住房消費信貸總額占銀行貸款余額的比例已經超過30％，住房消費信貸借款人能否還款，對保持整個金融系統的穩定性有重要作用。購房者選擇與自身經濟狀況相契合的還貸方式，是保證能夠按約還款，保護自身的利益，同時減少金融系統風險的重要手段。

我國房地產消費信貸領域最基本還貸方式有等額還款法和等本金還款法兩種，并在這兩種還款方式的基礎上產生了遞增還款法、等比累進還款法、等額遞減還款法及等比累退還款法。人們常說“等本金還款法比等額還款法更節省利息”，這是為什么呢？如果等本金還款法比等額還款法更節省利息，借款人就應該選擇等本金還款法嗎？下面來一一分析這些問題。

二、我國住房抵押貸款的基本償還方式

等額還款法又稱等本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。由于每個月償還一樣的本息和，容易做出預算。還款初期利息占每月供款的大部分，隨著時間推移，供款中本金比重逐漸增加。

等本金還款法即借款人每月等額償還本金，利息隨未歸還本金的減少逐月遞減，每月還款額等于本金加利息，也逐月遞減，因此等本金還款法又稱遞減還款法。

為了說明這兩種還款方式的不同，假定借款人從銀行獲得一筆20萬元的個人住房按揭貸款，貸款期限3年，按貸款優惠利率7.56％計算，每月還本付息，共12月/年×3年＝36月，即在3年內分36期償還貸款。從月還款額、各月末貸款余額和還款期內還款總額來考察等額還款法與等本金還款法的異同。(注：中國人民銀行規定的1-3年中期貸款年利率為7.56%，一般銀行參照基準利率給予一個更低的優惠利率，本題僅以基準利率計算。)

1．月還款額的差異

等額還款法在整個還款期內月供都為6226.76元，等本金還款法第1期的還款額為6815.56元，在剩下的35期中，月還款額逐月遞減，并在第18期的時候減少到6220.56元，首次低于等額還款法的還款額6226.76元。在以后的各個還款期內，等本金還款法的月供都低于等額還款的月供。

等本金還款法的每期還款金額都不同，而且是前期還款金額較重，后期還款金額較輕。這要求借款人的還款能力要適應這種情況。而對于等額還款法來講卻沒有這樣的“缺點”，它的每期還款金額都相同，借款人可以比較容易地根據自己還款能力，制定貸款方案。但要注意的是，等本金還款法的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。

2．還款期內各個時刻貸款余額的不同

在計息利率、貸款期和貸款本金相等的情況下，整個償還期內的各個時刻等額還款法的貸款余額都大于等本金還款的貸款余額，這是兩種償還方式的又一個顯著不同。當經濟環境或收入有所變化，借款人考慮提前還款的時候，這種差異的影響就表現了出來。

數據來源：本文案例數據計算。

3.還款總額的不同

在整個償還期結束后，等額還款法和等本金還款法的還款總額分別是224163.36和223310元。從整個償還期還款總額來看，等額還款法比等本金還款法要多支付利息853.36元。因此，在傳統還款方式下，貸款周期越長，等額還款法就要比等本金還款法產生越多的利息。所以，如果借款人無法調整（或選擇）還款方式的話，貸款周期越長的借款人，越應該選擇等額本金貸款。

三、基于資金時間價值的差異解釋

從前文數據分析看出，等額還款法和等本金還款法的月還款額、各期末的貸款余額都不同，特別是借款人最關心的總還款額不同。在貸款本金相同的情況下，為什么會造成總還款額的不同呢？目前所有商業住房按揭貸款品種，其計息原則都是“貸款利率越高、占用銀行資金越多、占用時間越長，利息支出就越多，反之則越少”。[2]在計息方式相同、計息利率相等、占用銀行資金數額相等的情況下，還款額就應該相等。若貸款品種之間出現總還款額的差別，都是因為貸款期長度、占用銀行資金數量或者利率這三種因素存在差別。

在本文的例子中，等額還款法和等本金還款法在貸款期長度和計息利率上都相等。唯一不同的是占用銀行資金數量不等。且這種占用銀行資金數量的不同不是由于貸款本金不同（文中貸款本金都是20萬元），而是由于在償還期內不同還款方式不同的月還款額造成各期末的貸款余額不同，即在還款期內各個時刻占用銀行資金的數量不同。

如果不考慮時間因素，將每月還本付息額簡單累加，在整個還款期內，兩者相比，等額本金還款法少付了利息。但考慮時間因素，將兩種還款方式下每月還本付息差額折現到貸款發放日，則相加之和為0。即是說，從靜態看，兩種還款方式存在著利息差，但從動態看，在考慮時間因素情況下，兩種還款方式不存在差異，正因為忽略了資金的時間價值因素，很多借款人誤以為自己選擇等額還款法多付了利息。

通過逐期分析可以看出，在等本金還款法和等額還款法中，銀行都是按照借款人實際占用貸款額和規定的利率計算應收取的利息。而且，若以相同的折現率將每期還款額折現到基期，金額也是完全相等的。在等額還款法中無論在每期償還金額中還多少本金、多少利息，應償還的總金額都是相同的，因為對沒有如期支付的“利息”同樣要計付利息，則下一期未償還銀行的金額仍然是一樣的。

通過對比，可以發現等本金還款法在開始階段的月供遠高于等額還款法，在貸款余額這一欄等本金還款的貸款余額每期都少于等額還款法，說明采用等本金還款法的借款人在貸款期間各個時刻占用銀行的資金都少于采用等額還款法的借款人。由于兩種還款方式計息利率相等，占用資金時間相等，占用資金額度的不同必然導致利息支出存在差異。借款人采用等本金還款法在貸款期間各個時刻占用銀行的資金的數量都少于采用等額還款法在各個時刻占用的資金量，這必然導致等本金還款法比等額還款法少支付利息。根據資金的時間價值，無論是等額還款法，還是等本金還款法，其所貸的款和所還的款實際上都可以看成是等值的。提前把錢還掉了，就可以少付利息。而少付的錢，正是基于借款人在前面的付出。

四、選擇還貸方式的標準

1.等本金還款法的利息少，但對借款人未必有利

雖然在整個償還期內，借款人采用等額還款法付出更多的利息，但是從另一個角度來講，采用等額還款方式在貸款初期歸還給銀行的資金少于采用等本金還款方式歸還的資金，借款人可以利用貸款初期少還給銀行的資金進行投資，也會得到相應的投資效益，從而彌補在整個20年的貸款期多付的利息。相反，借款人在采用等本金還款方式時，把相比等額還款法多還的資金歸還了銀行，也失去了利用這些資金進行別的投資獲取收益（或者存入銀行獲取存款利息)的機會。

如果借款人認為等本金還款更節省利息，但是現階段的收入又無法提供前期大量的還款額，并導致違約，即使得到了靜態的“利息節省”，對借款人來說也是毫無意義的。究竟該選擇哪種貸款方式，標準不是所謂的“是否節省利息”，而是每期支付的房貸與自己的收入趨勢是否匹配，房貸支出曲線是否與收入曲線相一致。[3]也就意味著要根據自己目前的收入水平、預期收入水平和支出來確定還款方式。

2.等本金還款法和等額還款法各自適宜的人群

等額還款法由于每月的還款額相等，還款壓力在整個還款期均勻分布，所以特別適合收入在可預見的時期內變化不大且穩定的工薪階層，如公務員、教師等。等本金還款法前期還款壓力大，現階段收入較高且較穩定的人群選擇這種還款方式很合適，現在手頭有一定資金但未來收入可能會降低、支出會增加的人群也應該選擇這種還款方式，以降低未來可能面臨的資金缺乏的窘境。例如當下有著豐厚收入的年輕人可能會在未來需要為孩子支付大量撫養和教育費用，若預期未來收入也不會出現大的增幅，那么選擇等本金還款法就可以減輕將來的壓力。

五、以等額還款法為基礎的其它還款方式

在等本金還款法和等額還款法兩種基本還款方式的基礎上，各大銀行通過對消費者經濟狀況的細分，還推出了多種衍生還款方式。這些不同的還款方式由于在還款期內各個時刻占用銀行資金數額不同，也存在差異。下面就分析這些還款方式的特點以及不同的人群應選擇怎樣的還貸方式。

1．遞增還款法

“遞增還款法”通常是“等額遞增還款法”，即將還貸期劃分為若干個時間，先確定開始時一段時間區間內的還貸額，并確定逐個時間區間的還貸增加額，以后按計劃在每一個時間區間內增加還貸額。但是，在每一個時間區間內，每月的償還額必須是等額的一種還貸方式。

借款人可以根據收入的增加，通過和銀行訂約合同，制定和收入水平增加幅度一致的還款額，提高還款速度。例如張三做三十年的按揭，分為六個五年，在第一個五年，每月還貸800元，還60期；第二個五年，每月還貸1200元，還60期……第六個五年，每月還貸2800元，還60期，這里邊前一個5年計劃和后一個5年計劃的月還款差額都是400元。

采用這種還款方式的借款人在前期還款壓力較小，隨著時間推進，借款人的還款壓力逐漸增長，需要強勁的收入增長作為支撐。現階段收入低，預期收入隨著時間穩定增長的人群適合選擇這種方式。以醫生為這類人群的代表，醫學院的學生起薪均不高，甚至低于畢業生的平均工資水平，但其收入隨著時間推移有穩定的增長，再考慮通貨膨脹的因素，應該說選擇遞增還款方式的貸款品種是這類人群的最佳選擇。

2．等比累進還款法

這種方式類似于遞增還款法，區別僅在于還貸額與前一區間是成比例的增加。這兩種還款方式特別適合于當前收入不高，未來收入穩步增長的人群。同時需要借款人對收入增加的幅度有一個較準確的預計，以便制定合適的還款增加額。

3．等額遞減還款法及等比累退還款法

可以看作是遞增還款法和等比累進還款法完全相反的還款方式。這兩種還款方式和等本金還款有相似的支出曲線，但是比等本金還款法有更大的靈活性，因為借款人可以通過對收入的預期自己來制定每期還款額，只要在期末還清貸款即可。

在我國，住房開發信貸和住房消費信貸總額占銀行貸款余額的比例已經超過30％，住房消費信貸借款人能否按時還款，對防范金融危機的發生有重要作用。對住房按揭人來說，銀行推出的不同還款方式并沒有絕對的“優”與“劣”。購房人在選擇還款方式時，需要綜合考慮自身的經濟情況以及還貸方式的特點，只有找到與自身情況相契合的還貸方式，才能使自身經濟利益最大化，并最大程度的減少因選擇還貸方式不當而造成的違約風險，從而減少整個金融系統的風險。■

參考文獻：

[1]辛喬利，孫兆東.次貸危機[M].北京：中國經濟出版社，2008.

[2]呂志明.個人住房貸款策略及模型構建[J].財會通訊，2007，（4）.

[3]常永勝.中國房地產金融體系研究[M].北京：經濟科學出版社，2001.