房價下跌才能擴內需

如果國內房地產市場價格不下降，擴大內需只能成為一句空話。

最近市場流行著一種觀點：房價下跌會危害整個中國經濟增長。比如，美國的次貸危機之所以會發生，就是因為房價下跌。也就是說，美國房價僅下跌15%，就導致了危害世界經濟的大危機。如果中國房價下跌，并且下跌的幅度大，那么中國的金融危機將不可收拾。

實際上，這種觀點顛倒了事情的因果關系。

最近美國房價下跌15%的確導致經濟衰退，但是近10年來美國的房價上漲也僅為85%。更何況美國房地產市場已經發展了幾百年，這幾百年中一直很少價格波動。

世界上任何一次經濟危機或金融危機都會導致房地產價格快速下跌。從美國哈佛大學兩位經濟學教授最近的研究成果看，歷次金融危機之后，都會出現房地產市場價格的全面下跌。而且，一般是在價格平均下跌35%以上后，社會經濟才能夠從衰退中走出。

房地產市場的價格下跌，是經濟衰退的結果，而不是經濟衰退的原因。也就是說，許多經濟危機或金融危機，看上去是房地產泡沫導致的結果，但房地產泡沫僅是表面現象——當一個經濟體大量的經濟資源及金融資源都涌向房地產市場而產生市場泡沫時，必然會導致大量的資源浪費，經濟發展模式、經濟結構及價格機制也會隨之扭曲，從而使這種經濟的發展變得不可持續。最后，這種經濟發展模式中所有的弊病都會通過房地產泡沫破滅表現出來。

目前，世界性的經濟衰退已經開始出現，其主要表現為全球資產價格快速縮水，無論是股市還是房地產市場都是如此。在全球資產價格大幅縮水的同時，經濟增長放緩、各種需求下降、商品價格下跌等也隨之而來。

全球經濟衰退通過各種方式、渠道沖擊著國內經濟。對于國內房地產市場來說，盡管這種影響與沖擊已經開始在樓市中反映，但是反映大多為房地產銷售量的下降，而不是房地產價格調整。比如說，2008年11月全國房地產銷售出現18%以上的負增長，但是11月全國的房價水平仍然保持0.2%的增長。可見，此次全球性的經濟調整并沒有影響國內房地產市場的價格。

作為市場經濟的核心，如果在一個全球性經濟調整中，價格不調整，那么這個行業是跟不上全球經濟變化的步伐的。

目前，促使中國房地產市場價格調整或下降的因素有二：之前的過度炒作和近期的房地產新政出臺。目前，國家的政策是要把房地產市場發展成為一個以居民消費為主導的市場，其價格由居民實際支付能力決定。

按照這種邏輯，國內的房價為什么應該下跌？

答案很明確：房價過高。即現行的房價超過了普通老百姓的實際購買能力。換言之，目前中國居民的實際收入沒有能力購買目前中國房地產市場價格水平的住房。

可見，對于中國的絕大多數居民來說，并不是他們的住房條件已經完成改善，不需求購買住房，而是由于房地產價格過高，居民無力進入市場。因此，中國要擴大內需，房地產市場價格就必須調整，得讓絕大多數居民有能力進入房地產市場，就得讓居民的住房消費需求釋放出來。房地產市場價格下調幅度越大，居民住房消費需求釋放出來就越多。

在這個意義上，如果國內房地產市場價格不下降，不僅絕大多數居民的住房消費需求無法釋放，房地產及相關產業也難以發展，擴大內需只能成為一句空話。

真若如此，中國經濟無法調整，保增長的目標也無法實現。

（作者系中國社會科學院金融研究所研究員，本文只代表個人觀點）