房價的合理區間在哪里？

看現在的房市，還真像從6124點第一次回調到5500點的股市，有人看8000點，但絕對沒人看到1600點。結果怎么樣，還是等著瞧吧。

2月21日，上海市市長韓正時表示，目前上海的房價確實偏高，政府不能刺激房價。2月23日，住房部長姜偉新直言，房價已經到了必須調整的時候，世界經濟金融危機催化了這個調整。事情總是那么怪，非要事態發展到一定程度才會去收拾攤子。有識之士大有人在，權威的經濟學家向政府呼吁控制房價的呼聲在房價最高時也不絕于耳，但都無濟于事。

希望這些表態會變成一項扎實的惠民工程。政府需要采取切實措施把房價降下來，簡單說就是要增加住房供給。從政府層面開發更多成本透明的房子供應給市場，讓“夾心層”能夠買得起房。拉動內需最簡單的方案就是蓋老百姓住得起的房。這個市場的確是個剛性需求的市場，也是個能夠重振經濟的市場。現在花這么大的力氣拉動汽車、家電的消費，從效果上看，都不如房地產。而我們的房地產市場不是個完全競爭的市場，開發商間很容易達成價格同盟，老百姓永遠處于信息不對稱狀態，沒法判斷房價高低。

而在如何估算房價是否合理上，有兩種國際通行的方法可以借鑒。一種是P／R值(P6ce to Rent，房價比租金)，一般在10到15之間屬于合理范圍。根據作者調研得到的上海市場數據，越貴的房子租金收益率越低。一套50萬的老工房，年租金在2.2萬左右，而一套270萬的新房，年租金只有約6.5萬。其P／R值范圍在20～40倍之間。也就是說，低檔房價格高估一倍，高檔房價格高估約1.5倍。在成長的經濟環境中，房租漲幅會超過CPI增幅。而房價在透支未來后，如果保持平穩或穩中有降，在若干年后P／R會漸趨合理。如果租金按每年5％的比率遞增，而房價按每年5％下調的話，在5年以后，低檔房的P／R會降到合理區間(大約是14倍左右)，而高檔房需要經過約10年才能將P／R值調整到15倍。換言之，上海的房價透支了未來5～10年。從P／R模型的估值方法上看，低價房下跌25％，高價房下跌40％完全有可能，但是不是在短時間內。房價可能迎來5～10年的漫長調整。

另一種方法是當地的平均房價和當地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之間屬于合理，超過6就離譜兒了。2008年上海城市居民家庭人均可支配年收入達到26690元，比上年增長13％。按家庭雙職工計算，一個家庭人均可支配年收入5.34萬元。按上海平均房價大約為100萬元一套估算，現在的房價收入比是18倍。如果按照人均可支配收入每年13％遞增，同時房價按每年5％的降幅調整，8年后，房價收入比可以下降到5倍以內。如果房價維持現有水平，則在11年后，房價收入比下降到5倍以內。以上兩種方法的計算結果相似，即上海現在的房價透支了上海居民未來5～10年的收入增長。

對一般購房者而言，還有一個簡單的公式，即購買房價為自己家庭月收入的一半。大部分上海家庭的月收入在1萬元以內，所以，5000元的房價是適合絕大多數人的房價。這樣的房子，恐怕只有在不通地鐵的偏遠地區。買房和買股一樣，要買割肉盤，買著割肉盤了，才是一個聰明的投資者。房價多少算合理?說不清，但是可以看跌。

看跌房價原因之一是政府態度的轉化和未來供求關系的改變。高層對當前房地產市場的調節態勢非常清晰：一方面，要徹底扭轉前期房產完全市場化的傾向，通過開發具有公共產品性質的住房，增加供應，平抑價格；另一方面，不希望市場大起大落，促進有序的降價，維持相對穩定的同時促進交易的活躍。兩會期間建設部多次強調大量增加經適房和廉租房的建設不會“沖擊樓市”，但是2009年卻又以“增長近十倍”的投入擴建低價房。顯然，雖然樓市的下跌對銀行資產安全不會構成大的影響(深圳地區已經實際經歷過)，我們看到的是建設部在努力化解經濟適用房或廉租房“沖擊樓市”對開發商造成的心理壓力和民眾持幣待購的心理預期。從這兩點可以推斷，房價必然要降，但可能是較長時間的緩降。

對于房價影響因素的判讀，仍然可以適用價值、供求、預期的三因素法則。在目前明顯的價值高估、供大于求的情況下，唯一對市場有支撐作用的還是購房者的心理預期。《紐約時報》有一個精辟的論斷：“當消費者不再相信住房的價格將上升時，價格就將下跌。”這和股票下跌是一樣的道理。而如果支撐房價的最后一根心理預期的稻草消失，房價又何嘗可能不跌呢?從近期實測開發商和中介的情況來看，態度和兩年前不同了，賣方那股子牛氣的確沒有了。看現在的房市，還真像從6124點第一次回調到5500點的股市，有人看8000點，但絕對沒人看到1600點。結果怎么樣，還是等著瞧吧。