房地產信托投資基金是魔是道？

陳基強：REITs將緩解資金壓力

據悉，央行正在籌劃打造適合中國國情的簡化版香港REITs模式，因為是站在美國次貸危機的基石上來勾畫中國本土的REITs市場，其嚴謹程度顯而易見。

REITs是一種間接的房地產投資方式，一般只適用于商業地產，經營模式更多是運作已有的成熟物業，通過租金收入獲取穩定的收益從而避免投資風險，極少用于開發型投資，因而不同于一般意義上的房地產項目融資，其安全系數更高。

REITs的運作方式一般歸為三類：第一種是資產型，REITs發行人向投資者募集資金，隨后用于收購寫字樓、購物中心等，這些經營性物業所產生的租金收益等現金流會按投資比重分配給投資人。例如由長江實業發起、在新加坡上市的置富REITs，是亞洲第一只跨國REITs（第一個持有香港資產的新加坡房地產投資信托），共集資19.9億港元；第二種是抵押型，物業開發商將旗下部分或全部商業物業打包設立REITs，根據這些商業物業的租金收益、按揭利息等作為標的，通過銀行獲取貸款，銀行對物業進行金融證券化衍生，地產公司則可繼續持有物業的所有權，期滿后，開發商再將物業回購；第三種是兼具資產型和抵押型的混合型REITs。目前亞太地區的REITs主要是資產型，抵押型的較少。

除了美國、澳大利亞、荷蘭等少數國家，其他國家的REITs市場大多是在2000年以后發展起來。日本的REITs始于2001年，迅速成為亞洲最大最成熟的市場；2002年新加坡出現第一只REITs；2005年，中國香港和中國臺灣也推出REITs，讓更多的全球REITs資金流向亞洲。

中國房地產金融發展還有待優化，現在推出REITs的意義有三：第一，REITs將緩解房地產企業的融資困難和銀行的貸款壓力，只有實現房地產企業融資結構的多元化，才能增強其抗風險能力；第二，有助于市場的透明化規范化，建立起有效的資本市場；第三，為投資者提供多元化的投資渠道，打破房地產資產投資的局限性，例如在美國的REITs市場，投資者每年都能夠獲得年均12%的收益，相對于其他投資產品，REITs的投資更為安全穩定。

2007年以來，REITs波動率上升，但與波瀾起伏的股市相比，REITs市場仍然擁有較低的投資風險，過去8年，全球REITs年回報率在15%-20%左右，高于股市和債市的回報。回報雖高，但是建立這樣一個交易平臺卻又談何容易，有方方面面的顧慮，中國的REITs發展之路還有很多路要走。（作者為基強聯行投資管理中國有限公司董事總經理）

楊紅旭：REITs要讓民眾分享利潤

一場金融風暴，卷走了華爾街頭上的王冠，金融精英們都在懺悔房地產金融過度衍生化之罪過。對于包括我國在內的“金磚四國”來說，由于資本市場開放度較低，僥幸逃過了一劫，金融體系并未受到重創。

制度落后偶而可以得福，卻難以長期受益。我國金融體系的改革與完善不能因噎廢食，尤其是房地產證券化必須繼續推進，首先推出的便是REITs。

REITs喊了好幾年，卻每每“只聽樓梯響，不見佳人來”，讓等得不耐煩的企業跑到境外上市。例如，2005年底廣州粵秀集團將旗下60萬平方米的優質收租物業打包，在香港成功發行REITs。

去年12月國務院常務會議出臺的“金九條”中，首次提出“開展房地產投資信托基金試點”，標志著中央開始動真格了。REITs的誕生地是美國，至今已有300個REITs，其中三分之二在證券交易所公開上市，居民可以像買股票一樣購買REITs產品。

REITs對于我國房地產業的健康發展大有好處。首先，為開發企業直接融資開辟了一條新路徑。其次，有助于發展持有物業。我國房地產業尚處于初級階段，銷售型開發處于絕對主導地位，持有型開發占比極小。而在歐洲房地產發達國家，持有型物業一般占物業總數的50％左右，香港地產巨頭們都傾向于持有優質物業，比如香港置地擁有中環CBD區域13個甲級寫字樓。持有一定收租物業，可以優化企業財務結構，香港地產巨頭們安然經受住亞洲金融危機后樓市崩盤的考驗，可以說持有物業是“救命稻草”。 REITs放行，必然刺激地產商增加持有物業，這有利于優化房地產開發經營模式。

最后，REITs可以讓民眾分享房地產業高成長帶來的高利潤。近幾年我國房價增長偏快，“暴利”的開發商成為公眾批判的對象，實際上開發商同時也承擔了間接融資帶來的高風險。同時，眼下投資投機需求重新入市，很多中產家庭有了一套房，還想買第二套房，甚至第三套房，房子已成為過度追捧的投資品。與此同時，住宅租金卻是持續下降的，在這種散戶投資模式下，大家都沒想清楚可供出租的房子會越來越多，房子增值空間越來越小。如果投資由專業團隊經營的高租金REITs，則可以分享房地產的高利潤。

法律未定，REITs在國內只能是“摸著石頭過河”。到底是由銀監會，還是由證監會負責，尚存爭議，這直接關系到將來的REITs是在證交所公開上市，還是只能由機構投資者“玩票”。但愿我國REITs早日向美國成熟模式靠攏，不僅讓行業、企業受益，而且澤被廣大散戶投資者。（作者為上海易居房地產研究院綜合研究部部長）