談中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展之路

張浩良

摘 要：文章從理論與實(shí)踐相結(jié)合的角度，就中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行剖析，并借鑒日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，就當(dāng)前如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展談了認(rèn)識(shí)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 國民經(jīng)濟(jì) 可持續(xù)發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2009）02-103-02

一、引言

2003年，國務(wù)院把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)亦因此成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從小到大，經(jīng)過20多年的發(fā)展，在拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大勞動(dòng)就業(yè)等諸多方面起到了積極作用。同時(shí)，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長、居民可支配收入的穩(wěn)步提高和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的顯著加快也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中也產(chǎn)生了諸如區(qū)域投資過熱、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、房價(jià)增長過快、市場(chǎng)秩序紊亂等一系列矛盾。當(dāng)前，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間的可持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。

二、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)效應(yīng)分析

作為一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)效應(yīng)既體現(xiàn)在諸多方面，又是在不斷發(fā)展變化的。

（一）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主要作用

1.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)拉動(dòng)GDP增長的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)投資開發(fā)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)包括三個(gè)方面：第一，作為投資的一部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長的直接貢獻(xiàn)；第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)GDP增長的間接貢獻(xiàn)；第三，房地產(chǎn)開發(fā)投資通過拉動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP增長的引致消費(fèi)貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)可以用貢獻(xiàn)率來表示。計(jì)算方法是：貢獻(xiàn)率（%）=（某因素貢獻(xiàn)量/總貢獻(xiàn)量）×100%。利用房地產(chǎn)業(yè)每年增加值的增量占GDP增量的比重確定房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)總量增長的貢獻(xiàn)率（如表1所示）。

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的總貢獻(xiàn)率達(dá)到了1/5，由于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，所以保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響。在國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，各產(chǎn)業(yè)之間存在著廣泛、復(fù)雜和密切的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，這種經(jīng)濟(jì)聯(lián)系也被稱為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大，其基礎(chǔ)性地位決定了它對(duì)其他產(chǎn)業(yè)影響的廣泛性。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)建筑、建材、冶金等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門20多個(gè)大類近2000種產(chǎn)品的發(fā)展。王國軍、劉水杏對(duì)中國40個(gè)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)的研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)業(yè)的總帶動(dòng)效應(yīng)為1.416。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是鋼鐵行業(yè)主要的拉動(dòng)力量，其快速發(fā)展能帶動(dòng)鋼鐵行業(yè)的迅速提高。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，不僅具有前向推動(dòng)作用、后向拉動(dòng)的作用，還具有側(cè)向關(guān)聯(lián)作用，可以帶動(dòng)眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。

（二）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

國民收入是一個(gè)國家一定時(shí)期內(nèi)新創(chuàng)造的最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值總和。國民收入的增長既能反映在一般消費(fèi)者購買力的增長上，也能反映在可供投資的資源數(shù)量和社會(huì)投資水平的增加上。以國民收入為主要變量研究國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響具有典型意義。

下面通過SHTO值來研究國民收入與房地產(chǎn)業(yè)之間的規(guī)律性關(guān)系。所謂SHTO，是指住宅投資占國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的百分比，它是一個(gè)用來研究住房投資和國民經(jīng)濟(jì)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。其計(jì)算公式為：

SHTO=（INV/GDP）×100%

其中，INV：年住宅投資總額；GDP：國內(nèi)生產(chǎn)總值。

研究發(fā)現(xiàn)：SHTO值隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)倒U型曲線。一般來說不發(fā)達(dá)國家為2%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度后達(dá)到8%，發(fā)達(dá)國家一般為3%~5%。另外，研究者還發(fā)現(xiàn)SHTO值和人均GDP之間存在著二階函數(shù)的關(guān)系，SHTO曲線如圖1所示，在人均GDP達(dá)到1550美元左右，SHTO值達(dá)到最大值，并在峰值附近可以比較長期地保持穩(wěn)定。

僅僅知道國民收入與房地產(chǎn)之間的規(guī)律性關(guān)系是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，下面將從貨幣供應(yīng)量的角度剖析國民收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用機(jī)制。

當(dāng)前我國居民對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求是潛在有效需求，這和我國國民經(jīng)濟(jì)的整體及人均量關(guān)系密切。2007年我國GDP已經(jīng)達(dá)到246619億元，人均GDP約2600美元，國民經(jīng)濟(jì)總量上升會(huì)相應(yīng)帶動(dòng)國民收入提高，進(jìn)而提升帶動(dòng)消費(fèi)總量上升與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。通過房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系的屬性判斷，居民對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求會(huì)同國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密聯(lián)系，國民經(jīng)濟(jì)總量上升伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，上游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)、下游產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)必將波及到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，這種推動(dòng)和帶動(dòng)往往來自于生產(chǎn)需求，大部分是通過投資尤其是資金這一紐帶進(jìn)行鏈接。

在方程中具體引入三個(gè)自變量：F（房地產(chǎn)增加值）、Y(GDP)、M（貨幣供應(yīng)量）和P（綜合價(jià)格指數(shù)），方程同時(shí)考慮了前幾期的影響，測(cè)算中為了保持平穩(wěn)性對(duì)數(shù)據(jù)采取對(duì)數(shù)的形式；同樣，方程的擬合能顯示序列的趨勢(shì)，測(cè)算后的系數(shù)是年度的平均值；并利用1989—2006年的數(shù)據(jù)。選擇擬合效果最好的方程，其中同期與前期GDP對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加值的影響最大。具體形式如下：

LNF_t=-2.994+1.21LNY_t-0.8LNY_t-1+0.557LN（M_t/P_t）

(-2.73 2.559 -1.904 2.882)

（Adjusted R-squared:0.99698;F-statistic:1429.7912;D-W stat:2.447）

將方程表示成一般形式：

F_t=0.05×(Y_t/Y_t-1)^0.8×Y_t^0.414×(M_t/P_t)^0.557

根據(jù)方程可得以下結(jié)論：（1）國民經(jīng)濟(jì)總量同期和前一期都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加值有顯著的影響作用；相對(duì)于前一期，同期的影響效果更為顯著，因此，GDP增長率為“正”是房地產(chǎn)業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)正增長的重要前提。（2）在價(jià)格穩(wěn)定的情況下，同期貨幣供給增加，能夠有效地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出的增加。（3）GDP的增長是帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的重要原因，對(duì)這種帶動(dòng)效應(yīng)起重要鏈接作用的是市場(chǎng)中的貨幣量，房地產(chǎn)業(yè)受到國民經(jīng)濟(jì)總量增長的帶動(dòng)不能脫離資金這一重要環(huán)節(jié)。（4）在國民經(jīng)濟(jì)迅速增長的前提下，控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模，可以適度壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣投放量。

三、日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的借鑒意義

自2008年以來，我國大部分地區(qū)房價(jià)的持續(xù)下跌引起學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已出現(xiàn)“拐點(diǎn)”之爭。撇開此爭論不說，但近年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫成分已成為不爭的事實(shí)，一旦經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，將對(duì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和金融體系欠佳的我國產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響。本文選擇日本房地產(chǎn)泡沫，非常具有典型性和代表性。

20世紀(jì)80年代，日本出現(xiàn)空前的房地產(chǎn)泡沫。泡沫以1985年簽署“廣場(chǎng)協(xié)議”為起點(diǎn)，1991年達(dá)到頂峰，期間日本六大城市的地價(jià)指數(shù)10年內(nèi)上漲6倍，地價(jià)市值總額高達(dá)2400兆日元，單價(jià)為美國的100倍。在泡沫期間，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，日本民間住宅的增長率對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率占了較高比重，1987年超過所有項(xiàng)目合計(jì)的30%。日本經(jīng)歷了長達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條和低迷，遭受了該國歷史上最為漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，至今未能徹底走出陰影。

日本房地產(chǎn)泡沫帶來嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)追求土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來的高額利潤，放松了對(duì)本企業(yè)的經(jīng)營和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。生產(chǎn)的不景氣導(dǎo)致雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。隨著日本房地產(chǎn)泡沫的破裂，“財(cái)富縮減效應(yīng)”逐漸顯露出來，居民持有的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值和財(cái)富總量水平顯著減少；同時(shí)，居民對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的預(yù)期趨于悲觀，影響其當(dāng)期的消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，最終影響國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的原因是多方面的，歸結(jié)起來主要有以下幾點(diǎn)：（1）金融自由化使得大量資金紛紛涌向房地產(chǎn)、股票等虛擬經(jīng)濟(jì)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)受益不多。由于虛擬經(jīng)濟(jì)有很大的不穩(wěn)定的因素，促使日本泡沫經(jīng)濟(jì)越來越嚴(yán)重。（2）日本銀行利用長期的超低貼現(xiàn)率來誘導(dǎo)民眾大量投資房地產(chǎn)和股票行業(yè)。這是日本房地產(chǎn)泡沫破滅的直接原因。（3）日本政府對(duì)宏觀調(diào)控的調(diào)整遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的改變，沒有很強(qiáng)的針對(duì)性。（4）一些技術(shù)和環(huán)境等外部因素也間接地對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和膨脹起了加速作用。

四、中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策思考

在充分認(rèn)識(shí)中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)互動(dòng)效應(yīng)的基礎(chǔ)上，借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)注意做好以下幾個(gè)方面的工作。

1.平衡部門經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)正確的產(chǎn)業(yè)定位。首先，要優(yōu)化國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，正確處理和協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)各部門之間的關(guān)系。其次，要保持房地產(chǎn)業(yè)投資的合理規(guī)模，從根本上切斷房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫的途徑。最后，要改變房地產(chǎn)業(yè)的粗放型發(fā)展模式，加快形成并推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)集約型發(fā)展的創(chuàng)新模式。

2.建立完善獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)。通過科學(xué)分析、預(yù)先設(shè)置警戒指標(biāo)，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡發(fā)生偏離或嚴(yán)重偏離時(shí)，發(fā)出提示性或警告性風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)，促使房地產(chǎn)業(yè)的參與者注意投資風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。政府也采取相應(yīng)的政策工具進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，盡可能避免房地產(chǎn)業(yè)的大幅波動(dòng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響。

3.規(guī)范、提升地方政府的行為能力。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，為地方政府帶來巨大的財(cái)政收入和明顯的GDP拉動(dòng)效應(yīng)，在利益驅(qū)動(dòng)下，出現(xiàn)了地方經(jīng)濟(jì)過分依賴房地產(chǎn)業(yè)的特殊發(fā)展模式，影響了國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。因此，要規(guī)范地方政府在房地產(chǎn)業(yè)中的施政能力，改變地方政府在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中過分依賴房地產(chǎn)業(yè)的狀況，減少由政府?dāng)U張沖動(dòng)引起的周期波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

4.促進(jìn)土地資源的高效率利用與實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中需要大量利用土地，這就使得城市建設(shè)用地不斷增長的需求與土地資源稀缺和不可再生性的矛盾十分突出。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須優(yōu)化土地資源配置，統(tǒng)籌兼顧新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)再開發(fā)，進(jìn)一步挖掘城市土地的潛力，提高土地利用效率，實(shí)現(xiàn)生態(tài)平衡的良性循環(huán)。

5.加快建立多層次的住房保障體系，構(gòu)筑住房領(lǐng)域民生安全網(wǎng)。在構(gòu)建和諧社會(huì)的社會(huì)背景下，新出臺(tái)的諸多房地產(chǎn)政策多向中低收入階層傾斜，著力推進(jìn)多層次住房保障建設(shè)正成為我國住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主旋律。要積極發(fā)展完善住房公積金制度，加強(qiáng)完善廉租房制度，強(qiáng)化政府的住房保障功能，切實(shí)保障中低收入家庭的基本住房需求。

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（作者單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)新華金融保險(xiǎn)學(xué)院 湖北武漢 430000）

（責(zé)編：若佳）