２００９ 北京二手房的春天

2月12日，易文收到了貸款銀行發來的一條短信，告知他房貸已調成七折利率的消息。

28歲的易文在北京一家媒體工作，每月需要向銀行還款2700元。按國家最新房貸優惠政策，他的房貸可以享受七折優惠。

“對現在的優惠政策肯定關注。”易文說自己比較關心的就是這一塊，至于第二套房子價格怎么變倒不太關注。

2007年底，易文在北京東五環管莊選定了一套二手房，2000年的房子。據他介紹，這是一個普通的兩居室，房子在5樓，建筑面積70平方米，總價75萬元左右。房子首付交了35萬，家里和他自己各出了一部分。找銀行貸了40萬元，還款年限為20年，月供自己出。

據北京市房地產交易管理網信息，新年第一周，北京二手房日均成交量達到225套，比2008年最后一周上漲了85%。

有業內人士預測：2009年，核心城市一、二手房的格局將發生重大變化。

2009年伊始，我們是否將迎來二手房的春天？

減免稅收刺激市場

按房貸政策來看，易文屬于一個存量房貸客戶。

存量房貸指2008年10月27日房貸新政出臺前發放的個人住房貸款中尚未還清的部分。

2008年10月，央行宣布自當月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大為0.7倍。加上去年9月份以來連續5次降息，對于優質房貸客戶而言，今年起5年以上住房商業貸款最優惠利率可由去年的6.6555%下調為4.158%。

對二手房春天的期盼正是因為有了這些政策。

北京陽光易家房地產經紀有限公司經理李華濤認為，國家調了幾次稅，基本上是營業稅和個人所得稅。90平方米以下的房子以前契稅是1.5，現在調到1點了。這個根據房子年代不同。滿了兩年的都補差額，二手房交易中的營業稅，在總稅費成本中占到50%以上。二手房房產證或是契稅發票任何一個滿兩年就可以減免。其他的費用，中介費一般是實際成交價格的2.5%。

“現在利息國家降了很多次了。基準利率降到5.8了。首次買房子可以在基準利率的基礎上下浮70%，現在首套房子的貸款打七折優惠。”李華濤介紹，能省的有這么兩塊。很重要的一個方面就是在稅金上面有節省，以前是滿五年免營業稅，沒滿五年按票面征收。另外一個節省是貸款的利率上。李華濤表示，第一套打八五折，是利息最高的時候，那個時候系數是75左右。現在央行調了幾次息，聽說最近一兩個月還要降息。基準利率連續下調。

北京市在春節前推出15條樓市新政策，對二手房市場的回暖起到了促進作用。北京市出臺的樓市新政策取消了對境外機構和個人購房的限制，也在一定程度上刺激了高端二手物業市場的活躍。

五次降息后形成的低利率、首套住房貸款首付比例降至二成，二套房貸政策層面的“尺度性”放寬以及各家銀行相繼出臺房貸七折優惠利率細則，再加上各項稅費的減免政策，營業稅征收時間“五年變二年”，契稅的優惠，土地增值稅、印花稅的取消等等，一系列金融財稅政策激活了市場，為2009年二手房的市場格局打下了堅實的基礎。

新標準的正式執行推動了二手房市場的流通加速，減免營業稅的新政讓二手房市場活了起來。在新年首月，北京二手房的交易量為5940套，首次超過新房達到7330套。這也是北京二手房交易量首次超過商品房。

交易量上升原動力

北京二手房成交量連續四個月上漲。不少人是在當地商品房和二手房之間經過優劣評定，選擇了二手房。

易文一直想在東邊買一個房子。他說自己當時也看了不少新房，經過和新房比較，在價格上他選擇了二手房。價格在當時約為11000元每平方米。

“這個價格買不到新房”易文說，在自己決定買房的時候，東邊的房子他幾乎都看過。而2007年是高峰期，那時候基本上五環以內的在一萬五以上。如果再便宜點就到通州，八通線的終點站。當時就選了二手房。

買二手房也考慮不要買太老的，易文表示自己在選房時就選定2000年以后。在他看來時間太久的房子一般太舊，而太新往往地理位置這些不占優勢。

在易文看來，買這個房子考慮離地鐵1號線很近，而管莊半年內地鐵六號線要開通，這樣至少可以保證出門交通更方便，這個地方同時就多了一個便利條件。

和易文一樣，不少選擇二手房的購房者都會綜合考慮周邊配套環境是否成熟，交通是否方便等等。而這些優勢往往是有的新樓不具備的。

一方面是購房者對二手房的需求，另一方面投資者也成了二手房的推手。加速了二手房市場的流動。

易文告訴記者，自己現在花11000元每平方米買的房子就是以前的房主以3000多元每平方米買下來的。

“那也沒辦法，誰讓人家先買呢？”易文對此形容買房子就像買股票。

華遠集團總裁任志強與網友交流時表示，國家出臺降低利率的規定對老百姓購房能力是有極大的提高，大概能提高20%以上的支付能力。也相當于房價下降了20%多。降低利率對用貸款或長期貸款來購買住房的消費者來說，應該是說是一個福音。

他認為北京市在市場化程度逐步提高的過程中，租賃房市場會逐漸加大，這恰恰是市場化重要的條件。

“該出手時就出手”

現在是不是出手買樓的最佳時機，有人觀望，有人打探。誰也說不準明天是跌了還是漲了。有人說2008年是樓市“深度調整年，”2009年是樓市“變化年”。二手房踏著春的步伐走進了人們的生活。

“我買房的時候，可能正是房價最高的時候。”易文說，這就像買股票，總有漲有跌的時候，而他認為房子是一個不動產，至少能給你一個住的地方，不流落街頭。

“老百姓看的就是去年買房的價位和今年價位之比，現在一看房價比去年低了。”

出手還是觀望？

經典房產董事長張寶全認為，消費者根據購買力的不同，都有購買的理由。在旺市的時候，你需要居住，那你就有購買的需求，該出手時就出手。

從目前來看，中國并不是沒有需求和沒有購買力，而是消費信譽的坍塌。在張寶全看來，現在需求是客觀的，市場也是客觀的。

“抄底誰都沒有把握，但有一點我可以建議大家，政府對宏觀經濟的調控，對房地產的調控都是反周期的，開發商買地皮和老百姓現在買房子也應該是反周期的。”中國住宅房地產協會副會長顧云昌表示。

易文也有自己的買房心得：買房子根據個人的需要。很多人買漲不買跌，他覺得這種觀點是錯誤的，買房子主要是看個人的需要。

“如果國家還會有更好的扶持政策，那樓市的真正春天將會快些到來。”有業內人士如是說。