縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的形勢(shì)及對(duì)策

金貫橋　劉華松　張　波

摘 要：本文通過分析平邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存的在的問題，找出適應(yīng)縣城房地產(chǎn)發(fā)展的路子，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，走可持續(xù)發(fā)展的路子提出了看法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；舊城改造；十一五規(guī)劃；開發(fā)強(qiáng)度；融資多元化；可持續(xù)發(fā)展

2008年以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，中央政府為此推出了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率、信貸和稅收的政策。分析目前縣城一級(jí)房地產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行有效的引導(dǎo)和管理，對(duì)縣城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 我縣目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題

2008年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售面積和銷售額、完成開發(fā)土地面積等出現(xiàn)不同程度的下降。受全國(guó)大氣候的影響，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)也持續(xù)疲軟，土地交易及開發(fā)建設(shè)面積、房產(chǎn)銷售面積呈明顯下滑趨勢(shì)。原因主要有以下幾個(gè)方面：

1.1 商品房?jī)r(jià)格階段性漲幅過快?！笆濉逼陂g，我縣商品住宅的價(jià)格一直未停止過上漲，且漲幅較高，6年來平均房?jī)r(jià)翻番。對(duì)經(jīng)濟(jì)較落后，收入水平相對(duì)較低地區(qū)，大部分居民買不起房。并受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，形成了買房少，觀望多的局面。

1.2 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。大多數(shù)消費(fèi)者需要的中、低價(jià)位、小戶型商品房供應(yīng)明顯不足，中、高價(jià)、大戶型商品房供應(yīng)相對(duì)偏多。另外，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房比例不高，不能滿足低收入家庭的住房需求。

1.3 近幾年，土地出讓金等收費(fèi)相比往年有大幅度提高。開發(fā)商的盈利空間相對(duì)變小，也造成了投資商的主觀意愿下降。近段時(shí)間國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)政策以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。然而，從以上的矛盾來看，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的現(xiàn)象并沒有得到根本解決。

2 近幾年我縣房地產(chǎn)政策

2.1 住房建設(shè)“十一五”規(guī)劃的編制。前段時(shí)間，建設(shè)部統(tǒng)一組織各地編制完成了“住房建設(shè)'十一五'發(fā)展規(guī)劃”，我縣住房建設(shè)“十一五”規(guī)劃的編制堅(jiān)持了市場(chǎng)導(dǎo)向的原則，加強(qiáng)了政府對(duì)市場(chǎng)規(guī)劃的制定和市場(chǎng)主體行為的監(jiān)督作用。合理確定了房地產(chǎn)投資總額和新開工項(xiàng)目總量，及時(shí)調(diào)整了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展有著重要意義。依據(jù)住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，確保規(guī)劃期內(nèi)，中低價(jià)位、中小套型住房建設(shè)用地比重占年度住房建設(shè)用地總量的70%以上。繼續(xù)落實(shí)住房開發(fā)項(xiàng)目套型比例的相關(guān)規(guī)定。新建或改建住房建設(shè)項(xiàng)目，必須明確住宅建筑套密度和住宅建筑凈密度兩項(xiàng)強(qiáng)制性指標(biāo)的規(guī)定，符合相關(guān)套型建筑面積結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。住房建設(shè)規(guī)劃為我縣房地產(chǎn)開發(fā)方向提供了很好的依據(jù)。

2.2 與國(guó)家統(tǒng)一調(diào)控相結(jié)合，啟動(dòng)了舊城區(qū)危房改造。從2007年起，我縣加快了舊城改造的力度，完成縣城18個(gè)村莊的控制規(guī)劃編制，規(guī)劃范圍內(nèi)總?cè)丝?.96萬人，總占地456.23公頃。并依照規(guī)劃進(jìn)行了部分區(qū)域的先期改造工程，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

3 振興房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策

3.1 繼續(xù)擴(kuò)大舊城改造，特別是城中村改造。由于過去的城市建設(shè)主要著眼于在“增量”土地上做文章。土地和空間的減少明顯制約了縣城的進(jìn)一步發(fā)展。特別是“城中村”這樣的“存量”土地沒有納入城市建設(shè)的統(tǒng)一布局和開發(fā)。經(jīng)過多年的累積，違章建筑和“城中村”問題已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中最突出、最復(fù)雜、最集中的矛盾和問題?！俺侵写濉辈粌H村內(nèi)環(huán)境難以改善，居民的生活質(zhì)量難以獲得持續(xù)提高，許多村存在著嚴(yán)重的安全隱患，而且阻礙了城市結(jié)構(gòu)的完善和土地使用效益的提升，侵蝕了周邊地區(qū)的土地價(jià)值，與構(gòu)建和諧社會(huì)的要求相距甚遠(yuǎn)。舊城改造是在建設(shè)用地日趨緊張的形勢(shì)下緩解住房壓力，解決大部分因難居民住房難的一項(xiàng)重要舉措，并有利于促進(jìn)房地產(chǎn)在當(dāng)前形勢(shì)下的發(fā)展。

3.2 依據(jù)住房建設(shè)“十一五”規(guī)劃，繼續(xù)保障廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。對(duì)中低收入者來說，即便房?jī)r(jià)再降，他們還是買不起。要實(shí)現(xiàn)居者有其屋，市場(chǎng)并不能解決一切。因此，要堅(jiān)持以人為本的原則，把人的需求與發(fā)展作為規(guī)劃的首要出發(fā)點(diǎn)，將城市最低收入和住房困難家庭納入公共住房保障體系，推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。政府要建立和落實(shí)穩(wěn)定的住房保障資金籌措渠道，保障性住房的步伐應(yīng)該繼續(xù)前進(jìn)?？h城年度土地出讓凈收益的一定比例用于政策性住房建設(shè)。財(cái)政要加大支持力度，加強(qiáng)資金監(jiān)管，促進(jìn)政策性住房建設(shè)資金管理，節(jié)約使用。多投入廉租房的建設(shè)，并以配建為主。在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，進(jìn)一步采取加大保障性住房建設(shè)力度、鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。

3.3 適當(dāng)提高住房建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度?？h城土地資源日益緊缺，目前狀況下規(guī)劃容積率不高，開發(fā)成本卻逐步增高。而房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求利益的最大化，為提高容積率，甚至不惜違法。堵不如疏導(dǎo)，依據(jù)節(jié)約利用土地的原則，在符合各項(xiàng)規(guī)劃以及各項(xiàng)規(guī)劃控制原則和規(guī)范的前提下，適當(dāng)提高住房建筑的容積率水平，也不失一個(gè)兩全其美的方法。工業(yè)建筑要適當(dāng)提高容積率，公共建筑要適當(dāng)提高建筑密度，居住建筑要在符合健康衛(wèi)生和節(jié)能及采光標(biāo)準(zhǔn)的前提下合理確定建筑密度和容積率。

3.4 建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，規(guī)劃、國(guó)土、統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期向社會(huì)及時(shí)公布當(dāng)年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃，公布年度供應(yīng)的全部住房項(xiàng)目，含括商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房的地塊位置、規(guī)劃條件、套型結(jié)構(gòu)比例、出讓時(shí)間等具體內(nèi)容。全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，并通過網(wǎng)站向市民公示。建立和完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作機(jī)制，既便于市民選房、購房，也有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

3.5 堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。針對(duì)開發(fā)商不愿降價(jià)的情況，地方政府應(yīng)幫助指導(dǎo)房?jī)r(jià)。

4 保障措施

4.1 融資多元化，引進(jìn)外地房地產(chǎn)開發(fā)商?，F(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力不強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模偏小，企業(yè)資質(zhì)等級(jí)不高，生產(chǎn)效率低下，形不成集約能力。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一，主要依靠售房定金、集資、預(yù)收款及銀行貸款，自有資金實(shí)力不強(qiáng)，這對(duì)于要求資金高度密集的房地產(chǎn)行業(yè)來說是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)觀念不強(qiáng)，缺乏品牌意識(shí)和精品意識(shí)，沒有形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力等。近兩年，外地房地產(chǎn)開發(fā)商試探性地進(jìn)入我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，有南方的，也有北方的幾十家房地產(chǎn)企業(yè)。已在我縣開展業(yè)務(wù)的有江蘇的，也有我們山東的開發(fā)商。外地開發(fā)商的引進(jìn)有利于我縣房地產(chǎn)投資的多元化，對(duì)開放和發(fā)展縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)有著重要的作用。

4.2 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的思路。在城鄉(xiāng)建設(shè)中，增長(zhǎng)方式比較粗放，發(fā)展質(zhì)量和效益不高；建筑建造和使用，能源資源消耗高，利用效率低的問題比較突出；規(guī)劃布局不甚合理，亂占耕地的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；重地上建設(shè)，輕地下建設(shè)的問題還不同程度的存在。資源、能源和環(huán)境問題已成為城鎮(zhèn)發(fā)展的重要制約因素。按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的要求，合理引導(dǎo)住房建設(shè)和消費(fèi)。要大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅，改變以“高投入、高消耗、高排放和低效率”為特征的粗放式增長(zhǎng)模式。重視節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)，走可持續(xù)發(fā)展的道路。對(duì)于舊住宅小區(qū)要立足于延長(zhǎng)其使用壽命，區(qū)別不同情況，通過整治改造和環(huán)境整治等方式，大力改善舊住宅區(qū)居住條件和居住環(huán)境。要提高住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)在較小套型內(nèi)創(chuàng)造較高的居住舒適度。進(jìn)一步增強(qiáng)緊迫感和責(zé)任感，轉(zhuǎn)變觀念，切實(shí)從節(jié)約資源中求發(fā)展，從保護(hù)環(huán)境中求發(fā)展，從循環(huán)經(jīng)濟(jì)中求發(fā)展。

5 總結(jié)：通過以上措施，必將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序良好發(fā)展，購房需求也將趨于理性，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭會(huì)逐步得到控制。但我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)是一項(xiàng)綜合性、長(zhǎng)期性的工作，需要各級(jí)部門的密切協(xié)作。我們須按照國(guó)家宏觀調(diào)控政策的要求，進(jìn)一步加大調(diào)控力度，加強(qiáng)制度建設(shè)，努力建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，實(shí)現(xiàn)縣一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展。