我國房地產市場組織結構研究

李　郁

摘要：企業要實現由身的生存與發展必須取得某種未來優勢的供給能力。因為房地產行業未來供給能力是受約束的，所以房地產開發企業要取得未來優勢供給能力的重要途徑是以盡可能低的價格控制存貨和土地。然而控制存貨與購買并囤積土地在資金上具有競爭性，外部金融支持削減了兩者間的競爭性，從而使得有效供給不足進而促進房價持續上漲。房地產開發商控制供給提高價格的行為，并不需要任何的協議來維持，合作是自發產生的。所以房地產市場是自發性壟斷合作的組織結構。

關鍵詞：房地產；供給能力約束；自發性壟斷合作

房地產市場由于其對于我國國民經濟的影響巨大，理論界對于房地產市場給予了極大的關注，房地產市場中各方面的問題都已被廣泛的討論過，其中房地產市場的組織結構也是討論的一個重點。對于該問題學者們也是各抒己見，一種觀點認為我國房地產市場競爭性較強如周京奎(2002)認為，我國房地產業集中度低，與規模經濟要求相差甚遠，資源利用效率低，再加上進入房地產行業不存在很強的進入壁壘，由此導致很多專業水平低，以前從來沒有從事過房地產業的企業，利用多種渠道得到資格認證，進行房地產開發，致使產業內部競爭激烈。另一種觀點則認為我國房地產市場壟斷的特征較明顯，如徐滇慶(2006)認為目前中國房地產業表現出來的是典型的寡頭壟斷特征，在這兩年已經迅速地通過兼并、整合出現了幾個大的寡頭企業，而他們之間就是我們目前國內房地產市場上的喊價領袖。他們的背后又和地方政府層層連接并和銀行密切的關聯，這是典型的寡頭壟斷。苗天青(2005)探討了房地產產品的供求的特點，其認為由于房地產產品的供求范圍主要限于本地。房地產市場具有鮮明的本地性特征，在這種情況下，任何全國性的甚至是地區性的房地產業集中度指標統計都是沒有實際意義的，當然，用其所推導出的產業分散化和過度競爭的結論也就難以經得起推敲。事實上，由于房地產市場的本地特征，所以，房地產業的壟斷性較強，房地產企業擁有著較強的市場力量。王曉華(2006)則進一步細化了我國房地產市場結構，其運用“哈佛學派”的“結構－行為－績效”框架實證分析得出：首先，從全國的角度來看，我國房地產企業數量眾多，普遍存在規模偏小、競爭實力較弱的問題。其次，從區域的角度來看，我國房地產業屬于區域性寡頭壟斷行業，區域內具有壟斷地位的房地產企業一般有很大的市場勢力。

筆者較認同后一種觀點，目前我國房地產市場在全國范圍內來說企業數目較多，企業對于全國市場的控制能力也較弱，而在局部的區域市場則表現為被少數企業所壟斷。在此概念基礎之上本文擬從房地產行業的特征出發結合房地產行業發展背景分析房地產企業最優的行為選擇，進一步揭示房地產市場內企業間的關系是怎樣的，并將對于前期中國房地產市場中出現的經濟現象作出解釋，提出相關宏觀調控建議。

一、房地產企業競爭方式分析

(一)競爭是為取得未來優勢供給能力

競爭的內容是相當廣泛的而且不僅僅是靜態分析中通常提到的價格競爭。哈耶克區分了完全競爭狀態與動態競爭過程的區別，認為競爭分析的靜態框架不能反映現實的競爭狀況?！案偁帍钠浔举|上說，是一種動態過程，但其主要特點卻被以靜態分析為基礎的假設抹殺了”。

哈耶克的競爭強調競爭者之間各種生產能力、服務方式的競爭。而不僅僅單，純是價格競爭?！案偁幵诤艽蟪潭壬鲜切抛u和善意的競爭”。

熊彼特用“創造性毀滅”的過程來解釋資本主義的發展。資本主義的競爭特征不是由價格起支配作用的競爭決定的，而是由創新、技術突破決定的?！伴_動和保持資本主義發動機運動的根本推動力，來自資本主義企業創造的新消費品、新生產方法或運輸方法、新市場、新產業組織形式?！眲撛煨詺缡菍崿F新結合，不斷地從內部更新經濟結構的過程?！爱a業突變……不斷地從內部使這個經濟結構革命化，不斷地破壞舊結構，不斷地創造新結構。這個創造性破壞的過程，就是資本主義的本質性事實”。

“創造性毀滅”過程進行的是成本和質量改善的競爭，而不是價格競爭。“在迥然不同于教科書所說的資本主義現實中，有價值的不是那種競爭，而是新產品、新技術、新供應來源、新組織形式(如巨大規模的控制機構)的競爭，也就是占有成本上或質量上決定性優勢的競爭，這種競爭打擊的不是現有企業的利潤邊際和產量，而是它們的基礎和它們的生命。”

價格競爭不是競爭的唯一內容，也不是實現企業做強做大這一目標的必然采用的手段。一次性降價獲得的超額利潤絕不是其終極目標，也不可能總是通過突襲式的降價投機獲利，因為競爭對手會對該企業的行為做出反應，同時也會受到自身成本的約束。降價的目的在于獲取利潤，取得的超額利潤會被用來維持競爭優勢或擴大競爭優勢，例如擴大自身產品與其他產品的差異性，或者擴大規模以實現更低的生產成本。也就是說主動降價的動力在于獲得更多利潤或者驅逐競爭者，而這一目的能否實現取決于未來它的競爭優勢是否能保持和擴大，如果降價短期內獲得的利潤不能幫助其獲得以上目標，甚至有損企業競爭力的情況下，降價只能被視為一種短視行為。被動降價是為了維持市場份額以確保生存。

理論上通常狀況下如果一個行業中多于一個企業時，無論是壟斷競爭或者是寡頭壟斷，都會認為存在競爭，企業也會主動加入競爭行列。但是競爭理論忽略了一個問題，那就是為什么要參與競爭，是不是競爭是必然的。在回答這個問題之前有必要梳理一下競爭的目的與手段。當然競爭的首要目的是為了生存，然后在生存的基礎上取得發展，進而謀取壟斷的地位，當前競爭的目的在于不斷地取得競爭優勢，例如規模經濟、低成本、產品質量提高、技術創新、組織創新等等，在此將其統稱為優勢供給能力。在動態的競爭中，壟斷是不斷受到挑戰的，只要行業中存在超額利潤，就存在潛在競爭者，而這些潛在的競爭者能否成為實在的市場份額占有者，主要是看取決于他們是否相對于在位者具有某一方面的優勢生產能力。而在位者之所以不斷擴大生產規模，不斷創新的目的在于不斷取得更高的優勢供給能力，讓其優勢生產能力達到潛在競爭者無法企及的高度。

(二)房地產行業競爭的重點在于保有土地或存貨

在傳統理論中有一個潛在的假設，那就是產品能夠持續不斷的被生產出來，同時會以更好的方式生產出來，生產不會被意外的情況所中斷，只要企業自身不斷進步就可以獲得更高的優勢供給能力，也即是忽略了對于企業生存的客觀條件的思考，所以著重強調企業自身的努力與進步。然而一旦考慮到生存的客觀條件時，企業參與市場的活動方式可能會發生改變，可能會轉變競爭方式或者放棄競爭轉

向合作。

在極端的條件下，例如在一個確定的未來，某種產品的生產將由于某種原因消失，而該產品存在大量需求。在需求固定或持續增加的，而無法進行再生產的情況下，在當前市場條件下以任何價格出售任伺量的產品，都將是一種非理性的選擇，因為這是在放棄未來市場的參與能力，同時在為競爭者積累優勢。越是后放棄產品選擇貨幣的企業就能夠獲取更高的利潤回報。

現在放松假設，產品供給不是在未來中斷，而是獲取供給能力的條件逐漸提高，或者說行業的進入成本逐漸提高，同時如果當前對未來供給前提條件控制能力越強，未來能夠供給的產品量就越高。那么該行業中的企業所要做的事并不是基于當前經營，而把著力點放在控制未來供給條件。

具體到房地產行業，開發商是否能夠取得未來優勢供給能力，重要的前提條件在于，是否能以盡可能低的成本控制盡可能多的土地或者擁有盡能多的存貨。

二、我國房地產企業最優行為選擇

(一)自發性捂盤惜售是房地產企業最優的選擇

由于近來年我國經濟的高速增長，城市化的發展，人民幣升值，再加上我國人口眾多等因素為房地產市場的發展奠定了需求基礎，也是這種所謂“剛性需求”的存在使得房地產市場的諸方主體都對中國房地產業長期看好。長期看好的預期加上房地產商品的特點，決定了開發商的戰略選擇。

房地產市場的一個典型的特征就是開發商進行的是位置固定的空間競爭，這一特征決定了一個區域內的房價是圍繞著中心商務區向外依次遞減，這一點在理論上和實證都有相關成果支持，在理論上如況大偉(2004)證明了房價與市中心距離成反比，實證上如郝前進、陳杰(2007)隨著與中心商務區距離的增加，上海市的房價呈遞減趨勢。這是由于越是靠近中心區的空間資源越稀缺，同時人們對于選擇居住在中心區域具有強烈的偏好，供給的短缺和需求的強勁造成了中心區域房價的高企，并且隨著房價的上漲對于中心區域物業的需求隨之向較低價格的外圍區域釋放。

但是這種釋放不是一步到位，同時房價也不是迅速達到峰值，而是供需雙方長期博弈的結果。不妨假設中心區域房價是從一個供需缺口較大的相對低位開始起步，一般來說供需缺口會引起價格上漲，價格的上漲會帶來供給的增加和需求的減少，從而實現均衡。而對于房地產市場來說，中心區域內的供給增量是有限的，甚至會隨著房產的出售，供給能力會產生萎縮，當供給受到約束時那么只能通過價格的上漲來彌補供需缺口，在這種預期之下在中心區域擁有開發權的開發商進行捂盤惜售就成了理性的選擇。

因為，由于空間位置所產生的差異性，也即產品的競爭優勢是不能通過個體開發商自身的努力去保持或擴大的。房地產與一般消費品的供給不同，一般廠商需要不斷創新以擴大自身產品的差異性，來增加消費者對于自己產品的偏好，同時廠商可以持續提供產品來滿足消費者對于自己產品的需求，通過這樣的方式來獲得更多地利潤；而房地產企業來說其產品差異性是由其進行開發的地段的客觀條件決定的，房地產企業有通過競價取得這一優勢生產能力的壓力，而一旦取得了開發權并生產出產品后，就無法進一步提高優勢生產能力，并且會隨著產品的出售而喪失優勢生產能力，因為其無法在該地段持續供給產品。隨著該區域的其它開發商的銷售，類似產品逐漸消失，未急于銷售的開發商就取得了更大的市場壟斷權，從而為獲取更高利潤奠定了基礎。

在中心區域內房價持續上漲的過程中，居民對于作為替代品的次中心區域的物業需求逐步增加，同時促使次中心區域房價上漲，由于需求的持續增加，而此中心區域的供給增量也是有限的，與中心區域一樣惜售待高價同樣是種理性的選擇，以此類推，供需矛盾在各區域房價節節攀升中得以解決。但是在各個區域供求未平衡之前，房價有繼續上升預期的情況下，對于各區域開發商都有惜售等待均衡價格的動力，這是由房地產市場的特征所決定，是一種自發性的行為，是一種變相的完全價格歧視，所獲取的消費者剩余為全體開發商所有，并不需要通過價格聯盟來實現。實際上當總體供求矛盾解決后，持有物業依然可能是種最優的選擇，“只要經濟增長，房價實際上是房地產的‘經濟租就會搭車上升，水漲船高是房地產價格的長期動態規律”。

(二)金融支持鞏固了自發性的合作

以上只是說明了在一次開發中開發商為獲得最高利潤率的戰略選擇。然而一個項目的成功并不能為企業長期的發展奠定基礎，要獲得長期的發展就必須持續不斷地獲取更多的未來優勢供給能力，未來優勢供給能力僅僅靠捂盤保有存貨的方式來獲得是不夠的，必須要能以低成本取得能給企業帶來根本未來優勢供給能力的資源——土地。在可預見的未來可供開發土地的供給十分有限的，第17個全國“土地日”的主題是“節約集約用地、堅守耕地紅線”。國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史表示，要圍繞保護18億畝耕地這條紅線，科學修編《全國土地利用總體規劃綱要(2006－2020)》。這說明保持18億畝耕地的要求要持續到2020年。2006年我國現有耕地面積為18.27億畝，這意味著未來14年只有2700萬畝耕地可轉化為建設用地，即平均每年192.86萬畝。而僅2006年耕地面積就減少了400萬畝，未來農用地轉建設用地的規模將減少。由此可預見對于土地的資源的爭奪也將是激烈的，實證分析也表明中國房地產企業對于土地追逐的動力甚至超越對于利潤追逐動力的兩倍(平新喬等2004)。

土地資源的獲得需要資金支持，而持續支持購地的資金來源于項目實現的利潤。這就對開發商捂盤提價的戰略產生了約束，開發商需要在是繼續捂盤還是實現利潤進行囤地之間進行取舍。同時房地產開發企業與其他制造企業一樣，其生產經營目的是持續供給產品，而不是倒賣原材料，開發商不可能將所有的資金用來囤地。囤地與捂盤形成一種互為制約的關系，但當存在某種方式能打破這種制約關系時，自發性的提價合作基礎將會更加牢固。金融支持就為開發商回避取舍提供了保障，金融支持力度越大，越容易推升房價和產生泡沫，實證研究(周京奎2006)也證明了房價的高企與過度的金融支持有密切的關系。捂盤和購地都是開發商獲取未來優勢供給能力的方式，在不能獲得外部融資的情況下，這兩種方式的選擇上具有明顯的競爭性，實際上只要在當期項目開發過程中，土地價格上漲沒有超過開發商的利潤率，快速開發快速銷售的模式更有利，因為捂盤的機會成本是新項目的利潤率加上預期房價的增長率，而收益僅僅是預期房價的增長率，機會成本要高于收益。而當存在外部融資的情況下，例如抵押未售物業獲得資金融通來購買土地，通過土地進行再融資來開發新項目，開發商的機會成本大大降低，這時的機會成本為

融資所產生的利息。

我國自1997年實行貨幣化分房制度以來，房地產開發資金，約22％來自于國內貸款(其中銀行貸款占總資金規模的19.71％)，29.17％自籌資金，45.11％其他資金(其中定金及其他預付款占總資金規模的28.23％)和3.54％的外資，這種融資結構總體上降低了開發商資金投入要求量。并且開發商大部分的資金都是投入在購地上，并且由于預售制度的存在，和建筑商墊款慣例，使得開發商在購地之后的投入非常少，開發商可以低成本生產產品并實現利潤。這種以土地撬動資金的融資模式，同時未售可以通過抵押獲得融資用于購買土地，很大程度上減少了囤地與捂盤之間的競爭，開發商可以將注意力用于對土地的追逐上。

三、結束語

通過上述分析可知，房地產開發自身的特點和制度環境，決定了開發商捂盤惜售和大量囤地是種理性的戰略選擇。開發商自發性的捂盤惜售是通過時間來換取價格空間的策略，價格空間的存在是由于特定地段物業的稀缺性造成的，而這種稀缺性是難以改變的，也即不能通過增加供給來彌補供需缺口，只能由價格上漲來減少需求，即通過惜售來實現價格歧視從而增加利潤的目的。房價能達到的高度是由居民的收入和經濟發展水平決定的，所以在一定時期內價格潛在的高度是確定的，這一點很難通過宏觀調控來改變，因此就這一方面來說在房地產市場局部和整體上未達到供需平衡之前，房地產市場將處于景氣時期，開發商的自發性的合作具有堅實的基礎，這是因為一方面房價上漲的趨勢明確，這意味著捂盤或囤地都是有利可圖的；另一方面能夠很容易獲得金融支持，外部的金融支持使得捂盤與囤地的競爭性減弱，整體市場上表現為囤而不建，建而不售，房價的節節攀升。從而要想使供需在較低價位實現均衡，就必須打破產生開發商自發性合作的基礎。對于削減金融支持方面的建議和措施已經較多，例如緊縮的信貸政策、改變預售制、限制土地閑置時間，規范房地產上市公司融資用途等，所以本文著重對于如何打破自發性合作的第一項基礎提出建議。

要使得捂盤變的無利可圖，或者說使之成為一種相對不利的策略。這就需要降低房地產開發商對于收益上漲空間的預期，雖然房價的潛在高度是確定的，但是這并不意味著開發商的獲利空間是不可調控的，例如可以通過開征基于物業成交價格的累進稅來實現。此類稅的開征可能會引起人們對于房價上漲的擔憂，但是即使不征收此類稅收房價也依然會上漲，開發商捂盤的目的就在于獲取可能最高的房價，而最高的房價是由居民的購買力來決定，也即是說房價潛在的高度是確定的，實際上這種稅的征收只是在進行一種再分配，將開發商獲得的利潤的一部分讓渡給政府。累進稅的征收并不能起到抑制房價增長的作用，也不能促使開發商低價放盤，因為捂盤還是有利可圖的，只是相對于沒被征稅之前獲利減少了，但相對于低價銷售而言，利潤還是在持續上升的。

所以還需要配套的措施來增加捂盤的成本，當然這種成本可以是實際的成本，例如調高利率，同樣也可以是種機會成本，例如可以通過基于開發完成時間進行累退式的稅收返還來增大開發商捂盤的機會成本，開發的越快能夠獲取的稅收返還越多，相反則反之。同時為了鼓勵開發商更多啟動新項目，可以將稅收返還給新項目，也即只有當新項目啟動時才能夠獲得稅收返還。