試析我國房地一體原則的優劣

臧玉艷

摘要房屋和土地是房地產的兩大基本構成要素,對于兩者關系,我國立法采房地一體原則。該原則強調兩者自然屬性上的不可分性,具有方便房地產的統一管理,減少因兩者分離處分導致的糾紛等優點,但因兩者在價值形態和法律形態上的可分性,隨著社會的發展,也造成了許多沖突,顯示了很多弊端。正確認識其利弊,對完善我國的房地產立法有著重要意義。

關鍵詞房地產房地一體建設用地使用權

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-128-02

一、我國房地一體原則含義的正確理解

正確理解我國的房地一體原則,首先必須明確何謂房地產權。房地產一般認為有土地及定著于土地之上的房屋和其建筑物構成。在我國,土地屬于國家或集體所有,個人只擁有土地使用權,所以,我國的房地產權是指房屋的所有權和土地的使用權的結合。

而土地權利與建筑物權利之間關系問題,是房地產權體系中的關鍵問題。“在當代,土地上是否有建筑物?有什么樣的建筑物?以及土地與建筑物的關系如何?不但決定著不動產的整體價值,而且決定著設立、轉移、變更和廢止不動產物權的各項法律制度的設計。”

我國在房屋的所有權和土地的使用權的之間的關系上,一方面對于兩種權利的設立采取分別主義,另一方面在房地產的交易流通上把二者捆綁在一起,即采取房地一體原則,其具體含義如下:

(一)房屋所有權人和土地使用權人主體一致原則

這是從靜態的角度對房地一體原則進行規定。在我國,房屋所有權人無法成為占用土地的所有權人,但法律要求房屋所有權人和土地使用權人主體一致。這也就是說,除了通過租賃取得土地使用權、在土地上建筑房屋等外,在一般情況下,房屋所有權人應當成為土地使用權人或者當然地享有占用土地的使用權。

(二)房屋所有權和土地的使用權必須一同處分

這是從動態的角度對房地一體原則進行規定。這種處分包括轉讓、抵押,有學者認為還包括了出租。即我們常說的“房隨地走,地隨房走”,《城市房地產管理法》第31條對房地產權一同處分做出了明確規定,第47條、《暫行條例》第23條、第24條、《擔保法》第36條均有類似的規定。

二、我國房地一體原則立法選擇的優點

將土地使用權與房屋所有權捆綁起來的立法有著較明顯的優點:

保障建筑物所有權的安全和利益,構建我國房地產市場發展和繁榮的基礎。地一體原則通過保障建筑物所有人當然擁有土地使用權從而保障其建筑物所有權的安全,促進其增加土地利用投入的信心,構建了我國房地產發展的基礎并促進其繁榮。

簡化地產與房產之變動聯系,避免使法律關系復雜化。房地分離,既要保護房屋所有人的利益,又要保障建設用地使用人的利益,必然導致房地法律關系的復雜和登記手續的繁瑣和交易成本的增加。房地一體,則簡化登記手續,穩定房產物權,保護房產的安全和利益。

減少房地分離造成的糾紛。在房地分別出售的情況下,將可能導致房地權利主體的分離,形成房屋所有權與土地使用權不屬于同一主體,可能造成產權糾紛或權利沖突帶來的房屋土地利用效益的減弱。

三、房地一體原則在實踐中存在的問題

我國立法和法理又承認土地使用權和房屋所有權可以相互獨立成為物權的客體,這必然導致現實中出現兩者分離,為不同主體所有的可能性。這導致了目前房地一體原則在我國也造成了許多沖突,顯示了很多弊端。縱觀學者對我國房地產市場在流轉過程中問題的歸納主要包括以下幾類:

(一)房地一體原則抑制了投資,不利于活躍市場,也不利于社會經濟的發展

在現實生活中,土地使用權人可能缺乏資金建造房屋,而有資金的人可能又沒有土地使用權,它們之間不僅有結合的愿望和需求,而且,這種結合也能促進房地產的開發和發展。然而,由于房地一體原則的作用,當他們結合時,它們對將來的權利只有一種選擇,即共有,而不能是各自仍然享有土地使用權或房屋所有權。在這種情況下,他們在投資時理所當然會有所顧忌。

(二)不利于房地產的轉讓、抵押和出租

房地一體原則使房地產這樣財產價值巨大的不動產在市場上很難進行交易。實踐中房屋買賣價格過高,其主要原因是包括了土地使用權的價格,給房屋交易帶來困難,使廣大低收入者無力進入房地產市場,同時國家在房屋交易中亦未獲利。如果把土地使用權和房屋所有權分開,可以降低房價,使房價趨于理,人們更易接受。

房地一體原則也不利于充分發揮房地產抵押融通資金的功能。首先,囿于房地體原則,現實生活中,房地產權人必須將房屋所有權和土地使用權一并進行抵押,即使在只抵押房屋所有權或土地使用權就足以保證抵押權人利益的情況下,也不例外,導致財產不能得到充分利用,房地產融資功能的發揮受到嚴重的限制。其次,由于房地產價值巨大,現實生活中也大量存在房地產權利人將房屋所有權和地使用權分開抵押的情形,但貸款人在接受起來時十分謹慎,在發生糾紛后,其抵押權利常得不到確認,利益得不到很好的保護,這也限制了房地產的抵押融資功能。

《土地使用權條例》第28條的規定強制性要求地產與房產結合出租。這一規定是否合理,值得探討。租賃關系只是一種債權關系,承租人享有了對租賃物的占有使用權,并未發生租賃的房屋所有權或租賃的土地使用權的移轉。所以,在地產出租與房產出租分離的情形下,也就不可能產生房地權利歸屬的沖突。相反地產與房產分離出租,在某些情況下,更有利于對物的有效利用。(下轉第138頁)(上接第128頁)比如,房屋在出租后,如果房屋所占的土地面積并不大,而該塊土地面積遠遠超過房屋所占面積,要求結合出租,則必然極大地浪費土地價值。當然,當事人約定了地產與房產進行分離出租,有可能為地產承租人和房產承租人造成不便,因此,必須通過一種公示方法使得承租人知道分別出租的情況。即如果當事人約定地產與房產分別出租,則原則上必須辦理登記手續。

(三)于私人行為而言,將地產變動與房產變動的聯系單線捆綁,極大地束縛了權利人為民事行為的手腳,導致資源的閑置和浪費

隨著社會生活的進步以及科技的進步,土地資源利用效率不斷提高,房產與地產嚴格的統一移轉原則一定程度上束縛權利人為民事行為的手腳,限制了土地資源的充分利用,從而偏離了出讓土地使用權的設立目的。現實生活中,當事人為了充分有效地利用土地和建筑物,可能對土地和房屋的各種權利和利益分割成不同部分,分別予以轉讓和處理。比如,土地使用權人轉讓地上建筑物后,保留在地下修建停車場的權利,或將建筑物頂上的空間利用權轉讓給他人,而自己保留建筑物所有權等等。在上述情形下,房屋所有權轉移了,但是當事人又保留了一部分對土地的使用權,此類房產與地產分離轉讓不影響房屋與房屋所占用土地的統一,即這種轉移上的分離并沒有導致建筑物所有權和建筑物所占用土地的使用權的主體分離。

(四)不利于保護相關權利人的利益

隨著社會生活和經濟的不斷發展、對土地利用的不斷細化,現實中已大量存在地使用權人和房屋所有權人相分離的情形。在這種情況下,如果強行貫徹房地一體則,必然會導致一方權利人侵犯土地或房屋的另一方相對人的合法權利,反而造成司法不能的后果。如,全國普遍進行的住房制度改革和拆遷使得無數公民成為房屋所有權人,但他不能成為土地使用權人。

四、我國房地一體原則的修正建議

針對以上分析,筆者認為,從總體來看,確認建設用地使用權和建筑物所有權的主體一致的原則是正確的,但應進行相應修正:第一,除非當事人做出相反約定,原則上仍堅持房地一體轉讓;第二,允許當事人做出相反的約定,就房屋和建筑物的分離和轉讓達成一致協議。如將建設用地使用權按均攤的面積、占用的空間或設定從土地使用權(土地使用權的使用權)等進行分割,然后轉讓,同時進行相應的登記,否則不發生物權上的對抗效力。這里的前提條件是建設用地使用權是可以分割的,而且是按照不同的方法。這樣既可維護目前房地發展的穩定,又可克服房地轉讓中嚴格一體主義的弊端。如,將建設用地使用權按建筑均攤面積分割轉讓,可以解決高層建筑中重疊地籍的問題;將建設用地使用權按占用的空間分割轉讓,可解決地下停車庫建設的問題;將建設用地使用權設定從建設用地使用權(建設用地使用權的使用權)然后轉讓,可解決建設用地使用權的擁有人與建房者的結合等。當然,這種方案的實施,需要相關法律和制度的配套改革與實施,如房產登記制度。