測(cè)繪工作在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用

林唐奕

摘 要：結(jié)合當(dāng)前城市房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀，闡述了房地產(chǎn)測(cè)繪工作的主要內(nèi)容以及存在的一些問題，提出了城市房地產(chǎn)測(cè)繪未來發(fā)展的設(shè)想和建議。

關(guān)鍵詞：城市；房地產(chǎn)開發(fā)；測(cè)繪工作；問題；設(shè)想；建議

1 城市房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的測(cè)繪：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，必須建立在測(cè)繪部門測(cè)繪的地形圖之上。房地產(chǎn)開發(fā)單位向城市規(guī)劃部門提出選址申請(qǐng)時(shí)，必須提交有資質(zhì)的測(cè)繪單位施測(cè)或修測(cè)的現(xiàn)勢(shì)地形圖。地形圖施測(cè)精度及其比例尺選擇按規(guī)劃階段而定，在圖中顯示編制的詳細(xì)規(guī)劃和工程管線規(guī)劃，一般要求測(cè)繪 1：500比例尺地形圖，個(gè)別地區(qū)的總圖設(shè)計(jì)，則要求測(cè)繪 1：200比例尺地形圖。

建設(shè)用地勘測(cè)定界：建設(shè)用地勘側(cè)定界是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)規(guī)劃管理部門核定的建設(shè)用地范圍、道路紅線圖以及其他有關(guān)文件資料和《地籍測(cè)繪規(guī)范》，查清并現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定建設(shè)用地范圍，建設(shè)用地范圍內(nèi)的地上地下附屬物以及行政區(qū)域界線、基本農(nóng)田保護(hù)界線、土地權(quán)屬界線、八類土地利用現(xiàn)狀界線的位置數(shù)量（面積）和質(zhì)量（土地等級(jí)或用地類型）等所進(jìn)行的測(cè)繪工作，它所形成的圖、文、表成果是建設(shè)用地審批的重要且必備的基礎(chǔ)資料。

建設(shè)用地勘測(cè)定界也包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征用和國有地出讓測(cè)繪。珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策，國家通過編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途（土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地），嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。因此，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征用為建設(shè)用地時(shí)，必須測(cè)定轉(zhuǎn)用征用土地的范圍、土地利用現(xiàn)狀及各土地權(quán)屬者的位置、面積、質(zhì)量，為編制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征地方案、補(bǔ)充耕地方案提供必需的基礎(chǔ)資料。國有地出讓測(cè)繪的內(nèi)容包括土地的位置、權(quán)屬、面積、地上地下現(xiàn)狀和其他基礎(chǔ)設(shè)施，是國家向土地使用者收取土地出讓金的重要依據(jù)。

施工階段的測(cè)繪：規(guī)劃選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃和土地報(bào)批完成后，經(jīng)過對(duì)詳細(xì)規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等成果的審批，房地產(chǎn)開發(fā)單位可向城市規(guī)劃主管部門申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃（臨時(shí)）許可證》，此時(shí)前期工作基本完成，工程進(jìn)入施工階段。施工階段測(cè)繪的主要內(nèi)容包括：場(chǎng)地平整測(cè)量、道路及管線定線、建筑物放樣等。進(jìn)行建筑物施工放樣，必須在保證規(guī)劃要求的前提下，進(jìn)行細(xì)部放樣。當(dāng)不能滿足規(guī)劃要求時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告規(guī)劃管理部門，并通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙變更。

建筑物面積界定：房地產(chǎn)開發(fā)公司在辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，必須委托測(cè)繪部門進(jìn)行商品房面積界定。面積界定應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的施工圖和放線圖，精確計(jì)算房屋建筑面積、使用面積和分?jǐn)偟墓妹娣e，然后繪制房屋分層分戶平面圖。

竣工測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪：房地產(chǎn)開發(fā)的竣工測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪是依據(jù)建設(shè)規(guī)劃管理部門審批的建設(shè)工程規(guī)劃圖、施工圖、放線圖和商品房面積界定圖以及其他有關(guān)文件資料和技術(shù)規(guī)范，通過先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)手段，精確測(cè)定房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)所有地物包括地上、地下建（構(gòu)）筑物的位置，并提供相關(guān)的數(shù)據(jù)（面積）、用途等信息狀況，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的綜合驗(yàn)收及更新城市基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)庫提供信息和資料。

房地產(chǎn)開發(fā)竣工測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪的任務(wù)是進(jìn)一步查清房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)住宅用地面積、公共用地面積、交通用地面積。綠地面積是否符合規(guī)劃要求，建設(shè)活動(dòng)是否改變土地使用性質(zhì)，建筑物是否有超高現(xiàn)象，各類管線埋設(shè)是否符合要求，房屋竣工面積和房屋預(yù)售界定面積之差是否在限差（3%）以內(nèi)。竣工和房產(chǎn)測(cè)量應(yīng)繪制竣工總圖、房屋分層分間平面圖和綜合管線竣工圖等，為規(guī)劃管理部門進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收和界定違法建設(shè)及房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記提供必備圖件。

其他測(cè)繪：隨著人們生活水平的逐年提高，人口、資源、環(huán)境和災(zāi)害四大問題已成為政府和人們關(guān)注的重點(diǎn)，人們對(duì)自己的生存空間越來越重視，像通風(fēng)不好、底層房屋日照時(shí)間不夠帶來的糾紛會(huì)逐漸增多，需要測(cè)繪部門依據(jù)天文測(cè)量原理艱據(jù)建筑物朝向、遮擋物位置、建筑間距，確定日照時(shí)間是否滿足《居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定。重要建筑、危舊建筑的變形監(jiān)測(cè)和界定違法建設(shè)需要進(jìn)行的測(cè)繪等都屬于其他測(cè)繪工作的范疇。

房地產(chǎn)開發(fā)各階段的測(cè)繪工作涉及房產(chǎn)測(cè)繪、地籍測(cè)繪、建筑工程測(cè)量、電力工程測(cè)量、道路與管線測(cè)量以及其他市政工程測(cè)量等，這些測(cè)繪工作分別由隸屬于土地部門、房產(chǎn)部門、規(guī)劃部門、電力部門以及市政部門的測(cè)繪隊(duì)伍承擔(dān)，存在著各自為陣、各行其事的問題和“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的現(xiàn)象。這些測(cè)繪單位測(cè)定的地理空間數(shù)據(jù)往往內(nèi)容重復(fù)，數(shù)據(jù)分類、編碼繁簡(jiǎn)程度差異很大，有的甚至自定坐標(biāo)系統(tǒng)和高程基準(zhǔn)，資料為部門所有，不能共享。這樣的重復(fù)測(cè)繪造成國家財(cái)政的極大浪費(fèi)，加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致房屋成本的上升，嚴(yán)重影響測(cè)繪市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

2 城市房地產(chǎn)測(cè)繪未來發(fā)展的設(shè)想

造成城市房地產(chǎn)測(cè)繪混亂的原因是多方面的，有體制方面的，有測(cè)繪市場(chǎng)方面的，也有測(cè)繪技術(shù)方面的。

2.1 加強(qiáng)城市測(cè)繪管理：一項(xiàng)房地產(chǎn)建設(shè)工程，由不同部門的測(cè)繪隊(duì)伍進(jìn)行重復(fù)測(cè)繪，歸根結(jié)底是測(cè)繪管理體制方面的問題，這是1992年頒布施行的《測(cè)繪法》關(guān)于行業(yè)測(cè)繪管理、專業(yè)測(cè)繪管理和軍事測(cè)繪管理的規(guī)定和分工造成的。建議在新的《測(cè)繪法》還沒有修訂完善以前，借機(jī)構(gòu)改革的東風(fēng)，組建有足夠規(guī)格的測(cè)繪管理機(jī)構(gòu)，其職責(zé)應(yīng)當(dāng)是：組織基礎(chǔ)測(cè)繪的規(guī)劃和實(shí)施工作；在技術(shù)方面做到五個(gè)統(tǒng)一，即坐標(biāo)系統(tǒng)的統(tǒng)一、高程基準(zhǔn)的統(tǒng)一、技術(shù)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一、多尺度地圖分幅的統(tǒng)一、測(cè)繪資料或地理信息管理和分發(fā)的統(tǒng)一；履行各項(xiàng)測(cè)繪市場(chǎng)管理職能，包括測(cè)繪隊(duì)伍的資質(zhì)管理、測(cè)繪設(shè)計(jì)方案的審批、測(cè)繪任務(wù)的登記與備案、測(cè)繪成果的分發(fā)、測(cè)繪質(zhì)量的監(jiān)督檢驗(yàn)和驗(yàn)收等。

2.2 放開搞活城市房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)：我國加入WTO后，專業(yè)測(cè)繪不可避免地要與國際市場(chǎng)接軌，放開搞活城市房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)勢(shì)在必行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)、規(guī)劃、土地、房產(chǎn)測(cè)繪及其他建設(shè)主管部門，通過招投標(biāo)的方式或協(xié)議方式委托一家或多家有資質(zhì)的測(cè)繪單位，從辦理規(guī)劃“一書兩證”直至取得土地證房產(chǎn)證實(shí)施全過程的測(cè)繪服務(wù)，生產(chǎn)出各行業(yè)管理部門所需的測(cè)繪產(chǎn)品，同時(shí)接受測(cè)繪管理部門的質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)，匯交測(cè)繪成果，更新城市多尺度基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫。

2.3 進(jìn)一步加強(qiáng)城市測(cè)繪技術(shù)工作：能否為各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)及管理工作提供可靠、實(shí)時(shí)的測(cè)繪保障，除了具備良好的管理體制外，還必須具備先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)手段。隨著測(cè)繪新技術(shù)、新設(shè)備的推廣應(yīng)用，測(cè)繪科技工作已經(jīng)發(fā)生了深刻的變革，光學(xué)測(cè)繪儀器已被電子測(cè)繪儀器所取代，傳統(tǒng)的地面測(cè)繪被衛(wèi)星定位、航空攝影和遙感等對(duì)地側(cè)繪技術(shù)手段所取代，傳統(tǒng)的模擬線劃地圖已被數(shù)字地圖和GIS技術(shù)所取代。目前乃至今后一段時(shí)間，測(cè)繪部門和其他有關(guān)部門要做的工作主要包括兩項(xiàng)內(nèi)容：一是建設(shè)連續(xù)運(yùn)行的差分GPS系統(tǒng)滿足測(cè)繪生產(chǎn)單位實(shí)時(shí)定位、監(jiān)測(cè)及數(shù)據(jù)采集工作的需要。二是建設(shè)以城市基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)為支撐的規(guī)劃管理信息系統(tǒng)、土地管理信息系統(tǒng)、房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、各專業(yè)管線管理信息系統(tǒng)等。這些工作需要政府部門的組織協(xié)調(diào)和產(chǎn)學(xué)研機(jī)構(gòu)的通力合作。

3 結(jié)束語

21世紀(jì)是信息技術(shù)的時(shí)代，如何為數(shù)字城市提供測(cè)繪基礎(chǔ)地理空間數(shù)據(jù)這一問題已擺在測(cè)繪工作者面前。體制和技術(shù)創(chuàng)新已成為制約測(cè)繪事業(yè)發(fā)展的瓶頸，我們必須站在數(shù)字城市的高度統(tǒng)籌規(guī)劃測(cè)繪工作，打破部門壟斷。測(cè)繪管理主分管向統(tǒng)管轉(zhuǎn)變是必主之路。

數(shù)字城市建成以后，建設(shè)、規(guī)劃、土地房產(chǎn)以及各管線產(chǎn)權(quán)單位，可以通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)調(diào)閱城市基礎(chǔ)地理信息中心所提供的測(cè)繪數(shù)據(jù)，或者說城市基礎(chǔ)地理信息中心可以把驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)測(cè)繪成果通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)向有關(guān)設(shè)計(jì)、管理部門分發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦公。

數(shù)字城市建設(shè)，一方面將減少政府為更新城市基礎(chǔ)測(cè)繪成果所進(jìn)行的投資，使基礎(chǔ)測(cè)繪更新實(shí)時(shí)化、制度化、規(guī)范化。另一方面，將促使房地產(chǎn)開發(fā)商降低成本，給老百姓帶來實(shí)惠。建成后的數(shù)字城市，潛在著巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，必將對(duì)人類社會(huì)生活的方方面面產(chǎn)生深刻的影響。