房地產預告登記制度適用范圍的界定

季　君

摘 要:我國《物權法》首次在立法上對不動產預告登記制度作出規定,但對房地產預告登記適用范圍的界定不夠明確,本文通過分析各個國家和地區成熟立法的有關規定,結合我國實際情況,合理界定了我國房地產預告登記制度的適用范圍。

關鍵詞:房地產法;預告登記;適用范圍

中圖分類號:F293.31文獻標志碼:A文章編號:1002-2589(2009)20-0096-02

預告登記,又稱為預登記,暫登記或假登記,是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時,也就是說只對未來的物權享有請求權時,法律保護這一請求權而為其進行的登記。[1]我國2007年頒布的《中華人民共和國物權法》首次以國家立法的形勢對不動產預告登記的適用范圍等問題做出了明確規定,是我國基本法上確立預告登記制度的標志,而房地產預告登記制度適用范圍的界定對改進和完善我國的預告登記制度起到了舉足輕重的作用。

一、明確房地產預告登記適用范圍的必要性

首先,明確房地產預告登記適用范圍是完善我國預告登記制度的需要。目前我國現行立法中僅有關于預告登記制度的概括性規定,對于其適用范圍、效力等具體問題的闡釋過于模糊,使得預告登記制度在實際應用中存在很多困難。明確房地產預告登記適用范圍,便可以彌補現行制度中的一大缺陷,從而進一步完善我國預告登記法律制度。

其次,明確房地產預告登記適用范圍可以穩定房地產交易秩序,進一步推動房地產市場發展。隨著我國經濟的不斷發展,房地產不僅為生活所必需,也逐漸成為不可或缺的經濟要素,一些原本被禁止的房地產權利同樣進入市場進行交易,擴大了房地產市場的交易范圍。因此,預告登記制度作為房地產登記制度的重要內容之一,明確其適用范圍對促進我國房地產市場健康有序發展有著極為重要作用。

最后,明確房地產預告登記適用范圍可以降低個人投資風險,保護經濟弱勢群體。在當今社會經濟條件下,買賣房屋已成為普通百姓的常見行為。但由于信用在我國市場經濟中的缺失,使得在商品房預售中經常發生強行撕毀合同的情形,出現了很多“一房二賣”的糾紛。而作為預售房屋的主要消費者,普通百姓的合法權益常常難以得到有效的保護。但是,如果明確房地產預告登記的請求權范圍,確定其請求權的排他效力,便能夠有效保護經濟上弱勢群體的利益。

二、我國立法中關于房地產預告登記制度適用范圍的體現及存在的問題

在《物權法》頒布之前,我國就有地方性立法確定了預告登記制度,對預告登記的適用范圍作出了不盡相同的規定。

2002年1月1日起實施的《南京市城鎮房屋權屬登記條例》是我國第一次在立法上借鑒預告登記制度,雖然規定的內容不多,也沒有形成系統的體例,但對于可以辦理房地產預告登記的適用范圍作了相關的規定。2003年5月1日起實行的《上海市房地產登記條例》是我國房地產預告登記立法的典型代表,是我國第一次在立法上較為完整和較為系統地對預告登記的適用范圍等進行了規定。在此之后的很多地方立法都是在參照《上海市房地產登記條例》預告登記規定的適用范圍的基礎上,根據地方的特點進行了相應的修改。但因其都為下位法,這些規范的法律效力等級較低,無法直接為司法審判實踐所援用,也就給審判實踐帶來諸多問題。

我國《物權法》第20條第1款的規定是預告登記制度首次由我國基本法律予以規定,使得預告登記的實踐有法可依。此條款對預告登記的適用范圍做了概括性規定,運用到房地產實踐中來其適用的范圍僅限于“當事人簽訂買賣房屋的協議”,其涵蓋性較之德國、日本等成熟立法要狹窄得多,遠不能滿足實踐中千差萬別的需要。

自2008年2月1日起施行的《土地登記辦法》首次將房地產預告登記的適用范圍擴大到土地權利轉讓,保全了目的在于轉讓土地的請求權。自2008年7月1日起施行《房屋登記辦法》相較于物權法也擴大了房地產預告登記的適用范圍,明確了抵押權的預告登記。

從實踐的效果來看,我國立法中對于房地產預告登記制度適用范圍的界定不可避免的存在以下幾點問題:

(一)《物權法》對房地產預告登記適用范圍的界定過于狹窄

《物權法》中對預告登記的適用范圍的規定采用列舉與概括的方式,規定買賣房屋和其他不動產物權的協議,可以按約定進行預告登記。它將房地產預告登記的空間鎖定在買賣不動產這一領域,不包括變更和廢止不動產物權請求權,也不包括不動產抵押權預告登記。這既不利于保護權利人的利益,也無法充分發揮預告登記的功能。[2]

(二)房地產預告登記中的請求權發生條件過于單一

《物權法》第20條規定預告登記的發生條件是“按照約定”,即發生預告登記的債權請求權的條件僅為合同。這樣,在我國的現實情況下,房地產開發商可以利用其優勢地位不與購房者達成“約定”,由此規避預告登記的約束,這不利于房地產預告登記的實際操作,容易引起預告登記糾紛。條款中對于預告登記申請人也沒有作出明確規定,對預告登記權利人和義務人界定也十分模糊。

(三)關于房地產預告登記適用范圍的規定沒有統一的立法體系

《物權法》對預告登記制度的規定,標志著我國預告登記制度從地方立法轉變為國家立法,同時也確立了預告登記制度的法律基礎。但它只是原則性的規定,對于房地產預告登記適用范圍的界定并不完整。雖然一些地方性法規對房地產預告登記的范圍做了比較具體的規定,但它們都是法律效率較低的下位法,缺乏上位法的明確規定以及學界系統理論的研究?？偠灾?我國的房地產預告登記制度缺乏統一完整的立法體系。

三、結合我國的實際情況,合理確定房地產預告登記的適用范圍

關于我國房地產預告登記制度適用范圍的界定,在借鑒德國、瑞士、德國、臺灣地區等成熟立法成果外,還需充分考慮我國社會主義初級階段市場經濟的現實情況,根據我國的基本國情做出具體的規定。

(一)進一步擴大房地產預告登記的適用范圍

通過分析比較德國及臺灣等國家及地區的立法可以看出,它們的規定雖然有一定的差異,卻較我國寬泛許多。綜合考慮各國的制度設計和我國的現實情況,筆者認為,我國應適當擴充預告登記的適用范圍,可以包括以下內容:

1.目的在于設定、轉移和消滅房地產物權的請求權;2.房地產物權的權利內容變更和權利順位變更的請求權;3.附條件或附期限的請求權,但是,并非所有的附有條件或附有期限的請求權均可預告登記,只有為預告登記所保全的請求權,即移轉、變更或消滅房地產物權的請求權附條件或附期限時,方可為預告登記。[3]4.有關的特殊房地產物權,如房地產承租權,優先購買權等。筆者認為,房地產租賃也需要預告登記來保障交易安全。這種承租權不能因為不具有登記能力而被排斥在預告登記的范圍之外。在瑞士民法中預告登記適用范圍的規定較為廣泛,不僅包括以房地產所有權的產生、變更、消滅為目的的請求權,并且將房地產的承租權、繼承權等都納入其中,提供了成功的范例,值得借鑒。而民事主體自愿設立、且具有廣泛存在基礎的有關不動產物權變動享有“優先權”的約定,也應當納入預告登記的范圍。這里需強調的是:這些關于不動產物權取得或變動的“優先權”的約定必須有著廣泛的法律基礎,否則不可以為預告登記。[4]另外,由于我國社會主義公有制的性質及土地所有權歸國家與集體所有的現狀,對國有土地使用權與農村土地承包經營權的設定、移轉、變更或消滅,也可以適用預告登記。[5]

(二)明確房地產預告登記的請求權發生條件

綜合評價《德國民法典》與日本《不動產登記法》等相關國家的立法,不難發現其預告登記請求權的發生條件比較多樣化,除了一般債的發生原因以外,依官方命令、法律規定都可以進行預告登記。從我國房地產市場交易的實踐角度出發,預告登記請求權基于合同產生外,還應當賦予當事人在法律規定的條件下單方進行預告登記申請的權利。例如,預購商品房預告登記的提起,應考慮到避免商品房預售人拒絕協助辦理預告登記從而損害商品房預購人的合法權益,明確規定在一定條件下,登記權利人可以單方申請預告登記。當然,對單方預告登記也應予以限制,以平衡雙方當事人利益。筆者認為,預告登記的發生條件主要是基于當事人約定和有關機關的強制力產生,可以分為以下幾種情況:1.基于當事人的共同意思表示,即當事人之間的合同約定,由雙方共同申請預告登記。2.基于法律明確規定而產生預告登記發生條件的,登記權利人可單方申請預告登記。3.基于有關機關強制力的約束,如法院的判決、裁定或者仲裁機關的裁決,允許登記權利人單方面申請預告登記。

(三)完善我國關于房地產預告登記適用范圍的立法體系

預告登記制度發端于早期普魯士法所規定的異議登記,基于其保障所登記請求權的重要作用,后來為德國、瑞士、日本等國以及我國臺灣地區民法所繼受,成為不動產登記中的一項重要制度。《物權法》作為規范穩定我國財產關系的基本立法,應當具有前瞻性,與國際立法接軌。我國在《物權法》中確立了預告登記制度是符合當今社會經濟生活需要的,但從本文第二部分對我國房地產預告登記適用范圍的分析可知,《物權法》確立的登記制度在適用范圍、發生條件的規定上都有待完善。筆者認為,只有首先在基本法律中明確預告登記的各項權利義務關系,才能保證立法體系的完整統一,從而充分發揮房地產預告登記制度應有的作用。

參考文獻:

[1]孫憲忠.中國物權法總論[M].第二版:法律出版社,2003:220.

[2]楊立新、宋志紅.預告登記的性質、效力和范圍探索[J].法學雜志,2006(4):36.

[3]王琪.論房地產預告登記制度[J].吉林廣播電視大學學報,2006(2):115.

[4]李艷.預告登記適用范圍之限定與適度擴大[J].消費導刊,2008(24):147.

[5]房紹坤、呂杰.創設預告登記制度的幾個問題[J].法學家,2003(4):69.

(責任編輯/石銀)