從招拍掛制度看房價與地價的關系

余　芬

一、土地招拍掛制度的定義與發展簡述

(一)土地招拍掛制度的定義

所謂招拍掛,全稱為招標、拍賣、掛牌交易,是與協議出讓方式相對的國有土地使用權出讓的方式。是國有土地有償使用三種方式之一的具體分類。

招標出讓國有土地使用權,是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告,邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標,根據投標結果確定土地使用者的行為。

拍賣是指用競價方式買賣動產或不動產,其實質是一種商品交換和市場行為,已有幾千年的歷史。最早用于有形商品的買賣,隨著經濟的發展而運用公共物品的購買及公共資源所有權的轉讓過程中,我國國有土地所有權即采用了到這種方式。其法律定義為:拍賣出讓國有土地使用權,是指出讓人發布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據出價結果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓國有土地使用權,是指出讓人發布掛牌公告,按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

(二)土地招拍掛制度的發展簡述

1998年廣州在全國率先提出:經營性用地必須以公開拍賣和招標的形式進行。同年6月23日,廣州成功舉行了全國第一次土地使用權公開拍賣會。1999年《土地管理法》正式提出“土地使用權可以依法轉讓”,賦予土地使用權轉讓合法的地位。2001年,在招標和拍賣的基礎上增加了“掛牌”,正式形成了為業界稱道的“招拍掛”。2002年5月,國土資源部對招標拍賣掛牌制度涉及的范圍及操作細則作了規定;2004年7月國土資源部明確規定在2004年8月31日前協議出讓土地必須終結,8月31日后所有經營性土地將采用“招、拍、掛”方式進行公開轉讓,“8?31”因此被業內稱為“土地大限”并在房地產界掀起了軒然大波。2005年12月國土資源部相繼出臺出了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》征求意見稿、《協議出讓國有土地使用權規范》(征求意見稿),對協議出讓及招拍掛出讓的適用范圍及具體實施的相關事宜等進行了更詳細的規定,修改后的正式規范于2006年8月1日實施。

但“2001年以前,我國國有土地使用權出讓“招拍掛”占整個土地有償出讓總面積的2%到3%;2002年,這個比例提高到15%;2003年1至10月份,提高到31%”,2004年上升到35%左右。這個比例顯示了制度推行的緩慢與艱難。而執行過程中也出現了驚人的數字——“圈土”熱導致的土地違法案例——根據國土資源部執法監察局提供的數字,2000年至2002年,全國共立案查處土地違法案件40多萬件,其中個人違法32萬件(主要為農民建房問題);村、組集體違法2.5萬件;鄉級以上地方政府違法1.3萬件;企事業單位違法4.2萬件。

我們在此更看重的是:由于競拍底價的確認人與審核人、確定原則、競拍單位的定位與審核等確定原則的不完善;競拍過程的信息不充分公開;與招拍掛相關的配套制度不到位;政府雙重身份等諸多原因,特別是“價高者得”、政府完全壟斷土地的供給因而操縱土地出讓的總額等原因,致使地價成交價越來越高,出現了諸如廣州市琶洲的一塊113607平方米的辦公用地,每平方米成交地價高達12217元的廣州地王(2005年3月)、成都一畝2005萬元的天價地王(2004年7月)等情況。而這個直接導致了房價的高漲。原因很簡單:商人言商,無利不圖。消化高地價的最好也是唯一途徑就是提高房價,轉嫁到消費者身上。而上述的“琶洲地王”更出現了收回再拍,身價縮水3.57億元的情況,而中間僅相隔一年。

2007年底,經濟大潮席卷全球,中國也未能幸免。房地產行業首當其沖。這時的土地招拍掛不斷出現流拍現象。招拍掛制度形同虛設。

二、土地招拍掛制度對地價與房價的影響

招拍掛制度的宗旨本欲通過規范土地轉讓行為、規范土地轉讓價格以促進房地產行業的合法正常發展,制止炒買炒賣行為,加快土地收益回流國庫。但實操中的“價高者得”及限制供地政策不可避免地導致了地價的高漲,從而直接推動房價高漲,實際效果與預期背道而馳。

(一)招拍掛制度對地價與房價的影響

經營性用地實行招拍掛制度后,競拍成交價成為地價的唯一標識,錘起錘落就決定了地塊的命運。而為了加快土地收益的回歸國庫,招拍掛出讓的土地在出讓金的繳納上有嚴格的時間要求,表現為一是出讓金總額巨大(拍賣的土地面積越來越大),二是在半年或稍長一點時間內需繳清全額出讓金,否則無法獲得國土證,則后續的開發及融資不可實現。發展商從商業利潤角度,為了企業自身利益,提高房價及加快回籠是補償其高成本的唯一辦法(這里的成本毫無疑問必須包含地價的利息)。招拍掛制度本身僅是一個規范,但實施中的“價高者得”原則及政府限制供地、繳納出讓金時間的高要求直接導致地價上升,因而從一個側面來說,招拍掛制度的實施結果對房價起著不可忽視的作用。

(二)招拍掛制度與地價、房價關系的現實表現

2005年之后,國內地價明顯上漲,尤其是2006、2007年,地王層出不窮,上海出現了高達6.7萬元/㎡的樓面價。數據顯示,2004年到2007年,在國家嚴控賣地的情況下,國內賣地收入分別達到了5894億、5505億、7677億和9555億。而2007年的9555億計算的全是招拍掛用地所得,如果加上非招拍掛方式的賣地收入,預計約1.2萬億,相當于1992-2003年10多年間的全國賣地總收入。而對深圳來說,在2001年全面推行招拍掛后,龍崗中心城地價在2003-2005年里漲了3倍多,年均漲幅25%-30%,比房價漲幅更瘋狂。

國家發改委于2007年5月底發布的全國70個大中城市房地產價格指數顯示,該年一季度土地交易價格大幅度上漲,達9.8%,這是去年一季度以來土地價格的最大漲幅。地價推動房價,房價再影響地價,如此往復,在07年底,地價與房價皆達到了歷史價格頂峰。

二、影響房價的因素分析

(一)供求關系

商品均有價。商品價格是商品價值的貨幣表現。價格是商品的交換價值在流通過程中所取得的轉化形式,是一種從屬于價值并由價值決定的貨幣價值形式。價值的變動是價格變動的內在的、支配性的因素,是價格形成的基礎。但是,由于商品的價格既是由商品本身的價值決定的,也是由貨幣本身的價值決定的,因而商品價格的變動不一定反映商品價值的變動。

供求關系指在商品經濟條件下,商品供給和需求之間的相互聯系、相互制約的關系,它是生產和消費之間的關系在市場上的反映。在競爭和生產無政府狀態占統治地位的私有制商品經濟中,價值規律通過價格與價值的偏離自發地調節供求關系,供大于求,價格就下落;求大于供,價格就上升。

供與需均有發展曲線,當供給曲線與需求曲線交叉的時點(或說是供求速度與需求速度相等),價值即達到均衡,就形成了消費者與廠商雙方可以接受的令成交變成可能的價格,這就是均衡價格。對于房價,適用同樣的原理,當商品房供給量與需求量相當時(或供給速度與需求速度相等),價格便基本上停留在一個水平上。一旦需求量上升,價格便漲,供給量上升,價格便回落。供求關系是價格決定的關鍵因素。

(二)成本與利潤

我們再來看成本與利潤對房價的影響。商品房的成本,包括地價、三通一平費用、建安成本、配套費用及以為建設與銷售服務中發生的各項人工費用、廣告促銷費用及資金成本、向政府交納的各項稅費等,即房地產企業需負擔的全部成本。商人言商,房地產項目必須有利可圖,企業才會去經營,否則企業將因虧損而倒閉。因而在實操上房價是由成本加一定的利潤來體現,只不過這只是房價的實操方法(或說預測方式)而非其關鍵決定因素。很簡單:因為利潤上不封頂,而項目經營前的利潤僅是一個預測數,如果定出來的價格遠高于市場可接受的程度,房子賣不出去,價格無法實現,利潤也就無從談起(而這種情況下,發展商如果想通過囤積存貨以待價格升高時再出售,負擔的資金成本遠高于可獲得的利潤率,不會有多少發展商會這樣操作)。反之,如果市場可接受的價格水平遠高于成本,那利潤就有上浮的巨大空間。

據調查,土地成本、建安成本及市政配套費用(含環境)約占房地產行業總成本的比例分別為:10%-20%、50%-70%、5%-20%(別墅盤配套成本略高),而以招拍掛方式獲得的土地,更有項目其土地成本竟占到總成本的45%;而房地產企業的綜合稅費不低于房地產收入的11%(據2008年公布的全國各行業2007年所得稅負率,房地產行業以4%的綜合所得部位居所有行業的第三位)。對一個規范經營的大型房地產公司來說,建安成本除了存在地域關系而導致的人工差異外,材料等其他成本基本不會有太大的差異;而土地成本與配套成本、綜合稅負均直接由政府決定。

(三)如何規范房價走向

從上面的分析可看出,供求關系是房價的決定性因素,因此要平穩房價,必須有效地引導需求,合理地保障供給,讓兩者趨于平穩,這才是平抑房價的根本辦法。招拍掛制度本身僅是一個規范,但規范實施過程中的“價高者得”、政府作為土地所有者及土地經營者的雙重身份以及其在招拍掛制度實施中的限制(或說操縱)土地市場供給總量、更有干涉制度實施的行為等因素不可避免地對地價產生了巨大的影響。

因而在實際操作中,市場經濟不適宜過多地進行政府干預,而應更多地從規范企業發展、規范各種行為(包括土地轉讓、信貸行為、投資行為、銷售行為等)、有效引導消費,提供充分公開的各種信息來促使經濟平穩發展,促進企業良性競爭,從而提高人民生活水平。

三、結論

房價與地價息息相關,地價的高漲是房價高漲的重要影響因素。招拍掛出讓的“價高者得”的原則、政府壟斷經營性用地供給量(即限制土地總供給)及控制其供地時點等令地價因供求不平衡而不斷高漲,地價高漲推動了房價上漲。而房價的高漲又令土地這個不可再生的稀缺資源成為更多企業爭搶的目標,形成了惡性循環。

以限制供地(以至提高地價)、限制投資的方式來制止房價高漲及房地產行業高速發展的做法是不可行的,平穩房價應更多地從供求關系——引導需求,保障供給(通過全面有效的需求調查后進一步增加經濟適用房的供應);規范招拍掛行為(包括最高限價原則),完善招拍掛配套措施;通過土地的合理有效供給來平抑地價;促進正常競爭的角度來促使房價走向平穩。應更多地應用疏導而不是堵截的方式,通過各種信息的充分公開來引導其他消費以達到房屋供需的大致平衡,從而穩定價格。