我國商業銀行房地產信貸風險及防范措施

龐昌蕓　張躍芳

摘要:美國次級債危機對全球經濟造成了巨大沖擊,也對世界各國銀行應對房地產危機發出了警報。本文通過思考次貸危機的特點及啟示,分析我國商業銀行房地產信貸風險狀況,得出要有效防范房地產信貸風險,保證商業銀行穩健運行。

關鍵詞:商業銀行 次貸危機 風險防范

引起美國次級房貸危機的直接原因是美國貸款利率的上升和房地產市場的降溫。利率上升,信用不好的貸款者還款壓力增大,出現大量違約現象;房地產市場的降溫,使貸款者難以將房屋出租或出售,即使出售也不足以償還貸款本金和利息。從而產生了銀行貸款虧損等連鎖反應,最終導致了次貸危機的產生。美國次貸危機對對我國商業銀行房地產信貸管理敲響了居安思危的警鐘。

一、當前中國房地產業概述及存在的問題

今年上半年,中國房地產市場出現了一次由用家主導的成交量上漲。今年前幾個月基本上是量漲價不漲,到了年中價格就開始明顯上升。

目前中國資金的流動性是前所未有的,在這一輪房價上漲的過程中,流動性驅動的特征非常明顯。銀行不愿貸款給中小企業、出口企業,卻追著央企拼命放貸,使得央企手上拿著比自己需要多的資金。這些資金在經濟不景氣、需求不旺盛、前景不明朗的時候,投資于實體經濟有一定的難度。于是企業把這些錢轉了個圈又投回到了投機領域當中。在過去兩三個月的地王拍賣中,專家估計有七成有央企蹤影。這意味著前一輪大量的銀行貸款,有相當一部分錢又轉到虛擬經濟,到了資產炒作中來。房地產價格上漲過快容易給經濟帶來泡沫化,一旦泡沫破滅,房價必將大幅縮水,給提供貸款的銀行等金融機構造成大量不良資產,嚴重地甚至會導致銀行破產,股市價格下跌,引起金融危機。因此,房價過熱,給商業銀行帶來的風險不容忽視,商業銀行房地產信貸管理應將風險防范放在第一位。

二、現階段我國商業銀行住房貸款風險凸顯

(一)降低個人住房貸款準入條件易引起違約風險

08年 10月22日人民銀行宣布擴大貸款利率下浮幅度,調整首付款最低比例為20%。次貸危機的發生主要源于貸款機構放松貸款條件。由于門檻的降低會使銀行接受更多抗風險能力較差的低收入居民客戶,當房地產價格下跌利率上升時時.借款人的貸款能力減弱,商業銀行的還款違約率將會大幅上升,一旦房價下跌到銀行處置房產的收益難以抵補信貸資產的損失時,個人住房貸款的風險就會大規模爆發出來,這在美國次貸危機中得到了充分的演繹。

(二)個人住房貸款虛假信息嚴重造成信用風險

美國的次級債券的次級貸款人的信用有等級之分,即次級信用。現階段,中國的房地產抵押者沒有信用等級之分,我國銀行對申請貸款人的單位收入證明、名下有多少財產也很難查證是否屬實。

(三) “假按揭”凸顯道德風險

“假按揭”也成為銀行不良房貸的主要成因。一些開發商為了加快銷售回款,制造虛假銷售繁榮,在房產尚未出售時,制造虛假交易記錄,從銀行中騙取個人貸款。

(四)金融產品缺乏,風險集中于銀行體系

在美國次貸危機中,資產證券化為美國次貸危機的傳遞起到推波助瀾的作用,但從另一方面看,次級貸款的證券化,有效剝離了商業銀行風險,把其轉嫁給了證券的購買者,降 低了銀行業的系統風險。中國房地產抵押貸款的證券化程度較低,其不良信用貸款的風險基本上聚集在銀行體系內。在房地產價格進入下降通道之后,這些聚集在商業銀行體系的風險就會爆發出來,對中國銀行體系的穩定運行會造成嚴重沖擊。

三、商業銀行加強房地產信貸風險防范的建議

(一)正確評估個人住房貸款的風險,對高價房實行高比例首付款

個人住房貸款還款期限通常為20—30年,期間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度,使貸款者承擔了相當大利率風險,這使貸款者在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。商業銀行應嚴格保證首付政策的執行,適度提高首付比率;嚴禁變相放寬個人住房貸款條件。采取嚴格的貸前信用審核,避免出現虛假按揭的現象

(二)引入保險介入機制

利用保險轉移銀行風險是許多國家和地區發展商品房抵押貸款的經驗,在開展商品房預售按揭貸款過程中,保險機構主要經營兩方面業務:1. 為按揭房地產辦理抵押保險,在抵押房地產遭到意外風險時可提供保險;2. 為銀行發放抵押貸款辦理貸款保險,主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。

(三)加強住房抵押貸款業務的創新

住房抵押貸款業務創新是防范風險的內在要求。建立房地產業貸款的風險轉移及退出機制,建立并活躍貸款的二級轉讓市場。審慎穩步地開展資產證券化,增強抵押貸款的流動性,分散住房抵押貸款風險。加強利率風險的管理,研究開發利率互換、利率期權、互換期權等利率衍生產品。

(四)建立房地產業貸款風險預警體系,盡快完善金融監管

總結次貸危機所暴露出的美國在金融監管方面的主要教訓,包括兩點:第一,任何一個國家的監管體制必須與其經濟金融的發展與開放的階段相適應,必須做到風險的全覆蓋,最大限度地減少由于金融市場不斷發展而帶來更嚴重的信息不對稱問題;第二,在現代金融體系里,無論風險管理手段多么先進、體系多么完善的金融機構,都不能避免因為機構內部原因或者市場外部的變化而遭受風險事件的影響,這是由現代金融市場和金融機構的高杠桿率、高關聯度、高不對稱性的特性所決定的。從這個意義上來說,以格林斯潘為代表的一代美國金融家們所擁戴的“最少的監管就是最好的監管”的典型的自由市場經濟思想和主張確實存在著索羅斯所指出的極端市場原旨主義的缺陷。

從長遠看,金融業合法、穩健的運行機制,不僅在于監管當局的監管,更在于通過監管鏈接,促使社會中介、行業公會、金融機構內部稽核與監管當局的監督管理形成一種默契,變成一種合作。

參考文獻:

[1]楊睿,金融危機背景下中國房地產市場的發展與監管.中國房地產.2009.2.

[2]羅莉,房價變動對我國商業銀行住房抵押貸款風險影響的研究.金融與經濟.2009.3.