當前房地產業面臨的問題及對策研究

趙 剛

[摘要]房地產業作為國民經濟新的增長點,為我國經濟的快速增長做出了貢獻。但是因為房地產業在我國起步晚,歷史短,發展過于迅速,在很多方面還存在著不同程度的問題,阻礙著這個行業的健康發展。因此,在房地產行業表面繁榮,房價持續攀升的今天,我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題,并且探討出有效的解決途徑,以促進中國房地產業健康的發展。

[關鍵詞]房地產業 問題 對策

進入二十世紀九十年代,中國的房地產業開始崛起,并迅速發展,現今已經成為我國國民經濟的支柱產業。該行業關乎國計民生,并已遠遠地超出了經濟范疇,對國家經濟結構的構建、社會安全以及政治穩定起到了至關重要的作用。

一、我國房地產業的特征及其發展歷史和相應的調控手段

1.房地產業的特征

房地產有其固有的特征。(1)地域性。房地產的特征是以土地的特征為基礎的。由于土地的不可移動性,就帶來了建造在其上的房屋建筑物的不可移動性,這就決定了房地產具有明顯的地域性。(2)具有耐用性和長期性。房屋的正常使用年限是由它的建筑結構、用材質量、施工質量及當地條件下的自然磨損情況決定的,是房產所有人可以正常使用的年限。經國家專業部門的測算,鋼筋混凝土的房屋為100年,磚混一等的房屋為80年,可見,房地產具有耐用性和長期性。(3)具有有限性和稀缺性。土地的稀缺性,城市規劃限制,如建筑密度、容積率、技術制約、建設周期較長等因素決定了一定時期內房屋的供給是有限的。若短時期需求集中出現就容易造成供不應求的局面,使房地產價格迅速上漲,如果控制不當,有可能導致其泡沫的產生。(4)具有投資和消費的雙重性,使其在一定的時間和空間上具有保值、增值的特性。房地產既是一種消費財產也是一種資本財產。由于它的有限性和稀缺性,導致其價格走勢為上升趨勢,因而在一般情況下,房地產便具有了保值增值的特性,就會成為逐利資本的追逐對象,如果投機資本大量涌入房地產市場,就會導致房地產價格的非理性上漲。(5)具有一定的周期性。房地產業是進行房產和地產的開發經營的基礎建設行業,屬于固定資產投資的范疇,受國家宏觀經濟發展戰略的制約和影響較大,因此它具有一定的周期性。(6)房地產業不是一個絕對獨立的產業,它與其他行業的關聯度極高,如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產業都有著密不可分的關系,同時,房地產業的發展也能促使一些新行業的產生,如物業管理、房地產評估,房地產中介等,故房地產業與國民經濟的諸多領域都有著密切的聯系,對國民經濟的貢獻率是很高的。據統計,在我國房地產業對國民經濟的貢獻率為1至1.5個百分點。鑒于房地產的上述特征及由此所產生的作用,政府對于該行業除了采用經濟手段(包括金融和稅收)進行調控外,還必須行使政府的行政干預管理和調控的職能。

2.我國房地產業的發展及其相應的調控手段

(1)住房商品化試點與第一次房地產熱

改革開放以后,我國開始了住房制度改革,住宅商品化的工作開始推進。1979年,西安、南寧、柳州、梧州四個城市率先開始了全價向個人出售住宅的試點。1980年,鄧小平對城鎮住房制度改革提出出售公房,調整租金,提倡個人建房、買房的設想。1992年南巡講話后,房地產業開始迅速發展。1992年-1993年,我國出現了第一次房地產熱。但過度膨脹的房地產熱導致投資規模和信貸規模膨脹引發了國內的通貨膨脹。隨后,從1993年7月開始,我國政府開始著手整頓金融秩序,控制金融資金流入房地產領域的數量。

(2)住房分配貨幣化與住房二級市場的形成

1998年7月3日,國務院發布《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,規定從1998年下半年停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化,同時實行積極的稅收政策和住房金融政策,鼓勵居民住房消費,尤其是銀行推出了個人購房按揭貸款業務,有效激發了長期被壓抑的購房需求,住房消費有效需求迅速釋放,這標志著我國實行了四十多年的福利分房制度發生了根本性變革,住房供應體系逐步走上了住宅建設市場化和住房消費貨幣化的道路。從1999年下半年起,住房二級市場開始放開,允許房改房上市交易,增加了個人購房的支付能力,使住房需求在短時間內迅速增加。另外,隨著工業化和城鎮化發展,城市人口增加,大規模城市改造和居民拆遷,使住房銷售市場的被動需求也不斷增加。

(3)土地市場規范化與第二次房地產熱

2002年,為了整頓土地市場秩序混亂及土地尋租等問題,國土部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》,規定經營性用地必須實行招標拍賣掛牌出讓政策。從此,土地市場走向了規范化發展的道路,也催生了中國的第二次房地產熱。2003年6月,鑒于新一輪房地產熱可能引發的投資風險,中央發布了“121”號文件,規定對手續不全,自有資金不全的房地產項目不得發放貸款,不得使用銀行貸款墊資,房地產項目必須主體封頂才能發放按揭貸款等。2004年4月,國務院將房地產開發(不含經濟適用房項目)固定資產投資項目的資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。同時,國務院辦公廳發文,要求半年內停止審批農用地轉為非農用地,全面清理整頓在建、擬建項目,暫停部分項目的開工建設。

(4)支柱地位的確定與第三次房地產熱

2003年9月,為了促進房地產業持續健康發展,國務院發布了“18”號文件,首次公開肯定了房地產業在國民經濟發展中的支柱性地位,并明確提出房地產業要持續健康發展。

為了解決我國局部地區出現的房地產熱,自2005年3月起,國務院建設部等政府部門連續頒布“雙八條”,穩定房價時間表《關于加強房地產稅收管理的通知》等相關政策,對房地產市場進行調控。此次調控最大的不同就是將調控的重點指向需求,特別是抑制投資性和投機性房地產需求。2006年4月28日,為了抑制投資需求央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點,其中,五年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調至6.39%。2006年5月17日,國務院提出了促進房地產業健康發展的六項措施(通常稱之為“國六條”),包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面,隨后一系列細則陸續出臺。從九部委十五條調控細則到住房結構調控的“165”號文件說明,到規范房地產開發商經營方式的“166”號文件,再到限制外資入市“171號”文件以及最新的強征個稅的“108”號文件。新一輪宏觀調控的核心,是做好穩定房價的工作,保證低收入家庭的住房需求,打擊房屋投機等非理性需求,促進房地產業的理性回歸。

二、目前房地產業的現狀及所存在的問題

1.目前房地產業的現狀

房地產業作為國民經濟新的增長點,為中國經濟的快速增長做出了貢獻。據有關部門統計,2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點,間接拉動0.6-1.2個百分點。房地產業的開發投資高速增長,供銷兩旺,供求總量基本平衡。城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1-9月份房地產開發完成投資6495億元,同比增長32.8%,高于固定資產投資增幅(31.4%)1.4個百分點,占同期固定資產投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8%。其中新開工面積增長30.4%,購置土地面積同比增長44.7%,增幅平穩下降。土地開發面積同比增長38.9%,與前兩年增幅持平,商品房竣工面積增長34.9%,銷售面積增長35.9%,銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點,出現了供銷兩旺的態勢,但到了2008年下半年,一場席卷全球的金融海嘯,給我國的經濟帶來了一些負面的影響,經濟發展速度放緩已是不爭的事實。各地房價應聲下落,特別是一線城市的房地產市場出現了“跳水走勢”。居民的消費水平明顯下降,由于對危機的恐懼,大多數人采取了“現金為王”的策略,對房產的消費采取了觀望的態度,更有甚者,一些貸款買房的消費者因不堪資產縮水而采取“斷供”的方式,使國家金融資產的安全也受到了威脅,還有一些投資中國房地產的國際大財團,由于金融風暴的影響使其財力受損,從而減少對我國國內房地產的投資,甚至競相拋售國內房產。至此,我國房地產市場迎來了一個寒冷的冬天。許多經濟學家預言這個冬天不但寒冷,而且漫長。我國政府為了應對金融危機,采取了積極的貨幣政策,在短短的時間里連續三次降息,并采取了降低存款準備金比率和去除銀行信貸上限指標等配套措施,加大資金的投放力度,降低稅賦等來刺激國內需求。2009年1月,我國房地產市場便有了復蘇的跡象,一些主要城市的房屋交易量開始有所增加,成交價格也止跌回升。那么,出手的購房者又是以怎樣的心態來購房呢?據南方周末記者觀察,有這樣的三種心態人在購房:其一,三、四十歲,即將結婚或者生了孩子要換房,觀望了半年甚至一年兩年,發現降價無望,在回暖壓力之下倉惶買入。其二,一些先知先覺的消費者,擔心宏觀經濟未來可能出現通貨膨脹,出于資產保值的考慮而出手購房。其三,一些精明的香港基金經理紛紛開始到北京、上海購買高檔物業,主要用作投資。另外,目前國內保險業已經被主管部門允許直接投資于房地產市場,還有備受觀注的房地產投資信托基金,它們也已經出手了。這些力量,均為我國現今房地產市場迅速回暖的生力軍。但是,在這些繁榮的背后,我們卻不能忽視其中存在的問題。

2.目前房地產業存在的問題

(1)土地資源的浪費與流失。由于開發的失控和無序發展,導致耕地面積縮減,一些開發商受利益的驅使,擅自改變土地的使用性質,更有甚者,為了逃避了衛星監測,將開發的地產項目與農業大棚生產掛起了鉤。土地是人類賴以生存的基本要素,如果不加以控制,盲目進行房地產開發,未來我們的子孫將只能對著那些鋼筋混凝土的“森林”喟嘆了。

(2)商品房空置量增加,而且有進一步擴大的傾向。由于人們購房的目的之一是投資,獲取其中的差價是最終目標,因此,買房而未使用會導致短期市場虛假繁榮,令房地產價格大起大落,不利于房地產業的健康持續發展,據統計1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米,此后這一指標持續上升,2000年達9000萬平方米,到2003年11月底已突破1億平方米,同比增長6.5%,其中,空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例是商品房的空置率一般應控制在10%左右,而中國的空置率已接近20%,而且隨著中國人口結構的變化,“四二一”的家庭模式將會使商品房的空置率進一步擴大。

(3)房地產業的發展與我國金融體制的關系很不合理,會導致金融風險的發生。我國房地產開發缺乏穩定的資金來源,除了一部分大型的地產商在股市融資,很大一部分資金仍依賴銀行信貸。隨著個人住房按揭貸款的普及,絕大多數購房者的購房資金依賴于銀行。由于我國居民的收入水平相對較低,收入的穩定程度也不是很高,未來的還貸能力存在著不確定性,這會誘發金融資產的不良性,導致未來風險的發生。

三、我國政府應采取的政策措施

上述問題是我國房地產發展進程中的一些瑕疵,是可以通過政府的調控政策得到解決的。談及政策,我認為英國的H.K科爾巴奇在他的著作《政策》中闡述得十分精辟。他認為,政策是“國家政權機關、政黨組織和其他社會政治集團為了實現自己所代表的階級、階層的利益與意志,以權威形式標準化地規定在一定的歷史時期內,應該達到的奮斗目標,遵循的行動原則,完成的明確任務,實行的工作方式,采取的一般步驟和具體措施。政策具有以下特點:(1)階級性是政策的最根本特點。在階級社會中,政策只代表特定階級的利益,不反映所有人的意志。(2)正誤性。任何階級及其主體的政策都有正確和錯誤之分。(3)時效性。政策是在一定時間內的歷史條件和國情條件下推行的現實政策。(4)表述性。就表現形式而言,政策不是物質實體,而是外化為符號表達的觀念和信息。它由有權機關用語言和文字等表達手段進行表述。由于政策的特點和作用,在一個健康持續的市場里,就必須有相適應的政策和成熟、科學的監管體系來進行規范。記得索羅斯有過一段這樣的講話發人深省:“我在金融市場進行投機,我是按照通行的規則來做的。如果禁止投機,我也不會投機,如果允許投機,那我就會投機,所以我實際上是一個參與者,一個金融市場合法的參與者,我的行為無所謂道德與不道德,因為這里沒有所謂的道德。如果我違反規則,那我就是做錯了,但我沒有違反規則,我采取的行動有時會出現驚人的結果,這不是我的責任,這是制定游戲規則的人的責任,而且事實上,我更關心讓規則正確,我希望市場運作良好,我只是一個市場的參與者,這是我的職業”。可見,市場的健康與否,不在于參與者的行為,而取決于政策即制定的游戲規則的正誤。

針對我國房地產市場存在的問題,我國的房地產政策的制定應該從以下方面加以完善。

1.嚴格加強房地產用地的監管,開發建設用地的規劃和城市的發展建設規劃相適應,杜絕土地性質的隨意改變,土地的使用權限應集中于國土資源部,防止在土地開發上的地方保護主義和權錢交易。

2.房地產開發商資質的考評工作應該完善,防止不夠資質的公司介入其中,造成固定資產投資過熱,資源浪費和無序競爭的現象產生。

3.采取售租并舉的住房政策。“居者有其屋”這是一個理想化的世界,與中國的社會現狀和未來發展都不吻合,由于我國的居民收入水平還比較低,住房雖為生活必需商品,但擁有其產權則需較大投入。因房屋的產權屬于高檔商品行列,我國政府應鼓勵百姓租用住房,并完善租房體系,改民間租用方式為官方租用管理模式,這樣既可以使住房消費理性化,提高百姓的生活品質,又可以抑制房地產的投機炒作。對于出售部分的房地產的價格應該大幅度上漲,它的價格不應以建造成本等相關成本費用做依據,而是還要考慮土地稀缺性和不可再生性等因素以及環保等因素,昂貴的價格可以使擁有其房屋所有權為少數人的專利,真正使擁有住房所有權的行為是一種真實有效的消費行為,而不是以銀行信貸的墊資消費行為(個人購房信貸將最終取消),這在一定程度上解決了我國貧富分化的現實問題,同時也使中國百姓真正過上自己的生活而不是為子孫后代積累財富,使我們的后代從小就能學會自食其力,建立良好的民族生存觀,國家對房地產商取得的高額利潤征收相應的暴利稅,充實國庫,并用以改善和補貼租住房屋者的生活。由此可以改變我國房屋自有率過高的現狀(我國城市居民住房自有率高達82%)而發達國家美國和英國僅為68%和56%。其他歐洲國家僅為30%-50%)。隨著人口數量的減少,過高的住房自有率會使未來的房屋空置量增加,新開工房屋量就會受到影響,房地產業可持續發展就會受阻,供大于求的局面將對未來房地產業產生重創。同時,房屋自有率的商企也加大了城市改造拆遷的成本。

4.對房地產業的資金來源做好合理組合,降低房地產商以銀行信貸進行開發的比率,防止金融風險的產生。

我國房地產業的健康和可持續發展,應該著眼于中國自己的國情,出臺的相關政策力求適時適當,既要借鑒國外成功的經驗,又要避免過度迷信,要建立一套我們自己的切實可行的科學完備的政策體系,為我國的房地產業保駕護航。