淺析學校房產管理的有效途徑

趙桂云

摘要：加強學校房產管理，保證學校房產的安全和完好，是學校教育教學管理工作的重要內容之一。文章通過對26家教育單位房產管理情況的全面調查，查找出房產管理中存在的主要問題，對問題產生的原因進行了剖析，并就加強學校房產管理提出了建議。

關鍵詞：學校房產管理教育資產

中圖分類號：G647

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2009)05-093-02

近幾年，隨著我國教育改革的不斷深入，教育事業呈現出了健康、快速發展的良好態勢，學校辦學條件明顯改善，教學質量顯著提高，教育布局更加科學合理，教育資產特別是房產有了較大增加。在新的形勢下。學校對所屬的房產管理狀況如何，還需要做哪些與時俱進的改進?筆者帶著這個問題，對26家教育單位的房產管理情況進行了全面的調查，在摸清房產的賬面、盤盈、盤虧和現有房產情況的基礎上，查找出了房產管理中存在的九個主要問題，并對問題產生的原因進行了深入剖析，還就如何加強學校房產管理提出幾點思考。

一、學校房產管理存在的問題

1房產管理不規范、不到位，賬實不符情況嚴重。一方面存在大量的賬外房產，另一方面在登記入賬的房產中，又有相當數量的房產已不復存在。

通過下面一組數字來反映這個問題：

盤盈情況。此次被調查單位房產賬面面積61萬平方米，資產原值46959萬元。而房產盤盈面積為52萬平方米，可統計原值為36852萬元。從面積上看，盤盈面積已達到賬面面積的85％；從原值上看，盤盈金額相當于賬面原值的78％。這里需要說明的是，有相當數量的盤盈資產沒有統計金額，如果把這部分考慮進來的話，這個比率會更大。

盤虧情況。房產盤虧面積12萬平方米，相當于賬面面積的20％；可統計原值5473萬元，相當于賬面原值的12％。

現有房產情況。現有房產面積101萬平方米，可統計資產原值78338萬元。與房產賬面數相比，面積增加40萬平方米，增長66％；可統計原值增加31379萬元，增長67％。

從以上三組數字可以看出，房產賬實不符情況十分嚴重。

2不辦理相關的房屋建設審批手續或審批手續不全就自行開工，房屋竣工后不辦理驗收手續或驗收手續不全就投入使用，造成房產既不能登記入賬，又不能辦理房屋所有權證，使房產存在嚴重安全隱患。

一方面是建于上世紀90年代以前的房屋，由于當時基建項目審批不夠嚴格、不夠規范，造成學校不審批或審批手續不全就在校園內搞建設，項目完工后，未經消防、環保、質量等部門驗收就投入使用，并且后續的資產管理也沒有跟上。另一方面是近些年來，隨著學校的不斷發展壯大，現有硬件條件滿足不了教育教學的要求，尤其是職業學校實習、實訓場所十分緊缺，新建了一些實驗樓、實訓樓、綜合樓等。由于時間緊、項目急、資金少，再加上對基本建設相關規定不十分了解，也造成了急于建設、急于使用、疏于管理的問題。

3房屋投入使用后，沒有及時辦理房產證，造成房屋權屬關系不明確，為以后房產再調整留下隱患。因新建、合并、換建、轉讓、劃轉等原因，房屋權屬發生改變，單位沒有及時辦理房產變更手續，導致后續補辦手續困難，無法登記入賬，更無法辦理房屋所有權證，為房產管理和以后房產再調整留下隱患，這個問題在各單位普遍存在，可以說是后患無窮。僅這次調查的26個單位，無房屋所有權證的房產面積占現有房產面積的85％，其價值占總價值的87％。

4房屋登記人財務總賬或資產分類明細賬信息不準確，沒有真實反映房屋造價、面積、位置等詳細情況，造成房屋信息失真。(1)新建房屋，沒有按房屋總造價登記入賬，而是以本單位實際投入部分為依據入賬，外方投入沒有體現，或登記的面積失實，造成房屋賬實背離。(2)房屋翻、改、擴建后房屋增值部分，沒有進行賬務調整，造成賬上價值記載與實際房產價值的不匹配。(3)房屋建設未完工、未決算，卻被登記入賬，房屋登記入賬依據不符合要求。(4)登記資產明細賬不規范，將處于不同地址、相同名稱的房屋合并登記，或房產名稱錄入籠統、功能分工不明確。既不利于日常房產的清查、管理，又不利于在房屋發生變化時的賬面調整。

5房產出租未辦理相關審批手續，房租收入也未及時繳，人財政專戶，為孳生“小金庫”和賬外賬留下隱患。

6職工住房參加房改后，單位未及時作減賬調整，仍在單位資產賬面上體現，造成房產面積虛增。調查中發現，有一所學校房產賬面面積40000平方米，其中包括職工已經參加房改的住房面積7303平方米，占賬面面積的18％。這既造成了單位房產面積的虛增，也為測算房產日常維護費用帶來不便。

7房屋拆除不辦理審批，房產出讓不及時辦理減賬手續，長此以往就造成隨著資產處置政策的變化，房產減賬手續無法補辦，賬實不符現象越來越嚴重。在調查的15個學校中就有13所學校有類似問題，涉及面積達80000平方米。

8學校餐飲管理不夠規范，存在用食堂承包金抵頂老師伙食費的問題。單位食堂對外承包應參照房產出租辦理，經主管部門和財政部門審批、評估機構評估，并在產權交易機構公開招標。收得的承包金要按預算外資金管理規定上繳財政專戶，支出也要納入部門預算，實行“收支兩條線”管理。在調查中發現，有些學校未嚴格履行審批流程，合同簽署不規范，該收繳的承包金不收，該在預算中列示的支出也沒有體現，直接坐支抵頂了教師的餐費。

9校舍閑置加大了管理的難度和管理的成本，日常維護和房產安全得不到保證。房產出讓款遲遲不能收回，國有資產收益無法實現，資金使用效率沒有得到充分的發揮。

二、房產管理存在問題的原因

產生上述問題的原因是多方面的，歸納起來有以下幾點：

1單位對房屋建設缺乏預見性和計劃性，只考慮到眼前的需要，而忽視了項目審批的可行和財力的可能。

2單位沒有建立完善的房屋建設、使用、維護以及賬務管理等房產管理規章制度，重建設、輕管理，使房產從建設到使用、從賬務管理到實物管理出現了諸多的漏洞。

3資產管理者缺乏安全防范意識，工程完工未經驗收就投入使用，存在安全隱患。

4管理人員不熟悉房產管理業務，不清楚房產審批、建設、驗收、使用、維護、處置等一系列程序和要求，會計及資產賬務處理不及時、不精確，對國有資產收益的管理規定不掌握、不熟悉。

5資產清查走過場，對房產賬實不符問題重視不夠，問題越積越久、越積越多，導致相關手續無法后補。

三、加強學校房產管理的幾點建議

1嚴格基本建設計劃審批程序，規范房產管理行為。主管局的職能處室和相關單位要統籌兼顧編好基本建設發展規劃。嚴格基本建設項目的審批程序和權限，認真組織專家對項目的可行性報告進行審核和論證，正確處理實際需要和財力可能的關系，保證新開工基建項目審批手續完備、建設標準規范、驗收程序完整、房屋使用安全。

2建立健全房產管理各項規章制度，夯實房產管理基礎。各單位要建立健全房屋建設、使用、維護、處置以及賬務管理的各項規章制度，規范工作流程，明確職責分工，完善資產管理工作評價體系，不斷提高教育房產的管理水平。

3強化對學校房產管理人員的培訓，增強資產管理隊伍的能力和素質。要強化主管部門對各單位、各單位對資產管理人員兩個層次的業務培訓，提高他們學習專業知識的主動性和自覺性，牢固樹立資金和資產管理并重的意識。一方面，要組織他們認真學習和掌握房產管理方面的法律法規和各項制度；另一方面要組織他們搞好經驗交流和問題會診，把培訓與實際工作結合起來，真正做到既重資金，更重資產；既重建設，更重管理。

4加強督促檢查，在及時解決老問題的同時避免新問題的發生。要以房產清查、賬物檢查等為契機，有針對性地解決房產管理中存在的實際問題。對房產登記不準確的要及時提供相關材料予以訂正；對手續不健全的。積極與相關部門進行溝通協調，能補辦手續的補辦手續，無法補辦手續的，咨詢專業權威機構或人員，針對不同情況制定可行性方案，保證房產入賬手續的完備。加強對學校領導和房產管理人員的離任審計。避免新問題的發生和積累。

參考文獻：

1《事業單位國有資產管理暫行辦法》(財政部令第36號)。

2《沈陽市市本級行政事業單位國有資產收益管理暫行辦別法》(沈財教[2008]1120號)。

(作者單位：沈陽市教育局會計核算中心遼寧沈陽110000)

(責編：若佳)