淺議當前物業管理中存在的主要問題及對策

姜 勖

摘要:物業管理與城市居民的居住環境息息相關,影響著城市每個家庭的生活質量,是生活幸福指數不可或缺的重要指標。然而,由于目前我國物業管理還處于“成長期”,加之,各種不規范的人為因素疊加,致使物業管理行業存在諸多問題,已嚴重影響了居民的日常生活。為此,筆者在調查分析現有物業管理行業存在問題的基礎上提出幾點解決辦法。

關鍵詞:物業管理;規范;問題;對策

中圖分類號:C931.2文獻標志碼:A 文章編號:1002—2589(2009)29—0256—02

近年來,房地產市場催生的“新生兒”物業管理在剛剛蹣跚學步的時候,只能“摸著石頭過河”,在這個過程中出現各種各樣大大小小的問題也再所難免。然而當前物業與業主的矛盾糾紛卻頻頻見于各個大小報刊以及電視新聞,嚴重影響了人們的安居樂業,也制約了房地產行業的健康發展,以致廣大業主怨聲載道;物業管理從業人員力不從心;政府官員也是“丈二和尚摸不著頭腦”。其間,一些業主指責物業管理行為不規范,而一些物業管理企業卻顯得很無奈。是什么原因造成這種局面的呢?筆者通過對周邊城市物業管理市場調查,發現主要由“四個不規范”造成的。

一、物業管理中存在的主要問題

(一)政府行為的不規范

這里所指的政府行為,包含政府及其相關職能部門對物業管理行業重視、關心和支持的綜合行為。在現實中,由于一些地方政府長期存在著重建設輕管理的工作方式,以致各相關職能部門都不愿花費過多的精力去管理這個不能創造“立竿見影”政績的服務行業。而且許多政府職能部門在物業管理觀念上還停留在計劃經濟年代,不能適應今天市場經濟的社會需求。認識上的偏差必然導致決策上的失誤,具體來看,政府對物業管理行業立法滯后、缺乏科學性和可操作性;對物業管理行業的重視、關心、支持程度遠遠不及其它行業,諸如電信、電力、自來水、煤氣等。某些地方政府為了使這些行業一開始就步入良性循環,在人財物方面給予了很大支持,甚至對物業管理支持程度還不如某一項具體問題,而對物業管理企業全行業不景氣,與業主之間層出不窮的糾紛,卻鮮有問及。

(二)開發商行為的不規范

許多房地產開發企業為了最大限度獲得利潤,在項目的立項、開發、設計、施工以及日后的物業管理上都作了周密良好的設計和規劃,并將美麗的藍圖呈現給購房者,在“鄭重”承諾加“空頭支票”的許諾下,通過描繪“美好”憧憬博得購房者的信任。然而當項目完成后(即銷售完),一旦在施工質量、交付日期、規劃漏點、房屋大修理基金等問題暴露后,卻百般推委,置之不理,致使這些問題讓弱勢的業主來承受,置物業管理企業于矛盾糾紛的旋渦中。在此值得一提的是,許多開發商在項目審批時,規劃了一部分小區配套性用房和車庫,卻在小區綜合驗收結束后,私下又用銷售使用權的方法,將這些配套用房賣光,使小區僅有貼補物業經費不足的“造血功能”也付諸東流,其最主要原因是政府對開發商缺乏約束機制,致使某些為追求高額利潤不惜背負“沒有誠信“罵名的開發商而惡意犯規。而開發商與物業管理企業的“父子關系”又是另一重要原因。

(三)業主行為的不規范

提高物業管理服務水平是廣大業主的共同心聲,但對物業管理的義務卻不是全體業主的共同責任,這種權力與義務的不平衡是當前物業管理中存在的重要問題之一。許多業主將本應由政府承擔的責任、開發商不規范行為、供電、自來水等部門存在的問題轉嫁到物業管理的身上,有時一件很小的事情如鄰里糾紛都能成為拒交物業管理服務費的理由。造成這種局面的原因是政府制訂的《物業管理條例》對物業管理企業有諸多的約束,然而業主的行為卻沒有得到很好的規范,這種不平等的關系直接制約著物業管理行業的發展。其他行業可以采取有效的處罰制止不良行為,比如供電部門可以停電,自來水公司可以停水等等,物業管理企業卻沒有有效可行的處罰權。另外,長期以來業主享受福利住房和管房的理念還沒有轉變,這是導致業主行為不規范的又一重要原因。我們認為,小區是我們大家共同的家園,良好的小區環境需要物業與業主齊抓共管、共同經營。

(四)物業管理企業行為的不規范

不可否認,有些物業管理企業管理水平和員工自身素質不高是造成物業管理企業行為不規范的內在原因之一。筆者認為對物業管理中服務不到位、亂收費等不作為和亂作為,能解決的辦法很多,諸如業主可以炒物業管理企業的魷魚,政府部門可以降低物業管理企業資質或取消其從業資格。當前需要解決問題的關鍵是,政府如何用“行政權”對物業管理企業加以調控,出臺統一的評定標準;物業管理行業如何規范自身的運作,凈化整個行業的風氣,促進物業管理企業健康發展。

二、解決物業管理現狀的對策

當前,房地產行業在我國處于剛剛起步的階段,整個社會系統對房地產的伴生物物業管理的管理還具有滯后性,在這個磨合時期,出現問題不可避免。從業主居住的總體情況分析,我們絕大部分小區是有產階級、白領階層、工薪階層和弱勢群體共同雜居,在服務要求上很難分清層次,在消費能力上也不在同一起跑線上。物業管理服務人群的復雜性給物業管理帶來了難度,但只要我們把握以下“四個一點點”,問題就可以得到有效的解決。

(一)政府關心,支持一點點

物業管理不同于計劃經濟年代的房管部門,前者是進入市場經濟實行企業化運作的行業,后者是吃財政補貼的純服務部門。對于基礎薄弱需要較長成長期的物業管理企業,政府應在政策上給予扶持。由于物業管理企業所承擔的職能有別于供電、供水、供氣等部門單一職能,面對的是功能俱全的“小社會“小區,各類錯綜復雜的矛盾和工作需要協調和處理,而其本身又沒有執法權,這就使得解決這些問題“蒼白無力”,因此,需要政府賦予其更多可操作的職能。筆者認為,在當前物業管理錯綜復雜的情況下,應著重解決以下幾個問題:

1.建立健全物業管理的法律體系。設置物業管理企業行業規范,用法律形式明確建設單位、業主和物業管理企業之間的關系、以及各自的權利義務。主要問題是:(1)制訂一部科學性強、可操作性的物業管理法規,或對現有法規進行修正和完善。(2)用法律形式來解決物業管理企業有限的收費與無限責任的矛盾問題,即用法律形式界定其職責。(3)用法律形式來規范政府職能部門、開發商、業主及物業管理企業的行為。(4)用法律形式界定物業管理費的性質及標準。筆者認為,物業管理費是一個小區或一幢大廈公共運行統籌費,不是某一專項服務費,任何業主都應無條件交納,因為任何一個業主拒交物業管理費都會影響整個小區或大廈的正常運轉,同時也是對已交物業管理費業主權益的一種侵犯。只有這樣,才能杜絕業主隨意拒交物業管理費的行為,當然,如果業主交費后,業主合法權益得不到保護,可以通過法律途徑追究物業管理企業的責任。(5)用法律形式規定業主委員會地位。

2.規范職能部門的行為。諸如供電、供水、供氣、公安、消防、街道、居委會、環衛等數十家職能部門對物業“干預“過多。具體表現在收費上,目前一些物業公司為供電、供水抄表收費都要蒙受巨大損失,即承擔運行費和差額損耗費。另外如公安、消防、街道、居委、環衛等部門由于政府給予他們諸多的特權,也不時收取各種名目繁多的“管理費”,大大加重了物業管理企業的負擔。政府對上述部門應出面協調平衡和制約,制止一些職能部門“吃拿卡要“的不良做法,還物業管理企業“一片晴空”。

3.政府對物業管理行業政策優惠一點點。物業管理企業是涉及到千家萬戶的服務性公益行業。然而,在現實中其卻沒有真正享受到公益性行業的優惠政策。如今所有物業管理企業都與其他工商企業一樣交納同樣的稅收,征繳同樣稅收在加重物業管理行業經濟負擔的同時,也間接加重了廣大業主的經濟負擔。在人民群眾普遍反映物業管理費虛高的今天,政府納稅部門是可以有所作為的,政府對物業管理這種公益性行業應該給予政策優惠,也就是說政府減免一點點,物業管理行業活力增強就不止一點點。

(二)開發商留一點點

隨著企業改革改制步伐的加快,物業管理企業已逐步與開發商脫鉤,變以前的“父子關系”為“兄弟關系”,物業管理企業與開發企業關系的改變是歷史的必然、時代的進步。長期以來,物業管理企業一直處于吃不飽、餓不死的境地,這與開發企業“不管不問”是分不開的。當然,在小區難以管理時,較大規模的開發商為了日后開發形象也會傾心打造,所以物業管理企業在這種情況下倒閉的并不多,但發展壯大的也很少。一些開發商在物業移交時,將一些配套物業如配套性經營用房、汽車庫等用一次性賣斷使用權的方式將大批配套性資產轉移,將“日不符出“的小區物業管理僅有的一點點“造血功能”也挖走了,這對小區管理無疑是雪上加霜,對此,地方政府應有所作為,也能夠有所作為。筆者認為,在當前人民群眾普遍不富裕的情況下,單純靠提高物業管理收費標準不是良策,甚至會適得其反,導致交費率下降。開發商在建設小區時,應將配套用房、汽車庫等公共設施無條件移交小區業主委員會,在有條件的情況下,再提供一部分門面房給小區業主委員會,并委托物業管理企業經營,所得收入大部分補充小區物業管理經費,小部分作為物業公司的企業收入,使物業管理走上良性發展的道路。

(三)業主主動承擔一點點

中國百姓的住房,從政府派房到福利分房和購買商品房走過三個歷史階段。時至今日,我們沒有規范業主行為具體的法律條文,是造成物業管理收費率低的又一原因。我們不主張大幅度提高物業管理收費標準,但也不能茍同業主拒交物業管理費的行為,業主主動承擔義務是對物業管理企業支持,更是對自己居住環境的負責。

(四)物業管理企業創收一點點

物業管理企業在期望政府優惠一點點,開發商留一點點,業主承擔一點點的同時,不能忘記自己所處的地位和職能,坐享其成。物業管理企業更要創收一點點,小區這塊市場有巨大的潛力,需要物業管理企業去挖掘。物業管理企業在接收小區經營用房、汽車庫時要為業主經營管理好,將獲得的大部分收入補充小區物業管理經費的不足,同時圍繞人民群眾日常生活開展一些有償性服務,為自己爭取生存和發展的空間。物業管理企業走一業為主,多種經營的道路,是自身走出困境的辦法之一。同時,物業管理企業創收一點點,也是對國家、人民群眾的又一種貢獻,減輕國家和群眾的負擔,并為自身找到發展空間。

(責任編輯/王麗君)