北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析

劉水杏

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)均屬于國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，分析兩個產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對于促進二者健康協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展、保障國民經(jīng)濟安全運行具有重要意義。本文借助投入產(chǎn)出模型分析北京房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，特別是與金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度及其變動規(guī)律，并以國際上經(jīng)合組織(OECD)四成員國的美國、日本、英國、澳大利亞20世紀60-90年代20多年的發(fā)展經(jīng)驗和數(shù)據(jù)為標準，對北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的后向、前向關(guān)聯(lián)度分別作出評價。研究認為北京兩個產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)度過大，國民經(jīng)濟內(nèi)部結(jié)構(gòu)嚴重失衡，這使得在經(jīng)濟繁榮特別是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期，極易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫甚至會引發(fā)金融危機；而在整體經(jīng)濟徘徊和下滑時期，又會使兩個產(chǎn)業(yè)的支柱性作用得不到充分發(fā)揮，從而致使宏觀經(jīng)濟一片低迷。

關(guān)鍵詞：北京房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度

問題提出

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的密切關(guān)系是兩個產(chǎn)業(yè)之間與生俱來的內(nèi)在經(jīng)濟聯(lián)系。房地產(chǎn)業(yè)因其運轉(zhuǎn)周期長、融資量大離不開金融業(yè)的支持，而金融業(yè)則將房地產(chǎn)業(yè)視為一種安全性和收益性都很高的優(yōu)良資產(chǎn)和“黃金業(yè)務(wù)”。由此，無論房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展還是發(fā)展不足都首當其沖地影響金融業(yè)。如果房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度過低，即金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)支持不力，則會限制房地產(chǎn)業(yè)進而影響房地產(chǎn)業(yè)鏈條上眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，致使宏觀經(jīng)濟不景氣；但如果房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)間的關(guān)聯(lián)關(guān)系超過一定限度，則會引起金融資金推動型的房地產(chǎn)泡沫，從而危及金融業(yè)乃至整個經(jīng)濟體的安全。

金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)分別列為北京市經(jīng)濟的第二和第四大產(chǎn)業(yè)，均屬于北京市國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對宏觀經(jīng)濟的貢獻和影響都很大。同時，北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在全國具有典型性和代表性，量化研究北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系不僅對于保證北京市兩個產(chǎn)業(yè)健康協(xié)調(diào)發(fā)展、促進地區(qū)整體經(jīng)濟健康運行具有重要意義，而且對于全國制定合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、保證房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展具有一定的參考價值。

本文借助投入產(chǎn)出模型，從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)視角系統(tǒng)研究和評價北京房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間，特別是與金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度及其變動規(guī)律，以期為促進北京房地產(chǎn)業(yè)自身的健康發(fā)展以及保持其與金融業(yè)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，乃至保證國民經(jīng)濟健康運行提供量化依據(jù)。

研究思路與計算方法

產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)是指在國民經(jīng)濟中一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的不同程度的連鎖反應(yīng)。關(guān)聯(lián)度是對關(guān)聯(lián)關(guān)系的量化。從產(chǎn)業(yè)之間供給與需求聯(lián)系的角度看，房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的經(jīng)濟聯(lián)系可分為后向關(guān)聯(lián)和前向關(guān)聯(lián)，后向關(guān)聯(lián)是房地產(chǎn)業(yè)對直接或間接地向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)業(yè)對該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生需求拉動作用，直接拉動稱為后向直接關(guān)聯(lián)，直接和間接共同拉動稱為后向完全關(guān)聯(lián)；前向關(guān)聯(lián)是房地產(chǎn)業(yè)對直接或間接地需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)業(yè)對該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生供給推動作用，同理，進一步地，可分為前向直接關(guān)聯(lián)和前向完全關(guān)聯(lián)。

量化研究的數(shù)據(jù)資料及其計算、處理方法是：2005年北京市42×42產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出延長表、2002年北京市42×42產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出表和1997年北京市40×40產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出表。利用投入產(chǎn)出表第1象限的流量數(shù)據(jù)計算直接消耗系數(shù)、完全消耗系數(shù)、直接分配系數(shù)和完全分配系數(shù)，用直接消耗系數(shù)表示后向直接關(guān)聯(lián)度，用完全消耗系數(shù)表示后向完全關(guān)聯(lián)度。用直接分配系數(shù)表示前向直接關(guān)聯(lián)度，用完全分配系數(shù)表示前向完全關(guān)聯(lián)度。對計算結(jié)果的處理方法是：排列房地產(chǎn)業(yè)與各相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度的位次；判斷國民經(jīng)濟各個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的密切程度。

本文主要研究房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度。第一，考察房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度與其它產(chǎn)業(yè)相比在國民經(jīng)濟內(nèi)部結(jié)構(gòu)中所處的地位、作用及其變動趨勢，從而判斷房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的經(jīng)濟聯(lián)系對國民經(jīng)濟的影響程度；第二，以國際發(fā)展經(jīng)驗為標準評價目前北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度是否處于合理范圍，是否該引起警覺。

計算結(jié)果及研究結(jié)論

(一)從國民經(jīng)濟內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行判斷

1，北京房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型及其與金融業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度。1997年、2002年、2005年北京市房地產(chǎn)業(yè)的主要后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有金融保險業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、其他制造業(yè)、商業(yè)、非金屬礦物制造業(yè)、電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)等。其中，北京市房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)后向直接關(guān)聯(lián)度及后向完全關(guān)聯(lián)度關(guān)系比較。

2，北京房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型及其與金融業(yè)的前向關(guān)聯(lián)度。1997年、2002年、2005年北京市房地產(chǎn)業(yè)的主要前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有金融保險業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)等。其中，北京市房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)前向直接關(guān)聯(lián)度及前向完全關(guān)聯(lián)度關(guān)系比較。

與其它產(chǎn)業(yè)相比，目前北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間無論后向關(guān)聯(lián)度還是前向關(guān)聯(lián)度。無論直接關(guān)聯(lián)度還是完全關(guān)聯(lián)度歷年來均名列前茅，北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系過于密切，國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理。然而，北京市房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)聯(lián)度從1997年到2005年呈遞減趨勢，金融業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的消耗和分配總量中所占的比重逐步下降，特別是2005年前向關(guān)聯(lián)度明顯下降，說明北京市房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)過分依賴的程度正在降低，產(chǎn)業(yè)之間的比例關(guān)系和結(jié)構(gòu)正在向合理化方向發(fā)展。

(二)以國際經(jīng)驗為標準進行評價

與其它產(chǎn)業(yè)相比，盡管北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)在各個年份的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大多數(shù)高居第一，但這種偏高的關(guān)聯(lián)度水平是否處于合理范圍仍有待進一步分析。對此，本文以筆者的前期研究成果中關(guān)于OECD四成員國(美國、日本、英國、澳大利亞)20世紀70-90年代房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)聯(lián)度變化范圍為依據(jù)進一步作出評價。評價方法是，將北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度、前向關(guān)聯(lián)度分別與表3中顯示的相應(yīng)指標相對比，如果高于范圍上限，則認為房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)聯(lián)度偏高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)過于密切，所采取的產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)注意防范房地產(chǎn)業(yè)過熱甚至地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生反之則認為二者的關(guān)聯(lián)度偏低，房地產(chǎn)業(yè)可能發(fā)展不足或金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度不夠。

逐項對比可以得出，北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的后向直接關(guān)聯(lián)度范圍為0.1334-0.3417，是國際水平上限0.0683的2-5倍。后向完全關(guān)聯(lián)度范圍為0.1708-0.4833，是國際水平上限0.0936的1.8—5.2倍；前向直接關(guān)聯(lián)度除2005年在國際范圍之內(nèi)外，其余年份分別是0.1855和0.4603，是國際水平上限0.1688的1-2.7倍；前向完全關(guān)聯(lián)度除2005年在國際范圍之內(nèi)外，其余年份分別為0.2522和0.6348，是國際水平上限0.1074的2.4-5.9倍。

這表明，與美國、日本、英國、澳大利20世紀60-90年代的發(fā)展經(jīng)驗和數(shù)據(jù)相比，目前北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間無論后向關(guān)聯(lián)還是前向關(guān)聯(lián)，其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度絕大多數(shù)不同程度偏高，這種過分密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系在經(jīng)濟波動時期容易對于宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生重創(chuàng)，近年來金融政策以及房地產(chǎn)業(yè)的實際發(fā)展狀況也證實了這一點。

北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的對策建議

北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)高度關(guān)聯(lián)一方面是由客觀上存在的二者之間內(nèi)在，必然聯(lián)系所決定，另一方面也可能與北京金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展不夠完善和健全有關(guān)。鑒于此，在長期內(nèi)應(yīng)建立并保持房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)比較恰當?shù)南嚓P(guān)關(guān)系，從優(yōu)化北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的角度促進二者協(xié)調(diào)發(fā)展，保證經(jīng)濟健康運行。

(一)優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)自身結(jié)構(gòu)

主要是優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境，規(guī)制房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和交易關(guān)系，完善法律法規(guī)，規(guī)范市場行為；從開發(fā)投資、流通、服務(wù)和消費四大領(lǐng)域拓展房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間；通過建立現(xiàn)代企業(yè)制度、加大房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量來提升房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量。在政府管制方面，政府可以利用土地供應(yīng)量來控制或激活房地產(chǎn)市場。

(二)加強金融業(yè)監(jiān)管

目前我國房地產(chǎn)和金融業(yè)關(guān)聯(lián)度偏高的一個主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者對銀行貸款的過度依賴，這樣從供給和需求兩個方面將銀行捆綁在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條之上。針對這一問題，銀行業(yè)應(yīng)貫徹國家積極的貨幣政策，利用利率政策降低房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行資金的依賴程度。

另外，在技術(shù)上，為使房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)之間的關(guān)聯(lián)度保持在一個合理的邊界之內(nèi)，應(yīng)建立有效的預警系統(tǒng)，以便在兩個產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度超出邊界的情況下，及時發(fā)出預警。