房產投資將進入新一輪拐點

　　[摘要]2009年春節以來，房價隨著國際金融危機觸底，已連續上漲9個月，突破歷史新高，而且伴隨著巨大的成交量。本文通過租售比、房價收入比等指標分析認為：房價已經處于高風險區域。本文通過分析2009年高房價的成因，提出2010年這些因素將有根本性轉變，得出2009年12月是房價新一輪拐點的觀點。
　　[關鍵詞]房地產投資；高風險；拐點
　　[中圖分類號]F299.233.5
　　[文獻標識碼]A
　　[文章編號]1005-6432(2009)52-0004-02
　　
　　1　房價處于高位，風險加劇
　　
　　1.1　用重要的房產投資指標“租售比”來分析
　　房屋租售比是指每平方米的月租金與每平方米的房價的比值。國際上公認的合理租售比范圍是1:300～1:200。現在北京商品房的租售比達到多少了呢?以北京東三環華威橋附近片區為例，我們找三個小區作為代表。
　　山水文園小區是環境幽雅的高檔小區，目前二手房成交價3萬元／平方米左右。一套155平方米豪華裝修、全家電的3室2廳2衛售價465萬元，出租價7500元／月，租售比1:620。如果把房主需要負擔的物業費、供暖費扣除，實際租售比1:700，而且仍未扣除裝修費、家電折舊費、房屋空置期和中介費的損失。如果全部計算在內，70年的使用權到期之后也無法收回購房成本。
　　嘉多麗園小區是中高檔公寓，目前二手房成交價2萬元／平方米左右。一套90平方米精裝修、全家電的2室2廳1衛售價180萬元，租金3800元／月，租售比1:474，扣除房東繳納的物業費、供暖費后1:535。
　　華威西里小區是1985年建成的老房子，目前成交價在1.6萬元／平方米左右。一套60平方米簡單裝修的兩居室售價96萬元，租金是2100元／月，租售比1:457。
　　以上數據均為真實的成交數據，筆者與鏈家地產、我愛我家等房屋中介做過深入的溝通，這些數據具有很大的代表性。從北京的租售比來看，平均為1:600，已經超過國際公認的合理范圍2倍以上。目前租房人的收入水平及租房市場供大于求的供求關系決定了租金在很長一段時間內無法大幅增長。根據租售比可以得出房價具有超過1倍以上的泡沫。
　　
　　1.2　分析房價收入比
　　房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。國際公認的合理范圍是3～6倍。2008年北京市平均工資為44715元，這個數據并沒有統計在私營企業工作的職工收入。按照國家統計局的數據，2008年我國私營企業的職工的平均工資僅相當于現在統計的平均工資的58.4％。由此，我們假設北京市實際平均工資為36000元(可能有一定范圍的誤差，但不影響結論)。
　　對于普通的北京市民來說，平均的購房需求為每個家庭60平方米的一居室或者二居室，總價120萬元。對于一個普通的雙職工家庭來說，房價收入比為16.67倍，超過國際公認的合理范圍3倍左右。
　　
　　2　2009年年底高房價產生的原因
　　
　　2.1　中國人的購房觀念
　　目前中國人對住房有一個非常普遍的觀念就是一定要住在擁有自己產權的房子里。租的房子再好也不是自己的，不能長住。由此延伸出結婚必須有自己的房子，即所謂的“丈母娘需求”。這就促使房價不管多么不合理，老百姓都要省吃儉用買房子。這一點成為支撐房價的剛性需求。
　　
　　2.2　供求關系
　　由于2008年國際金融危機的影響，大多數買房人處于觀望狀態。2008年新房和二手房的成交量均大量萎縮，到2009年春節處于低量、低價，大量的購房需求被推遲下來。而房地產開發商面對金融危機也非常謹慎，在2008年放慢了拿地、開工的面積，使2009年房屋供給相對較少。隨著2009年經濟開始復蘇，需求大于供給的局面加上當時相對較低的房價，促使房價快速上升。
　　
　　2.3　政府出臺的一系列促進房地產的政策
　　2.3.1　寬松的貨幣政策
　　連續降息使貸款利率處于歷史最低水平，公積金貸款利率3.87％，商業貸款實行7折優惠后利率為4.158％，減少購房人利息支出。5月27日，房地產項目自有資金比例從35％下調至20％，減輕開發商資金壓力。全年新增貸款將達到10萬億元左右，很多資金流入樓市、股市。
　　2.3.2　稅收減免
　　營業稅優惠，由原來的5年以內商品房出售繳納成交金額5.5％的營業稅變成2～5年的商品房出售免征營業稅，契稅、印花稅減免。這些稅收減免政策使商品房交易成本大大降低，促進了投機購房者的加入。
　　
　　2.4　開發商捂盤惜售、制造恐慌氣氛，炒房者拉抬房價
　　開發商經常把房源分批拿出來賣，利用排隊、搖號、交意向金等手段制造恐慌氣氛。土地拍賣價格持續上漲，地王頻現，刺激周邊樓盤價格上漲。炒房者開盤大量買人，然后拉抬價格。
　　
　　2.5　恐慌性購房需求入市
　　前面的幾點重要原因，使2009年房價持續上漲，到10月左右，大部分二手房樓盤的成交價已經突破2008年金融危機之前的最高價。這使大量準備近期購房但還沒有出手的購房者處于恐慌之中，擔心如果不趕快購房，房價繼續上漲就更無法承擔了。
　　
　　3　12月將成房價新一輪拐點
　　
　　3.1　供求關系的轉變
　　從2010年開始，商品房的需求量將大大下降，原因在于2009年的巨額成交量不但補回了在2008觀望的潛在購房者，而且透支了2010年的購房需求。很多近一兩年想購房的人都趕在2009年底購房。另外在歷史天價面前，投資和投機購房者不敢輕易人市。供給方面，由于政策的鼓勵和開發商對經濟復蘇的樂觀判斷，2009年土地成交量非常大，2010年將有大量新盤入市。2009年炒房者獲利豐厚，高位獲利的動力很大，也會增加二手房的供給。商品房供求關系已經從2009年的供小于求轉變為2010年的供大于求。
　　
　　3.2　政策的轉變
　　3.2.1　貨幣政策
　　2009年11月的CPI同比增長0.6％，年內首次轉正，通貨膨脹預期抬頭，多家機構預期2010年央行將加息一兩次，放貸總量也會小于2009年。貨幣政策慢慢收緊，購房利息支出增加，會使處于高位的房價繼續向上的動力不足。貸款利率七折優惠是扶植房地產的短期性政策，不可能長期持續，一旦取消優惠，將對房地產行業產生重大影響。
　　3.2.2　二手房營業稅優惠政策終止
　　2009年12月9日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究完善促進消費的若干政策措施，會議指出：個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。5.5％的營業稅是二手房交易最大的一塊成本，炒房者購買一套商品房，如果5年以內出售，房價漲幅低于10％，將面臨虧損，這還不包括貸款購房的利息支出。這項政策對抑制投機購房作用很大。
　　11月底、12月初連續出現多個標志性事件成為房價下跌的導火索。
　　11月26日，迪拜債務危機。據國外媒體11月26日報道，當日全球股市大幅下跌，原因是投資者對政府投資機構迪拜世界集團(Dubai World)債務問題感到擔心，市場尤其擔心該債務違約風險對銀行業和新興市場造成不良影響。迪拜房地產泡沫的破滅，給世界各國炒房者帶來信心上的打擊，不得不重新評估所面臨的風險。更重要是的，這次危機會不會像美國次貸危機一樣影響慢慢擴大還不確定。目前美國經濟并不穩固，雖然多個經濟指標都越來越好，但是失業率一直居高不下，保持在10％以上。高失業率是美國經濟，也是世界經濟發展的隱患，在2010年各國經濟刺激政策慢慢退出后，有可能帶來世界經濟二次探底。
　　12月9日，二手房營業稅優惠政策終止。2009年10月，二手房營業稅優惠政策終止的傳言已經刺激了很多剛性需求突擊購房，投機購房者抓緊時間高位套現。可見市場對此政策很敏感，12月優惠政策終止消息的發布可能導致2010年1月1日開始二手房成交量大幅萎縮，沒有成交量的支持，房價會很快調整。
　　11月28日、29日，溫家寶考察上海時要求抑制投機購房。溫總理的表態意味著國家對于抑制投機購房會有一系列的政策出臺，二手房優惠政策終止只是打響的第一槍。
　　
　　3.3　中國人的購房觀念長期來看也會轉變
　　房價的調整會不會出現類似于曾經發生在日本，中國臺灣、香港、海南等地的樓市崩盤，房價跌幅超過50％甚至達到80％?短期來看，這種可能性較小。因為中國人的購房觀念短期之內很難改變，這就使得購房需求一直保持較高水平，從而支持房價很難有太深的跌幅。但是，中國人的購房觀念并不是一成不變的。1998年房改初期，老百姓并不接受自己購房的觀念，覺得長期住公房交很少的租金比花高價買商品房合算得多，向銀行貸款購房更成為新鮮事物。十年之后的今天，必須購房、不怕大額貸款購房已經成為根深蒂固的觀念。再過若干年，購房、租房、政府福利性住房很可能各占一定比例，老百姓同時接受多種觀念。這也是一些發達國家的現狀。從總量上講，現在中國的大城市并不缺房子，北京的房屋空置率很高。只是因為分配不均，所有人又都希望有自己的住房，才導致了現在的購房矛盾。
　　目前商品房的價格已經遠遠超出老百姓的接受能力，就算再有購買欲望也很難全部轉化為購房需求。現在我們國家正在向福利性社會發展，國家在努力控制貧富差距擴大，物業稅、遺產稅在未來也可能出臺。這些都有助于人們觀念的轉變，房地產市場會慢慢變成一個合理的市場。
　　
　　參考文獻：
　　[1]李延喜.次貸危機與房地產泡沫[M].北京：中國經濟出版社，2008.
　　[2]葉檀.中國房地產戰爭[M].太原：山西人民出版社，200