險資炒樓？

短期內(nèi)，險資帶來的心理預(yù)期對大型房地產(chǎn)開發(fā)商、綜合性開發(fā)商促進作用更大，但是長期來看，不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生太大影響。

“我來這里和他們談地產(chǎn)公司如何運用各方面資金的問題，包括險資。”

最近一段時間，正略鈞策投融資咨詢合伙人華一頻頻與多家房地產(chǎn)公司接觸，且溝通的重點總會與“險資進入不動產(chǎn)之后的機遇”扯上關(guān)系。因此，當(dāng)“險資進入不動產(chǎn)會不會掀起新一輪的地產(chǎn)熱潮”的話題對于外界還處于討論階段時，華一已經(jīng)切實感受到了房地產(chǎn)商暗潮涌動的迫切心情。

這一切，源于修訂后的新《保險法》中增加了“保險資金可以投資不動產(chǎn)”的規(guī)定。現(xiàn)在，距新《保險法》正式實施已經(jīng)兩個月了，人們雖然只是在龍湖地產(chǎn)擬赴港上市的招股書中看到中國平安保險作為基礎(chǔ)投資者之一的身影，但種種跡象表明，保險公司也與房地產(chǎn)公司一樣，積極地謀劃著。

為什么缺口會在現(xiàn)在打開?險資的進入到底會給地產(chǎn)形勢帶來怎樣的沖擊?

放開是件好事

中國打開這個口子是遲早的事情，只是因為2008年金融風(fēng)暴與次貸危機的關(guān)系，政府將時間點推遲到今年。

無論怎么看，將開發(fā)好的地產(chǎn)項目賣給保險公司直接回籠資金，或者引入保險資金作為融資渠道，對于房地產(chǎn)公司都是件好事。而對于保險公司來說，在投資渠道上打開新的口子，尤其是從來都不會被邊緣化的地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)然也不是一件壞事情。

“尤其是在外資不活躍的今天，找到本土相對穩(wěn)定的資金來分享房地產(chǎn)的收益，其實是件很好的事情”，DTZ戴德梁行投資部主管葉建成如此分析。

說起險資與地產(chǎn)的聯(lián)姻，早在上世紀(jì)90年代就開始了。當(dāng)時很多國內(nèi)保險公司嘗試投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，只是由于缺乏投資經(jīng)驗和風(fēng)險意識，且房地產(chǎn)市場也處于剛剛起步的探索時期，失敗的案例居多。1998年11月保監(jiān)會成立之后，這種

現(xiàn)象很快被叫停。

但是，房地產(chǎn)業(yè)的高額回報率是很難抗拒的。2008年保險投資資產(chǎn)分布中，債務(wù)投資、銀行存款、股票、證券投資基金分別占57.9%、26.5%、7.9%和5.4%。此種組合帶來的結(jié)果是，中國保險業(yè)的投資回報率較低——截至2009年6月底，中國保險業(yè)的投資回報率為3.44%。

相對來講，房地產(chǎn)的回報率都要高于這個數(shù)字。但是，根據(jù)葉建成的分析，與商業(yè)物業(yè)相比，住宅市場由于受政策影響大、開發(fā)周期長等原因，對險資吸引力有限。而商業(yè)地產(chǎn)則可獲得長期的穩(wěn)定收益，加上高檔商業(yè)物業(yè)主要集中在一二線城市，投資回報率更高，可以輕松達(dá)到5%—10%，從而更為險資看好。

因此，雖然房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了幾番起落，但私下投資商業(yè)物業(yè)已經(jīng)是保險業(yè)內(nèi)公開的秘密。目前如中國平安、中國人壽等超過10家的大型保險公司通過特批形式直接購買或間接進入商業(yè)地產(chǎn)，其名義雖為自用，實則是將部分對外出租，從中獲取租金收益。

合作，則是另一種進入形式。比如今年7月，國壽集團旗下的國壽投資控股有限公司與信達(dá)投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等領(lǐng)域展開全方位合作。中國人壽也正在醞釀近百億的不動產(chǎn)投資計劃考慮與金融街控股公司合作。

中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院院長郝演蘇認(rèn)為，“確實存在(購買)寫字樓超標(biāo)的情況，但是保險公司按照長期規(guī)劃來購置是合規(guī)的。此次新《保險法》允許保險資金進入不動產(chǎn)，只是創(chuàng)造了一個平臺而已。”

郝演蘇分析，因為法律不可能每年修訂，趁著此次修法將這一投資渠道在法律上確定下來，以后再出臺實施細(xì)則，可以理解。同時，站在政府的角度，為了使保險資金得到充分的運用，在法律范圍內(nèi)把所有的通道打通，盡量使保險公司的雞蛋不要放在一個籃子里，可以最大范圍地分散險資的風(fēng)險。

而在華一看來，當(dāng)下的房地產(chǎn)業(yè)和保險業(yè)都比十年前要規(guī)范很多，鑒于國外不動產(chǎn)是險資重要投資渠道的經(jīng)驗，中國打開這個口子也是遲早的事情，只是因為2008年金融風(fēng)暴與次貸危機的關(guān)系，政府將時間點推遲到今年。

短期效應(yīng)顯現(xiàn)短期內(nèi)，所有操作的人都會虛擬地感覺到，房地產(chǎn)開發(fā)商在拿地、開發(fā)、規(guī)劃等動作中會更加大膽。

險資的進入當(dāng)真不會過度攪動地產(chǎn)業(yè)敏感的神經(jīng)嗎?

中金公司在“關(guān)于保險資金入樓市的點評”中指出:預(yù)計不動產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%—15%之間，但初始上限可能為5%。

如果按照3.71萬億元人民幣的中國保險行業(yè)總資產(chǎn)(截至2009年6月末)計算，5%的資金規(guī)模應(yīng)為1500—1800億元。如果投資規(guī)模增速在10%—15%，則最初幾年，每年新增資金量約150—200億元。

1500億元，等于全國商業(yè)物業(yè)存量規(guī)模的5%—6%，或者等于一線城市甲級寫字樓總價值的60%—75%。當(dāng)然，這樣的計算方法是基于假定，且假定資金會全部、順利投入到商業(yè)地產(chǎn)中。按照這一假定，從全國范圍看，如果這1500億保險資金全部流入商業(yè)地產(chǎn)，所占商業(yè)地產(chǎn)的比例并不算大;如果這1500億全部注入一線城市甲級寫字樓，則會對一線城市的高端商業(yè)物業(yè)尤其是寫字樓市場將會有明顯的影響。

對于出錢的保險公司來說，風(fēng)險是一個最主要的因素，但是到目前為止，業(yè)界并沒有看到什么明顯的可見風(fēng)險。泰康人壽保險股份有限公司董事長陳東升對《英才》記者表示，“對保險公司而言，進入不動產(chǎn)沒有什么風(fēng)險。(在不動產(chǎn)的投資上)醫(yī)療設(shè)施(醫(yī)院等)、養(yǎng)老設(shè)施是未來泰康兩個很重要的方向。”

穩(wěn)賺與沒有風(fēng)險，保險公司早已看清楚這個新渠道，現(xiàn)在的重點是保險公司會不會選擇這條路，加入進軍不動產(chǎn)市場的大軍。“是不是所有人都會進入，我也不知道”，陳東升表示。

尚待細(xì)則

大原則下，政府可能在允許險資進入商業(yè)地產(chǎn)的資金比例上給出限制。

還有一個問題不容忽視:保險公司是否會將投入不動產(chǎn)的額度用滿?

保監(jiān)會曾在2005年規(guī)定保險資金直接投資股票的上限為其持有股票成本不得超過上年末總資產(chǎn)的5%，2007年牛市時放寬至10%，但歷史上，保險公司從來沒有將這一額度用滿——2008、2009年中期持有的股票市值分別占上年末總資產(chǎn)的比重為8.4%和9.9%。

以此，郝演蘇推斷認(rèn)為，這一現(xiàn)象會在險資進入不動產(chǎn)的過程中重演。保險資金進入不動產(chǎn)市場應(yīng)該是個漸進的過程，因為相較于股市，房地產(chǎn)的變現(xiàn)力更弱。而且，即便是險資進入商業(yè)物業(yè)，政府也必定會嚴(yán)格控制。

在亞洲金融風(fēng)暴期間，日本有7家保險公司倒閉，原因都與投資房地產(chǎn)有關(guān)。經(jīng)濟形勢不好的時候，房地產(chǎn)受到的影響首當(dāng)其沖。而保險公司遵循的投資原則第一是安全，第二就是變現(xiàn)。

也就是說，大原則下，政府可能在允許險資進入商業(yè)地產(chǎn)的資金比例上給出限制。畢竟，新《保險法》中規(guī)定，險資可以進入不動產(chǎn)，主要是購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)等等。這樣的措辭不排除如下可能:分配到商業(yè)地產(chǎn)商的比例可能會進一步降低。

郝演蘇進一步設(shè)想，政府會設(shè)置進入門檻。“中國有120多家大大小小的保險公司，因此，總資產(chǎn)要達(dá)到一定規(guī)模的公司才能獲準(zhǔn)進入;另外，這還要看保險公司的償付能力。我估計總資產(chǎn)起碼要在100億以上，但是細(xì)則能在明年下半年出臺就不錯了。”

照此看來，險資進入不動產(chǎn)并不會如外界所設(shè)想的那樣對房地產(chǎn)市場帶來巨大沖擊。而對于保險公司來說，這項政策僅僅是增加了一條在資產(chǎn)組合中平衡風(fēng)險的渠道。