大陸樓市：「金九銀十」不再

「無準備復蘇」漸入「無準備寒冬」

大陸樓市在高歌猛進數月后終于放慢向上的腳步，這是拐點到來的預示，還是樓市上漲乏力，需要「喘息一時」再往上?而臺灣地產首次來大陸推銷土地，似乎又為大陸地產的發展提供了一種新的可能。

大陸8月房價漲幅擴大，多項指標繼續好轉，但銷售面積卻連續兩個月下降。這預示著傳統意義上的房地產銷售旺季「金九銀十」很難再現，樓市拐點已為期不遠。

大陸樓市或由「無準備復蘇」漸入「無準備寒冬」

有專家認為，目前大陸經濟形勢處在企穩向好的關鍵時期，經濟調控政策已經不需要房產投資的「保駕護航」，因此針對大陸房價的相關政策導向已經由支持轉為抑制，房價拐點必然出現。

事實上，當下關于大陸樓市發展態勢各家觀點莫衷一是。在房價上漲指標轉好銷售面積卻下降的尷尬對壘中，關于樓市拐點能否到來、何時到來的討論不絕于耳。

目前能夠確定的是，由于2009年春天以來成交量的大幅攀升讓房價快速上漲，這在一定程度上透支了購房者的需求。與此同時，房地產還面臨著不太樂觀的資金環境——國家信貸政策由上半年的「寬松」轉為下半年的「適度寬松」之后，房地產的投資性需求也會因此而被部分遏制。

更重要的是，上半年的「無準備復蘇」讓很多開發商措手不及，而在經歷了成交量連續幾個月持續走高的態勢之后，下半年可銷售面積大量減少。需求的觀望、供應的不足，都預示著大陸樓市會在未來進入一個觀望盤整期。以上海為例，從2009年8月31日至9月6日止，上海一周商品住宅成交4912套，成交面積為52.70萬平方米，與上周相比下跌0.43%。8月，上海市成交面積一直在盤整震蕩，9月第一周，成交面積繼續表現環比下跌趨勢。對此，中國房地產指數研究院副院長陳晟認為，「成交量下滑受到多重因素影響，一方面是新增供應量不夠，另一方面則是由于市場價格始終高企，使得市場購買力受到限制。」

從市場運行的基本規律而言，關于房價「拐點」的說法并非主觀臆斷。從來都沒有只漲不跌的市場，特別對于股市、樓市等具有投資屬性的市場更是如此。而大陸的房地產牛市始于1998年的房產改革，持續上揚11年從未出現真正意義上的盤整。這一波金融危機以來，房地產受到短暫影響，但卻靠銀行放貸輸血的投資帶動挽救了自己，正因如此，關于樓市「泡沫論」的聲音從未停止。而在經濟總量政策的支持下，房地產市場不僅調整幅度遠小于其它行業，甚至在2009年春天開始翻身向上，最終走出了一波熊市中的「牛行情」。

因此，「牛行情」遭遇拐點，是市場內外部因素共同作用下的結果。到目前為止，宣布增加投資、加大項目開工力度的地產公司寥寥無幾，這意味著開發商在資金壓力緩解之后仍對后市保持審慎態度。開發商之后的市場走勢，將更多地取決于經濟的復蘇程度，以及房地產市場本身的供求關系變化。

現實狀況是，聯合證券在對深圳和廣州近50個樓盤進行實地調研后指出，如果房價繼續保持在當前的高位，而信貸沒有進一步放松，「金九銀十」(意指每年9、10月的地產銷售旺季)的季節性交易量波動或許要被大大弱化。這必然會直接影響開發商的投資意向，也使大陸樓市的走向更加撲朔迷離。

「臺地陸售」 開啟兩岸地產合作序幕

相較于大陸地產商的保守觀望，臺灣地產商則開始在調整中尋找機會。2009年9月7日，臺灣地區最大企業臺塑集團來到北京推廣桃園科技工業園區廠房，這是臺灣企業首次來大陸推銷土地。為了促進兩岸的經濟合作，「臺塑集團桃園科技工業園區土地大陸招商說明會」還陸續登錄了上海、深圳，尋求與大陸地產行業進行投資合作。

此次來大陸招商的桃園科技工業園廠房面積達85公頃約1275畝，每畝單價150萬元人民幣。不論最后招商結果如何，臺灣地產大陸開售都為業界提供了一個積極信號，自2009年6月臺灣正式開放192項陸資可赴臺投資項目以來，兩岸地產界正積極配合兩岸開放政策，順應趨勢潮流，共同尋找房地產業的合作商機。

對于大陸企業來說，投資臺灣地產商機在哪?該地塊招商代理機構臺灣戴德梁行不動產投資顧問有限公司董事總經理顏炳立表示，大陸當地土地、勞力成本比臺灣低，陸資可以有95%在大陸制造，最后5%在臺灣完成，成本增加有限。而且當打上「臺灣制造」卷標后，就可提高5%～10%的售價，因此桃園科技工業園區對大陸廠商仍具有相當吸引力。據了解，目前已有山東一家成衣廠對桃園科技工業園廠房頗有興趣;另有大陸開發商有意批下大面積土地加工，打造成「大陸村」后，再轉售給其它大陸企業。可以預見，臺灣大陸的合作為兩岸地產行業互利共贏開啟了序幕。