高校學生公寓物業管理服務指瑕

牟華清

[摘要]在后勤社會化大背景下，目前很多高校的學生公寓通過引進物業管理企業進行管理。在物業服務合同中，學生雖然并不是締結合同的一方主體，但其基于承租人的資格在物業服務合同處于非業主使用人的法律地位。具有獨立的存在意義。物業管理企業在違反安全保障義務和擅自闖入學生宿舍的情況下應該承擔侵權責任。

[關鍵詞]物業管理；非業主使用人；安全保障義務；侵權責任

中國分類號：G642

文獻標識碼：A

文章編號：1671-5918(2009)04-0035-02

在社會、媒體、學界及司法界的推動下，學生主體意識逐漸增強，越來越注意維護自身的合法權益。高等學校主動或被迫走出象牙之塔，開始接受法治的考驗。這要求高校進行管理方式的變革，以適應不斷變化的要求。高校后勤服務的社會化就是適應社會的變化而進行的一場變革，但此變革更多的是宏觀管理層面的，具體到學生宿舍管理方式上并未因上述變革而發生根本的變化。這種情況極不適應學生權利意識變化的實際，在實踐中引起了一系列問題。本文將在分析學生入住公寓行為的法律性質基礎上，分析學生在物業管理中的法律地位，進而分析物業管理企業的服務瑕疵主要類型及其法律責任。

一、學生入住公寓行為的法律性質

高校與學生的法律關系比較復雜，即存在行政法律關系。也存在民事法律關系，是公私法交織的復雜領域。但在學生和高校后勤服務之間存在著的是平等的合同關系，學生因交納學費享有作為“消費者”的權利。該合同關系由于是基于宿舍而產生的，兩者之間形成的是房屋租賃關系。在該法律關系中，學校是出租人，學生是承租人。學校的主要義務是交付符合住宿要求與標準的房屋于學生，學生的主要義務是向學校交付租金，并按照約定的用途使用該房屋。與通常的房屋租賃關系相比，其具有以下主要特征：第一，學校作為出租人不得拒絕提供房間于承租人，學生在一般情況下沒有選擇是否承租的自由，這違反了“平等自愿”的民事基本原則；第二，在租金的設定上，教育主管機關進行了最高額限制，出租人不能隨意調高；第三，該法律關系中的承租人無優先購買權；第四，學校不能隨意解除合同，學生也不能隨意要求變更合同；第五，對同一間房屋，承租人往往是兩個人以上，但其相互之間又不是合租關系，該租賃關系與目前存在爭議的“群租”有較多相似之處。可見，雙方權利都受到了較大限制。

二、學生在物業管理中的法律地位

一般認為，物業管理是由專門的物管按照約定，對房屋及其配套設施和相關場地進行維修、養護、管理，并對房屋周圍區域內的環境、衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護等進行統一的專業化管理。以及對住用人提供多方面、綜合性服務的專業化有償活動。在學生公寓管理中，學校一般通過合同將學生公寓及其配套施的維護、清潔衛生、安全保衛等事務交由物管承擔。在該合同中，學生并未參與合同的締結，不是該合同關系的一方主體，其居于非業主使用人的法律地位，不具有成員權，無選擇和更換物管的權利。

根據《物業管理條例》及相關規約，安全保障義務是物管的一項法定義務，當事人不能通過合同予以排除。物管有義務為全體業主及非業主使用人提供安全保障義務，也可以制止作為非業主使用人(學生)的違法犯罪行為以維護公寓的正常秩序。如果物管違反義務給學生造成損害，受害人可以直接要求其承擔相應法律責任。在實踐中，由于學生并未參與物業服務合同的簽訂，在人住之前一般也沒有簽訂相關協議，在物管未盡安全保障義務而遭受損害的，很難得到法律的保護。在事故發生后，學校和物管往往辯稱住宿費中不包括物業管理費，不存在物業管理關系，因而不應承擔責任。很多學校認為。學生除因發生消防和食品安全事故而導致的人身和財產損害學校需承擔責任外，其它方面原因導致的損害，如因盜竊導致的財產損害和他人侵權而導致的人身損害學校并不需承擔責任。“根據一般安全注意義務的要求，從事交易或者社會活動，肇致形成或者持續特定危險源的，應當采取必要安全措施，以保護他人免受損害。違反此項一般安全注意義務要求導致損害結果發生，雖無法律明確規定的作為義務或者合同約定的作為義務，安全注意義務人仍應當為自己的不作為行為承擔民事責任。”學生基于非業主使用人的法律地位，學校和物管不能拒絕提供安全保障義務和其它物業服務。

三、物業服務瑕疵的主要類型

物管應該按照物業服務合同的約定和物業管理行業標準履行自己的義務，否則即可能構成服務瑕疵。在學生公寓物業管理實踐中，物業服務瑕疵主要存在兩種類型：一是違反安全保障義務，給學生造成人身和財產損害；二是物業管理人員擅聞學生宿舍，侵犯學生的人格尊嚴和個人隱私。

安全保障義務，是指行為人如果能夠合理預見他人的人身或者財產正在或者將要遭受自己或者與自己有特殊關系的他人實施的侵權行為或者犯罪行為的侵害，即要承擔合理的注意義務和采取合理的措施，預防此種侵權行為或者犯罪行為的發生，避免他人遭受人身或者財產損害。目前，對經營者因違反安全保障義務而導致的人身損害，2003年最高人民法院通過的《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》作了專門的規定。根據該解釋第6條第l款，從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。該條的義務主體范圍較為廣泛，包括服務場所的所有者、管理者、承包經營者等對該場所負有法定安全保障義務或者具有事實上控制力的公民、法人或其他社會組織，物管應該符合該款關于主體的規定。安全保障義務的范圍包括提供硬件和軟件兩方面的保障義務。在提供硬件方面的保障義務方面，學校或物管都應保證其提供學生人住的建筑物、配套服務設施、設備是安全可靠的，有國家標準的應當符合相應的標準，沒有國家標準的，應當符合行業標準或者其它安全標準。如果因為提供的服務設施不符合相應的質量標準而導致學生損害的，學校和物業管理企業應該承擔相應的法律責任。在實踐中就曾發生多起因高低床不符合標準致學生摔傷而狀告學校的案例。在提供軟件方面的保障義務方面，物業管理企業應配備數量足夠、合格的安全保障人員照顧、保護學生的人身、財產安全不至遭受來自外界、第三人的隨意侵害。目前，學生宿舍失竊的現象并不鮮見，特別是手提電腦等貴重物品失竊給學生造成了較大損失。物管應該消除內外部不安全因素，為學生學習和生活提供一個安全的環境。

物業管理人員擅闖學生宿舍，侵犯學生的人格尊嚴和個人隱私在目前的高校問題比較突出。基于學校對安全的狹義理解，消防安全、食品安全和其它公共安全是各級各類學校黨政一把手工程。在學生公寓管理中，消除消防安全隱患就成了各宿舍管人員日常工作中最重要的工作。基于目的的正當性，宿舍管理人員可以使用他們認為最有效的實施。在宿舍無人

的時候檢查(主要是檢查熱得快、電飯鍋等大功率電器)，可以不留死角，檢查效果最佳，宿管人員也最喜歡利用這個時機進行檢查。此外，在學生休息需要用水用電的高峰時刻，如下午上完課，晚上洗漱時間，未經學生允許就直接開門進入宿舍，以收繳相關東西。上述行為，導致了學生和學校的緊張關系，在情緒激動時還可能發生沖突。學生宿舍在法律意義上應該屬于住宅，高校對于住宅并無“特別權力”關系的適用，在宿舍管理領域應該適用法律保留和法律優位原則，除非經過學生的同意或者追查犯罪的需要，禁止非法搜查或者非法侵入學生宿舍。學校和物業管理人員以“安全”為借口擅自闖入學生宿舍的行為，是對學生人格尊嚴和個人隱私的非法侵犯行為，如果給學生造成損害的，學校和物業管理企業應當承擔侵權責任。

四、物業服務瑕疵的法律責任

安全保障義務是物管的主要義務，其不能以合同沒有明確約定為由拒絕履行自己的這一法定義務。物管對進入學生公寓的可疑人員有權問詢并查明其身份，對有可能涉及人身、財產安全的隱患，有權主動排除或者要求相關主體予以排除。物管應派專人在學生住宿區周圍進行巡視，及時發現問題，對存在的安全隱患及時予以排除，這是物管的應盡義務。如果學生在宿舍的財產被盜或者遭受人身損害的，而物管未盡上述義務的，受害人是可以要求物管承擔相應的責任。該責任的性質是一種侵權責任，物管應當承擔與其過錯相應的補充賠償責任。

未經學生同意，擅闖學生宿舍的行為，屬侵權行為的范疇。受害人可以要求物管停止侵權，賠禮道歉，如果有損害的還可以要求其承擔損害賠償責任。如果有學校相關老師的共同參與，學校與物管構成共同侵權行為，他們共同對受害人承擔侵權責任。物管能不能以受學校委托為理由主張責任的排除呢?在現代法治社會，任何一個人都有學法、守法的義務，當事人不能以不知道學生擁有住宅權和個人隱私權為籍口逃避自己應該承擔的法律義務。再看學校和物管的關系，兩者是由于締結合同而形成的服務與被服務的關系，兩者并不存在上下級隸屬關系，要求雙方都不侵犯他人權利是其應盡的基本法律義務，物管不能以受學校委托為由主張自己無責。

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