海南省在建工程抵押貸款管理現(xiàn)狀及其法律風(fēng)險分析

摘要:隨著“海南國際旅游島”的建設(shè)，海南房產(chǎn)地市場發(fā)展迅猛，銀行等金融機構(gòu)發(fā)放的項目貨款相應(yīng)增多。本文對當(dāng)前海南省在建工程抵押登記管理工作總體情況進(jìn)行了分析，同時對銀行發(fā)放貸款以在建工程作為抵押擔(dān)保方式存在的法律風(fēng)險加以分析和總結(jié)。對如何進(jìn)一步防范化解此類貸款的法律風(fēng)險，本文提出了有針對性的措施和建議，以便為同業(yè)指導(dǎo)工作提供借鑒和參考。

關(guān)鍵詞:貸款;在建工程抵押;法律風(fēng)險

中圖分類號:F822.0 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1003-9031(2010)05-0046-03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.04.12

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，以在建工程辦理抵押向銀行申請住房開發(fā)貸款已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的重要途徑。以在建工程抵押方式發(fā)放的住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)已成為銀行信貸資產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要品種之一，該業(yè)務(wù)品種為銀行中間業(yè)務(wù)的拓展提供了平臺，更為銀行經(jīng)營利潤的提高做出了巨大貢獻(xiàn)。然而，由于地方立法及行政管理制度的滯后，截止目前海南省政府職能部門尚未制訂統(tǒng)一的有關(guān)在建工程抵押登記的管理辦法，造成了海南省各市縣對于在建工程抵押登記部門做法各異，使得銀行以在建工程抵押發(fā)放的住房開發(fā)貸款面臨著潛在的法律風(fēng)險。

一、在建工程抵押相關(guān)法律規(guī)定及國內(nèi)的做法

關(guān)于“在建工程抵押”的定義，明文規(guī)定最早出現(xiàn)在1997年5月9日建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押登記辦法》(以下簡稱《辦法》)，其中第3條規(guī)定:“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。[1]

《辦法》出臺后，以在建工程抵押發(fā)放住房開發(fā)貸款的業(yè)務(wù)逐漸受到各家商業(yè)銀行的青睞，貸款規(guī)模不斷擴大。然而，由于國家當(dāng)時尚未出臺統(tǒng)一規(guī)范的在建工程抵押登記管理辦法，各省市對在建工程抵押登記的做法各不相同，從而出現(xiàn)了各地方法院對“在建工程抵押登記效力的標(biāo)準(zhǔn)”存在不同理解的情形，有的地方法院認(rèn)為在建工程抵押登記必須要在房產(chǎn)部門登記才視為有效，但也有的地方法院對于只要在房產(chǎn)部門或土地部門中的任一部門辦理在建工程抵押登記手續(xù)，就可認(rèn)為抵押登記有效。可見，商業(yè)銀行以在建工程抵押發(fā)放的住房開發(fā)貸款因在建工程抵押效力的不確定性而面臨潛在的法律風(fēng)險。

2000年9月29日，最高人民法院第1133次會議通過的《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)為在建工程抵押登記的“有效性標(biāo)準(zhǔn)”作出了明確司法解釋。《解釋》第47條規(guī)定:“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”《解釋》第60條規(guī)定:“以擔(dān)保法第42條第二項“以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上人民政府規(guī)定的部門;縣級以上地方人民政府對登記部門未作規(guī)定，當(dāng)事人在土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理了抵押物登記手續(xù)，人民法院可以確認(rèn)其登記的效力”。[2]從以上規(guī)定來看，以在建工程作抵押辦理登記，因政府部門的原因沒有明確抵押登記管理部門，當(dāng)事人只在土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理了抵押物登記手續(xù)的，抵押時點日的在建工程部分應(yīng)具有抵押優(yōu)先權(quán)的擔(dān)保效力。2007年10月1日頒布實施的《中華人民共和國物權(quán)法》第10條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法由法律、行政法規(guī)規(guī)定”。[3]《物權(quán)法》明確國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，但截止目前國家立法機關(guān)、行政機關(guān)尚未出臺統(tǒng)一有關(guān)“在建工程抵押登記范圍、機構(gòu)和登記辦法”的法律、行政法規(guī)或行政規(guī)章，造成了我國各地方對在建工程抵押登記管理仍存在不統(tǒng)一的局面。

關(guān)于在建工程抵押登記的管理，目前在國內(nèi)已有北京、重慶、杭州、東莞等城市先后制定了比較行之有效的管理辦法，明確了在建工程抵押登記管理部門、政府職能部門職責(zé)、商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)等等。這些辦法的出臺既促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，又保障了商業(yè)銀行住房開發(fā)貸款資金的安全。這些城市的一般做法是:商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂在建工程抵押合同后，先是在土地管理部門辦理建設(shè)用地抵押登記手續(xù)，然后發(fā)放住房開發(fā)貸款，待在建工程建到發(fā)放預(yù)售許可證時，雙方再到房產(chǎn)管理部門辦理在建工程抵押登記手續(xù)。此后，在預(yù)售或銷售環(huán)節(jié)，房產(chǎn)管理部門對開發(fā)商預(yù)售或銷售的每一套商品房，只有在預(yù)收款進(jìn)入建工程抵押權(quán)銀行專管賬戶，銀行通知解除相應(yīng)房產(chǎn)的抵押并同意房地產(chǎn)開發(fā)商出售并辦理預(yù)告登記手續(xù)時，方可協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商辦理預(yù)售或銷售房屋的預(yù)告登記手續(xù)或過戶手續(xù)。

二、海南省主要市縣辦理在建工程抵押登記的做法及對銀行的影響

《物權(quán)法》于2007年10月1日頒布實施至今，海南省尚未出臺統(tǒng)一的在建工程抵押登記管理辦法，省內(nèi)不同市縣就“在建工程抵押登記”的做法各異。本文重點選擇有代表性的海口、三亞、文昌與瓊海市的做法進(jìn)行分析。

(一)海口市“在建工程抵押登記”做法

目前海口市尚未出臺有關(guān)在建工程抵押登記的管理辦法，海口市房產(chǎn)管理部門認(rèn)為“在建工程”不符合房屋抵押登記標(biāo)準(zhǔn)，不接受房地產(chǎn)開發(fā)商及商業(yè)銀行提交的在建工程抵押登記申請。海口市國土環(huán)境資源局在受理房地產(chǎn)開發(fā)商及商業(yè)銀行提交的土地抵押登記同時，同意將抵押雙方簽定的《抵押合同》中確認(rèn)的抵押時點日的“在建工程”部分記載入《土地他項權(quán)利證書》的他項權(quán)利種類及范圍。可見，海口地區(qū)的“在建工程”抵押登記手續(xù)是通過海口市國土環(huán)境資源局的頒發(fā)的《土地他項權(quán)利證書》形式予以確認(rèn)的。具體做法是抵押雙方向國土部門提交如下材料:一是房地產(chǎn)開發(fā)商與債權(quán)銀行共同提交抵押登記申請書;二是雙方營業(yè)執(zhí)照、機構(gòu)代碼證、法人代表身份證明、授權(quán)委托書;三是《借款合同》、《抵押合同》;四是抵押物評估報告;五是國有土地使用證原件。國土部門受理前述資料并進(jìn)行審查，若干工作日后由政務(wù)中心窗口通知債權(quán)銀行授權(quán)委托人領(lǐng)取《土地他項權(quán)利證書》。《土地他項權(quán)利證書》的他項權(quán)利種類及范圍一攔注明:將抵押土地面積及抵押時點日在建工程或地上附著物(面積)作為債權(quán)的抵押。

(二)三亞市“在建工程抵押登記”做法

三亞市國土環(huán)境資源局與市房產(chǎn)局雖分屬兩個部門，但根據(jù)三亞市政府的有關(guān)規(guī)定，三亞地區(qū)的所有涉及房屋、土地類型的各種抵押登記手續(xù)統(tǒng)一在三亞市國土環(huán)境資源局下屬的房地產(chǎn)交易中心一個窗口辦理，這使得作為債權(quán)人的商業(yè)銀行希望通過辦理在建工程抵押登記手續(xù)達(dá)到債權(quán)風(fēng)險防控的目的具有機制上的保障。具體做法是抵押雙方向房地產(chǎn)交易中心提交如下材料:一是抵押雙方共同簽定的抵押登記申請書;二是雙方營業(yè)執(zhí)照、機構(gòu)代碼證、法人代表身份證明、授權(quán)委托書;三是《借款合同》、《抵押合同》;四是抵押物評估報告;五是國土登記部門在抵押登記卡上注明抵押物為土地及在建工程等相關(guān)要素;六是商業(yè)銀行出具“關(guān)于同意允許抵押人繼續(xù)銷售該項目的房屋及分?jǐn)偼恋兀獾盅喝虽N售該項目商品房時，解除相應(yīng)分?jǐn)偼恋氐牡盅旱怯洝钡淖C明函;七是雙方另行簽訂協(xié)議約定:“未經(jīng)銀行同意，抵押人預(yù)售的房屋不得在交易中心辦理預(yù)告登記手續(xù)”，交房地產(chǎn)交易中心備案并執(zhí)行。房地產(chǎn)交易中心受理前述資料并進(jìn)行審查后由國土環(huán)境資源局出具《三亞市土地使用權(quán)、房地產(chǎn)項目抵押登記卡》，《抵押登記卡》有關(guān)攔目注明擔(dān)保債權(quán)金額、抵押土地面積，備注攔注明:“抵押物為土地使用權(quán)及地上建筑物。抵押人同意辦理抵押登記后，允許抵押人繼續(xù)銷售該項目的房屋及相應(yīng)分?jǐn)偼恋兀谵k理已銷售的房屋及分?jǐn)偼恋剞D(zhuǎn)讓過戶時，自動解除已銷售房屋及分?jǐn)偼恋氐牡盅旱怯洝！蓖恋刈C原件退回客戶。

(三)文昌市“在建工程抵押登記”做法

文昌市辦理在建工程抵押登記手續(xù)分為兩個步驟，一是在文昌市國土環(huán)境資源局辦理單純的土地抵押登記手續(xù)，國土環(huán)境資源局在最后頒發(fā)的《土地他項權(quán)利證書》中的他項權(quán)利種類及范圍一攔只注明“抵押土地的面積”而無“抵押時點日的在建工程或地上附著物”;對于地上建筑物部分則另外在文昌市房屋管理局辦理期房抵押登記手續(xù)，具體做法如下:一是抵押雙方確定在建工程抵押面積，以內(nèi)評報告確定的可抵押價值的建筑物面積(已剔除辦理備案登記的建筑物面積)為準(zhǔn);二是雙方填寫《期房抵押登記表》，抵押人并同時提供已辦理備案登記的客戶清單(包括姓名、房號、面積、金額、購房日期);三是雙方持《期房抵押登記表》及有關(guān)單位和個人身份材料到市房產(chǎn)局申請抵押登記;四是房產(chǎn)局審查報送的抵押材料后，對已辦理備案登記的客戶名單在《期房抵押登記表》上作出說明后，加蓋公章完成抵押登記手續(xù);五是抵押雙方在辦理抵押登記手續(xù)時還須向市房產(chǎn)局出具函件，市房產(chǎn)局將按照雙方約定進(jìn)行管理。函件內(nèi)容為:對抵押人的預(yù)銷售備案登記，須經(jīng)抵押權(quán)人對銷售材料審查同意后方可辦理。

(四)瓊海市“在建工程抵押登記”做法

瓊海市辦理在建工程抵押登記手續(xù)部門為瓊海市國土環(huán)境資源局。具體做法如下:一是抵押雙方共同提交抵押登記申請書;二是雙方營業(yè)執(zhí)照、機構(gòu)代碼證、法人代表身份證明、授權(quán)委托書;三是在建項目建設(shè)用地土地證;四是在建項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證;五是在建項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證;六是在建項目建設(shè)工程施工許可證，七是借款人(抵押人)出具同意土地及在建工程抵押的股東決議，同時還提供截止抵押日已銷售房產(chǎn)不屬于抵押范圍的說明;八是在建工程評估報告(以評估報告確定抵押面積為準(zhǔn))及備案表。九是借款合同及抵押合同。十是土地部門審查無誤后，經(jīng)過若干工作日通知債權(quán)人授權(quán)委托人領(lǐng)取《土地他項權(quán)利證書》。《土地他項權(quán)利證書》的他項權(quán)利種類及范圍一攔注明:將約定面積內(nèi)的土地及抵押時點日在建工程或地上附著物一同抵押。

綜上所述，由于海南省當(dāng)前尚未出臺統(tǒng)一的在建工程抵押登記管理辦法，從而造成了不同市縣辦理在建工程抵押登記的部門不同、程序不同、要求提交的材料、抵押權(quán)利證書的形式、對銷售房屋的預(yù)告登記或備案登記約束機制不同等等。根據(jù)最高人民法院司法解釋，只要是抵押雙方到當(dāng)?shù)卣毮懿块T辦理了“土地及地上物”的抵押登記手續(xù)的，則應(yīng)認(rèn)為在抵押時點日的“土地及地上物”即“土地及在建工程部分”具有抵押優(yōu)先權(quán)的效力。

當(dāng)前銀行在建工程抵押面臨真正的法律風(fēng)險在于抵押時點日后的因房屋銷售而造成抵押物懸空或喪失的法律風(fēng)險。具體表現(xiàn)為:房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在政府職能部門辦理在建工程抵押登記手續(xù)并發(fā)放住房開發(fā)貸款后，因房地產(chǎn)開發(fā)商的還款來源是房屋銷售款，所以在已抵押的在建工程建設(shè)具備預(yù)售條件時，應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)商的請求，銀行不得不向房產(chǎn)管理部門出具“同意開發(fā)商辦理《房屋預(yù)售許可證》”的證明，否則房產(chǎn)管理部門不給房地產(chǎn)開發(fā)商辦理《房屋預(yù)售許可證》。根據(jù)《物權(quán)法》第191條、《擔(dān)保法》第49條的有關(guān)規(guī)定及有關(guān)司法實踐中的一些判例結(jié)論，銀行出具“同意房地產(chǎn)開發(fā)商辦理《房屋預(yù)售許可證》”的證明行為，可以推定為銀行同意抵押人處置已辦理抵押登記手續(xù)的在建工程抵押物。如果此后房地產(chǎn)開發(fā)商銷售房屋，房產(chǎn)部門也已給買受人辦理了房屋預(yù)告登記或備案登記，則銀行的在建工程抵押權(quán)將無法再對抗房地產(chǎn)開發(fā)商與買受人簽訂的《房屋買賣合同》，此時的銷售房屋對應(yīng)的在建工程抵押物部分實質(zhì)上已因房屋的銷售而被懸空或喪失。

從當(dāng)前海南省主要市縣對在建工程抵押登記的管理做法來看，三亞市、文昌市房產(chǎn)部門的做法比較有利于有效約束房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋預(yù)售或銷售行為，對商業(yè)銀行發(fā)放的住房開發(fā)貸款安全起到了很好的保障作用。其類似做法是對于已辦理在建工程抵押登記并在日后領(lǐng)取《房屋預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)項目銷售，如果貸款銀行未向房產(chǎn)部門出具“同意對銷售房屋辦理預(yù)告登記或備案登記”證明，房產(chǎn)部門將拒絕對銷售的房屋辦理預(yù)告登記或備案登記，此做法為銀行住房開發(fā)貸款的資金安全提供了制度上的保障。

然而，除三亞市、文昌外，海南省包括海口市在內(nèi)的大部分市縣的房管部門并未執(zhí)行上述做法。即對于無論是否已在國土部門辦理了在建工程抵押登記的房地產(chǎn)項目，只要房地產(chǎn)開發(fā)商取得《房屋預(yù)售許可證》并進(jìn)行銷售，房管部門均接受銷售房屋的預(yù)告登記或備案登記，此時，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不及時歸還住房開發(fā)貸款，那么作為抵押權(quán)人的商業(yè)銀行住房開發(fā)貸款將面臨無法收回的法律風(fēng)險。

三、當(dāng)前商業(yè)銀行防范在建工程抵抑貸款風(fēng)險應(yīng)采取的措施

一是堅持按照貸款行當(dāng)?shù)刈龇ㄍ晟谱》块_發(fā)貸款在建工程抵押登記手續(xù)。根據(jù)上述《解釋》第47條、第60條的有關(guān)規(guī)定，在當(dāng)前海南省尚未出臺統(tǒng)一、完善的《在建工程抵押登記管理辦法》之前，各家銀行除了認(rèn)真依照銀行信貸管理規(guī)定簽定有關(guān)的合同文件外，更應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)“在建工程抵押登記”的具體流程進(jìn)行辦理。對于當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門不接受“在建工程抵押登記”的，貸款行在國土部門辦理《土地他項權(quán)利》登記手續(xù)時，務(wù)必要求國土部門在《土地他項權(quán)利證書》的他項權(quán)利種類及范圍一攔注明:抵押范圍包括土地及抵押時點日的在建工程或地上附著物。

二是加強與地方政府及房產(chǎn)部門的溝通，爭取房產(chǎn)部門配合銀行對已辦理在建工程抵押登記項目房屋預(yù)售的預(yù)告登記或備案登記進(jìn)行監(jiān)督制約。對于當(dāng)?shù)胤抗懿块T不辦理“在建工程抵押登記”的各家銀行，可以學(xué)習(xí)三亞市的做法，加強與當(dāng)?shù)卣蚍抗懿块T的溝通，爭取房管部門接受銀行與開發(fā)商作出的“開發(fā)商預(yù)(銷)售房屋過程中，未經(jīng)銀行同意，抵押人預(yù)售的房屋不得辦理預(yù)告登記手續(xù)”內(nèi)容的備案并監(jiān)督執(zhí)行。即要求房管部門在受理已辦理在建工程抵押登記的項目房屋辦理預(yù)告登記手續(xù)時，如無銀行出具“同意辦理預(yù)告登記手續(xù)”的函，將不予辦理預(yù)告登記手續(xù)。

三是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入名單制管理。要盡可能選擇資信良好、工程開發(fā)前景看好的客戶，提高開發(fā)企業(yè)的申請條件，并對其資質(zhì)、還款能力進(jìn)行嚴(yán)格審查，并在貸款發(fā)放前增加一些保護(hù)性條款。

四是嚴(yán)格按照銀行監(jiān)管部門制定的有關(guān)住房開發(fā)貸款政策對在建工程抵押住房開發(fā)貸款進(jìn)行管理。對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的資金歸集與使用、項目建設(shè)與銷售、按銷售比例收回貸款等環(huán)節(jié)實行全過程監(jiān)督和管理，以確保銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的安全收回。

五是住房開發(fā)貸款與按揭貸款捆綁營銷。盡可能在發(fā)放住房開發(fā)貸款時，在《借款合同》中增設(shè)義務(wù)性條款，要求房地產(chǎn)開發(fā)商將銀行投放的住房開發(fā)貸款支持項目的按揭貸款業(yè)務(wù)交予銀行辦理，以確保將來住房開發(fā)貸款資金的還款安全。

六是密切關(guān)注政府土地、房產(chǎn)部門職能變動情況。近期海南省各市縣政府相關(guān)部門機制及職能進(jìn)行調(diào)整，有些市縣的土地、房產(chǎn)部門職能也相應(yīng)發(fā)生了變動。各級行要隨時關(guān)注當(dāng)?shù)赝恋亍⒎慨a(chǎn)部門機制、職能變動情況，以確保銀行辦理住房開發(fā)貸款在建工程抵押登記手續(xù)的連續(xù)性。

四、對海南省完善在建工程抵押登記管理工作的建議

2007年10月1日頒布實施的《物權(quán)法》為海南省制定統(tǒng)一的在建工程抵押登記管理辦法提供了立法依據(jù)，國內(nèi)部分省市陸續(xù)制定的有關(guān)在建工程抵押登記管理規(guī)定及做法為海南省制定統(tǒng)一的在建工程抵押登記地方行政規(guī)章提供了實踐參考。2009年，海南省委、省政府提出了“建設(shè)國際旅游島”的政府工作目標(biāo)，東環(huán)鐵路、文昌衛(wèi)星發(fā)射基地等一大批與旅游密切相關(guān)的大項目落戶海南省，為海南省房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了難得的機遇。房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開信貸資金的支持，盡快完善我省在建工程抵押登記管理做法是保障商業(yè)銀行住房開發(fā)貸款資金安全迫切解決的問題。只有通過制定我省統(tǒng)一的《在建工程抵押登記管理辦法》，明確在建工程抵押登記機構(gòu)、辦理的程序、銀行住房開發(fā)貸款資金安全保障措施等等，我省金融部門發(fā)放的在建工程抵押住房開發(fā)貸款的法律風(fēng)險才能從根本上得到解決。對于解決當(dāng)前我省在建工程抵押登記管理現(xiàn)狀引發(fā)的住房開發(fā)貸款法律風(fēng)險，筆者認(rèn)為應(yīng)做到以下幾點。

一是各商業(yè)銀行應(yīng)緊跟海南省政府明確的“省直管市縣”機制管理要求，積極配合海南銀監(jiān)局、海南銀行業(yè)協(xié)會向省政府提出立法建議，建議參照國內(nèi)先進(jìn)省市的作法，盡快出臺海南省統(tǒng)一的在建工程抵押登記管理辦法。

二是在海南省統(tǒng)一的在建工程抵押登記管理辦法未出臺前，呼吁省政府責(zé)成各市、縣房產(chǎn)管理部門參照國內(nèi)先進(jìn)城市的做法先行完善在建工程抵押登記管理工作。具體程序是:商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂在建工程抵押合同后，先在土地管理部門辦理建設(shè)用地抵押登記手續(xù)，然后發(fā)放住房開發(fā)貸款，待在建工程建設(shè)至發(fā)放預(yù)售許可證時，雙方再到房產(chǎn)管理部門辦理在建工程抵押登記手續(xù)。此后作為抵押權(quán)人的商業(yè)銀行對開發(fā)商每銷售一套商品房，在預(yù)收款進(jìn)入銀行專管賬戶后，即可通知房產(chǎn)登記部門解除相應(yīng)房產(chǎn)的抵押并同意房地產(chǎn)開發(fā)商出售并辦理預(yù)告登記手續(xù)，否則房產(chǎn)登記部門不得協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商辦理銷售房屋預(yù)告登記或過戶手續(xù)。

三是建議國土部門與房產(chǎn)管理部門建立信息共享網(wǎng)絡(luò)，確保在辦理房產(chǎn)備案或房產(chǎn)證時能夠及時了解土地及在建工程是否已設(shè)立抵押信息。

四是建議房產(chǎn)管理部門盡快建立外網(wǎng)銷售房產(chǎn)備案情況查詢系統(tǒng)，以便商業(yè)銀行及時知曉抵押項目房產(chǎn)銷售情況。

五是近期內(nèi)也可以由政府主管部門、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商共同委托有關(guān)機構(gòu)研發(fā)住房開發(fā)貸款、銷售監(jiān)控、抵押登記管理三位一體的軟件管理系統(tǒng)，這對多方需求都能起到立竿見影的效果。

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