我國房地產業蘊含的金融風險及相關政策調整

摘要:本文對當前我國房地產業發展的總體情況和存在的突出矛盾進行了考察，并在此基礎上，總結了上個世紀80年代以來發生的典型房地產泡沫危機，分析了房地產泡沫危機和金融危機的關系，以及目前我國房地產業潛在的風險，提出了促進我國房地產業健康發展的政策建議.自去年開始，我國政府針對房地產市場過熱的問題實行了從緊的宏觀調控措施，這次宏觀調控的效果顯現時間與美國由次貸問題引發的金融危機相重合。在國內經濟政策調整和國際經濟環境惡化這樣一個大背景下，正確判斷我國房地產市場發展情況，分析房地產市場與金融運行之間的相互影響，對于穩步實施房地產業政策調整，防范房地產泡沫與金融風險，促進房地產業、金融和經濟的健康發展具有重要意義。

關鍵詞:房地產;金融風險;政策調整

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1003-9031(2010)02-0004-07

一、當前我國房地產業的現狀與主要問題

(一)當前我國房地產業部分泡沫特征已十分明顯

從2008年以來我國房地產業的多項數據看，我國的房地產業目前進入了一個調整期。根據國家統計局所提供的數據，2008年1-10月，全國房地產開發投資，商品住宅投資，房屋施工面積，商品住宅竣工面積均繼續保持增長態勢，雖然全國商品房屋銷售面積和商品住宅銷售面積曾短期出現了不同程度的下降，全國商品房空置面積和商品住宅空置面積則出現了不同程度的增長，但下半年開始重點一二線城市房價依然顯示同比上漲。

從2009年以來我國房地產開發完成情況看，2009年1-11月，全國完成房地產開發投資3.13萬億元，同比增長17.9%，此外，商品房銷售額3.6萬億元，同比增長86.4%，這兩項指標都顯示了較高速度的增長，2009年的房地產增長在6月后出現較大幅度的上升。

2009年1-11月，全國房地產開發企業房屋施工面積、房屋竣工面積和住宅竣工面積繼續保持較高速度的增長，其中，商品住宅銷售面積，全國商品房空置面積1-9月同比增幅提高了2.9個百分點。

從國家統計局調查顯示的全國70個大中城市房屋銷售價格變化來看，2009年1月全國房價同比漲幅達到歷史最高點11.3%，2009年11月，全國房價環比上漲1.2個百分點，漲幅較10月擴大0.5個百分點，同比上漲5.7個百分點。高房價已經成為我國社會經濟的一個突出問題。

在過去的十年里，我國國民經濟的高速增長、城市化進程的加速發展和居民可支配收入的持續提高刺激了住宅市場的需求，房地產業取得了長足的發展，但是近幾年高房價、高利潤、高投資(有相當一部分是外資)的增長模式帶來投資、投機需求的迅速增加，反過來又造成了房價和土地價格的進一步上漲，增加了我國經濟的內部壓力，加大了金融風險。為防止經濟過熱，防止結構性通貨膨脹轉向全面的、較高的通貨膨脹，同時為調整房市結構，防止房地產價格上漲過快出現大的資產泡沫，使我國房地產市場能夠持續、健康、穩定的發展，2007年下半年而言，中央政府采取了一系列的宏觀調控措施。就貨幣政策來說，央行提高了準備金率并多次提高利率，和銀監會聯合發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》以及《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，調整了對房地產的消費信貸政策，引導消費者個人住房消費與投資行為。房地產業發展在宏觀調控下逐步回歸理性。

2008年第三季度以來，面對美國金融危機的沖擊，中央采取了靈活審慎的宏觀經濟政策。溫家寶總理在國務院會議上提出了“快、重、準、實”的要求，部署了落實中央政策措施的七項工作，其中第三條就是促進房地產市場平穩健康發展。央行也適時根據市場變化采取適度寬松的貨幣政策，出臺了一系列促進房地產業健康發展的信貸政策。2007年開始的美國次貸危機為我國房地產業的發展發出了一個預警，而政府所采取的宏觀調整政策則避免了我國房地產業泡沫和金融風險的進一步擴大，也避免了房地產業在美國金融危機來臨時的劇烈震蕩。在金融風暴來臨之時，央行及時調整貨幣政策，維護國內經濟穩定的舉措值得肯定。

目前，政府宏觀調控措施在促使我國房地產業回歸理性發展方面已經取得了顯著成效，但是當前我國房地產業存在的一些突出矛盾并未得到根本解決，而且一些新的問題也隨之出現。

(二)目前我國房地產業存在的幾個突出矛盾

1.市場結構性的矛盾。長期以來，住房特別是低投入、低價位的中小套型住房供應量不足，而高投入、高價位的高檔豪華型住宅、別墅、酒店式公寓、度假型住宅以及寫字樓比重過高。2005年以來，國家宏觀調控措施中增加了中低價位、中小戶型以及保障性住房等土地的供給，但是上述結構性矛盾并沒有得到根本改觀。據建設部門統計，2008年10月，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為31.77%。而2009年1-10月，全國90平方米以下住房開發投資占住宅總投資的比重僅為21.46%，與政策規定的調控目標還有較大的差距。大量的高檔住宅和寫字樓等占用了有限的土地資源，在一定程度上加劇了市場上“招拍掛”土地的激烈程度和房地產價格的快速上漲。

2.發展不均衡的矛盾。一個國家城市化的過程也是房地產業快速發展的過程。根據美國城市地理學家納瑟姆在1979年提出的“納瑟姆曲線”，一個國家在城市化過程中會經過兩個城市化水平的拐點，一個拐點在30%，另外一個拐點在70%。當一個國家的城市化水平位于30%以下，說明這個國家尚處于經濟發展緩慢的農業社會;當城市化水平超過30%的時候，這個國家開始進入經濟快速發展的工業社會;當城市化水平超過70%之后，這個國家就進入經濟發展再次趨緩的現代化和后工業社會的成熟階段。根據國家發改委、中國經濟導報社和北京世經未來投資咨詢有限公司發布的《2008年房地產行業風險分析報告》，截至2007年末，我國城鎮率達到43.9%，我國經濟已經進入“納瑟姆曲線”所說的高速發展的第二時期。根據預測，我國城市化率在2010年將達到50%，在2020年將達到60%。在這期間，城市化每提高1個百分點，城市人口將新增1000多萬。城市新增人口對住房的需求，將帶動房地產需求的快速發展，而事實也說明了這一點。但是我國城市化水平存在兩個不均衡:一是大中城市集中度過高，而小城鎮發展水平不足;二是東西部發展不均衡，東部發展過快，西部特別是偏遠省市過慢。相應的，房地產業投資過多地投向東南沿海的大中城市，導致這些城市住房結構升級過快。伴隨著房地產投資增度過快，這些地區和城市的房地產價格持續上漲，導致房地產泡沫的產生。房地產泡沫在經濟形勢出現反復的時候，很容易導致房地產暴跌和銀行資金鏈條的突然斷裂，進而影響我國房地產業的長期持續健康發展和金融系統穩定。

3.房價虛高與解決低收入家庭住房問題的矛盾?！白》渴敲裆尽保鞍驳脧V廈千萬間”，解決低收入家庭的住房問題，是構建和諧社會的重要環節。但在一些城市房價持續上漲，過高的房價使工薪階層望而卻步，目前，全國城鎮人均住房建筑面積在10平方米以下的低收入家庭近1000萬戶，其中低保家庭約400萬戶，這部分家庭的住房問題肯定是無法通過市場解決的。有時候中低收入的居民家庭即使購買了新房，也往往背上沉重的生活負擔。而某些房地產開發企業則以種種手段謀取超額利潤。根據《2008年房地產行業風險分析報告》所提供的數據，2007年房地產行業上市公司部分重點企業銷售毛利率在35%-68%之間，銷售凈利率在11%-64%之間，盈利空間很大。有關方面估計認為只有房價較現在水平下跌15%-20%，房地產企業才有可能出能出現虧損。實際上房地產企業運用開發貸款和按揭貸款，采取高負債率這樣的金融杠桿來開發房產，而不是用自有資金來運作，獲得高額利潤甚至是暴利。但是杠桿是一把雙刃劍，既可以放大投資的收益，也可以放大投資的損失。在經濟向好的時候，負債運作是沒有問題的，但是一旦經濟出現下滑，開發商資金鏈斷裂，風險也就會被成倍地放大。這次美國金融危機中，許多大的投行在一夜之間破產，就是使用金融杠桿出了問題。此外，房地產領域腐敗也是助推房價虛高的一個重要因素。

4.道德風險的矛盾。一方面，一些企業違規采用虛假售房、虛假信息、虛假廣告、哄抬價格、串通中介炒賣期房等等手法欺騙顧客，屢攀新高的房價和居高不下的投訴糾紛以及由此引發的社會矛盾，反應了房地產業背后的消費信任危機。另一方面，一些無良知的所謂專家學者和中介機構推波助瀾，誘導百姓對房價的判斷取向，以此也推動了房價的不合理上漲。在這次美國次貸危機中，借貸者的問題除了由于本身的疏忽或消費沖動，還有在巨大的利益驅動下，某些貸款機構或者中介機構利用家訪、電話、郵寄資料、電子郵件、互聯網彈出廣告等種種方式，通過如故意隱瞞信息、忽視向借款人說明風險和確認借款人還款能力的環節、提供虛假信息、慫恿甚至代替消費者虛報收入等種種欺詐手段，誘騙消費者上鉤。我國某些企業和中介機構的做法和美國的上述機構的做法如出一轍。房地產業存在的其他失信問題還包括企業相互拖欠工程款，拖欠貸款甚至騙貸，拖欠工人工資等問題。誠信是關系到房地產企業做大做強的重大問題之一，必須認真重視解決，以免其制約我國房地產企業的健康發展。

5.住房消費觀念和住房消費心理預期的誤區與住房價上漲相互推動。雖然政府一直在調控房價，但是各地房價仍在不斷上漲，“早買房”、“人人買房”、“家家買房”、“重買輕租”、“貪大求洋”以及“炫耀型、競爭型、擺闊型”的盲目攀比等錯誤的住房消費觀念和一些不負責任的宣傳在一定程度上起了推波助瀾的作用。有些居民不顧現實條件傾其一生積蓄購置住房，一旦遇到諸如患大病、下崗、經濟不景氣或者經濟運行進入加息階段時，還貸負擔就變得越來越重，很容易因還貸無力而陷入困境。這次美國的次貸危機中，部分借貸者就是由于過于樂觀地估計了收入前景，或者由于本身的消費沖動，大量借入貸款，結果在美聯儲多次上調利率之后，拖欠債務比率和喪失抵押品贖回率不斷上升，我國的消費者必須引以為戒。根據有關資料，一些發達國家城市居民都達不到人人有房、家家有房，住房自有率不比我國高。目前我國城市居民住房自有率為82%，而美國為68%，英國為56%，其他歐洲國家只有30%到50%，我國臺灣和香港地區是70%左右。片面追求人人有房，家家有房，追求大面積商品房與我國人口多、資源短缺的國情并不適應。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產生了較為普遍的投資與投機行為，進一步加劇了供需矛盾，推動房價持續上漲。同時攀比心理造成的野蠻裝修，反復裝修，浪費大量資源，破壞了環境，污染了空氣，增加了城市噪音，不利于建設人居適宜的生活環境，與構建和諧社會的主體不符。

二、20世紀80年代以來典型房地產泡沫危機回顧

20世紀80年代以來，很多國家和地區都不同程度地經歷了銀行信貸在房地產業迅速擴張-房地產泡沫破裂-金融危機的全過程。如20世紀80年代的美國儲蓄信貸協會(Savings Loans，SLs)危機，日本泡沫經濟破滅和“失去的十年” ，東南亞金融危機和本次美國次貸危機引發的金融危機。

(一)美國儲蓄信貸協會危機

美國儲蓄信貸協會是美國吸收存款并提供住房抵押貸款的住房金融機構，長期在美國住房抵押貸款領域占有重要市場份額。20世紀80年代初在利率市場化、減稅等刺激下，美國房地產投資大規模擴張，1979年和1980年平均房價增長速度為14.2%和11.9%，整個80年代美國商業銀行房地產貸款占貸款總額的比例都在30%-40%左右波動。 房價上升過快不可避免會帶來房價的較大波動，特別是1986年國際石油價格暴跌和1987年股市“黑色星期一”使房價大幅下跌，房屋空置率激增(美國23個大城市房屋空置率從1980年的4.6%上升至80年代末90年代初的20%)，金融機構房地產價值和抵押貸款價值大幅縮水，房地產信貸風險迅速上升，銀行不良資產急劇增加。美國儲蓄信貸協會在危機中首當其沖，1982年一半儲貸協會會員機構喪失償付能力，80%面臨虧損，擠兌風潮迅速蔓延。80年代末房地產泡沫破滅使許多儲貸協會會員出現資不抵債的現象，儲貸協會總虧損額達到5000億美元。1980-1988年期間，共有1060家儲貸協會會員機構先后倒閉，發生了儲蓄信貸協會危機，聯邦儲蓄與貸款保險公司(The Federal Savings and Loan Insurance Corporation，FSLIC)的保險基金為應對擠兌風潮消耗殆盡，美國政府通過FSLIC成立資產重組托管公司(Resolution Trust Corporation，RTC)清理不良資產，共耗時十年，花費1500億美元。

(二)日本泡沫經濟破滅和“失去的十年”

20世紀60-80年代是日本經濟快速增長期，80年代日本已是世界第二大經濟體。1985年《廣場協議》簽訂后，日元開始急劇升值。為了減輕日元升值對日本出口導向型經濟的負面影響以及避免與歐美國家的貿易摩擦，日本政府制定了以國家投資、私人投資和個人消費支出擴張為主導的內需型增長策略，推動了不動產業的發展，并帶動土地和資產價格上漲。由于日本土地資源相對稀缺，房地產投機開始盛行，日本企業和家庭信貸需求擴張。這段時期日本開始推行利率自由化，放松金融業務管制，銀行為追求高額利潤的回報向不動產和建筑商社，以及信托、證券公司進行信貸擴張，同時大量發放資產抵押貸款。大量的流動性進入股市和房地產產業，加劇了房地產業的泡沫。1955-1988年間，日本城市房地產價格上漲了100倍，同期名義國民生產總值上漲卻不足40倍。90年代初日本股市泡沫和房地產業泡沫先后破滅，日本經濟進入“失去的十年”的停滯階段。

(三)東南亞金融危機

1997年發源于泰國的東南亞金融危機使許多東南亞國家和地區的金融系統乃至整個社會經濟受到重創。東南亞新興市場國家和地區在經濟和金融發展的同時，忽視市場機制和監管制度的建設是這次危機爆發的深刻原因。在推行金融自由化過程中，一些國家和地區，如泰國、馬來西亞和香港，投資和信用規模急劇膨脹，其中有很大一部分都進入房地產市場和股市，使泡沫大量積累。由于東南亞國家和地區市場機制和監管制度薄弱，在國際投機資本的沖擊下，各國和地區外匯儲備急劇下降，貨幣貶值高達30%-70%?！疤┿彵Ｐl戰”的失敗使金融危機迅速蔓延，這些國家和地區出現了嚴重的經濟衰退，銀行信貸擴張造成的房地產泡沫崩潰，加劇了危機的惡性影響。

(四)美國次貸危機

美國次貸危機給世界金融穩定和全球經濟增長帶來了極大的不確定性。美國抵押貸款市場按借款人信用的高低劃分為“次級”(Subprime)和“優惠級”(Prime)兩個層次。信用低的人申請不到優惠貸款，只能在次級市場尋求貸款，但是相比優惠級抵押貸款6%-8%的利率，次級市場的貸款利率通常高2%-4%。20世紀90年代初期，由于利率上升，標準抵押貸款的需求減少，放貸機構開始將更多的目光投向次級抵押貸款市場。次級貸款對放貸機構來說是一項高回報業務，同時也受到不符合優惠級抵押貸款市場標準的借款者歡迎。90代末開始，美國利率持續走低，借款者可以借新債還舊債。在房價持續上漲的時期，這種方式能使借款者源源不斷地獲得資金來源，進而增加了次貸的需求。90年代中期資產證券化的興起也給次貸市場的發展提供了良機。2001年，美國面臨互聯網泡沫的破滅和“9.11”的打擊，美聯儲為了迅速提振經濟，實行寬松的貨幣政策。從2001年1月至2003年6月，美聯儲13次下調聯邦基金利率，使得該利率從6.5%降至1%的歷史最低水平。市場上的資金供應變得異常便宜，次貸產品受到追捧，其直接后果是2001-2005年美國房地產泡沫不斷膨脹。

隨著美國經濟的反彈和通脹壓力增大，美聯儲從2004年開始啟動加息周期，在一年半時間內17次加息。由于次貸一般采取可調整利率，借款人還貸負擔加重。而隨著美國房地產市場的逐步降溫，借款人已經很難將房屋賣出，或者賣價已經不足以償還貸款度。于是逾期還款和喪失抵押品贖回權的比率上升，引發投資者對次貸市場的悲觀預期，令次貸市場發生了嚴重震蕩，沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個抵押貸款市場。從技術方面來看，華爾街利用杠桿工具形成很高的資產權益比率，制造了很長的風險傳遞鏈，金融風險不斷疊加，結果在次貸環節發生斷裂，進而引發連鎖反應，并出現金融危機向實體經濟蔓延。在此過程中，美國金融秩序與金融發展、金融創新失衡、金融監管的缺位也是次貸危機擴大化的原因。

從以上案例可得出這樣的結論:房地產業和銀行信貸過度擴張的聯動刺激了房地產泡沫的形成。

三、目前我國房地產業蘊含的金融風險已不容忽視

(一)房地產開發企業自有資金不足，高負債經營現象嚴重

我國房地產業資金來源主要包括以下幾部分:一是國家預算內資金，在計劃體制下，這部分資金指國家和各級地方政府財政劃撥給國有房地產企業的開發經營基金或專項開發資金。隨著我國投融資體制的改革，政府不再向國有企業增加財政性企業資本金，這部分資金主要是指建設經濟適用房和廉租房等保障性住宅的投入。二是國內貸款，即銀行面向開發商的貸款，包括流動土地儲備貸款和流動資金貸款、開發項目貸款、房地產抵押貸款等房地產開發貸款。三是自籌資金。四是房地產企業債券(2000年以后不再發行)。五是外資，即通過直接購買土地和房產、項目合作、直接參股房地產公司等方式，集中投資于房地產行業的境外房地產投資基金、風險投資基金和個人資金。六是其他資金來源，主要包括定金與預付款、個人按揭貸款，或者企業向非銀行金融機構如保險公司、證券公司、信托公司以及財務公司融通的資金。

1997-2003年，房地產業國內貸款在房地產投資中的比重大致保持在20%左右的水平。2003年隨著國家121號文件和一系列的宏觀調控政策的出臺，銀根收縮，銀行貸款明顯下降，2004年國內貸款比例大約比2003年下降了5%左右，自籌資金和其他資金來源比例持續提高，2005年國內貸款規模又有了快速增加。2007年，由于限制外資炒房及國家實行緊縮的貨幣政策，在整個資金來源中，自籌資金所占的比重較2006年有所上升，國內貸款和利用外資所占的比重則有所下降。根據《2008年房地產行業風險分析報告》所提供的數據:2007年國內貸款同比增速為29.9%，占整個資金來源的比重為18.68%;利用外資同比增速為62.4%，占整個資金來源的比重為1.74%;自籌資金同比增速為36.9%，在整個資金來源中的比重為31.60%;其他資金同比增長39.8%，在整個資金來源中的比重為47.97%。

從1997-2007年整體來看，房地產企業自籌資金和其他資金的比例在逐步提高。值得注意的是，雖然國內貸款只是信貸資金投入房地產業中的一部分，但在整個房地產業資金來源中，有很大一部分自籌資金和其他資金也來自銀行貸款。

首先，相當部分的自籌資金由商品房預售收入轉變而來，而預售收入大部分來自購房者的銀行個人住房貸款。中國人年民銀行營業管理部2004年《北京市房地產市場及金融問題調研報告》揭示，被調查的4家房地產開發企業由于自有資金相對較少，均采取了“滾動式”開發模式，即將項目分為幾期，以前一期的預售收入支持后一期開發，據估算，大約60%的房屋銷售收入來自銀行貸款。

其次，自籌資金的另外一個渠道是關聯企業資金往來，而相當部分關聯企業資金來自銀行貸款。大型房地產企業多采用注冊項目公司的作法，而母公司在實際上可以將項目間的資金調劑使用?！侗本┦蟹康禺a市場及金融問題調研報告》在對某房地產企業的調查顯示，在某項目中關聯公司的資金占其項目總資產的22%。

再次，《北京市房地產市場及金融問題調研報告》還發現，房地產開發企業“其他資金”有一部分是來自建筑安裝企業墊付款，而建筑安裝企業墊付款則大多來自銀行貸款。

從表面數字考察2007年房地產企業資金來源，銀行信貸資金投入比例為18.68%，但是如果我們將“自籌資金”和“其他資金”來源細化為預售收入、關聯企業收入以及建筑安裝企業墊付款等，那么信貸資金占房地產企業資金來源將會超過60%。雖然經過幾年來的宏觀調控，房地產業開發貸款的風險整體在下降，但是自籌資金和其他資金比例的提高表明資金風險仍然不容忽視。

我國房地產開發企業是推動房地產業快速發展的主體，對外部資金需求較大，但是我國房地產業融資渠道單一，房地產投融資金融創新滯后，房地產開發企業普遍存在自有資金不足的問題。國家相關配套政策的缺失又在一定程度上加劇了企業“空手套白狼”的道德風險。例如只要企業從相關部門拿到“六證”，就可以保證從銀行取得貸款。房地產開發企業的趨利性和某些銀行的“嫌貧愛富”的貸款傾向導致大量的社會公共資源聚集到房地產開發企業名下，房地產開發企業資產負債較高。有關資料顯示2000-2004年全國房地產企業平均資產負債率為70%， 房地產企業高負債經營導致金融風險過度集中于銀行。近年來，銀行資產相對優質的個人住房貸款業務總量不斷增加，但是由于個人收入的穩定性受宏觀經濟運行不確定性的影響，此類貸款的風險也不容忽視。一旦房地產類信貸資金鏈條的某一環節斷開，就會引發連鎖反應，引發金融危機。

(二)政府相關調節政策的缺失

我國相關部門房地產政策缺乏宏觀調控職能和政策導向。在房地產業快速發展的同時，一方面，政府相關部門的調控與監管滯后，政策法規的制定和實施沒有及時跟上市場的變化;另一方面，某些政策調整過于頻繁，例如“國六條”中關于90平米必須占70%的規定沒有考慮到我國南北地區住宅采光、保溫、采暖的區別，在實際上會導致北方住宅使用面積小于南方;此外某些中小城市已經設計了大戶型的項目面臨必須改為小戶型，而小戶型滯銷的困窘。當房產開發企業和購房人為《90m2以下住宅設計要點(征求意見稿)》而歡呼的時候，一夜之間政策被廢除，導致房地產業第一次因為沒有設計標準而無法施工。再如某些銀行緊急叫停住房按揭貸款新政的實施細則。應該說央行在出臺新政時的審慎考慮是有充分道理的:一方面想通過放開“二套房”貸款刺激房市;另一方面無法預知新政策的風險，而美國次貸危機的教訓就在眼前，所以央行必須慎重考慮抉擇。但是筆者認為央行不能將對政策的抉擇權力交給商業銀行，因為這很容易形成壟斷，對公眾顯然不是很有利，也會影響新政策的有效性。

政策缺乏穩定性和連貫性的結果就是導致市場對新出臺的政策信號不敏感，從而降低政策的導向性，容易誘發市場參與主體的投機心理和觀望心態，以致出現老百姓該買房的不敢買，想買房的不急買，不缺房的亂買房，將房地產作為一種投機工具，失去了住房買賣的本來意義。本來旨在平抑房價的政策，反而成了房價上漲的指標。2005年國八條出臺之后，國家統計局城調隊在35個城市調查了2000戶居民，關于未來房價，有20%的居民認為會繼續上漲，有50%的居民認為漲幅會回落趨穩，另有25%的居民認為會下降。關于購房計劃，60%的居民認為沒有變化，40%的居民認為要發生變化，其中60%的人要等待價格回落之后再購買，有16%的人準備租廉租房，只有15.7%的人要提前購買。在2008年10月份，國家出臺了系列稅收和金融政策，房貸利率下限放寬，這項政策大大減輕了購房者的負擔，有利于改善住房消費的政策環境和擴大住房消費需求，但是在新貸款利率政策的相關細則明確之前，例如可以享受最低“七折”的貸款利率的購房者如何界定和首次購房如何界定，很多銀行和原本計劃簽訂按揭貸款合同的購房者，都采取了暫時觀望的態度。

房地產業的快速發展是一把雙刃劍，一方面可以拉動居民消費和社會投資，帶動內需，另一方面在相關政策和監管制度缺失的情況下，也可以較快的積聚風險總量和引發劇烈的市場動蕩，甚至可能激化社會矛盾。例如在一些城市出現的業主向銀行“斷供”的現象，其實質并不是法律糾紛問題，而是一個由于房價縮水引發的社會問題，是社會利益格局的不平衡造成的，極易引發社會沖突和矛盾，應當引起我們的高度重視。

四、促進我國房地產市場健康發展的政策建議

由于房地產市場與金融運行之間的相互影響關系，我們必須穩步實施房地產業政策調整。在國家拉動內需的大的政策背景下，以4萬億啟動資金為先導，我國房地產市場將會有一輪新的較快發展。為此，相關部門要加強協作，盡快完善我國房地產市場的相關配套措施，注重宏觀性政策引導，增強有關法規的剛性，防止隨意性和就事論事，為促進促進房地產業健康發展，防范和化解房地產泡沫與金融風險，提出以下幾點政策調整建議。

1.制定科學的建設開發計劃。各級政府和城市建設部門應當對轄區內房地產市場的開發和發展制定近期和遠期規劃，相關部門對涉及土地征用、建設開發、稅費減免的問題要統籌協調，一旦確定下來，就要形成建設開發計劃。把各類保障性住房(包括安居工程、廉租房、經濟適用房和政策性租賃住房及兩限房)作為重點建設的主體，真正貫徹中央“以民為本”的執政理念，保障大多數人的安居樂業。同時從中國實際情況出發，增加中低價位、中小套型普通住房供應，對高標準住宅要采取個嚴格的審批及相關稅收政策，政策導向就是政府不鼓勵和不支持高標準住宅取向。

2.要嚴格調控和引導房地產市場尤其是二級市場的交易行為。要限制外資進入房地產二級市場交易(存量房交易)及房地產中介或經紀公司。以有利于居民多買價格低、戶型小、經濟適用的住房入手，調整相關法律法規的具體規定，引導公眾向節約型、簡約型的消費觀念轉變，促進全社會合理消費，文明消費觀念的形成，爭取形成中高收入居民購買商品房，中等收入者購買和租住商品房，中低收入者購買和租住經濟適用房，低收入者租住廉租房的理性消費格局。對已經擁有一套住房的城市居民要“以家庭為單位認定”，嚴格控制第二套、第三套住房的買賣，抑制過度投機行為，對于購買新的住宅后短期內馬上轉手獲取差價的行為要進行控制。借鑒其他國家經驗，對貸款購買多套房產投資和全款購買多套房產投資的惡意炒房者，考慮開征所得稅;對持有空置房產者，考慮開征物業稅即房產持有稅，并實行累進稅制，空置時間越長，征收的稅費越高，以此限制開發商捂盤惜售，打擊房源囤積和房屋炒作，降低房價，緩解目前住房供需不均衡的矛盾，節約社會資源，增加國家財政收入。

3.政策工具與市場手段相結合抑制過度投機行為。貨幣政策和財稅政策要在“保障自住、抑制投資、打擊投機”方面并軌，通過稅收、信貸等市場手段的運用抑制過度投機行為。就財稅政策來說，各級稅收部門要積極研究房地產市場的相關稅收減免政策并予以積極調整，引導我國房地產市場健康、有序、穩健地發展，防止其大起大落造成國家和居民的巨額財產損失。就貨幣手段來說，要繼續發揮其靈活的優點，審慎運用利率、信貸投放量等手段確保房地產市場的穩定發展。要加強商業性房地產信貸管理，嚴格房地產開發貸款管理和住房消費貸款管理。在發放房地產開發企業貸款時，要嚴格考察房地產企業項目公司及關聯企業的業務和財務狀況。在發放個人住房貸款時，要根據借款人購房實際情況、信用記錄及還款能力等因素，區別對待，審慎地確定首付款比例和貸款利率，引導調控個人住房消費與投資行為。金融機構對購買第二套以上住房的居民要提高其房貸的利率水平和貸款最低首付款比例，增加其成本支出，抑制其過度需求，以此增進社會公平。

4.加快房地產金融產品的開發并完善相關的法律法規。立足國情，充分考慮我國的社會、經濟發展和金融環境，加快住房金融體系改革。盡快出臺房地產金融產品的相關法律規范，構筑完善的住房金融體系，形成房地產業和金融相互支持，相互促進的機制。拓寬房地產企業合法融資渠道，積極推動資本市場的發展，鼓勵房地產開發企業通過股權合作、上市、房地產信托、房地產項目債券化等渠道籌集開發資金，解決融資渠道單一的情況，降低銀行風險。加強對市場運行的監測、早期預警和風險提示，加強商業銀行、投資銀行、機構投資者、會計審計機構和評級機構信息披露，努力推動房地產金融創新，積極探索房地產抵押貸款證券化，提高銀行房地產貸款的流動性和安全性，分散集中于銀行體系的信用風險，根據借款人的需求，不斷開發新的房地產金融產品。

5.控制房地產企業的資金結構，提高房地產業的質量管理水平。對房地產開發商的自有資金門檻要做出相應調整，要逐步提高其自有資金的比例，同時要研究對不同規模、資質和類型的建筑企業進行分類監管，有效實施監督，防止其過度拖欠工程款和損害建筑從業人員的合法權益，真正實行有管理的、可監控的企業安全生產保證體系，杜絕違章操作。

6.從我國基本國情出發，建設資源節約型、環境友好型社會，建立科學合理的住房建設和消費模式。住房建設要合理規劃、優化布局、科學建設，在提高住房的節能、節水、節材、環保水平和住房品質基礎上，主要建設中小套型住房。要研究解決我國居民住房的分散裝修問題，并提出相關的住房登記劃分標準，逐步向開發商交房同時交裝修的方向過渡，提高宜居環境標準，為構建和諧社會和諧家庭創造條件?！?/p>

參考文獻:

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[4]中國人民銀行營業管理部課題組.2008年北京市房地產行業風險分析報告[R].中國人民銀行營業管理部，2008.

The Analysis and Countermeasures of China’s Real Estate Development

Wang Xin-hong1，AN Qi-lei2

(1.Xian Jiaotong University， Xi an5101202， China;

2.The Head Office of the People’sBank of Chinabeijing100045， China)

Abstract: As a subsystem of macro economic， the real estate’s healthy development relates to the stability of the financial system and the whole national economic system. Based on the study of the current development and the sharp contradictions of the real estate industry， this paper summarizes the typical real estate bubble crisis in 1980s， analyzes the relationship between the real estate bubble crisis and the financial crisis， canvasses the potential risks， puts forward the policy suggestions of promoting the healthy development of real estate industry. Since last year， the Chinese government tightened the macroeconomic measures in order to control the overheating problems of the real estate market. The effect of the macro-control and American financial crisis by the sub-prime problems coincide with each other on time. In domestic economic police adjustment and international economic environment deterioration of such a big background， the facts of correctly judging the developing situation of China’s real estate， as follows analyzing the interaction between the real estate and the financial operation， will be great benefit for steady implementation for real estate industry policy adjustment， preventing the real estate bubble and financial risks， promoting the real estate industry， finance and economy healthy development.

Key words:real estate;financial risk;relevant countermeasures