地鐵商業“喜憂譜”

商業!商圈!商機!

所謂“在商言商”，因地鐵開通而來的“商事”，自然也逃不出商家的火眼金睛。

在城市建設藍圖上，地鐵除了在投資修建的環節帶動基礎產業發展，在建成通車后，同樣也會因為對客流的聚集而迸發出無限商業機會。有識之士得之，跟風盲目者則失之。

傳媒：必爭之地

1月4日，一紙“北京地鐵內不再允許銷售報刊”的禁令，在京城引發巨大爭議。這則由北京市公安局公交總隊給地鐵公司下發的意見函，要求嚴格取締地鐵站內賣報。在隨后幾天時間里，北京地鐵下屬70多個站內的賣報員全部被清理出站。

然而，由于禁令對定位為“地鐵報”的《北京娛樂信報》(以下簡稱《信報》)不予管束，引發了京城紙媒界的集體指責。2007年11月27日，面臨巨大生存壓力的《信報》，在傳統信報基礎上重新定位、重新構造、重新包裝，正式從娛樂性都市報轉型為免費的地鐵報。兩年多來，取得了不小的成績。

由于是“市委宣傳部批準的北京惟一的地鐵報”，在此次禁令中被特許“在保證不影響地鐵安全秩序的情況下免費發放。”對此，《京華時報》發行負責人金鋒稱：“只準發放《信報》對其他媒體是極不公平的，屬于不正當競爭。”

金鋒將此稱為“不正當競爭”并非沒有道理。自1995年斯德哥爾摩出現世界首張《地鐵報》日報以來，這類免費報紙便迅速傳播到世界各地。中國也相繼出現了不少免費的地鐵報，如上海I時代報，廣州羊城地鐵報、南京東方衛報，北京娛樂信報等。業界稱，這一模式，“使原本處于四面楚歌的平面媒體成就了罕見的增長傳奇”。

截至發稿前，地鐵紙媒禁令引發的爭議尚未有定論，但地鐵商圈對紙媒體的吸引力可見一斑。而和傳統媒體一樣，新媒體也在積極搶占地鐵有限的市場空間。

2009年10月，戶外數字電視廣告聯播網運營商華視傳媒，斥資1.6億美元的總對價，將地鐵視頻媒體運營商數碼媒體集團DMG收入囊中。

易觀國際認為，在移動電視最主要的兩個細分領域，地鐵渠道廣告市場正在逐步呈現巨大的發展前景。從2007年第1季度開始到2009年第2季度來看，地鐵的份額在移動電視細分市場所占規模比例持續上升，無疑地鐵將是移動電視市場下一個增長點。

華視傳媒無疑是看到了這一趨勢，收購DMG旨在進一步整合地鐵媒體資源，從而在未來的發展過程中獲得更好的表現。

華視傳媒原有地鐵媒體資源主要覆蓋在北京、廣州地鐵目前運營中的所有線路以及深圳地鐵等城市，而DMG則占據包括上海地鐵全部13條線路，以及包含北京、香港、重慶、南京、深圳、天津等七個主要一線城市，共計27條地鐵線路的獨家廣告運營權。

媒體資源進行整合之后，華視傳媒將媒體觸角首次延伸覆蓋至中國大陸以外的城市——香港。同時通過本次整合，華視傳媒的戶外數字移動電視廣告聯播網將與DHG的全國地鐵電視廣告網全面、完整地融為一體，打造出一個“地鐵+公交”電視無縫對接的廣告聯播網。

商鋪：燙手山芋

成都地鐵計劃在2010年通車。作為1號線和2號線的換乘點天府廣場站，規劃有八大主題區域，包括特色餐飲、清吧、茶藝館、土特產區、精品購物、數碼體驗、民間工藝、運動主題體驗中心等等，如此布局，令它獲得了“地鐵之心”的美譽。

有人認為，它很可能成為全國最大的單層地下商城。2007年底，天府廣場一中心城的139間商鋪亮相當天，就吸引了1200家商家競爭。肯德基、華碩、ONLY、阿迪達斯、屈臣氏等國內外知名商家率先簽訂合同，幾乎被哄搶一空。成都地鐵1號線全線建成后，初期可形成的最大客運能力為全日客流31萬人次。

這樣的現象，在早前開通地鐵的南京已經出現過，在即將開通地鐵的杭州，也已經出現。而在地鐵老牌城市上海，經典的香港名店街和迪美購物中心、徐家匯地鐵商城、浦東科技館站的亞太盛匯應有盡有。

早在2000年，香港地鐵就突破了純利40億港幣的界限，其中來自于地鐵商業的增加值占到了35％，高達十多億港幣，從此被稱為世界上盈利最多的地鐵。在內地，南京地鐵1號線商鋪經營幾年來，商鋪價值和營業額均增長了4倍以上。隨著中國軌道交通的快速發展，地下商城漸漸呈現出東西呼應、遍地開花之勢。

“地鐵是穿行在城市中的金礦。”對于這一比喻，業內不少投資地鐵商鋪的生意人深信不疑。香港地鐵的巨大商業利潤，南京地鐵商鋪的先例，也給了他們巨大的信心。

簡單地說，地鐵商鋪包括三種物業形態：一種是建造在地鐵過道或地鐵售票站附近的地下商鋪和在地鐵車站附近、通過地下通道連接的地下商鋪群；第二種是地鐵上蓋的商鋪，即建造在地鐵經過沿線的地面商鋪；第三種是建造在地鐵站社區周圍的商鋪。

不過，商鋪真的能普遍獲得這么大的回報率?

從上海地鐵商鋪投資情況看，位于地鐵出口附近的社區商鋪是許多投資者最喜歡的投資產品。因為相比較而言，地鐵沿線或地鐵車站處的地下商鋪價格比較貴，而消費人群流動性太大，缺乏延續性，多數是匆匆路過的上班族，他們很少會在附近逗留購物，因而雖然人流量很大，但商鋪的投資回報率卻不算高。

從2005年起，成都相繼推出了香檳廣場和熊貓城等一系列地下商城。城市地下空間資源的開發力度不小，但經營卻差強人意，遠沒有地面商業火爆。為避免出現經營風險，成都地鐵公司開發部負責人曾多次到香港、北京等地鐵發達城市考察。

他們的結論是，“相對來說，為流動人群服務的店鋪比較容易生存。”比如在上海，有人在地鐵站一天可以賣5000個燒餅。面向年輕人的美食中心、游樂廳，很多選擇開在地鐵站內，生意不錯。有些城市的地鐵物業里，幾平方米的鋪面賣些飾品、內衣、手機充值卡、帽子等小商品，開個面包房、糕點屋，生意也很好。

商圈：喜憂參半

地鐵開通之后，除了在地下開發出商業價值之外，同時還可能在地上形成地鐵商圈。

地鐵往往可以帶動區域的商業規劃和整合，放大商圈范圍。隨著地鐵逐漸成為城市交通的主動脈，地鐵商場也沿著地鐵站點的延伸向四處蔓延。比如上海，就已經形成了新客站、人民廣場、陜西南路、徐家匯四個赫赫有名的地下商圈。

結合天津地鐵的線路分布可以發現，正在形成中的有小白樓商圈、翔宇公園商圈、營口道商圈等多個地鐵商圈。以地鐵小白樓地塊為例，該處將以高級休閑娛樂為特色，并與地下商城及重建后的音樂廳一并成為商業熱點。建成后的小白樓商業廣場包括地上和地下兩個部分，其中城市廣場包括地上雕塑、噴泉、綠地，地下一層和二層為商業廣場。

南開大學劉開成教授認為，天津地鐵的1、2、3號線將會連成一個三角形，形成一個內環，未來的4、5、6號線，它們之間也會有一個圍合。從遠期規劃來看，地鐵的交集之處肯定會是商家的必爭之地。結合到天津整體商業的特點，聚集性商業很明顯，都集中在濱江道和平路這一段，其他商圈與濱江道商圈相比是缺乏競爭力的。

當然，地鐵的開通所帶來的影響也不盡相同，有些是“利好”，有些確實“利差”。

近年來，北京的地鐵建設可謂突飛猛進，5號線、10號線、4號線等陸續通車，地鐵與京城商業的關系愈發緊密。不少商圈因軌道交通的發展而繁華，但與此同時，也有部分商圈因自身商業氛圍不足、聚客能力薄弱導致客流被臨近商圈進一步蠶食。

資料顯示，綜合13號線、5號線、10號線開通的經驗來看，從南至北貫穿大半個北京的地鐵4號線，其開通后給沿線六大商圈——西單商圈、西直門商圈、宣武門商圈、馬家堡商圈、新街口商圈、雙安商圈帶來的影響截然不同。

比如，很多商業專家在談到地鐵4號線對于京城商業的重要意義時，都不約而同地提到了馬家堡。位于并不繁華的京南地區的馬家堡，盡管并不能算是重要商圈，但隨著馬家堡西路的改造完工和地鐵4號線開通，該地區的交通極為便利，客流大幅增加。就像宋家莊地區因地鐵5號線開通，房價大漲、商業氛圍大幅提升一樣。就目前的情況看，盡管馬家堡商圈起步較晚，但很有希望成為京城商圈的“后起之秀”。

但西直門商圈則不同了。盡管同為地鐵換乘樞紐，但西直門商圈的情況與西單商圈明顯不同，由于該商圈內只有嘉茂購物中心一家大型商場，商業氛圍不濃。盡管西直門商圈內每日往來的客流巨大，但其中絕大部分都是匆匆過客，地鐵的開通，反倒令此處商機式微。

在巴黎地鐵，猶如一個“地下超市”，其地鐵站中設有百貨、報刊、飲食、音像、圖書、服裝鞋帽、禮品、等商業網點800多家。業內專家認為，政府在規劃地鐵項目時，應該從整體上構建一個圍繞地鐵建設的完整的產業體系，包括房地產、廣告、銀行、通訊、飲食、購物等等。如此，地鐵之于商業價值，才有更光明的未來。