高位盤整 定調2010年大陸樓市

「國四條」劍指「房價過快上漲」

「不管你再怎麼追，賺錢的速度永遠也追不上房價上漲的速度。」這句出自風靡大陸的電視劇《蝸居》中的經典臺詞，是人們對當下房價過快上漲的無奈調侃。最新的研究報告顯示，目前上海、北京、深圳叁個主要城市的房價漲幅都超過了GDP的5倍以上，其中上海超過7倍，北京和深圳則是5倍。

傳統的樓市淡季突然火了一把，只是這冬天裡的一把火，并非由人們自住或是改善性的居住需求所點燃。相反，在漲價預期和房源稀缺的影響下，加上大量投資客入市和開發商捂盤惜售的推波助瀾，房價越來越偏離普通居民的購買力。在2009年12月13日舉行的「金融制度的重新設計:聚集資產泡沫與金融監管」論壇上，美國耶魯大學金融學教授羅伯特#8226;希勒就表示，「中國樓市價格在一些大城市已經很過頭了，這種急速增長確實存在泡沫。」

量價齊漲泡沫越吹越大

從2009年12月7日至12月13日的大陸主要城市住宅交易資料情報中顯示，在所監測的32個城市中，樓市成交面積環比上升的城市有18個，逾總城市數量的一半，成交面積漲幅相對集中，漲幅在10%~50%之間的有11個城市。

而另外一份由房地產代理機構美聯物業發佈的《關於北京、上海、深圳叁地樓市的泡沫程度》顯示，11月份北京樓市平均租售比再創紀錄，首次突破1:500，達到了1:546，部分區域甚至達到了1:700。「這一比例在2008年基本在1:400左右，一年漲了25%。」美聯物業市場總監張大偉說。

房屋租售比意味著什麼?它是國際通行用來衡量一個地區樓市運行是否良好的資料比例，以單套月租和總價比值，換算出租金與房價的差距。一般而言，國際標準的「房產租售比」為1:100到1:200。而社科院的《經濟藍皮書》裡則顯示，當前有85%的中國家庭買不起住房。這一切都提示現在的樓市已有泡沫。

但更令人擔心的是居民對樓市房產的盲目投資心理。美聯物業報告中顯示，在上海的調查中，51%的登記購房者表示，如果手上有剩餘資金，房產將是首選投資目標。而這一資料在北京更是高達62%。與投資心態相對的，是現房樓盤空置比例的居高不下。即使樓盤交付，裝修的比例也非常低，顯然大部分都寄希望依靠房價的上漲帶來收益，這就為市場增多了更多不確定性。可謂「盲目購房不息，房產泡沫不止」。

政策解讀中央政府調控的力度有多大

房價過快的上漲速度顯然加快了中央對房價調整的步伐。2009年12月14日，國務院召開常務會議專門研究房地產調控政策，這次房產調控政策來的似乎比以往時候都早一些，通常關於政策的出臺一般都在叁月份兩會之后。

在政策研究會上，國務院常務會議強調，重點是在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。加上12 月9日決定的「將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年」，政府對房地產的調控思路逐漸明朗。業內人士指出，這意味著「盤整」將會是2010年樓市的主題。

在這些政策之中，「遏制房價」四個字顯得力度更強、頗具玩味。在此之前的2005年「國八條」、2006年的「國六條」，用的都是「穩定房價」。這也釋放出政府需要為樓市「高燒」降溫的信號。

被人們稱為「國四條」的四項具體措施包括:增加普通商品住房的有效供給、抑制投資投機性購房、加強市場監管、大規模推進保障性安居工程建設。專家指出，這套「組合拳」劍指當前房市存在的幾個最突出矛盾，具有較強的現實針對性。

「國四條」的明確指向會起到什麼實際效果呢?目前對房價漲跌的兩種聲音可謂涇渭分明。部分學者的觀點是，「遏制上漲」并不代表「房價下跌」。目前的高房價不是一天形成的，在高房價的背后是寬鬆的貨幣政策和地方政府的利益訴求。既然中央經濟工作會議已明確寬鬆貨幣政策將延續，那麼土地和房屋價格自然難以大幅下跌。而另一派的觀點則認為，「房價下跌」已成既定事實。經濟學家馬光遠就表示，「我相信房價肯定會大跌，但并非基於對政策的信任，而是基於房地產發展的『魔咒』，凡是房地產泡沫，遲早都會破滅。政策很顯然不希望大跌，但也不希望再漲，這樣兩全其美的政策只是一個烏托邦。但我認為，房價的大跌其實是必然，『國四條』只是提供了一個藉口，不管政策調控不調控，房價都會下跌，只是時間問題。」

應該說，「國四條」能否「藥到病除」還有待再觀察。由於樓市波動涉及到金融安全和宏觀經濟，關乎超過50個相關行業的榮衰，政府在調控時往往面臨兩難。專家評論，「目前出臺的一系列政策，能在多大程度上遏制高房價，還需要進一步觀察。」