拆遷廢改的民間建言

相比一些只征求到個位數意見范圍的條例，《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》在意見征求階段可謂“全民熱議”。

截至2月3日中午12時，單單通過國務院法制辦“中國政府法制信息網”提交的意見就有近萬條。而在線下，大群由社會學者、拆遷律師組成的拆遷廢改民間力量也正建言獻策，就草案提出自己的修改意見。

應對公共利益做更嚴格限定

早在北大五教授上書全國人大常委會后不久，北京律師呂國華即向全國人大常委會遞交了建議函。在建議函里，他極其擔憂兜底條款會出現在《征求意見稿》里。“只要有兜底條款，就意味著對公共利益的列舉沒有任何意義。”在一次研討會上他發言說。不過，這個條款還是出現了。

《征求意見稿》第三條對公共利益做了六種列舉：國防設施建設、政府為改善居民居住條件而進行的危舊房改造、國家機關辦公用房建設等。兜底條款設在該條第七款；法律、行政法規和國務院規定的其他公共利益的需要。

此前參與法制辦座談會研討的學者認為，加上這個條款，是因為對公共利益無法窮盡列舉。另外，即便有這個條款也不必擔憂，草案對兜底條款進行了極其苛刻的限定。

長期從事拆遷法律業務的北京律師王才亮告訴記者，在實踐中，這個兜底條款還是可能出問題：國務院的領導批一個字，算不算是公共利益?全國人大的領導批個字，算不算是公共利益?

一直為古城保護奔走呼告的民間人士華新民告訴本刊記者，看完《征求意見稿》，她依舊覺得這個條例可能威脅私人財產。

華新民說，她對將“國家機關辦公用房建設需要”列入公共利益意見極大，“這反而經常是反公共利益的，看看這些年有多少揮霍民財建成的豪華政府辦公用房吧!”

給釘子戶不同意的權利

爭議更大的是將危舊房改造列入公共利益。王才亮告訴本刊記者，對于列入公共利益的危房，他建議只限兩種：房主沒有能力改造的，以及房主拒絕改造的。

而對于將舊房改造列為公共利益，他表示極為震驚。“什么叫做舊房?房子今天交付使用，明天入住，就算是舊房了?”他懷疑將舊房改造列入公共利益會是草案最大的退步，也將給整個條例的失敗埋下陷阱。

本刊記者了解到，《征求意見稿》對危舊房改造提出了苛刻的程序性要求——必須達到90％的居民同意才能改造。

但是，這個比例王才亮認為很好突破，他覺得，政府、開發商在里邊可以做很多手腳，“可以把一大片地方給你捆起來，也可以把一小片地方捆起來，都是可以操作的”。

“我們講的釘子戶，最后其實都是少數人。每個拆遷項目，最終的釘子戶都是10％以下。政府天天敲你的門，讓你簽字同意，你簽還是不簽?大部分人簽了，就剩一些釘子戶。根據《征求意見稿》，90％的居民同意了，其他釘子戶也得跟著同意，這不合理。”他說。 華新民認為，若是危房，私人自己可以修，若只是舊房，我有住在舊房子里的權利，若有一天真需要翻修了，也要由我自己翻修，用不著別人代勞。

北京律師夏霖則呼吁新條例能惠及“城郊土地”。作為上海虹橋機場拆遷潘蓉案的代理人，他發現，不僅潘蓉案，還包括唐福珍自焚抗拒拆遷的案子，其實都是由于農村集體土地征收引起。

夏霖認為，城郊土地未來還會有巨大升值空間，由此帶來的征地糾紛也會更大。不過，他只能遺憾地看到，《征求意見稿》在這—部分井無進展。

刪除非公共利益征收條款

規定于《征求意見稿》附則的非公共利益征收條款，受到的質疑聲音最多。不少民間人士直呼，加這個尾巴，可能給“搶劫”住房的不法行為開一個口子。

財經評論人士馬光遠認為，這個條款讓商業拆遷混入了“征用條例”，對整個《征求意見稿》造成了顛覆性的破壞。他建議刪除這一條，讓“征用條例”所規定的“公共利益”更加純粹。

“這個附則將商業拆遷合法化，這意味著無論是出于公共利益，還是出于商業利益，都可以拆遷私人的房產，等于對現實中存在的各種拆遷都予以肯定。”他說。

對這個附則，本刊記者此前采訪到的學者表示，兩次專家座談會上，與會學者均建議拿掉。國務院法制辦也曾明確表態附則不會出現。然而，附則最終還是留了下來。

華新民表示，這個附則很“荒唐”。“非因公共利益開發須報征收部門批準，既然是非公共利益的商業開發，既然不屬于征收范疇，怎么還要征收部門的批準?商業開發的土地應該由原產權人自愿轉讓，同意轉讓之后才談得上報政府批準。”

而《征求意見稿》里將建設單位與房主按照自愿、公平原則簽訂的協議稱為“拆遷補償協議”，也令她大為光火。“是買賣合同，不是拆遷補償協議!”

即便是聽證、公開征求意見、座談會等最終明文規定在《征求意見稿》里的程序性制度，似乎也沒讓民間人士開心起來。

呂國華悲觀地認為，這些制度本身就存在問題。“被拆遷戶在拆遷進程中經常被代表，他們可以被代表聽證，可以被代表發表意見，被代表調解，甚至被代表簽字，現在的問題是僅僅靠法律就能解決的嗎?絕對不是!”

王才亮更關心什么時候政府可以“動房子”。“政府征收的時候，講這是公共利益，就能把房子推了?我認為，除非是一些重大的公共利益，比如戰爭，才能立馬動房子。如果只是修條馬路，你晚幾天有什么關系?”

按新建商品房價格補

相比之下，《征求意見稿》里按照“類似房地產的市場交易價格”補償的條款，所獲意見最為緩和。

呂國華期待這個“市場價”能更明確一些。“以前的條例就是按照市場價格補，但是再沒有更詳細的規定，于是地方上有了規定，比如說我是一個縣政府，現在規定—個基準價，我是一個市政府，我規定一個重置價，或者直接掛狗頭賣羊肉，規定一個所謂的市場指導價，找幾個專家座談，這就是市場指導價。說是指導價其實是必須聽從的價格，不是說可聽可不聽，如果哪一個評估公司評估的時候不依據我這個市場指導價，對不起，明天就讓你關門。”

“要界定清楚，至少應該加上這么一句話，不得低于新建商品房的市場價格。”呂國華說。

另一個爭議是，按市場價補償，究竟是按照舊房標準補，還是按照新房標準補?

王才亮告訴記者，倘若按照舊房市場價格進行補償，就是退步，這相當于給評估機構創造了一項大業務，也給評估師留下了很大的操作空間。

“舊房太難判斷了，舊房可能伴隨著很多暗箱操作。政府征收你的舊房，補給你新房，你為什么還要給政府補差價?我祖祖輩輩住在這里，除了物質上的損失，也有精神上的損失，我好多好鄰居可能自此分散在城市的各個角落，終身不能再見，可能我的祖墳就在這個地方，如果你征了，我還要遷到別的地方去。這時候你征收了我的舊房子，我要求按照新房的市場價格補償，這個要求并不過分。”呂國華說。

時評人秋風則試圖從根本上解決問題。他呼吁新條例不再叫《國有土地上房屋征收和補償管理條例》，而應考慮改稱《國有土地上土地嚴權征收條例》。

“拆遷人那么不擇手段，圖的是什么?顯然，拆遷人想獲得的東西不是房屋，而是房屋所占用之土地，更準確地說是房屋所占用的國有土地的建設使用權。”他認為這才是拆遷引發糾紛、沖突的根源。評估拆遷的補償標準，是對什么的評估?房屋的價格?可房屋建筑成本能有多少錢?因為回避土地產權，才給了一些地方政府和開發商壓低補償標準的借口。