上?！皟蓵弊h“蝸居”

1月31日，綿綿細雨中，上海兩會閉幕。像這滴瀝不盡的天氣，留下一串延綿的省略號。

還有90天，世博會就將開幕。對于生活在城中的2700萬人口，那句世博口號還是一句設問：“城市，如何讓生活更美好?”

與國人幸福指數(shù)高度相關(guān)的房子，是個越來越沉重的話題。而上海永遠不缺炒作概念，不僅世博，就是“丈母娘剛性需求論”、“離婚推高房價論”也似乎很能自圓其說?！段伨印饭适掳l(fā)生地“江城”被人們心照不宣地解讀為“黃浦江邊的城’’。

早在上海兩會開幕前，民意調(diào)查已完成了議題設置。

上海《新聞晨報》邀請400名民間觀察員談最關(guān)注的話題，36.2％的人把票投給了“住房”，數(shù)量是緊隨其后的“醫(yī)療”和“世博”的3倍多；市民信箱針對“2010年上海兩會市民最關(guān)心議題”進行調(diào)查，60.61％的網(wǎng)友關(guān)注“房價、住房”；來自上海船舶運輸科學研究所的市政協(xié)委員沈以華的小型調(diào)查顯示，在工作七八年的青年科技人員中，只有10％已經(jīng)買房，仍有26％與父母同住。

俞正聲的“二分法”

“上海去年經(jīng)濟增長中有50％都是房地產(chǎn)拉動的，作為一名房地產(chǎn)商代表，我很高興。”1月26日，徐匯區(qū)分組審議會場中，人大代表、上海城開集團總經(jīng)理倪建達發(fā)言。

“還很高興?我很悲哀!”上海市委書記俞正聲接過了話頭，“這反映了上海經(jīng)濟發(fā)展中的結(jié)構(gòu)不合理?！?/p>

這是俞正聲第二次與房地產(chǎn)商正面PK。2009年兩會，倪建達正為金融海嘯發(fā)愁：“上海的房價近一段時間來都沒有上漲了?！?/p>

俞正聲同樣也接過話頭：“房價不能高，不能再漲了?！?/p>

只是上海市一把手與高房價決裂的決心沒有得到現(xiàn)實的響應。2009年上海樓市漲幅為113％，投資性購房占51％，商品住宅周成交均價甚至一度突破2萬元。

全國各地相繼誕生10個地王，上海地王更頻頻刷新，趙巷、長風地塊之后，新江灣城更是以樓板價過3萬加冕全國單價地王。

杭州蕭山一位房地產(chǎn)開發(fā)商告訴《瞭望東方周刊》：“我就是郎咸平說的‘不務正業(yè)’的制造業(yè)者，房產(chǎn)開發(fā)的收益遠大于做實業(yè)?！彼谋緲I(yè)是生產(chǎn)電氣設備，目前只要維持收支平衡。

樓市給予他的回報遠遠大于預期，“賺錢賺得心驚肉跳，當錢太好賺的時候，你會害怕、不安，并非欣喜?！?/p>

二手房市場也染上癲狂癥，房東頻頻跳價，“過一條馬路的工夫都可能漲10萬塊”是中介的行話。

房源“稀缺”到何種地步?家住普陀區(qū)新湖明珠城的一名業(yè)主告訴本刊記者，房產(chǎn)中介挨家挨戶按樓下門禁處的對講機：“你家房子賣嗎?”“以前還只是打騷擾電話，后來像賣白菜一樣把地攤擺在小區(qū)門口，現(xiàn)在直接掃樓。”但這名業(yè)主并不看好后市：“這種瘋狂意味著看誰接最后一棒?！?/p>

在地方兩會前，中央一系列遏制房價過快上漲的措施，比如二手房營業(yè)稅優(yōu)惠從2年恢復至5年、“國11條”等，都授予了地方處置高房價的尚方寶劍。

在參加上述徐匯區(qū)審議時，俞正聲用40分鐘談了兩個問題：住房和就業(yè)。其中30分鐘留給了住房。這位上?！皯糁鳌敝苯酉蛲顿Y客下了逐客令：“上海土地資源很緊張，建設那么多住宅，不是提供給投資客的，主要是解決常住居民的住房問題?！?/p>

俞正聲更有創(chuàng)意的提法是關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的“二分法”：“住房有兩個屬性，一個是市場屬性，一個是民生屬性，不能只講市場屬性，不講民生屬性?！?/p>

“雙重屬性”理論脫胎于他2009年11月上海市委九次全會后的講話：“我們在討論房價的問題上要有理性，它是取決于市場，”但同時，“干部對群眾總是要有感情?！?/p>

這兩個“二分法”，為市場這只“看不見的手”和政府這只“看得見的手”共同調(diào)節(jié)房價奠定了理論基礎。

關(guān)注“夾心層”

目前，上海的住房保障體系已成框架。配套商品房對應的群體是舊區(qū)改造或重大市政工程的拆遷戶；廉租房針對的是連續(xù)6個月人均月收入少于960元的低收入家庭；經(jīng)適房的客戶群是中低收入住房困難家庭，現(xiàn)行的準入收入標準為人均月收入2300元以下。

這個體系有一處很大的漏洞。被稱為上海政協(xié)“提案第一人”的港澳委員，豪都房產(chǎn)董事長屠海嗚呼吁關(guān)注“夾心層”的住房問題。

所謂“夾心層”是指廉租房、經(jīng)適房申請不夠格，商品房又買不起，兩頭夠不著的尷尬一族。占本市城鎮(zhèn)人口近六成的中等收入家庭都可劃為這一族。

如何破解“夾心層”迷局，成為上海兩會最炙手可熱的議題。屠海鳴的建議是鼓勵房產(chǎn)企業(yè)建造限地價、限房價的“雙限房”，將利潤率壓縮在5％至10％。

“限價房與廉租房、經(jīng)適房有著本質(zhì)上的不同?！蓖篮ｘQ向本刊記者介紹，“銷售對象主要是買不起市場商品房的一批中低收入本地市民，應當把數(shù)量龐大的中等收入群體也納入全市住房保障體系中?！?/p>

但在上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生看來，“夾心層”的存在就像等分不盡的一粒米這個哲學問題——“夾心層”不可能被消滅?！皹藴什还茉趺炊?，總會有人條件不夠格。消滅了一批‘夾心層’，又會有另外一批新的‘夾心層’出現(xiàn)，永遠不可能面面俱到?！?/p>

在劉海生表明了上海暫不宜實行限價房的官方態(tài)度之后，上海市人大代表、上海市律協(xié)會長劉正東依然提出了對普通商品房“限價”銷售的建議：“開發(fā)商在申請銷售時應明確定價，并且‘一房一價’，一旦核準銷售，原則上不允許擅自調(diào)價。”

據(jù)本刊記者了解，代表、委員們在解決“夾心層”住房問題上能達成一致的方案是租賃房一包括公共租賃房、單位租賃房、人才經(jīng)適房。

福利分房還會有?

兩會會場傳出上海市將在今年力推租賃房的消息，坊間卻在流傳著將恢復福利分房的小道消息。

人代會34名旁聽市民之一、“上海奶奶”沈翠英告訴《瞭望東方周刊》，她接到的數(shù)以百計的咨詢電話中就有問到住房福利的。沈翠英在汶川地震后將自己的房子拍賣所得450萬元全額捐給都江堰，這個不要房子的民間英雄成了渴求房子的市民的代言人。

“單位租賃房等與計劃經(jīng)濟時代的福利分房‘形似而神不似’?！比A東師范大學副教授戴克霆向本刊記者分析，“名義上是單位建房給員工住，算是福利的一種，但所有權(quán)與使用權(quán)是分離的。”

俞正聲在兩會上談到單位租賃房時提到了寶鋼，其“進入和退出的機制已經(jīng)很完善了”。這是俞正聲第二次談及寶鋼模式，2009年12月末上海經(jīng)濟工作會議中，他也曾提到了寶鋼。

據(jù)本刊記者從租住在寶鋼“果園公寓”的員工處了解，第一年租金為市場租金的70％，第二年為80％、第三年為90％，到第四年就跟市場租金持平，第五年仍不退出就采取懲罰性的110％。

寶鋼模式被業(yè)界稱為“上海房改的第三條路”，另兩條是經(jīng)適房、廉租房。

在實踐中，這第三條路越走越寬，“租賃房”概念的外延不斷地擴大，像寶鋼這樣的大國企建造的是“單位租賃房”，再如上海鐵路局在滬建設的首個安居項目可解決3100套鐵路職工住房。

此外，還有面向社會的“公共租賃房”，主要是解決新上海人、年輕人的住房難題。

“人才經(jīng)適房”則是經(jīng)適房延伸出的較高端產(chǎn)品，不屬于租賃房，但又像“單位租賃房”一樣聚攏了同類人才，是專用于科研教育人才的經(jīng)濟適用房，比如“人才公寓”、“海歸公寓”。

劉海生說，公共租賃住房工作將成為房地部門2010年工作的重點。他也同時強調(diào)，公共租賃房絕不能成為福利分房，應采取市場租賃的形式，建議一般租賃期為三年。