黃浦區區長詳解外灘新思路

“我們考察過世界所有的金融聚集區，都是金融業態和商業消費生態融合起來的”

未來中國這塊最值錢的地塊怎么充分利用?“60后”、財經學者出身的上海市黃浦區區長周偉就未來外灘的規劃思路接受了《瞭望東方周刊》專訪。

“金融和生活融合的金融生態區”

《瞭望東方周刊》：外灘近幾年經歷了多次改連，現在外灘老建筑里金融機構和時尚奢侈品牌最多。黃浦區政府對于新外灘的定位究竟是什么?是以金融中心為特點的東方華爾街，還是奢侈品聚集地、上海的“香榭麗舍大街”?

周偉：這二者并不矛盾，上世紀30年代，老外灘一帶就聚集了400多家金融機構，中國近代金融史上幾乎所有“第一都是在這里創立的。現在的外灘，已經形成了一個金融和生活融合的金融生態區：既有中國外匯交易所、黃金交易所、中國銀行等金融機構，又有外灘3號、18號、半島酒店這樣的高端消費場所。

我們考察過世界所有的金融聚集區，都是金融業態和商業消費生態融合起來的。傳統的金融聚集區，辦公大樓林立，白天人流進來，晚上下班后人流出去，變成死城。實踐證明，這種業態是金融機構不喜歡的。前年我們還做過調研，90％以上的金融機構都愿意到外灘辦公，正是看中了這里的綜合環境和條件。

外灘是沿江發展，浦東是向內發展

《瞭望東方周刊》：浦東金融貿易區已經發展得相當成熟，黃浦區發展外灘金融聚集帶，與浦東的金融貿易區發展模式有何不同?

周偉：黃浦區根據自己的特點和優勢，更加注重金融生態的發展。外灘金融聚集帶，正如剛剛所說的，除了金融機構落戶之外，還有外灘3號、18號等金融人才消費娛樂的場所，將有一個承擔金融業俱樂部功能的外灘33號，以及金融人才公寓等等的配套。白天他們在這里上班，晚上還可以聚在一起喝茶放松休閑。

2.6平方公里外灘金融聚集帶沿著黃浦江岸線發展，南外灘新的商務樓建起來之后，都將望江而立，為金融業發展服務。而浦東金融貿易區是以陸家嘴為中心，向內發展。

《瞭望東方周刊》：陸家嘴金融城和外灘金融聚集帶如何形成錯位?

周偉：外灘與陸家嘴金融城將錯位互補、協同發展，外灘金融聚集帶承擔資產管理中心、資本運作中心、金融專業服務中心等三個中心功能，吸引以下幾大金融機構入駐。

第一，大要素市場。除了國家外匯交易中心和黃金交易所之外，2009年11月底全國性的上海清算所落戶外灘，這是一個全國性的銀行間市場清算所，是國際金融中心體系中的重要平臺，填補了上海金融中心建設的空白。

第二，吸引證券、信托、投資公司、股權投資、風險投資、融資租賃等非銀行金融機構在外灘聚集，這些公司人不多，辦公規模不大，人腦加電腦，比較適合老外灘建筑辦公。

第三，還有市場評估、審計、會計師事務所，為金融機構服務的專業中介大量積聚。譬如上海金融人才聚集的重要平臺——上海金融業聯合會，就已經人駐外灘。

第四，外灘的優勢在于金融文化底蘊深厚，金融文化傳承和拓展。我們也在加大力度，恢復很多原來的文化功能，還引進了一些新功能。比如全國工商聯并購博物館，馬上就要在北京東路的鹽業銀行大樓亮相，協議已經簽好，大樓正在整修改造。

舊區改造是最大的民生也是最大的發展

《瞭望東方周刊》：與浦東相比，黃浦區老大樓多，歷史建筑多，南外灘還面臨舊區改造，外灘金融聚集帶能有多大的騰挪空間呢?

周偉：陸家嘴金融貿易區的建筑總量，加上已經建成和在建的總共460萬～480萬平方米。外灘金融聚集帶，老大樓加上南外灘能夠建成也要有460萬平方米。

要發展金融聚集帶，政府的首要任務就是騰出空間，首先是利用現有建筑，進行老大樓功能置換，以及保留改造。因為歷史原因，外灘建筑很多變成機關企業的辦公樓，還有居民樓，現在外灘個別老建筑里面還有市民居住，唯一的辦法就是置換。

外灘老建筑的置換在90年代就開始了，原來的市政大樓置換給了浦發銀行。這是市場經濟規律形成，政府機關在里面辦公，體現不出老大樓的價值。現在國務院批準上海發展國際金融中心，更加速了老大樓置換，而且現在置換給誰，更明確。外灘定位為金融聚集帶，誰能實現這個功能就置換給誰。但老外灘的問題是空間很少，上海發展國際金融中心需要更大的空間，為金融企業落地提供支持。

根據市里的要求，從黃浦區的情況出發，提出老外灘向南延伸，延伸到南浦大橋下面，加起來共2.6平方公里。

向南延伸面臨一個問題，就是動拆遷。南外灘還是成片的舊式里弄，老百姓居住很困難，本來就是舊區改造的重點。改造后，一方面改善百姓居住，一方面為金融聚集帶發展拓展發展空間。所以說舊區改造是最大的民生也是最大的發展。

南外灘除了舊式里弄，還有上世紀留下來的成片的倉庫，這些功能根據黃浦江兩岸規劃也要置換改造。應該說，南外灘地區今后經濟發展的空間非常大。

“金融聚集帶土地開發量非常大”

《瞭望東方周刊》：外灘地價個個都算得上地王，地價昂貴，拆遷難度很大，怎么去解決又要發展、又要土地有效利用的兩難問題?

周偉：動拆遷我們有一套管理辦法，譬如董家渡地區，是全市五大舊改基地之一。我們采取‘五陽光’政策：陽光政策，陽光操作，陽光監督，陽光心態，陽光結果。動拆遷核心就是老百姓擔心政策不透明，擔心先搬先吃虧。實行“五陽光”政策之后，方案公開，有償舉報。目前，董家渡地塊進展順利。

到2011年，外灘金融聚集帶內的建設用地基本能夠拆平。現在在推的8-1地塊，由市里的土地儲備中心做一級開發，沒有采取招拍掛的形式，而是第一次采用預申請制度出讓，限制地價過快上漲，目前正在招標階段。

金融聚集帶土地開發量非常大，黃浦區專門成立了一個上海外灘投資集團開發有限公司，代表政府對金融聚集帶的土地進行前期開發，注冊資本10.1億。

這個公司有四大任務：第一，土地儲備功能，將區里的土地發展公司也劃歸這個公司旗下；二，參與土地一級市場開發；三，按照規劃，進行綜合配套設施的建設，包括會議中心、商業配套設施，這些建設帶有公共性質，但又是金融機構很需要的，短期內沒效益的，就由這家公司來做，第四，老大樓置換。區屬黃浦置地和市里久事集團也在做置換工作，目的是一樣的，置換之后招商都是為金融中心建設服務。

“外灘是開放的”

《瞭望東方周刊》：外灘即將向公眾揭開神秘面紗。我們可以想象，新外灘將迎來大量游客，但老建筑里的奢侈品、體閑娛樂場所不是他們所能夠承受的，有些人會說，新外灘是那些精英新貴們外灘，不是老百姓的外灘，你怎么評價?

周偉：事實恰恰相反，原來的外灘不屬于老百姓，因為有政府機構，有私人住宅，你沒法進去，現在是商業設施，公開的，盡管你不消費，你也可以進去，可以去欣賞。沿線高端消費場所，本身也是游客的目的地。

外灘的改造，第一是為了游客，第二是為上海老百姓有更好的活動空間，第三是讓沿線的金融機構人員有個活動休閑的場所。

黃浦江沿岸防汛墻改造之后，視野更開闊，活動空間寬敞了很多，在濱水區下面，也有供國內外游客消費和服務的休閑場所，游客在里面游覽休息，原來的老外灘，游客坐不下來，現在可以坐下來，喝咖啡，看江景。

外灘的改造，包括地面交通、地下通道，以及濱水區，3月下旬將竣工。世博前看外灘，世博期間看世博。世博園區游客預計有7000萬人次，而外濰就不止7000萬人次。因為看世博會要有門票，但是外灘是開放的，是屬于上海老百姓的，也是屬于每一位中外游客的。