樓市新政:房地產之殤

2010年以來，中國的房地產市場雖告別了2009一路高歌的局面，但九曲回腸的戲劇性發展，堪為一場回味無窮的舞臺劇。

臺下蕓蕓眾生，不知看的是熱鬧還是無奈。

房地產悲喜劇

3月15日，北京市朝陽區崔各莊鄉大望京村環境整治土地儲備項目1號地被遠洋地產旗下的北京遠豪置業有限公司經過84輪的激烈競拍以40.8億的總價收入囊中，折合樓面價高達27529元／平方米，成為虎年北京土地市場上首個地王。

彼時，全國兩會剛結束，代表委員們還沒完全離京，北京這塊神奇的土地便連續殺出三波地王高潮，且三塊“地王”均由央企拍得。總理的一句“本屆政府任期內一定要把房地產價格回歸到合理的價位”剛剛落音，緊接著，全國房價戲劇性地一路凱歌，無所忌諱地全線高調上漲，以致央視白巖松無奈說出：現在的房地產價格總理說了不算，總經理說了才算。

然而，自4月中旬起中央連出房產調控組合拳：15日國務院常務會提出貸款買二套房首付不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；17日國務院提出房價過高地區可暫停發放第三套房貸；19日住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制：21日證監會負責人明確二套房標準為認房不認貸。一系列政策被業內稱為“史無前例的嚴控”，而精準打擊投資和投機需求的調控組合拳使人們對樓市“高燒”降溫充滿期待，買房人進入觀望期，而房主和開發商的心態也出現了波動。

雖然地產界人士“對此次政策的精準度和可操作性表示震驚”，然而公眾卻未有任何歡呼跡象：不懷疑中央調控樓市的決心，卻很擔心新政能否毫不變形地得到有力落實。因為之前太多的“國N條”經驗已經證明，新政一陣風，最終大多無疾而終。畢竟，疊加于樓市之上的附著利益實在太多了：地方財政、國有銀行、國有企業甚至保險公司紛紛深陷樓市，它們誰也不能“破產”，卻又誰也不愿退出樓市，因此樓市只能瘋狂并更瘋狂著。

必須正視的格局是，在房價問題上，地方利益與中央要求是存在分歧的，不打折扣地落實新政是遏制房價的重中之重。落實的關鍵在于，不僅要給銀行和地方政府一個表面的要求，更要給銀行和地方政府一個“必須怎樣做”的約束。倘若不能以強化問責的方式，對新政落實情況進行嚴格考核，對地方出臺越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規定進行堅決查處，特別是對土地出讓金的收支使用進行規范監管，那么與地方利益相悖的新政，也許就難以在各個地方“落戶”。

遏制房價過快上漲，需要一整套組合政策的配套，收緊房貸政策只是其中的一個方面。在此之外，樓市附著利益應該得到有效剝離和強力規范，土地財政的痛覺神經需要大膽觸及，房地產稅收政策應該盡快完善，炒房暴利應該納入個人所得稅征收并課以重稅，地方政府調控樓市成效應該納入政績考核……

房地產虛高的原因不是單方面的，本刊無意歸之于一至兩點，更沒有左右房價的能力，只望本次新政真正成為調控樓市的全新開始，而不是無疾而終的再次復制。

物業稅非濟世良藥

隨著中央和地方對房地產市場調控政策的不斷亮相，物業稅也推到了史無前例的聚焦點，諸多人士把它看成遏制炒房和控制房地產投機的一劑良藥，并不時傳出北京、上海、重慶、杭州四地即將開征的消息。不過，如果真正全面審視房地產市場和中國的經濟環境，就會發現物業稅只是部分人的一廂情愿，很難達到期望的政策效果。

支持人士一般認為，物業稅一旦開征，房產商或炒房者手里的房產和土地因為要不斷交納物業稅，如果不盡快銷售的話，將成為拖累房產商或炒房者的“印度白象”。這樣，在物業稅的利劍之下，炒房投機者如果大肆買房的話，不僅其囤積居奇的希望會成為泡影，他們手中的房產還會成為不斷消耗錢財的燙手山芋。同樣，在物業稅的利劍之下，房產商“圈地囤地”、“捂盤惜售”以圖暴利的泡影也會立即破滅。挑破了房產商和炒房者囤積居奇的泡沫，房價的泡沫也會隨之消除。

反對人士則大多表示，物業稅對房地產市場調控的作用有限。眾多國家案例和中國的現狀證明，物業稅不可能解決目前的問題，反而可能加重目前的市場失衡。因為，物業稅的作用只是加快了房地產價格上漲或者下跌速度，而對于上漲和下跌方向控制卻幾乎沒有作用，美國在金融危機之前多年的房價上漲已經證明了這一點。而在北京則更加極端，雖然法律明文規定了一些稅是賣房人承擔的，但實際上任何稅負最終其實都由購房者承擔。因此，物業稅并不能保證讓房子更加便宜，除非金融危機和物業稅共同作用。

亦有不乏中間意見者認為：開征物業稅勢在必行，雖然不能改變房價上漲的整體趨勢，但對于消除市場泡沫有積極作用——財政部財政科學研究所所長賈康在接受本刊采訪時如此表態。他認為，造成房價上漲的動因很多，其中城市化進程的需求是主要原因。未來還會有5億人口進入到城市居住，房屋的供應在相當長一段時間內都會比較緊張。在此前提下，必須運用稅收調節政策。

賈康認為，開征物業稅短期內不會改變房價上漲的整體趨勢，而是改變人們對房屋需求的預期，可以對沖房價上漲的力量。開征物業稅將增加物業的持有成本，對自主需求、投資需求(包括炒賣和囤房)來說，都會降低需求量，消除商品房市場的需求泡沫，從而使得市場供應量相對增加。從長期來看，開征物業稅對穩定市場供求關系有積極作用。

與此同時，賈康建議開征物業稅不求一步到位，而要盡快搭好和推出基本制度框架，在方案設計上注重“漸進”。對一般的消費性住房不考慮實征，對獨立別墅、豪華公寓則可先行實征，也可設立一個優惠門檻，比如可對房屋所有人名下80平方米以內部分予以適當減免物業稅。

分稅制改革必行

如果物業稅在房價的戰役中不能成為決勝力量的話，誰又是高房價的主兇呢?房地產調控屢戰屢敗的根源在哪兒?討論了多年的話題，終于把問題歸結到了土地財政政策。

顯然，地方政府“經營城市”的做法，事實上對房地產市場起到了“托市”之效，于是乎，人們也逐漸發現高價出讓土地的地方政府才是最大的大贏家。

既然出讓土地作為地方的主要財源，又如何寄希望于地方政府主動控制房價?因此，主張從制度安排上弱化地方“以地生財”就成為一種普遍的觀點。弱化地方“以地生財”確實有利遏制高房價，但是造成地方政府的土地財政的根源是值得思考的。高房價能夠給地方政府帶來收入，然而同樣帶來高處不勝寒，威脅到地方的經濟發展。其實，地方政府依賴土地財政，這也有很多無奈的成分。

盡管地方政府通過賣地獲得收入，同時也看到前幾年很多地方政府流行靠贈送土地招商引資。靠贈送土地招商引資，無非就是為了增加稅收。要是地價高了，就影響招商引資，從而斷了地方稅收，難道地方政府不擔心這個問題嗎?是什么原因導致地方政府固執堅持“以地生財”?

其實，一切皆源于1994年的分稅制改革。按照分稅制改革方案，中央將稅收體制變為生產性的稅收體制，通過征收增值稅，將75名的增值稅收歸中央，而地方只能獲得25％的收益。中央政府負責國防、外交、轉移支付、戰略性開發等預算開支，而地方政府則負責提供普通教育、醫療等公共服務。于是，地方財力和事權嚴重不相匹配的狀況日益嚴重，地方稅收難以支持這樣開支，所以地方政府不得不把目光投向土地開發方面，從而導致土地價格不斷上漲。

因此，要真正遏制高房價，必須進行分稅制改革，必須從源頭解決土地財政。而改革的重點則是要盡快調整中央政府與地方政府的征稅比例。一些學者以及官員紛紛表示，希望全國人大常委會能夠盡快將分稅制改革提上議事日程，從而改變當前這種不均衡的稅收分配體制。

選擇一：土地出讓金收歸國稅

北京大學經濟學院教授李慶云認為，應盡快改革中央與地方的財政稅收關系體制，地價所得收歸中央，同時開征的房產稅，留地方使用，使地方政府不再以高價拍賣土地、轉嫁住宅配套設施來維持地方財政運轉。他認為：“要從根本上打消政府的賣地>中動，就應該把土地出讓金收歸國稅，而現在是收歸地稅。收歸國稅后再通過轉移支付全額返還給當地，并規定有大部分金額是建保障性住房的，這樣，地方政府建保障性住房的興趣就會提高，這也需要從立法上加以確定。”

選擇二：增加地方共享稅比例

全國政協委員朱錦輝表示，要想扭轉地方政府部門“賣地生財”的無序狀態，必須對現行共享稅的分配比例進行劃分，適度提高地方政府(增值稅等稅種)的分享比例，尤其重要的是，要把營業稅納入中央與地方的共享范疇，以此徹底扭轉地方政府借地生財的內在動力。

選擇三：國稅地稅合并

廣東旭飛集團有限公司董事長黃少良認為，建立中央到地方一桿到底的垂直管理機制。徹底改變目前只垂直到省級的半截子垂直體制。在一桿子到底的垂直機制下。將國稅與地稅合并，合并后的“稅務局”內部業務分工。一塊牌子，一套機構，一種管理體制，執行一個政策法令，履行一種使命。國稅地稅合并后，中央地方在稅收上的分配比例在稅務局的內部即可解決，無論是地方財政還是中央財政，根本原則即要保證事權與財權的對等，以杜絕地方政府通過賣地來彌補財政缺口的動力。

垂直機制建立后，還要明確規定各級人大的“錢袋權”。稅法的制定、政府財政收支一律由人大決定，改變目前政府既是會計又是出納體制的弊端，在每次人代會上，政府與檢察、法院、審計部門一道向人大代表報告稅收工作，接受人民代表的監督。

實體經濟才是根本

在眾多關于分稅制的討論里，常見的邏輯都是：分稅制導致地方財政的稅源減少、支出增大，所以必須依賴“土地財政”來填補赤字。而解決的方案，也大多圍繞稅種改革和平衡中央、地方兩級政府的利益關系展開，以期改變地方財政對土地出讓金的依賴。

在所有為高房價的合理性辯護的觀點中，房地產業作為推動經濟發展的支柱產業，始終是其核心論據。從1998年房改實際啟動以來，“保證房價平穩上漲”，也確實是推動中央與地方GDP持續增長的潛在前提。說得直白一點，對土地財政形成依賴的，恐怕不僅僅是地方政府。就好像所謂流動性釋放導致房價被炒高的原因，也不能僅僅歸咎于貨幣寬松和儲蓄過剩。

然而，制度設計究竟還能在多大程度上控制房價，也是不得不追問的一個話題。如果僅從邏輯上看，住房市場化最初的設計也是目標清晰、路徑可依的：通過商品房市場的土地溢價收益，補貼政府保障房的供應，從而提高住房供應的整體效率，實現人均可住房面積的全面提升。為什么到后來成了單邊突進，只見商品房市場的高歌猛進，卻不見保障房供應的及時跟進呢?

此外，當初啟動分稅制的改革，是因為中央政府缺錢，現在重提改革分稅制，是因為地方政府缺錢。既然都是缺錢，分配機制也只能起到緩兵之計。更何況，在出口和內需雙雙疲軟的情況下，光靠政府投資來“保增長”，也確實不是長久之計。在短期內，從中央到地方，除了抬高公共服務的價格和向壟斷行業增稅，恐怕還是都得靠房地產業開源。盡管新的“國十條”信誓旦旦，甚至被解讀為要徹底改變經濟增長模式的結構性依賴，但真正落實到操作層面，誰來替房地產業減速所引發的投資和消費雙重缺口埋單呢?

房地產業資深人士趙元元指出，必須承認：無論是緊縮貨幣供應還是提高貸款利率，政府所能動用的控制房價的工具，已經越來越少，其結構性效應，也已經越來越小。房價的漲落已然成為一個悖論：高房價掏空了居民儲蓄，并抬高了生活成本，從而抑制內需市場的增長，最終又加劇了經濟增長對房產業的過度依賴。反過來說，抑制房價會產生經濟停滯的風險，從而引發就業等一系列的社會問題。這是一個短期收益與長期風險博弈的問題，顯然不僅僅是稅收分配機制的問題。

曾有人估算，從1998年到2D09年，既得利益集團讓民眾為高房價多付出了10萬億元人民幣，相當于2.5個4萬億救市計劃，如果這10萬億不被少數食利階層掠奪走，中國內需怎么可能會長期低迷?

因而，趙元元強調說：“不解決民間實業資本如何有效“生錢”的問題，在一片虛擬資本推高的資產泡沫之上坐談“分錢”，無異于緣木求魚。說得直白一點，所謂房價高位運行的風險，可能并不像輿論所期望的那樣，真正關乎國計民生。充其量，不過是國有銀行系統的內部自控。最不濟，也只是民間游資的閃轉騰挪。

一則讓人看到希望的消息是：5月13日，國務院發布鼓勵和引導民間投資健康發展36條意見，旨在進一步拓寬民間投資的領域和范圍，規范設置投資準入門檻，創造公平競爭、平等準入的市場環境。分析認為，與2D05年發布的政策相比，新政策更加細致全面，并且進一步降低了準入條件、擴大了投資領域，是對民營企業放開投資領域的又一個里程碑式的政策，以求在國際金融危機影響尚存的情況下，激發經濟增長的內生動力。在充分利用閑置資金的同時，讓游資遠離房地產市場。

經濟學家郎咸平曾說，中國人投資房產等固定資產是特別無奈的選擇。黃金投資不保險，其他投資又不懂，沒處投資成為難題。

“國務院發布的投資健康發展36條，雖然目前細節文件暫未出臺，但已經能夠看出國家引導民間投資發展的意圖。在房地產調控的當下，充分調動民間投資的力量來代替對地產開發投資的過度依賴，讓投資遠離房地產市場，引導民間投資或許才是治本之策。”一位房地產媒體從業人員如此說道。