我國房地產(chǎn)信貸監(jiān)管現(xiàn)狀和對策研究

[摘要]房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)具有高度關(guān)聯(lián)性，加強對銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管意義重大。2007年爆發(fā)的美國次貸危機席卷全球，監(jiān)管部門對銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管缺失是危機爆發(fā)的主要原因之一。借鑒美國次貸危機的教訓(xùn)，本文提出我國應(yīng)著力加強房地產(chǎn)企業(yè)信貸、個人信貸業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)信貸創(chuàng)新的監(jiān)管，加強商業(yè)銀行周期發(fā)展模式和商業(yè)銀行道德風(fēng)險的監(jiān)管。

[關(guān)鍵詞]次貸危機 房地產(chǎn)信貸 監(jiān)管 啟示

[中圖分類號]F832 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1004-6623(2010)05-0099-04

美國爆發(fā)的次貸危機席卷全球，雖然對我國影響不大，但危機暴露出美國監(jiān)管部門對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管的缺失，其教訓(xùn)具有普遍意義。借鑒次貸危機的經(jīng)驗與教訓(xùn)，加強并完善我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，對商業(yè)銀行健康有序發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運行具有重要意義。

一、銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管缺失的國際教訓(xùn)

美國次貸危機產(chǎn)生的原因眾多，但監(jiān)管者對銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管缺失是次貸危機產(chǎn)生的重要原因之一，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

(一)對銀行房地產(chǎn)衍生品監(jiān)管不力

次貸衍生產(chǎn)品的出現(xiàn)，使銀行以存定貸的模式發(fā)生了翻天覆地的變化，使銀行發(fā)放按揭貸款能力得到極大提高。但衍生品市場的發(fā)展是一柄“雙刃劍”，其相關(guān)產(chǎn)品雖然可以對沖風(fēng)險，但不會消滅風(fēng)險。美國商業(yè)銀行為自身投行業(yè)務(wù)部門資產(chǎn)證券化、次級債承銷等業(yè)務(wù)提供擔(dān)保，將銀行原本通過資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險，又轉(zhuǎn)回銀行體內(nèi)。美國次級抵押信貸產(chǎn)生于房屋按揭業(yè)務(wù)，之后被層層包裝設(shè)計為不同產(chǎn)品。當(dāng)衍生產(chǎn)品所依托的房地產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)出現(xiàn)問題時，銀行也難逃干系。美國監(jiān)管機構(gòu)對銀行基于房地產(chǎn)信貸形成的衍生產(chǎn)品放松監(jiān)管，存在監(jiān)管的缺失，最終引發(fā)了次貸危機的爆發(fā)。

(二)對借款人信用風(fēng)險監(jiān)管寬松、造成還款能力不足的借款群體出現(xiàn)

次級抵押貸款是向信用差的家庭和個人發(fā)放的貸款。隨著次級抵押貸款市場競爭的日益激烈，部分放貸機構(gòu)推出了多種高風(fēng)險的新貸款產(chǎn)品。例如只付利息抵押貸款，即允許借款人在頭幾年里只付利息不償還本金。在貸款的頭幾年，借款人每個月的還貸負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)低于固定利率貸款，這使得一些低收入者紛紛入市購房。但幾年之后，借款人每個月的償還負(fù)擔(dān)加重，這就留下了借款人日后可能無力還貸的隱患。另外一種高風(fēng)險產(chǎn)品是低首付(首付小于20％)甚至是零首付貸款，這使得借款人的杠桿率急劇上升，據(jù)統(tǒng)計，2006年38Z的次級抵押貸款是零首付貸款(黎曉靜，2009)。美國浮動利率貸款和只支付利息貸款大行其道，占總按揭貸款的發(fā)放比例迅速上升。與固定利率相比，這些創(chuàng)新形式的金融貸款只要求購房者每月負(fù)擔(dān)較低的、靈活的還款額度。這樣，雖然減輕了購房者的壓力，促進(jìn)了美國房產(chǎn)的繁榮，但也埋下了次級房貸市場泡沫的禍根(劉英奎，2008)。另外，迫于同業(yè)競爭，銀行還放松了對借款人收入證明的要求，甚至可不提供，對信用記錄不強的借款人發(fā)放貸款也是銀行放松信用標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)。資料顯示，次貸借款人大部分為拉美移民、美籍非洲人，上述少數(shù)種族的居民信用記錄基本沒有。次級借款人紛紛圓了購房夢，但次貸借款人除了已經(jīng)抵押的房產(chǎn)外一無所有，房價和利率惡化后，這些借款人就只能交鑰匙走人。由于次貸為銀行帶來高額收益，銀行往往會放松次貸發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)管部門熟視無睹，無視風(fēng)險的存在，任由次貸風(fēng)險蔓延，日久成災(zāi)。

(三)對房地產(chǎn)信貸周期監(jiān)管缺失

監(jiān)管部門未對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸周期進(jìn)行監(jiān)管，任由銀行進(jìn)行順周期的信貸模式。表現(xiàn)為在經(jīng)濟(jì)及房價上升時，銀行通常進(jìn)行擴(kuò)張性的房地產(chǎn)信貸投放，反則降低。在房價上升時，銀行因放松對房產(chǎn)抵押借款人的審查，使不合規(guī)的借款人很容易獲得貸款，造成銀行貸款質(zhì)量在房價下行時惡果呈現(xiàn)。次貸危機爆發(fā)前的2002～2006年期間，美國銀行住房貸款平均增長率為10％，超出了GDP和個人收入的增長速度。因采取經(jīng)濟(jì)繁榮、放貸擴(kuò)大的順周期信貸模式，為銀行埋下了極大風(fēng)險隱患。次貸風(fēng)險在房價上漲時基本不會發(fā)生，但隨著美國次級抵押貸款利率的大幅上升，購房者的還款壓力加大，次貸風(fēng)險開始逐步顯現(xiàn)。同時，房地產(chǎn)蕭條使房產(chǎn)出售或通過現(xiàn)有房產(chǎn)再抵押貸款變得困難，導(dǎo)致次貸借款人開始不能按期償還貸款。美國監(jiān)管部門未針對銀行房地產(chǎn)信貸進(jìn)行逆周期監(jiān)管，也為次貸危機爆發(fā)埋下了伏筆。

(四)銀行道德風(fēng)險未得到有效監(jiān)管

在美國次貸危機前，發(fā)放住房抵押貸款的銀行是整個次貸鏈條中最核心的參與者。銀行只要貸款發(fā)放出去就會賺取利潤。銀行會在貸款數(shù)量與質(zhì)量兩難境地進(jìn)行抉擇，在利潤以及績效的誘惑下，貸款質(zhì)量往往只能退居二線。美林、雷曼等瘋狂逐利心態(tài)下大肆購買抵押貸款并將其證券化，不負(fù)責(zé)任地進(jìn)行創(chuàng)新，對風(fēng)險漠視，道德風(fēng)險未得到足夠監(jiān)管是引發(fā)次貸危機的重要原因之一。次貸危機從興起到崩潰整個過程，將盲目、貪婪以及恐懼等人性最丑惡的一面暴露得淋漓盡致(葛兆強，2008)。次貸發(fā)放及后續(xù)的貸款證券化因道德風(fēng)險蔓延而危機四伏，而監(jiān)管者未及時提出監(jiān)管措施，使危機最終全面爆發(fā)，形成系統(tǒng)性風(fēng)險。

二、我國監(jiān)管商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在的問題

(一)對房地產(chǎn)企業(yè)信貸監(jiān)管不嚴(yán)、監(jiān)管政策執(zhí)行不到位

我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)自有資金少，資產(chǎn)負(fù)債率高，對監(jiān)管部門提出的自有資金比例要求多數(shù)無法落實，使房地產(chǎn)企業(yè)信貸資金主要來自銀行貸款。而銀行出于完成業(yè)績指標(biāo)的考慮，對沒有或自有資金不足的房地產(chǎn)企業(yè)往往變相發(fā)放貸款。首先，監(jiān)管部門并未嚴(yán)格監(jiān)管，監(jiān)管政策執(zhí)行不到位，當(dāng)國家實行從緊的貨幣政策，房地產(chǎn)企業(yè)貸款門檻升高，貸款利率提升，特別是個人按揭貸款利率升高，使銷售不暢，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈極易斷裂。其次，因為監(jiān)管不嚴(yán)、不到位，使銀行向報批手續(xù)不全、四證不齊的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，在房價下跌時，極易使商業(yè)銀行蒙受重大損失。再次，我國的房地產(chǎn)企業(yè)貸款多以房地產(chǎn)為抵押物，在抵押物價格大幅縮水時，災(zāi)難將“眷顧”監(jiān)管不嚴(yán)的銀行。房貸的風(fēng)險常常會波及到諸多信貸交易主體，這不僅給貸款銀行帶來大量的呆賬壞賬，還會危及銀行體系的安全及整個經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此，銀行需要在風(fēng)險和收益中做出理性的選擇，提高識別和抵御市場風(fēng)險的能力(汪利娜，2007)。監(jiān)管部門加強監(jiān)管正是使銀行做出理性選擇的重要舉措。

(二)個人信貸業(yè)務(wù)還款來源監(jiān)管的缺失

現(xiàn)階段，對銀行個人信貸監(jiān)管存在缺失，如根據(jù)銀監(jiān)會要求，個人按揭貸款月還款額不得超過家庭月可支配收入的50％。但目前我國商業(yè)銀行在辦理個人住房按揭貸款時，一般是通過個人提供工資收入證明來核實其收入狀況。因銀行信貸人員和房地產(chǎn)銷售人員面臨業(yè)績考核壓力，對個人虛假收入證明往往睜只眼、閉只眼，甚至主動協(xié)助借款人偽造收入證明，收入證明無法真實反映其還款能力。造成銀行無法判斷借款人是否具備還款能力，此舉無異于飲鴆止渴，為商業(yè)銀行帶來無窮的后患。而在東南亞經(jīng)濟(jì)危機中，香港房價大幅縮水，許多房產(chǎn)變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)，但香港銀行并沒有出現(xiàn)違約率大幅上升，這歸功于香港監(jiān)管當(dāng)局對銀行按揭業(yè)務(wù)的審慎監(jiān)管以及銀行自身嚴(yán)格的貸款審查制度，銀行在貸款發(fā)放時嚴(yán)格審查借款人貸款用途，貸款用途應(yīng)主要滿足自住需求，審查借款人是否有穩(wěn)定的職業(yè)，穩(wěn)定的收入來源，這樣在房產(chǎn)使用價值不變時，雖然房價下跌，不良貸款比率并不會大幅上升。可見，監(jiān)管部門需要及時制定有效的監(jiān)管規(guī)制，督促商業(yè)銀行審慎進(jìn)行個人信貸的發(fā)放。

(三)道德風(fēng)險監(jiān)管薄弱帶來隱患

道德風(fēng)險是次貸危機爆發(fā)的元兇之一，我國按揭業(yè)務(wù)中假按揭也時有發(fā)生，假按揭是指不以真實購房為目的住房買賣行為，房地產(chǎn)開發(fā)商以其他關(guān)系人冒充真實購房者身份，通過虛假買房行為，套取銀行按揭貸款，達(dá)到騙取資金的目的。由于假按揭借款人多數(shù)無還款意愿，且有可能不具備還款能力，該類貸款已成為我國商業(yè)銀行主要的風(fēng)險隱患。另外，在按揭業(yè)務(wù)發(fā)放過程中，銀行授信盡職調(diào)查流于形式，部分客戶經(jīng)理、開發(fā)商和中介共同偽造買賣合同，虛抬房價，騙取銀行信貸。避免道德風(fēng)險的發(fā)生，加強該方面的監(jiān)管已經(jīng)刻不容緩。

(四)房地產(chǎn)信貸順周期模式，擴(kuò)大了銀行本不應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險

銀行采用房地產(chǎn)信貸順周期模式，使銀行在系統(tǒng)性風(fēng)險中的脆弱性更加顯現(xiàn)，對銀行的穩(wěn)定發(fā)展帶來挑戰(zhàn)。我國商業(yè)銀行現(xiàn)階段一般是采取順周期經(jīng)營模式。這就需要外部監(jiān)管機構(gòu)未雨綢繆，適時采取逆周期監(jiān)管，防范于未然，通過逆周期監(jiān)管模式緩解銀行房地產(chǎn)信貸積累的風(fēng)險。

三、加強商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管的對策

(一)嚴(yán)格加強房地產(chǎn)企業(yè)信貸監(jiān)管

我國商業(yè)銀行每年都制定嚴(yán)格的考核計劃，其中貸款新增是重要的考核指標(biāo)，而且隨著年年加碼的新增貸款增長率，加大貸款投放成為銀行經(jīng)營者工作的重點。同時，發(fā)放貸款可帶動存款及中間業(yè)務(wù)完成，而且是完成存款、中間業(yè)務(wù)收入等多項指標(biāo)最快捷、最直接的手段。而貸款投放中對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款自然成為重頭戲，這主要是因為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款往往采用房地產(chǎn)抵押物作擔(dān)保，是銀行審貸層面較為認(rèn)同的擔(dān)保模式；房地產(chǎn)企業(yè)貸款金額大，具有規(guī)模優(yōu)勢，很容易完成各項指標(biāo)；房地產(chǎn)開發(fā)貸款因項目開發(fā)周期一般不長(2～3年)，資金回籠快，相對于其他固定資產(chǎn)貸款較為安全?？傊?，加大對房地產(chǎn)企業(yè)信貸投放成為銀行經(jīng)營者完成眾多任務(wù)指標(biāo)的重要抓手，造成銀行當(dāng)年新發(fā)放貸款中，房地產(chǎn)貸款比重過大。我國監(jiān)管部門應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管商業(yè)銀行信貸投放的結(jié)構(gòu)比例，避免房地產(chǎn)貸款占比過大、結(jié)構(gòu)失衡。

目前商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的主要措施，基本上是執(zhí)行金融監(jiān)管部門的有關(guān)規(guī)定，商業(yè)銀行自身主動對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險進(jìn)行識別、衡量、監(jiān)測和控制的手段和能力顯著不足(葛兆強，2008)。所以監(jiān)管部門主動加強房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管極為必要。

(二)加強個人信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)對借款人現(xiàn)金流及還款能力審查不嚴(yán)，雖未像美國發(fā)生如次貸危機似的災(zāi)害，但居安思危，需加強防范。監(jiān)管部門應(yīng)制定嚴(yán)格的、具有可操作性的個人按揭貸款規(guī)制，如收入證明應(yīng)配套個人納稅情況進(jìn)行審查，避免造假行為的發(fā)生。下一階段，我國監(jiān)管部門需要健全住房按揭貸款風(fēng)險監(jiān)管機制。加強個人按揭貸款中的購房用途管理，區(qū)分自住房與投資房的按揭貸款，嚴(yán)格投資性住房按揭貸款的審查力度。確定適當(dāng)?shù)脑逻€款額占家庭月收入比例上限，確保借款人有足夠的償款能力(葛兆強，2008)。商業(yè)銀行需要采取嚴(yán)格的貸前審查，注重客戶本身信用和第一還款能力，堅決不貸款給還不起貸款的人。同時，避免出現(xiàn)虛假按揭現(xiàn)象，高度重視商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展中的信用風(fēng)險和操作風(fēng)險，加強重點環(huán)節(jié)、重點客戶和重點機構(gòu)方面的監(jiān)管。

(三)加強房地產(chǎn)信貸創(chuàng)新的監(jiān)管

美國次貸危機爆發(fā)的重要原因之一就是金融機構(gòu)為了追求高收益而不斷創(chuàng)新出逃避監(jiān)管的產(chǎn)品。因金融創(chuàng)新產(chǎn)品并未將這些證券化貸款風(fēng)險從銀行本身脫離出去，為危機埋下禍根。金融創(chuàng)新意味著打破常規(guī)，開拓新領(lǐng)域，而這些領(lǐng)域往往是以前金融監(jiān)管未涉及的全新領(lǐng)域，形成了金融監(jiān)管盲區(qū)。因此，監(jiān)管部門在對金融機構(gòu)創(chuàng)新業(yè)務(wù)進(jìn)行審批的時候，應(yīng)充分考慮相關(guān)的監(jiān)管機制是否能夠到位。我國近期房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品大行其道，風(fēng)險已經(jīng)逐步呈現(xiàn)，對監(jiān)管機構(gòu)形成監(jiān)管壓力。因此，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)審慎監(jiān)管商業(yè)銀行房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品，重點加強對房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品的監(jiān)管。監(jiān)管部門應(yīng)要求商業(yè)銀行嚴(yán)格控制風(fēng)險，審慎推出創(chuàng)新產(chǎn)品，避免房地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)對銀行經(jīng)營引發(fā)難以控制的負(fù)面影響。

(四)加強商業(yè)銀行周期發(fā)展模式的監(jiān)管

銀行科學(xué)的發(fā)展模式應(yīng)是保持利潤的可持續(xù)發(fā)展，避免大起大落的經(jīng)營。重視房地產(chǎn)周期性變化帶來的信貸風(fēng)險，加強房地產(chǎn)信貸順周期的監(jiān)管將成為未來研究的重點。我國監(jiān)管部門應(yīng)吸取次貸危機的教訓(xùn)，主動針對商業(yè)銀行房地產(chǎn)周期性經(jīng)營制定風(fēng)險防范措施，適當(dāng)采取逆周期的監(jiān)管模式。避免銀行在經(jīng)濟(jì)繁榮時為逐利不惜降低貸款標(biāo)準(zhǔn)、漠視風(fēng)險。銀行監(jiān)管的核心之一應(yīng)加強信貸周期的監(jiān)管，如通過反周期監(jiān)管資本金和準(zhǔn)備金繳存比例方式。監(jiān)管資本金是要求銀行在經(jīng)濟(jì)上行時保持更高的資本充足率，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行時保持較低的資本充足率。穩(wěn)健的準(zhǔn)備金繳存機制也是重要控制手段，要求銀行在流動性充足時，提取更大比例的存款準(zhǔn)備金或貸款損失準(zhǔn)備金。當(dāng)經(jīng)濟(jì)脆弱時，反向操作。

(五)加強商業(yè)銀行道德風(fēng)險的監(jiān)管

加強道德風(fēng)險的監(jiān)管是治本之策。商業(yè)銀行應(yīng)建立明確的銀行內(nèi)部崗位流程，設(shè)定相互制約、獨立的崗位職責(zé)，建立起各崗位間“防火墻”；建立定期的輪崗機制、強制休假制度，使風(fēng)險隱患能及時被發(fā)現(xiàn)；建立更加嚴(yán)厲的銀行從業(yè)人員準(zhǔn)入機制，一旦發(fā)生道德風(fēng)險，將禁止他們在銀行等金融領(lǐng)域繼續(xù)從業(yè)的資格。