房地產開工將迎來歷史峰值

近年來中央對于樓市的調控進行了多次，但多數情況下都是越調越高，這是因為樓市是一個極為復雜的系統，牽涉到的利益方太多，中央傾向于簡單地從金融杠桿上調控，而對于樓市的供應方，卻避重就輕。不過，近期新“國十條”的出臺卻開始從樓市的核心供應上進行調控，這是和以往最大的不同之處。

以往，只要樓市一調控，開發商便開始緊縮投資，導致樓市供應量減少，市場供應量供不應求。但此次新“國十條”和以往對樓市的調控措施最根本區別在于從供給的源頭上進行了調控，不僅僅強調要建設大量的政策性用房，還強調要加強商品房的供應。具體措施為，一、建立問責制，對省級政府控制房價不利和建政策性住房不力的，要追究責任；二，增加土地供應，今年包括政策性住房和商品房用地供應量將達到18億平方米的歷史記錄，而去年土地供應才3億平方米；三、對有囤地炒地記錄的企業限制其資本市場融資和資產重組；四，加快保障性住房建設；五、對有囤地炒地記錄的企業限制其購地和銀行貸款；六、對囤地企業征收土地增值稅，讓囤地在未來變得無利可圖；七、打擊捂盤，一次性公開房源；八、規定地方政府向社會披露住房用地計劃和年度供應計劃，加快住房信息系統建設。

這八項措施，對土地和住房供應可謂招招見血，以往地方政府和地產商合謀抬高土地的行為將被大大限制。估計，自新政以后，地方政府從土地上獲取的收益將轉向以多賣地和敦促開發商建房以抬高本地GDP為主。對地方政府來說，今年18億平方米土地的出售已經可以足夠保證其財政收入。此次新政從需求方的調控措施來說主要為，一是提高首套、二套及多套的首付；二是提高二套和多套的貸款利率；三是嚴厲打擊異地炒房行為。可以預見，在如此嚴厲的增加供給和降低需求雙重措施下，房價將必然受到抑制，此次調控的受損方主要為地產商和仍然身在樓市的投機者。

在樓價沒有上漲預期的情況下，開發商將依然有很高的積極性開發樓盤，以后囤地和炒地行為將不再持續，主要因為以下幾點：

1、開發商手中目前囤積了15億平方米的土地，其中12億平方米是2003年到2008年的低價土地，以目前的房價來說，現在開發依然是暴利。

2、現在地方政府和國土局面臨很大的調控壓力，主要來自中央政府，如果繼續囤地，很可能土地被收走，白白損失很大的利益。

3、由于歷史原因，土地款最近才交清，必須開發才能銷售以回收成本。這一點尤其是對2009年購入土地的企業來說更為厲害，因為現在購買土地不像以往，可以拖延交付土地款，現在必須第一個月付一半，一年內付清全部土地款。地產企業資金壓力很大。

4、現在如果不開發土地到1／4面積或者項目投資不到1／3，將難以獲得銀行信貸，只能靠自有資金投入。

5、上市地產公司的市場份額占房市銷售的20％以上，大部分企業都想通過資本市場融資，但如果繼續囤地，將無法獲得融資資格。對希望IPO和資產重組進入資本市場的企業來說更是如此。

6、如果繼續囤地很可能被收土地增值稅，囤地也會沒有意義。

7、新政之下，未來房價極有可能兩年內無法上漲，囤地不如早建房收回資金。

8、對大企業來說，囤地可能影響其下一輪購買土地資格。

正因為以上原因，囤地將變得極為不智，所以開工建房成為必然選擇，那么未來兩年內土地開工量將達到多少?應該為15+18=33億平方米，當然這是理想狀況，實際會低于這個數字，但無論如何，最近兩年房地產行業的開工和投資都將達到歷史峰值。這主要是因為囤積多年的土地進入集體施工和新進入的土地同時進人施工階段。