“國十條”:啟動地產去泡沫化進程

最近的統計數字已經毫不含糊地表明我們的房地產泡沫正在急劇擴大：地產投資上升了三分之一、炒房之風正在加劇，一線的房價和成交量都在急升，投機者變得肆無忌憚，儲戶因通脹而陷入恐慌。

在“全民炒房”的大趨勢下，沒有人相信政府會讓房價下跌，大家紛紛拿出積蓄，甚至不惜借錢盡可能多地來搶購房子……這一切與金融狂熱的最后瘋狂何其相似!20年前的日本、10年前的東南亞、2年前的美國有可能都是我們的前車之鑒。獨立經濟學家謝國忠憂慮地將中國房地產發展形容為“坐在一輛駛向懸崖的火車上”。

為給2009年狂熱的房地產市場降溫，2010年伊始，中央多項房地產調控政策接連出臺，樓市在1月～3月中旬呈現出“有價無市”的疲軟態勢，投資者開始觀望。然而，3月中旬“兩會”結束，投資客并未嗅到房地產調控加碼的氣息，于是上演文章開頭的一幕。 在房市上演的“最后的瘋狂”中，中央再次出手：4月17日，國務院出臺了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(以下簡稱“國十條”)。該文件的出臺是今年“國十一條”之后又一個中央式調整房地產市場的宏觀政策。近年來關于調控房地產文件出臺得十分頻繁，先后有“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十一條”等，但是這些文件對房地產市場調控所起到的作用都十分有限，于是才有現在的“國十條”。

國家再出“重拳”似乎拯救了不少購房者的不眠夜：滬指跌破3000點關口；地產板塊跌幅超過60％；北京二手房市場客戶需求新增下跌8成；而一些新開樓盤也悄悄打出了“降價、打折”的口號；“近期看衰樓市”成了分析師的口頭禪。新政后各地房價和購房數據猶抱琵琶半遮面，但購房者在新政的風聲里透著喜氣。

本次新政眾口難得的一致：“中國房地產調控力度之大前所未有?！庇纱搜苌觥罢{控之后是否會反彈”的激辯。有業內人士斷言：本次調控依然是技術性、戰術性措施，之后依然會迎來新一輪高潮；更多高位進入的投資客正在震驚彷徨中希冀著“新一輪盛宴”的到來。

就在這個節骨眼兒上，央行貨幣政策委員會委員、清華大學金融系主任李稻葵平靜拋出“2010年應該是新一輪房地產市場改革的元年，而不是調整”的論斷。

“改革而不是調整”是他對今后房地產走向的定論。“投資者要看到大的格局”，他認為，這一輪房地產的狂漲，已經帶來了非常廣泛、非常嚴重的社會反彈，老百姓的抱怨從來沒有這么大；而最高領導層的政治意愿和政治承諾也從來沒有這么明確，決心從來沒有這么大。這兩條就是大的格局，當前的房價正在上演最后的瘋狂，部分不明白大局的投資者在與政府意愿對抗。

中國社科院金融所研究員易憲容向記者揭示了“國十條”的本質：“國十條”從根本上糾正了2003年國務院關于房地產的18號文件一個基點，就是把房地產市場看作為完全的發展經濟及調控經濟的工具，(如房地產是完全經濟支柱產業，經濟增長快慢可通過房地產的調整來控制)，“國十條”是建立在對住房市場新的認識上，即：住房問題既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。

房地產終于回歸了自己的民生本色。從這個意義上說，“國十條”開啟了中國地產去泡沫化進程。

瘋狂的泡沫

2009年底以來瘋漲的房價讓準備年初賣房的王先生一直猶豫到四月：2006年，王先生以每平米單價2950元買下了這套南四環外92平米的小三居，今年元旦，他曾試圖以120萬賣出，結果電話紛至，討價還價者寥寥，于是兩會前，他毫無理由提價至140萬；開過兩會，王先生一拍腦袋將價格提到160萬!王先生坦言，以每個月20萬速度提價，是瘋狂暴漲的房市一直為他指明方向。

“國十條”出臺前，王先生終于以150萬的價格出手。4年時間，以接近6倍的價格賣出，他認為這不是一句運氣就能解釋的了的。

王先生賣房只是北京房市大潮的一朵小浪花。當前，北京的房價已處于歷史最高水平，甚至遠高于2007年泡沫時的40％以上。2009年10月至2010年3月，北京商品房住宅均價普遍漲幅超過60％，部分樓盤甚至高達120％。

世人皆惑：房地產泡沫到底有多大?泡沫的極限又在何處?

某網站曾經發起了一個租售比調查，超過900人參加，結果顯示：92％的參加者稱所住房屋的月租售比超過300倍，45％的參加者超過500倍，21％在500倍到600倍之間，高于600倍的有24％之多!

易憲容告訴記者，在中國住房具有消費品和投資品的雙重屬性(過去多強調投資屬性)，作為投資品而言，房價與房租比(租售比)是公認的衡量房地產投資價值的主要指標。近年來中國房租上漲幅度遠低于房價漲幅，租售比一般都在400以上，一些泡沫嚴重地區甚至在1000以上，國際警戒線為200。上述調查中超過500的租售比意味著：房主出租50年也不能收回投資!

而作為消費品來說，國際通行的房價收入比是衡量房地產泡沫的主要指標。按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.8-5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3-6倍之間，中國目前的房價收入比已經超過15倍，以北京為首的一線城市房價收入比則超過50倍以上，泡沫現象嚴重!

“無論作為投資品還是消費品，中國房地產泡沫都已經十分嚴重?！敝醒胴斀洿髮W中國銀行業研究中心主任郭田勇說，“目前房地產市場的繁榮并非建立在居民購買力改善基礎之上，相反僅是投機與恐慌性投資的產物，是不可持續的。”

國內某房地產研究機構調查數據證實了郭田勇的觀點：在京滬深等一線樓市，很多售罄樓盤空置率達50％。而按照國際通行慣例，商品房空置率在5％～10％之間為合理區，空置率在10％～20％之間為空置危險區，空置率在20％以上則意味著商品房嚴重積壓。

由此可見，國內房地產正成為投資者獲取高額利潤的一大工具，大量資金流到這個領域逐利，而真正的住房需求卻被擠壓出去。比如在北京，被擠壓出去的不僅是中低收入者，收入不菲的高級人才也難以承受房價之重。李稻葵就曾多次提到，因為北京五道口房價太高，直接導致他的清華金融系招不到老師。

房價在擊鼓傳花中節節攀升，而國家經濟的風險和民眾的怨懟也在這攀升中累累積聚。

郭田勇認為，房地產業的適度發展，確實能夠拉動經濟增長，化解中國當前面臨的外需不振困境，可以說是當前環境下中國經濟發展的次優選擇。但房地產資產投資屬性過濃會大大增加中國經濟日趨泡沫化的風險，壓縮中國經濟增長空間。 首先，房地產掙大錢、掙快錢的效應，在國際金融危機的背景下，將進一步加速社會資本甚至是產業資本遠離實體經濟而進入房地產市場；而被吹起來的地價房價，進一步抬高實體經濟的經營成本，惡化實體經營的營商環境，這些對中國經濟結構調整和產業升級都極為不利。比如這一年多來眾多央企頻頻涉足房地產即是明證。易憲容對央企的進入一直表現得較為平靜，“如此暴利，央企進入是自然。如果地產暴利消失，央企自然會不令而行，自動退出。”

其次，遠離消費需求支撐的房地產市場終究是個大泡沫，“地產泡沫過大最大的危害在于將引發銀行系統的信貸危機，使中國經濟的可持續增長缺乏驅動力。”郭田勇談到，房地產過度投資炒作會誘發公眾的“博弈”心理，利用銀行杠桿賺取差價。一旦政策變化，不僅購房者個人資產受損，還貸違約率的上升還有可能引發銀行系統的信貸危機，此外，投機過多就把眾多自住型需求和改善型需求者排除在市場之外，對房地產市場本身的穩健發展亦是不利。

“中國房地產的非正常繁榮，遠遠超過民眾的實際購買能力，三代人背負了一套房的現實嚴重惡化了民生，不改變中國經濟高度依賴房地產投資的現狀，房地產不僅綁架中國的經濟，也綁架了中國的民生。”

謝國忠認為，如果對房地產泡沫如果不加控制，最終達到不可收拾，將重蹈美日覆轍，帶來災難性的后果，甚至引發中國式金融危機。

顯然，無論是中央還是地方，都已不能漠視房地產這種發展模式對經濟和社會帶來的危害。但是，我們的政府也面臨著兩難的選擇：一方面，房地產調控要突破“越調越漲”宿命，避免“調控”變成“空調”；另一方面，如果調整力度過大，將會直接刺破泡沫導致房市崩潰，這又可能使經濟運行面臨新的困境。

從“國十條”中，我們或許能體會到本次房地產調控對這兩難之困的破解之道。

調整：技術性還是戰略性?

“國十條”出臺，政府祭出了最具有威力的殺手锏，房地產是否要遭殃了?

盡管“國十條”引起很大的震動，記者采訪的某大型房地產商卻不以為然。他認為從短期來看，房價是否下行對房地產商影響不大；誰都知道中國房地產十年發展就是一個螺旋式上升曲線，政府打壓一次，房價下降，然后升得更高。而且此次調控和2007年更有不同之處：房地產商手里資金大多充裕，而剛性需求的大量存在決定了房價會在短期下探后繼續上升。

易憲容認為，“國十條”最大的亮點在于對住房市場的重新定位，即住房問題既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題，因此，“國十條”的核心就是通過信貸政策及稅收政策來打擊房地產的投機與炒作，擠出房地產泡沫，從而讓房地產市場成為一個以消費為主導的市場。

“對住房市場的重新定位，對房地產的調整和發展具有戰略意義?！?/p>

北京正略鈞策管理咨詢有限公司合伙人薛迥文對此表示認同，他認為“國十條”嚴厲程度更勝于以往，尤其是在一些不合理需求和對一、二、三套房貸細分上，讓人感到了一些顯著變化：淡化了房地產作為支柱產業的提法，強調了它的消費屬性。這是以往沒有的。

“盡管‘國十條’具體的調控措施是技術性的，但這將是一個系統性、戰略性調整的開始?！?/p>

“國家房地產調控的目的是為了實現房地產業平穩軟著陸，慢慢回歸消費屬性?！惫镉抡J為，中央在“國十條”中首先了使用信貸政策這一立竿見影的常規調控手段，以達到即時降溫的目的。另一方面，“國十條”還提示將適時推出引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策，并明確了地方政府切實履行穩定房價和住房保障的職責，從供需兩條線解決地產問題。這說明“國十條”僅是調控的開始，其目的不在于短期的降低房價，而在于從制度上著手，提高投資性房地產的成本，避免社會將新增財富全額轉移到房地產。

易憲容表示贊同，“國十條’遏制房價過快上漲的主要工具是讓過度優惠的個人購買住房的政策到常態。”他指出，文件中提到的：從二套住房貸款首付款不低于50％，利率不低于基準利率的1，1倍；首套住房且建筑面積逾90平米的，首付比例不低于30％l對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平，基本禁止購買第三套住房貸款及異地購買住房貸款等條款，可以看出政府希望通過個人信貸緊縮政策從根本上來遏制房地產的投機炒作，抑制房價上漲。

“如果說將第二套房貸首付提高到5成、利率上升1.1倍還只是減少了購房需求，針對不能提供1年以上當地納稅證明或者社保繳納證明的非本地居民暫停發放住房貸款，則是直接對投資者下了禁令。根據這個政策，投資客短期之內借助銀行資金炒房無望?！?/p>

“這次調控對房地產最大的影響是改變投資者對當前房地產市場的預期。”易憲容談到，新政出臺，不僅讓新進人者的杠桿率降低(需更多資金)、投資成本增加(利率上升一個多百分點)、禁止購買第三套以上住房貸款以及異地住房貸款，而且在于整個房地產市場預期改變：新進入者擔心取消過度優惠的個人購房政策后，無人接手他們購買的住房，而自己很可能是這次地產泡沫最后一棒的接受者，風險巨大。

“這直接導致新的住房投資者不會輕易進入，他們會觀望新政對市場影響如何后再做決定。”易憲容表示，部分進入的投資者也會感到惴惴不安，因為他們也擔心沒有人敢再來接盤，投資風險的增加會使他們也以最快的方式將手上的住房出手。

房地產的供求關系將隨著信貸緊縮出現變化或調整：需求突然消失而供給突然涌現。記者了解，新政出臺當天，北京就出現了單個項目一次性拋售30套住房的案例，從市場供需關系來看，的確如易憲容所判斷的那樣，新政出臺后房源量增加約20％左右。比如位于通州的K2海棠灣開盤前定價為8000元／平方米，幾個月來價格上漲到25000元／平方米，漲幅為300％。受新政影響，4月下旬價格降幅為3000元／平方米。此外，北京局部區縣項目多有降價或打折現象。

據北京聯達四方地產經紀有限公司董事長楊少鋒估計，隨著調控威力的逐漸顯現，市場也會越來越冷，預計在近期將會有新盤加入降價行列，兩個月來漲幅最大的郊區樓盤降價幅度將達20％左右，短期內北京地產價格將會回歸3月之前的價格，泡沫幅度蒸發達20％。

“房地產已經病人膏肓。這個巨大的泡沫需要慢慢擠出，下猛藥是會崩盤的?！币讘椚莨烙?，新政將是一個持續的過程，隨后將有配套的政策出臺，比如此次政策僅是針對新購房者，對存量房和房企融資囤地并沒有明確的調控措施，今后還會出臺一系列財政和稅收政策，逐步使房地產“軟著陸”。

去泡沫化的痛苦歷程

中國的房地產調控經常被老百姓調侃為“空調”：每次調控后市場都是暫時降溫，但不久便迎來更劇烈更持久的價格上漲，周而復始，以致到了今天這樣一個“住房市場由投資客主宰的瘋狂階段”。

“現在可以確定的是，中央已經下決心處理這個問題?！币讘椚莞嬖V記者，政府已經意識到，房地產泡沫的嚴重，已經危害到經濟和社會的穩定，去泡沫化的進程不可避免，“國十條”僅是這個進程的開始，僅是走出了地產改革的第一步。

現在的問題是，邁出第一步后，第二步、第三步該怎么走?

“政府已經看到了中國房地產業的癥結所在，并開始對癥下藥，強調從供需兩條線來解決?！毖﹀奈谋硎尽?/p>

供需平衡談來容易，做到極難。據本刊的觀察，房地產的去泡沫化，需要在供給和需求管理上做出系統性、制度性的安排。

一是要從制度上解決供給問題。由于國家對土地的壟斷屬性，地方政府通過控制供地數量和節奏，在很大程度上充當了高房價的推手，控制了房地產的走勢。究其根源在于地方政府對“土地財政”的依賴性很大。出于對GDP的追求和財政需求，地方政府在主觀意愿上有著不斷推高地價、房價的沖動：當房價大跌的時候(如2008年)，地方政府出于財政恐慌會立即暫停供地，土地成為緊缺資源，隨即房價、地價很快上漲。

可見，要真正解決供給問題，首先要在財稅制度上進行改革，改變當前地方政府財政、稅收體系不對等的狀況。地方政府還需要在供給問題上負起施政責任。記者注意到，此次調控中首次要求地方政府及時制定和公布住房用地年度供應計劃和住房建設規劃，但并未明確這些計劃如何制定，如何監管實施。本刊認為，要使這些計劃落到實處，最好的方法是將之納入到“十二五”規劃體系中去，以保證在人大的監管下制定和實施。

二是在需求管理上要有系統性的安排。由于住房兼具投資屬性和消費屬性，我們在做需求管理的時候，首先要明確我們把哪種需求放在第一位。中國作為一個13億人口的大國，正處于城市化進程的開始階段，住房消費的需求是巨大的、長期的、剛性的。

北京聯達四方地產經紀有限公司在2009年底曾經對公司通州項目客戶進行市場分析，發現這些客戶購房目的主要有三種；投資、跟風和剛性需求(改善性需求混布于三種之中)，三者比例相當，還有十分之一的客戶難以界定購房意圖。2009年底，通州樓盤均價不過14萬／平方米，按100平米房子計算，對于購買首套自住房者來說，140萬總價的房子首付30％為42萬，月供6300元(按7.5利率計算)，中等偏上收入的家庭勉強能承受；可是按同一項目，在新政前通州房價已經到2.5萬元／平方米，該套房屋總價高達250萬元，按新政核算，首付達到75萬元，而月供9341元(仍按7.5利率計算)。可見，當通州房價上漲到25000元／平方米之后，就是北京的白領階層也無力承受這樣的房價。很明顯，由投資性需求吹起的房價已令北京工薪階層(包括白領)無處藏身。

可以肯定的是，我們不需要通過鼓勵投資需求來激活房地產市場，相反，應防止投資需求擠壓消費需求，以免給國家經濟和社會穩定造成巨大的傷害。因此，未來中國一、二十年內住宅市場需求管理的大思路應該是鼓勵消費需求、抑制投資需求。這一點從中央“新國10條”中已經看到房地產定位正朝著這個方向轉變。從當前房價已被投資需求推高到消費需求難以企及的現狀看，抑制投資需求就是鼓勵消費需求。

總體而言，在抑制投資需求上，“國10條”著力很多，但感覺還是偏重戰術層面，沒有觸及本質。薛迥文認為，流動性大量進入住宅市場的原因，一是流動性確實過剩，這與寬松的貨幣政策、人民幣升值預期、產業資本抽離實體經濟等有關；二是長時期的實際負利率及通脹預期，使得資金不得不尋求出路；三是目前房地產市場缺乏對投資需求的管理，因此房地產成了流動性的“泄洪區”。 可見，要把投資需求管理好，一是要“堵”，二是要“疏”。

“堵”是提高投資需求進入住宅市場的成本，最有效的制度性安排就是增加房產保有環節的成本，這是抑制投資需求、鼓勵消費需求的長效機制。

首先可從貸款利率上做文章。易憲容認為，可以對第二套以上存量住房從政策出臺的時間起其貸款利率都采取基準利率1.1倍以上的利率(但是這次政策沒有直接對此有清楚表明。記者截稿前，中國銀行率先宣布上調存量房貸利率)。這樣可讓已有投資者把手上投資住房趕快賣出，這樣有利于降低商業銀行的房貸風險，也能夠增加商業銀行利潤水平。 其次，可從稅收上做文章?！皯M快推出嚴格的住房交易所得稅，甚至于采取住房交易所得稅累進稅率。在有條件的情況下，推出房地產物業稅?！币讘椚莘Q，如果這樣，加上政府的土地政策改革等，房地產信貸緊縮政策才能夠起到擠出國內房地產泡沫的作用。

“疏”是提高利率以改變實際負利率的現狀，以防“堵”回去的流動性尋求新的“泄洪區”，給經濟造成新的不穩定因素。

謝國忠表示，推大房地產泡沫的真正動力是長期的實際上的負利率，即名義利率低于通脹率。除非糾正這個，否則在短暫的偃旗息鼓后，泡沫還會卷土重來，越變越大。而這種惡性循環要到頭，惟有銀行沒有了足夠的流動性，即居民不再增加儲蓄，而是盡可能地借錢。事實上，最近的數據表明，這種情形正在到來。控制泡沫的最有效措施是：一，提高利率，直至高于預期的通貨膨脹率；二，提高銀行的資本要求?！爸袊鴳M快將利率提高2個百分點，負利率的時間過長，就會導致房地產泡沫，資源分配不當，并最終導致金融危機?！?/p>

我們曾經經歷過“全民皆股”的年代，現如今，“全民炒房”正在以更為癲狂的態勢取而代之成為新的潮流和趨勢。郭田勇表示，房地產作為具有消費屬性的商品，其價值必將回歸理性，而目前房地產市場的繁榮并非建立在居民購買力改善基礎之上，相反僅是投機與恐慌性投資的產物，是不可持續的。中國房地產去泡沫化是一個艱難的過程，我們不能痛下猛藥一下把泡沫刺破，而需要戰術和戰略相結合，讓泡沫慢慢變小，通過系統性和制度性的安排，杜絕變小的泡沫再次被吹大。

從這個意義上來說，“新國10條”這種戰術性的調控手段是適宜的，但這僅僅是開始，還需要戰略性的調控手段，才能確保房地產業的長治久安。